试述房地产泡沫的预警措施和防范对策

1、试述房地产泡沫的预警措施和防范对策房地产投资泡沫的定义房地产投资泡沫：房地产投资泡沫一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。房地产投资泡沫的预警措施房地产泡沫预警，就是要对房地产泡沫的产生发出预告，对泡沫的严重程度做出判断，对泡沫的破裂发出警报。如果可以精确度量和检测房地产泡沫的大小，那么自然也就可以进行准确的预警。目前，已经有

2、许多不同的数学模型被用来检验泡沫经济，其中，很多数学模型就是试图建立一个房地产基础价格，房地产市场价格高于基础价格部分就可以被视为泡沫，其差值越大，说明房地产泡沫程度越大。指标体系是整个预警系统的核心部分。指标分别有：1、房地产价格增长率/实际GDP 增长率2、收入房价比3、商品房空置率4、房地产贷款额占金融机构贷款总额的比重一些学者对房地产泡沫的预警进行研究，主要提出两种预警方法：一种是设定指标界值和权重，将预警指标的实际值与临界值比较，如果实际值超越了临界值，就认为是发出了预警信号(用“1”来表示)。在预警期内，发出预警信号的指标越多，房地产泡沫变化的概率越大，对超过临界值的预警指标加权求

3、和，测算出房地产泡沫变化的概率，据此便可对房地产泡沫发生的可能性和严重程度进行预测和监控；另一种方法是划定预警段，不同的预警段赋予不同的数值，代表泡沫的严重程度;如将某个预警指标划分为4个区段，按其数值大小分别赋值为0、1、2、3，代表安全、警戒、危险、高度危险。将预警指标的实际值与预警段比较，得到预警指标的预警级别值，确定预警指标权重，通过各指标的预警级别值加权求和，计算得到综合预算值，根据综合预警值级别来判断预警级别。房地产投资泡沫的防范对策一、加强税收制度的建设：1、征收房地产税房地产税包括两部分，一部分是资产税，一部分是增值税，房地产增值税只是投资增值部分巨在发生交易时才纳税。在现有阶

4、段，自住住房（限一套）可实行适当的税收减免，自住房出售同时购买新房可免收增值税。在房地产持有环节征税的最大优点在于房地产税是财产税，属于直接税，不会出现税负转嫁的问题。这是从根本土抑制房地产市场上的盲目需求、调整不同社会群体之间在资源占有上公平关系、促进资源节约、引导住房合理适度消费和优化存量住房资源配置的长效机制。2、改革土地出让金收取办法，开征财产税目前土地出让金采取一次性交清的办法，将今后5070年的收益提前收取是商品房价格居高不下的主要因素。为了保持房地产业的长期健康发展，应改革目前土地出让金的收取办法，由一次性交清改为逐年征收土地财产税。按照国际上一般情况，住宅建设成本中72%是建筑

5、和安装费用，地价和其他费用只占28%，而我国住宅建设成本构成中安装成本只占42%，地价、税费和其他占到58%。如果改用财产税的形式分期支付地租和税费，现在的房价就可以大幅下降。3、对房地产转让征收高比例所得税对房地产转让征收高比例所得税可以抑制部分人在房地产市场投机炒作。在国外，这是一条普遍采用的调控房地产市场的措施，有些国家的房地产所得税高达100%。我国应考虑制定相关税收政策，对房地产转让征收高比例所得税。二、加强银行信贷管理1、强化个人住房贷款管理要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款；严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率。商业银行发放个人住房抵押

6、贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。正确评估房地产抵押价值有利于减少金融机构风险。2、抵押贷款实行差别贷款利率抵押贷款要实行差别贷款利率，住房按照面积分档：贷款者购买的住房面积越小，抵押贷款利率越低，凡是低于经济适用住房面积上限的，由中央财政给予贴息。面积超过经济适用住房上限的，实行市场利率。住房公积金贷款要实行严格的存贷挂钩制度。3、优化房地产业投资结构开发商应侧重于采取需求导向定位方法，即以消费者为出发点，以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据，以市场占有率、品牌形象及最终利润为目标，真正按照有效需求来

7、策划房地产投资结构和价格。要加快普通商品房为主的城镇住宅建设，坚持一定规模的中低价住宅和经济适用房建设，适量建设一些廉租房并控制好价格，以平抑房地产价格。还要给旧房市场提供更多的优惠政策，刺激存量住房市场的需求，以缓解新房市场住房的供不应求的压力。要控制和降低高档豪华房的比重，盘活房地产三级市场。通过一系列措施改变目前大量高档房空置，而中低价房供不应求的局面。4、规范土地市场首先，要加强土地监管，抑制土地投机。严格执行71号令，土地出让应通过招拍挂，制定好标底，选择接近标底和开发方案优秀者中标，成交价格可以与标底有一定比例的上下浮动幅度，不要单纯的追求“价高者得之”，防止哄抬地价。其次，要保障

8、土地使用结构的合理性。立法以确保城市规划的法律地位，保障土地使用结构的合理性。根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例。5、建立信息的定期披露制度如果人们能够及时地获得准确的信息和了解政府的相关政策，就可以减少对市场的过度预期，从而可以对未来房地产价格的走势能够形成一个合理的预期，所以应该加强国民经济运行数据的收集和整理，完善政务公开制度。比如，建立一套有效的监督和防范房地产泡沫的预警系统并定期发布信息公报，通过对全国和各地区房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋、为居民做好顾问。6、发

9、展经济，提高居民收入大力发展经济，提高居民收入水平，努力缩小贫富差距。“积极扩大就业是增加居民收入的基本途径。政府应积极规范与发展劳务中介组织和劳动力市场，完善就业服务体系，促进城乡劳动力的合理有序流动;努力开拓国际市场，扩大劳务输出，为居民的就业与再就业创造各种机会。政府还应通过加强培训和就业指导，提高下岗职工、失业人员的工作技能，使得他们能够顺利实现再就业。”要缩小贫富差距还应该做到：国家政策扶持落后地区，并且鼓励东部地区支援西部地区，缩小地区间的发展差距；通过增加农民收入和推进农村城市化进程来努力缩小城乡差别。只有使得各种差距逐渐缩小，才能逐渐消除贫富差距。7、多种措施抑制炒房可以采取多种措施抑制炒房。禁止期房转让、售房信息网上公示的措施，主要是遏制短期炒房号、炒期房的行为，将投资获利的时间延长，从而降低获利的收益率。200