企业总部园专题报告

1、企业总部园专题研究报告上海功夫堂投资管理有限公司2004年11月24日目录前言 3一、 研究背景3二、 研究内容4第一部分 概论 5第二部分 总部园发展现状15第三部分 目前主要总部园比较分析19第四部分 总部园发展目前存在的主题问题和几点建议41第五部分 发展趋势预测48第六部分 个案分析-52前言一、研究背景 继前几年出现的“CBD”风潮、“财富”热浪之后，近两年来，国内房地产市场上“总部经济”风头日盛，总部经济概念下的房地产开发即总部园（商务花园）似有如火如荼之势。自去年6月北京出现了为企业总部定制开发的总部园项目，短短一年时间内，总部地产开发已如星火燎原般遍及北京及国内众多城市。 目前

2、，房地产业界和一些专家对目前市场上以总部经济为概念的房地产开发持有不同的看法。有人认为，以总部经济为依托的企业总部型商写楼项目是对当前房地产同质化产品的细分，是房地产开发的创新之举。 但另有一些人士认为，总部园更多地是房地产商借助地方政府要发展当地经济，出于减低市场营销压力而使用的概念。 本报告旨在针对企业总部园这一房地产创新形式进行研究，以便更好的分析出影响这种创新形式的关键因素，探求它的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求对总部园项目定位开发有所帮助。二、主要研究内容 本文主要对总部商务花园概念、发展状况、产品分析等研究，包括以下内容：第一部分，概论。主要分析总部商务花园发展进程、特点

3、。第二部分，发展现状。主要分析国内主要发展状况及上海市发展状况。第三部分，目前主要总部园项目比较分析。第四部分，总部园发展目前存在主要问题。 第五部分，总部园发展趋势预测。第一部分 概论一、概念界定“总部园”是总部经济的具体经济形态，总部经济是指某区域由于一些特有条件，吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部入驻，通过极化效应和扩散效应，形成企业总部在本区域集群布局，集中研发和销售的两头，将生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区或外地，从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称。总部园是企业总部大量聚集，作为发展总部经济的区域。总部，在企业内部，是相对于其生产部门而言；在企业外部则是相对于其

4、子公司、分公司等等。企业总部的首要外在特点是和生产分离；不管其功能是决策、营销、研发或涵盖以上。总部园类型从目前的情况来看，大致可分为： 管理型总部园。 研发与管理于一体的总部园。 管理、研发与销售于一体的总部园。二、总部园发展历程自从我国加入世界贸易组织（WTO）后，越来越多的跨国公司来华选择相关的地区扎根、投资、发展。总部投资已经成为发展各地区域经济和提升投资环境的一项重大的发展战略。近一年多来全国涌现出许多以总部经济为概念的总部园。总部园的规划理念，来源于商务花园的第四代产物-NEW TOWN。这种规划更加重视营建大型的综合社区项目，包括住宅、商店、学校和休闲场所，出现了一个可以自己自足

5、，以及可以提供足够内部交流空间、与小城相仿的综合大社区。由于商务花园这种理念，使总部园的规划思想已超过了传统的科技园区的规划思想，在社区内规划包括餐饮、休闲、教育等各类配套设施及金融、中介等各类企业服务机构，将产业与生活相融合；同时，改变了传统科技园区内部交流少的弊端，利用建设社区的思想，规划各种企业、企业家之间的交流活动平台。这种商务花园的规划，使建设软环境有了外在的动力。Business park又称为商务花园，目前已在国外经历了四代发展，形成了成熟的理念。丰台园产业基地二期就将国外这种先进成熟的Business park理念与自身的绿化、交通等独特资源相结合，正在全力打造北京首家Busi

6、ness park。目前国内总部园既是商务花园的第四代产品。商务花园，最早可以追溯到Ebenezer Howard 的花园城市理念：一个位于大城市边缘的小型城市-最佳人口约在3.2 万人左右，铁路是城市中主要的运输连接方式。现代的Business Park概念则是一个综合与人性化的产物，通常Business Park是坐落在城市边缘，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。整个Business Park的发展可以分为四个时期：1. 一代Business Park：Business Park的起源第一代的Business Park

7、可以说，是从广为人知的工业园区演变而来。其通常坐落在已有城市的边缘，或者临近某个小城市。园区由多组小规模的建筑组成。园内企业多从事轻工业、仓储或零件组装。园区通常在得到建筑许可的情况下划分并出售给企业，或者由业主首先进行前期开发后，再出租给其他入园企业。通常来说，此时园区内的建筑标准较低，开发者只是将通往各地块的道路修通，建好各个建筑单元的框架。可以说，这时的园区并无任何风景可言。但是由于规划者和入园企业的积极参与以及若干法规的要求，这种社区规划和建设还是会继续进行下去的。这时的Business Park依旧偏重于那些基于科学研发的企业，而非商业型的企业。虽然第一代的Business Park

8、的发展规模和设施都还不能与以后的二、三两代Business Park相提并论，但是其建筑标准较之从前的工业园已有所提高，无论是结构细部还是外部景观设计都不断精益求精。2. 二代Business Park：商务与社区传统的商务社区与其说是人为设计而成，不如说是由于历史发展而自然形成。在市中心，咖啡馆、体育俱乐部、银行以及商店等所有这些商业活动都是用以支撑其朝九晚五的城市生活需求。然而随着夜晚的来临，在市中心工作的人们因为下班而离开了商业区，此时市中心便显得萧条而缺乏治安保护。很多上个世纪六七十年代在市中心所建的大型商业建筑，都因缺乏社区生活的支持而变得人去楼空。正是吸取了这些教训，建筑师和发展商

9、在建设第二代Business Park时，避免了第一代园区出现的问题-即缺乏各种生活设施，而且只有单一的生产类型企业入园。在园区的规划上，他们更多的融合进城市生活的元素，在园区内设置一些商业设施。这些设施虽然不大，但是足以使人们在此营造出共同生活的社区气氛。第二代Business Park不再象第一代那样追求园区的大面积，而是追求如何将Business Park有机的融合到城乡结合部，在紧密联系城市的同时，又不失去自己独有的人文社区特色。3. 三代Business Park：发展邻里关系此时的Business Park由于不断发展而彼此联系，而且与城市的联系也越发紧密，依据地块界定Busine

10、ss Park与城市的关系已经十分困难。第三代Business Park发展的三要素为：发展规模、位置和密度。发展规模决定位置、位置决定交通、交通影响密度。第三代的Business Park，已经成为城市功能的一部分，此时的Business Park已经可以有私人空间和公共空间之分，但是那些园区内的新技术企业还不能真正拥有优美景致的独立小环境。4. 四代Business Park：现代Business Park-NEW TOWN概念目前，城市开始偏重支持大型综合型的跨国企业，发展企业总部区，以期它们能对城市的就业与建设有所作为。在这个大背景下，此时的Business Park发展商则利用人们对

11、提高潜在就业率的希望，而开始营建大型综合社区项目。这些项目中包括了住宅、商店、学校和休闲场所。这就导致了第四代Business Park的出现-一个可以自己自足，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区。就此，这时的Business Park已经逐步变成了一个与小城相仿的大社区，或者已经成为一个新型的现代化NEW TOWN。三、总部园主要特点根据科尔尼公司对全球前1000家企业在2002年的调研表明，影响设立地区总部的决定因素如下：作为地区总部的声誉、潜在客户、R&D的集中程度、管理体制、高素质劳动力、房地产/其他成本、工厂基础设施、金融体系、清洁环境、生活质量、人身安全等。基本特点：n 区域内

12、拥有高素质的人力资源和科研教育资源，能够使得公司总部以较低的成本进行知识密集性价值活动的创造。丰富的人力资本和教育资源，可以满足公司总部知识密集型价值创造活动的特定需要。n 区域要有良好的区位优势和良好的交通运输网络设施。便利的交通网络，有利于公司总部与公司内其他分部、子公司、加工基地之间的各种联系，这能够使公司主要决策者与相关人员之间有良好接触，掌握公司运营脉搏，及时发现问题，解决问题。n 区域必须具有便捷的住处获取及同异地沟通的信息通道，同时在基础性资源条件方面能够同附近周边地区形成较大的差异。便捷的信息、网络可以大大节约公司总部与制造加工基地分离导致的空间成本，进而有力地吸引银行、集团公

13、司总部的落户。n 区域必须具备良好高效的法律制度环境，具有多元的文化氛围。城市决策层要不断提高政府的服务效率，法律法规要与国际通行规则接轨，提高政府办事效率，增加政府的透明度，为投资商创造良好的法律环境。同时，宽容多元的人文环境可以降低企业空间成本，而语言和文化习惯的相同或相近，有助于信息的沟通、情感的交流。n 区域应逐步形成围绕总部服务的专业化服务支撑体系。与总部园相适应的专业化服务支撑体系应覆盖金融、保险、会展、商贸、航运、物流、旅游、法律、电子信息网络等诸多领域。目前我国总部园主要特点： 1、位于具有较强经济辐射能力的区域中心城市和地区省会城市发展总部经济的条件，一是经济发达的地方，二是

14、市场力竞争高的地方，三是影响力强的地方。所以不是哪一个城市都具备。在国内，北京、上海、天津、广州、深圳等中心城市，依赖自身优势纷纷建造企业总部园。如北京，中国第一个总部园2003年在丰台正式诞生，北京市内除丰台总部园外，通州区总部小镇、怀柔区总部新城、石景山民营总部育成基地纷纷浮出水面。上海也涌现出了张江集电港总部园，宝山钢铁总部园，虹桥国际商务花园等。深圳罗湖与福田、重庆渝中地区、广佛经济圈和泛珠三角地区以及很多城市总部园概念均在房地产开发中被叫响。2、有一个鲜明的产业主题支撑总部园建设基本都得到政府的大力支持，产业集聚，拉动当地经济发展是政府支持的初衷。因此总部园推广主题较为鲜明。项目名称

15、产业主题上海张江集电港科技领袖之都半导体设计和制造，相关的设备和服务上海钢铁总部园集钢铁文化和科技展示、技术研发、交易物流、配套服务。北京丰台园产业基地二期生物医药、电子信息、光机电一体化3、较高的绿化率，较低的容积率，便捷的交通，充分体现商务花园特色 我国目前在建的总部园，采用国外成熟的商务花园建设模式，普遍绿化率高达40左右，容积率1.0以下，周边有快速主干道交通，如上海集电港总部园紧邻龙东大道、外环线，至浦东国际机场25分钟车程，交通路线有地铁二号线申江路站（在建），磁悬浮列车。采用庭院式中心绿化、点式组团绿化同带状公共绿化相结合，绿化率高达40，容积率0.6左右。北京丰台总部园 张江集

16、电港总部园4、大多源于开发区内的科技园 追本溯源，北京首创的总部基地正是源自开发区形象的丰台科技园，在科技园蜂拥而出的背景下，全国各地高科技企业增长情况并不令人过于乐观。总部基地无疑是中国高科技园区特殊背景下的自创与革新的产物。因此在在“总部经济”的热潮下，各地兴起了高科技园区的“二次创业”，纷纷在开发区内兴建总部园。第二部分 总部园发展现状一、我国总部园发展现状1、 总部园兴起于2003年，北京、上海等中心城市已经初步形成总部园的聚集形态，如北京丰台总部基地。总部园在我国目前处于高速发展阶段。2. 大城市成为总部园建设的主力军，由于欠发达区域的知名企业总部正在向大城市聚集，总部经济呈现加速形

17、成的态势。从20世纪90年代后期以来，国内大型企业集团出现迁移总部浪潮，纷纷向北京、上海、广州等一批中心城市或者省会城市迁移，吹生了大城市总部园的出现。3. 总部园发展得到政府部门的高度重视，已经成为诸多城市区域经济发展的重要战略。随着总部经济概念的提出，北京、上海、广州、深圳、青岛、济南、武汉、大连、沈阳、厦门、重庆等国内大城市都纷纷明确提出发展总部经济的战略，特别是北京已将发展总部经济写进政府工作报告。4. 总部园的发展对软环境要求较高，目前来看，我国一些在建的总部园的软环境普遍不具备总部园的基本特点，仅处在概念炒作阶段。二、上海市总部园发展现状1、经济背景上海是我国总部经济发展最好的地区

18、，早在2002年7月20号上海为了进一步扩大对外开放，鼓励外国跨国公司在本市设立地区总部，促进经济发展，实施了上海市鼓励外国跨国公司设立地区总部的暂行规定。国内外资本汇集，国际化大都市的地位逐步确立催生总部经济发展上海地理条件优越、投资环境得天独厚，国内外众多大、中企业纷纷在此建立总部或分支机构。上世纪90年代以来，上海以扩大服务贸易领域的开放为重点，推进全方位、多层次、宽领域的对外开放，吸收外资保持良好的增长态势，上海已经成为国际资本的重要汇集地，作为国际化大都市的地位日益凸现。2003年，上海批准外商直接投资合同项目4321项，比上年增长43.46；吸收外资合同金额110.64亿美元,增长

19、4.6；实际到位金额58.50亿美元，增长16.3。服务领域的吸收外资大幅度增长。全年第三产业吸收外资合同金额37.02亿美元，比上年增长3.6。资本的引入，特别是第三产业的资本吸收，是总部园需求的重要支撑因素。由于外资企业对办公条件的要求较高，因此外资引入不但增加了大量客源，同时也带来了商务办公综合品质的提高。2、总部园的概念炒作已经比较普遍，但真正意义上的企业总部园尚未形成。3、市区企业总部定位的小型项目，纷纷以企业总部概念提升办公楼形象。如浦东欧式风格的低层写字楼群臻品同润商务园。4、区域分布 多分布在近郊并处在产业园区内，交通便捷。上海总部园目前分布在浦东新区、长宁区、宝山区三个区域。

20、其中浦东新区有张江集电港总部园、上海浦东国际服装服饰时尚中心两个项目，长宁区有虹桥国际商务花园一个项目，宝山区有上海国际钢铁总部园、台鼎中小企业园区两个项目。5、供应状况项目名称总建筑面积总套数张江集电港总部园12.96万平方米80上海浦东国际服装服饰时尚中心41.0万平方米一期280，二期220虹桥国际商务花园140万平方米467上海国际钢铁总部园总占地486亩56台鼎中小企业园24万平方米-期40户第三部分 总部园比较分析一、总部园分析1、从区位来看，总部园区位优势明显，并处工业园区、开发区区域内。个案位置上海虹桥国际商务花园上海西部中心城区长宁区，距市中心人民广场约15公里，车程20分钟

21、，临近虹桥机场约5公里，紧邻外环属虹桥临空经济园上海张江集电港二期上海东区浦东新区，距市中心人民广场约30公里，40分钟车程，临近浦东国际机场，紧邻外环属张江高科技园区北京丰台总部基地西靠四环路，紧邻丰葆路、世界公园距天安门直线距离12公里属于丰台高科技园区西安企业壹号公园紧邻西洋公路，距市中心8公里。绕城高速可直达西铜高速、机场高速、西潼高速、西宝高速。属于西安市高新技术开发区新区，2、从环境来看，总部园大多依托原工业区环境配套，目前周边环境难以达到商务办公要求。个案周边环境及配套虹桥国际商务花园虹桥临空经济园区教育资源较为丰富：上海东华大学、上海对外贸易学院、华东政法大学，新加坡国际学校、

22、美国学校、日本人学校、耀中国际学校等双语学校。基础设施完善。供水园区 主要由长江水厂供给，水质符合GB740-85国家饮用水标准。雨水排放根据园区规定安排，园区泄水区域雨水排放纳入市政雨水排放系统。污水排放园区规划污水排入外环线东侧污水总管，改污水总管预计于年内建成。近期园区污水纳入天山污水处理厂处理。煤气园区规划供应量4-4。5万立方米/日（目前1万立方米/日），设置4座煤气调压站电力园区规划建设35KV变电站4座，每站主变电量为320000KVA。目前1座已投入使用，园区内供变电压为35KV，10KV，380KV。通讯园区有程控电话容量6万门，已开通2万门，可为园区内提供IDD、DDD、F

23、AX等各类通讯业务。另为园区设计的宽带光缆也进入设计施工阶段。张江集电港二期上海市张江高科技园区是中国政府批准设立的国家级高新技术产业开发 区，是浦东重点功能开发区 之 一。 位于浦东新区的中部，园区成立于1992年7月，经过七年来的开发建设，进入园区的项目近 60 个， 项目总投资额超过12 亿美元。 园区逐步探索建立了“ 产、 学、 研” 相结合的机制， 形 成了以大专院校、 科研院所, 放性实验室和科技“孵 化 器” 为依托，以现 代生物医药和微电子信息为产业发展方向的，集科研教育、科技创业孵化、 高科技产业和休闲生活于一体的国际化技术城区。园区具有完善的交通、电力、水 排 污、燃气、蒸

24、气、 通一平基础设施。北京丰台总部基地中关村科技园区丰台园位于丰台区，规划面积 5 平方公里。有高新技术企业 2000 家，基本形成以光机电一体化为主导的高科技产业基地。以世界公园为主要景观规划的万亩旅游区环绕在丰台园产业基地南侧，为开创新事业提供了一个舒适的环境。全区聚集了中央60多家应用技术科研院所和院校，科技人员7万多人，其中中外知名专家千余人。齐全的技术资源。科研、测试和生产设备齐全。专业繁多，包括航空航天、冶金化工、仪器仪表、机械制造、工业自动化、医疗医药、生物工程等技术领域，是技术创新和发展高新技术产业的重要科技基础西安企业壹号公园高新区内建有三家市级医院、一家设施先进的中外合资医

25、院和社会保险管理中心；高新区保税仓库和110KVA变电站和供水、供气和供暖中心促成事业发展；国际俱乐部、高尔夫球场、网球场、三星级宾馆可提供良好的休闲场所；五星级写字楼、五星级宾馆、高科广场正在或即将开工建设。 高新区有国内一流的幼儿园、中小学和国际学校。西安高新区在建设路网、通信及水、电、汽、暖等基础设施外，枫叶苑、高科花园、紫微花园三个住宅小区都为国家级文明示范小区。3、交通总部园都有便利的交通网络，这有利于公司总部与公司内其他分部、子公司、加工基地之间的各种联系，这能够使公司主要决策者与相关人员之间有良好接触，掌握公司运营脉搏并方便员工上下班。个案交通条件水系轨道交通空中交通虹桥国际商务

26、花园较好，临近外环临近苏州河地铁二号延伸段在建离虹桥机场较近张江集电港二期较好，临近外环及主干道龙东大道黄浦江地铁二号延伸段（规划）离浦东机场较近北京丰台总部基地较好，临近四环轻轨九号线仅距500米可经四环快速到达首都国际机场、南苑机场西安企业壹号公园园区210、311、紫薇巴士可到达市区主要交通干道距火车站11公里距飞机场35公里。 4、整体规划 总部园整体规划突破传统的功能划分模式，体现以人为本，以企业为中心，做到人与自然、工作与生活的和谐，使生活、生态、生产相协调。 虹桥国际商务花园园区总占地140万平方米，总建筑面积130万平方米。园区划分为14个组团，供企业自由选择。10000平方米

27、左右为一个大组团，各大组团以宽幅达2024米的七条主干道分隔。园区利用依河傍水的天然优势，在苏州河沿线设有23公顷的河滨公园，公园内有长达2公里的河滨绿化带，配有休闲广场和小型商业设施，设有游艇码头及水上乐园等设施，供员工休闲之用。四期 张江集电港二期一期三期五期二期集电港二期，规划建设一些更适合大型跨国企业地区总部的办公小楼和研发小楼80幢、分五个组团，以满足不同类型企业的需要。园区内环境优美，各组团根据不同位置形成别具一格的景致。第一组团：上海外滩风情，在景观设计上充分参照上海外滩风貌，形成独特的上海外滩风情。 第二组团：西雅图海岸风情，造型追求现代美感，深色与金属色互成呼应。第三组团：纽

28、约都市风情，参照纽约中央公园景致。第四组团：米兰时尚风情，对庭院空间与街区空间巧妙的融合运用，并让不同风的建筑组团形成既相对开放，又共享庭院空间。第五组团：巴黎浪漫风情，组团内路径与整个基地主干道相连，每栋出入方便有序。项目内采用庭院式中心绿化、点式组团绿化同带状公共绿化相结合，层次分明，错落有致。绿化主题以缓坡草坪、格状铺砌为主，简洁明快。 北京丰台总部基地o 人性化设计 借鉴中国传统建筑围合式空间与西方开放式街区的精髓o 围合式氛围 单元式总部楼与公建区商务楼组成围合式布局，高低错落、凹凸有致的总部楼座组合，展示丰富的建筑天际线。各总部楼看似随意、实则规律有序的自由式曲线排列，增添总部基地

29、活泼动感。 西安企业壹号公园5、项目整体定位 目前项目类型多为管理、研发与销售于一体的总部园类型。但由于所处位置及产业优势不同，整体定位又有所不同。个案整体定位上海虹桥国际商务花园高科技、国内外知名企业总部上海张江集电港二期半导体设计和制造企业，相关的设备和服务企业，网络内容企业，软件开发企业，电信服务企业，以及信息产业的研发中心。北京丰台总部基地国际化大企业、国内生物医药企业、IT企业、光电一体化企业西安企业壹号公园大中型民营企业；(首推)大型国有企业；中型外资企业6、产权状况：大多宣传可转为为综合用地，使用年限50年，丰台总部园已批为综合用地，内有部分住宅。个案用地性质使用年限虹桥国际商务

30、花园工业50年，从签订用地协议日起张江集电港二期待定50年，可灵活办理为综合用地丰台总部园综合50年西安企业壹号公园 综合50年7、价格及销售状况从销售形式来看，分为卖地和销售楼盘2种。 从价格来看，各园区都处于试探性销售阶段，定价仅为区域住宅价格水平或更低。个案售楼价售地价总价（万元）销售率（%）虹桥国际商务花园约8000元/平方米左右365万/亩加1215万/亩出让金2600-720040张江集电港二期120001200-3800预定，有5幢被外汇管理局定下，目前购买意向踊跃丰台总部园7000700-3500一期已售完二期未定西安企业壹号公园600015002100剩三幢（42幢）8、面积

31、 根据总部园的定位不同，面积设计也不同，中小企业总部楼面积相对较小，大型企业总部楼面积较大，充分体现了开发商的灵活型。个案面积（平方米）虹桥国际商务花园3000-9000张江集电港二期1000、2000、2600、3800多种丰台总部基地1000-5000西安企业壹号公园25003500浦东国际服装服饰时尚中心300和400两种9、园区政策个案优惠政策付款方式虹桥国际商务花园购买土地分6年支付款项，企业享受园区扶持企业发展政策期限为6年，园区按照企业每年上缴增殖税、营业税、城建税、企业所得税、个人所得税的地方部分自第一年起至第六年，依次按照100%-50%逐年递减10%的比例向企业返还首付为3

32、0%，70%余款及利息由企业在其余年限中平均支付，张江集电港二期高新技术企业前2年免征企业所得税，集成电路企业前5年免征所得税，后3年征7.5%软件及外商前2年免征，后3年征7.5%首付50%，余款按揭丰台总部园凡入驻总部基地的高新技术技术企业，皆享受中关村科技园区优惠政策，企业经营所得税减按15%的税率征收；高新技术企业自注册之日起，三年内免征所得税，第四至第六年减免按7.5%的税率征收所得税。外地员工根据实际情况享受一定的进京政策及相应的税收政策。首付50%，余款5年按揭西安企业壹号公园外商投资企业所得税减免优惠政策, 新办的生产性外商投资高新技术企业，其生产经营期在十年以上的，可从开始获

33、利年度起，第一年至第二年免征所得税，第三年到第五年减按7.5%的税率征收企业所得税；减免税期满后，仍为先进技术的，报有关部门批准，可延长三年减按10%的税率征收企业所得税，其余年度按15%的税率征收企业所得税。首付40%，余款10年按揭10、产品特色分析：u 单体建筑风格外立面多采用大块的落地玻璃，金属材质相辅，强调建筑的科技感、现代感。层高多在3.54.0左右。西安企业壹号公园 张江集电港二期u 容积率低、绿化率高，景观规划较好别墅形园区的容积率普遍较低在1.0以下，绿化较高40%以上，各发展商视各园区的市场定位高低和定价高低而做不同的产品定位，一般地块大则容积率可做的相对低些，如张江集电港

34、二期为0.6，档次则较高一些，地块小如虹桥国际商务花园为1，以减低地价成本。 个案容积率绿化率（）虹桥国际商务花园150张江集电港二期0.640丰台总部园1.5950西安企业壹号公园0.466011、完善的配套一般配有酒店公寓、会展中心、商业街、餐厅、便利店、邮局、咖啡厅、银行等为员工服务的设施。个案设施虹桥国际商务花园1） 商务酒店:1）国际商务酒店:国际商务花园”的星级酒店配有高尔夫练习场和健身房，位于园区入口主干道北侧。2） 商业设施: 为了满足员工休闲的需求，园区将在临虹路上设商业一条街，这里有中西式的快餐厅，24小时便利店； 3） 服务配套:园区内设有专门为企业及其员工服务的银行、邮

35、局、咨询、快递等服务设施，方便员工的日常生活及工作需求。4）会展中心以举办会议张江集电港二期10000平方米龙东商务酒店（包括套房136间，中西餐厅，桑拿，乒乓室、台球室、棋牌室），10000平方米会展中心（包括620人报告厅，800平方米宴会厅，12间可容12人的会议室），一座高120米标志性建筑塔（包括空中咖啡厅，音乐酒吧）丰台总部园40000平方米的五星级酒店，几十个200500平方米的风味餐厅，40000平方米的商业配套设施，全宿制双语幼儿园，健身中心，国际医疗诊所、全科医室，信贷银行，邮政，超市，娱乐西安企业壹号公园2000亩超大规模国际化社区紫薇田园都市，1000亩中心管理区，40

36、00亩产业区配套区，200亩多功能运动公园、高尔夫、网球场、足球场、篮球场，四星级酒店、国际会展中心、国际金融大厦、科技馆、商贸中心、演艺餐饮、资讯中心，国际级示范中学、高新国际学校、国际医院12、先进的智能化平台 大多较先进，如北京丰台总部园有：-电信及宽带综合布线系统-设备管理智能化系统（BAS）-安防系统-智能消防及自动灭火系统-停车场自动管理系统-微小蜂窝数字无绳电话系统-有线电视系统；-公共广播及背景音乐系统-一卡通系统-电子地图及电子信息发布系统13、大多聘请知名的物业管理公司如虹桥国际花园园区物业管理将由国际知名物业顾问高力国际提供支持。高力国际成立於1893年，总部位于加拿大温

37、哥华，在全球51个国家拥有243间分支机构，是全球范围内屈指可数的不动产服务机构之一。 高力国际集团1994年在上海设立分公司，目前为上海最具规模之物业公司之一，以管理各类高档物业为主，如高级公寓、写字楼、商场及别墅等个案物业管理公司虹桥国际商务花园高力国际张江集电港二期杰辰丰台总部园丰台物业西安企业壹号公园市内公司14、营销投入少在住宅房产中，好的品牌优势及策划经验可为楼盘增加一定的品牌附加值，工业房产则很少做广告，营销投入少，如新长宁的虹桥国际商务花园及张江集电港都带有半政府性质，企业积极性较低，而中小企业总部园如台鼎工业园项目则采用电视广告、训练有素的售楼人员营销、看房专车等多种手段。第

38、四部分总部园发展目前存在的主题问题和几点建议一、主要问题： 1、 对总部经济概念认识存在某些误区总部经济是一个全新的概念，目前对其概念还存在某些认识误区。一方面，泛化了总部经济的概念，单纯地将总部经济理解为总部地产经济，认为建设总部大楼就是发展总部经济了，借总部经济炒作房地产项目成为部分企业家获取经济利益的一种手段。另一方面，对总部经济理解过于简单化，有些城市在不具备发展总部经济条件的情况下，也提出总部经济发展战略。企业并非搬进总部大楼就能做大做强，产业办公基地需要有丰富的内涵。总部经济项目吸引力取决于所在城市及项目所在地的软环境。不是所有的地方都能形成总部园区的。无论跨国公司，还是具有足够资

39、本能力的国内企业总部，对办公地的选择主要考虑三方面的条件，一是靠近经济政策制定监管中心；二是靠近高素质综合人才培养区域；三是要贴近配套完善、交通便利的商业集中区域。合理的概念在盲目追风下被用滥，将不会给企业带来实际效益。2、各地纷纷建设总部园，存在一定盲目性随着“总部经济”热席卷全国，各地纷纷上马总部园区的建设项目。北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、沈阳、成都、武汉等城市都在开发总部园项目或有相关计划。然而并不是什么城市和地区都适合开发“总部园”项目，投资“总部园”项目需要良好的软、硬环境。总部园像是一朵艳丽的鲜花，但不能随便乱插。有的城市，自身优势明显，对企业有巨大的吸引力，如北京作

40、为首都，本身就是独特的优势，是政治、文化中心；上海是全国的经济大都市，是金融中心；广州是宜商宜居的千年商贾古都，交通便利。这三个地区都具备了基本的人才环境、自然环境、信息环境、资金环境和物流环境。所以北京，上海，广州成为企业总部入住的首选。而还有许多城市，尤其是一些内地城市，不顾城市自身条件，也纷纷上马总部园区项目。这些城市的经济发展水平一般、交通优势不明显、区域辐射能力较弱，更重要的是市场需求有限。这样的城市建设总部园，存在着一定的盲目性，也有较大的风险。3、 总部园发展过程中政府宏观指导和空间规划有待加强全国各地对总部资源的争夺日益激烈，竞相提出吸引企业总部入驻，发展总部经济的战略，如北京

41、、上海、广州等。仅上海市打出总部经济园区概念的就不下六七家，如位于宝山的上海国际钢铁总部基地、浦东的张江集电港总部园、虹桥国际商务花园、台鼎中小企业园区等等。北京市内，就已形成朝阳区CBD、中关村西区的高科技商务区、西二环的金融商务区、丰台总部基地四大发展总部经济的基地，宣武、顺义、通州、怀柔、石景山等其他区县也先后开始规划建设，纷纷出台相应的优惠政策吸引总部入驻。这种对总部资源的争夺是市场条件下不同利益主体之间的正常竞争，限制在一定程度内是有益的，但是从政府全局来看，对总部园发展缺乏统一的空间规划，将导致过分的竞争，不利于形成城市合力，甚至容易造成一定的浪费。因此，政府对总部园发展的宏观指导

42、和空间规划还有待加强，要从整体上进行统一规划，处理好总部集群布局与分散布局的关系。4、 总部园发展存在产业定位和功能定位趋同现象目前我国总部经济发展主要表现在各种总部园区的开发建设上。各大城市在建设总部园区的过程中，对总部园的产业定位和功能定位存在雷同现象。发展总部园的产业定位应该从区域本身的产业基础和产业环境来进行合理的定位。如美国的底特律集中汽车零部件企业总部；纽约集中金融、保险、公关服务等企业总部；洛杉矶集中影视文化企业总部；硅谷集中电子信息企业总部等等。我国目前总部经济的发展还没有形成行业总部集聚的格局，对行业总部定位还有待进一步研究和引导。在功能定位上各地区都集中在吸引跨国公司总部、

43、国内大企业集团总部，并没有结合区域的比较优势从总部的研发中心、营运中心、采购中心等不同功能入手进行合理的定位。 5、 企业迁移总部面临着退出和进入两大障碍总部园作为符合新经济条件下企业布局的一种内在要求，必然存在总部聚集的过程，但是在这种过程中，企业将面临着诸多障碍，限制企业按照总部经济规律布局，主要表现在两个方面： 第一，企业在退出原地时面临着如何协调企业与原地方政府之间关系的问题。企业迁移总部对地方经济社会发展将产生一定影响：首先对地方经济实力造成一定影响。有能力迁移总部的企业一般都是当地的纳税大户，这样一个财政支柱的迁址绝对不是简单的企业行为，它的去留关乎当地民生的兴衰，业界所认为的东风

44、迁往武汉使十堰沦为废都之说即为生动注解。其次影响地方官员的业绩考核。目前我国各地方政府在以经济发展作为首要任务的前提下，把GDP、税收等经济指标作为政府官员业绩考核的重要标准，这就使得地方领导必将采取种种措施来阻挠企业迁移总部。再次增加当地就业压力。一部分企业迁移总部，并不会把总部原有职工全部迁移到新的总部所在地，这些员工有可能面临下岗问题，这在一定程度上增加当地的就业压力，破坏地方稳定局面。同时一些企业发展长期依赖地方扶持，如果离开当地政府的庇护，企业迁移总部也必将存在一定的风险。第二，企业总部进入也面临着一些障碍。首先要面临着迁移总部成本的问题。企业迁移总部一般是从小城市向大城市迁移，居高

45、不下的安家费让许多有迁移总部意向的企业望而却步。同时，企业迁移总部后，商务开发成本的相对提高是不可避免的，在短期内将导致企业利润空间缩减，有可能产生投资失败的局面。其次，文化的冲突与融合是企业迁移必然遭遇到的一个重要问题。二、建设、发展总部园区的几点建议1、转变政府职能，加强总部园发展的制度环境建设市场机制是总部园形成和发展的基础，在市场经济条件下，一方面市场这只看不见的手在资源配置中起基础作用；另一方面也应该认识到市场在公共服务、外部性等领域会出现失灵，这需要政府发挥不可替代的调节作用。因此，在发展总部园区过程中，政府应该对自身的职能进行准确定位，政府发挥的作用只能是引导而非主导，政府要做的

46、是作好企业竞技的裁判员，而非运动员，为企业发展营造良好的外部环境。市场经济正常运行需要政府为企业自由参与市场竞争提供充分的制度保证，使企业在公平的环境中自由竞争，因此，建立良好的制度环境和务实高效的政府形象对于总部园的发展至关重要。2、完善GDP统计、税收上缴政策，为总部园发展提供必要政策支持总部园发展的过程中，企业总部作为重要的经济资源很容易引起区域之间的争夺。不可否认，这种争夺是市场条件下不同利益主体的正常表现，限定在一定程度内是有益的；但是，从发展总部园区的全局来看，过分的争夺容易造成稀缺经济资源的浪费和经济利益的流失。因此，为了避免这种不良影响，国家应进一步完善GDP统计、税收上缴等制

47、度，避免区域对总部资源的争夺，实现总部资源在全国范围内的合理配置。3、以总部经济理论构建区域经济合作新模式，实现区域产业和功能的合理分工按照总部经济的发展思路，建立区域经济合作模式，将实现总部所在区域、制造基地所在区域共赢的局面。从全国区域经济发展战略层面来看，总部经济的思路有助于促进东中西部协调发展。总部经济能够纠正目前西部开发中存在的某些认识误区。根据区域资源优势，主动做产业的制造配套和生产加工，心甘情愿地让企业将总部功能布局在东部地区，使企业取得东部与西部不同区域的资源优势，然后经过较长期持续的积累和发展，逐步完善发展环境，缩小与东部地区的差距，实现共同发展。4、建立与国际接轨的市场环境

48、经济全球化的特征之一，就是各国企业之间竞争规则和平台的一致性。我国发展总部经济园就必须站在全球化、标准化、规范化的高度，为各跨国公司总部实施其全球竞争与发展战略提供一个统一公平的法律环境，这与WTO规则对我国的要求是一致的。同时也为我国企业实施走出去战略，实现与国际企业的对接，提供良好的环境。因此，要尽可能在政策、法律、法规等诸多方面与国际接轨，对违背WTO规则或与国际惯例存在较大冲突的法律、法规和政策进行修改和完善。5、加快发展总部园的软硬环境建设发展总部园，需要良好的基础设施、优美的城市环境、浓厚的商业文化、开放的市场体系、发达的现代化服务业等等。在这些要素中，政府一般对硬环境建设都很重视

49、，却容易忽视发展总部园区的软环境建设，结果还是很难吸引企业总部入驻，因此，在发展总部经济的过程中，一定要处理好软、硬环境协调发展的关系。第五部分发展趋势预测1、 中国的总部园区在未来一段时间内进入高速发展期近年来随着中国经济高速增长，越来越多的跨国公司看中了中国市场这块诱人的蛋糕，纷纷在中国投资设厂，设立区域总部、研发中心、采购中心。据了解，世界排名前500名的跨国公司已有160家在京投资，北京跨国公司设立的地区总部数量为24家。世界500强在上海落户的有491家，70多家在此设立地区或中国总部。据美国财富杂志的一项调查表明：全球4万多家跨国公司92%以上的企业若干年内将考虑在中国设立地区总部

50、，包括设立亚太地区、东亚地区、中国地区总部、研发总部、商务总部、销售总部。除了这些世界著名的跨国公司外，国内许多知名企业也纷纷把总部迁往北京、上海、广州、深圳等中心城市，如远大总部从长沙迁到北京，健力宝把总部从三水迁到广州，希望集团总部由成都迁往上海。中国发展地区总部园区是一件必然的事情，无论是从经济由开放以前的惰性向改革以来充满活力的转化来看，还是从目前和未来巨大的市场供求容量来看，中国引入和发展总部园的空间最大。这种旺盛的需求将对中国大力发展总部园区提供有力的支撑，预计中国的总部园区在未来一段时间内会进入高速发展的快车道。2、 总部园将由第二、三代向第四代整体过渡目前我国的总部园大多属于第

51、二代、第三代产品或者说是介于两者之间的第2.5代，处于这一阶段的总部园大都具有这样一些特点：A) 远离城市中心，位于工业开发区或产业基地内，和产业紧密相系B) 为了满足总部园内办公人员的生活需要，在园区的规划上，更多的融合进城市生活的元素，在园区内设置一些商业设施。这些设施虽然不大，但是足以使人们在此营造出共同生活的社区气氛C) 注重企业办公的个性化、多样化要求，已经有了私人空间和公共空间之分，但园区内的企业还不能真正拥有优美景致的独立小环境随着企业对办公条件要求的日益提高，这样的园区肯定不能满足企业总部的要求。第二代、第三代不可避免地要向第四代发展，第四代总部园最大的特点就是可以自己自足，是可以提供足够内部交流空间的综合社区。这一代的总部园内基本上有住宅、商店、学校、医院和休闲场所，已经逐步变成了一个与小城相仿的大社区，或者已经成为一个新型的现代化NEW TOWN。3、 总部园区的开发建设更注重个性化、多样化正如普通老百姓对住宅的个性化要求越来越高一样，入驻企业总部园区的企业对园区的开发建设、产品形态、规划设计、配套服务、物业管理也提出了越来越高的个性化要求。为企业打造适合自身发展的个性化总部基地