“中华广场”营销推广方案

1、“中华广场”营销推广方案目录前言一、市场调查分析（略）1限只有 40 年（商住综合类型物业土地出让年限50 年）。2相关政策的约束限制性强，贷款额度最高为6 成，期限为 10 年。3后期的装璜、经营、维护等费用大。（1） 商业物业开发回报率高，通常是住宅投资的后的商铺经营问题（2） 价格虚高危机（3） 合法性危机（4） 竞争者攻击危机5、我们的反思（ 1） 要有正确的营销指道思想。（ 2） 概念要有实质性卖点支撑。（ 3） 要有危机防范意识。（ 4） 现场销售组织要有条不紊。（ 5） 市场推广造势要猛烈。（ 6） 制定合理的价格。（ 7） “光彩大厦”的操作后续市场风险很大签约者信誉危机，开业

2、经营危机（华联的声誉，项目的位置，招商难度） ，5 年后的返租问题， 10 年后的商铺经营问题（现在的商铺划分不适合经营） ，价格虚高，合法性危机，媒体公关危机，竞争者攻击危机。6、借鉴（ 1） 端正营销指导思想，在学习其“产权式商铺”营销的同时，要做实慨念支撑，讲究“诚信” ，避免务虚而使整个操作过程无懈可击。（ 2） 进行科学的营销策划（包括商业业态定位策划、商业招商策划、销售推广策划、广告推广策划） ，进行强势推广、宣传造势。（ 3） “光彩大厦”是完全的概念式营销，我们是整合品牌营销，介于纯概念与务实营销之间。（ 4） 引进品牌和实力都较强的管理公司和商业经营公司 （或商号），作好经营

3、基础工作。（ 5） 要弥补缺陷：返租签约公司要有降低投资者的风险保障，由开发公司担保、保险公司保险、公证处公证，让其放心。（ 6） 案场包装要隆重、大气，氛围要浓。（ 7） 合理定价，避免价值与价格背离太远。（ 8） 消费者进入门槛尽量降低，扩大消费群范围。（ 9） 加强销售管理，销售现场组织要有条不紊，并注意作好销售后续服务工作。（ 10）加强危机防范，做好危机应急准备。三、项目基础条件分析1、 项目概况“中华广场”为重庆市的标志建筑之一，项目楼高 38 层，裙楼 7 层为商业用房， B6F 层为车库、配套服务层，塔楼竣工，塔楼入住率已达 80%以上，商业用房正在进行内部装修。2、 区位优势

4、解放碑商圈发展趋势和两路口和商圈条件“中华广场”位于中国西部第一商贸中心区重庆市渝中区核心商业要地，该区域拥有商业网点逾 3.5 万个，专业市场 67 个，商业营业面积 140 万平方米，区域内驻扎有大都会购物中心、太平洋百货、家乐福、重百大楼、新世纪百货、重庆商社、富安百货、百盛购物中心、华联商厦、国美电器、苏宁电器等闻名全国的龙头企业。有规模、有影响、有档次的主题商场、专卖店、连锁店、名品店的发展如雨后春笋，方兴未艾。区域内金融机构密布、高档酒店林立、商业网点集中、品牌餐饮众多、文化娱乐场所星罗棋布，是重庆市的商业中心、行政中心、金融中心、商务中心和文化娱乐中心。3、 区域消费潜力 CBD

5、 白领一族需求丰富的人文资源，得天独厚的区位优势，使渝中区成为重庆市的经济强区，是西南地区和长江上游最重要的商贸口岸。 全区幅员面积， 全区国内生产总值实现 104.7 亿元，人均 GDP达客流量在 3000 万人次以上，重庆市最大的公路客运中心年客流量 5000 万人次。两路口公交车站有多达 38 路公共汽车、 10 条中巴车经停，交通主干道通向全市各区，可到达江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北部新区以及周边区县。日均车流量 8 万辆，公交客流量 30 万人次。 重庆长江大桥、黄花园大桥、嘉陵江大桥、渝澳大桥连接长江、嘉陵江两江三岸。规划中的菜园坝大桥、重庆轻轨将在本项目旁通过。交通便捷

6、、四通八达；人气鼎沸、商业旺盛。四、 SWOT 分析1、S优势（ 1）地段位于重庆市城市中心 CBD ，是重庆市中产阶级的聚集区，消费层次高、消费能力强，地段优越、位置显赫。（存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。（轻创业者经营商户；G、品牌餐饮；H、快餐连锁店；I、 特色美食；J、 休闲娱乐；K、健身、美容、护肤；L、生活服务（银行、票务、彩扩等） 。租 8%付给投资业主租金，且签约当时即一次性返还5 年租金。C、三重保障：科华电子公司担保书保险公司保险单公证处公证书D、物业销售回报以及投资收益分析每平方米按建面均价1 返租 8% 收入： 1 收入： 960 元×

7、10 年=9600 元回收期： 1=15 年返租额： 960 元× 5 年=4800 元按揭首付： 1 返租 =6000 元 4800 元 =1 按揭月供：（1÷1 返租 8% 收入：均价 16800 元/× 8%=1344 元10 年收入： 1344 元× 10 年 =13440 元回收期： 16800 元÷ 1344 元/年 =15 年返租额： 1344 元× 5 年 =67 返租 =8400 元 67 按揭月供：（8400 元× 1.08）÷ 1÷ 1 租金，大大降低了投资门槛。（ 4）产权式销售八大危机的防范措施（待研讨）（ 5）销售阶段的划分实际上，广告推广计划根据销售计划制定，销售推广计划要视工程形象来调整，因此，工程进度（特别是前期）在整个计划中起着至关重要的作用。我们认为，年元月可开始进行品牌铺垫宣传，经过一个月的市场导入宣传蓄势后，于本年度2 月中旬开始内部认购，至3 月 3 日开盘销售。我们主张：第一，不打无准备之仗， 准备不足不如不动， 一动则要轰动。市场品牌认知度不够， 开盘时机不成熟， 不如蓄势待发； 第来一直致力于房地产全程策划、 营销代理及地产品牌推广等方面的研究和运作，并在此过程中积累了丰富的全程策划销售代理尤其是商业物业销售经验，在业内有良好的口碑。