万科项目策划书

1、大连房地产开发有限公司大连金州新区万科城项目一期工程管理策划书编制：大连万科城项目部审核：集团工程管理部日期：2013年 3月 1日1/ 40大连房地产开发有限公司目录1.项目概况31.1 位置及环境31.2 建设用地规划要求31.3 建筑概况31.4 建筑分期概况41.5 项目管理目标61.6 项目特点及对应措施62.项目部架构72.1 项目管理人员架构72.2 主要人员管理职责72.3 项目管理流程82.4 项目岗位职责153. 总平面管理策划173.1 总平图174. 项目进度管理184.1 项目计划保障措施185质量管理195.1 质量管理体系及职能分工195.2 工程质量控制要点20

2、5.3 工程质量重点控制环节225.4 质量管理指导思想245.5 工程质量管理措施256. 工程成本管理296.1项目成本控制目标296.2项目成本控制措施297. 安全文明管理307.1 安全文明管理组织架构307.2 安全文明及成品保护合同清单307.3 安全文明惩罚措施357.4 临时电施工方案358. 风险管理368.1 风险管理计划368.2 风险控制流程378.3 进度控制风险与对策388.4 质量控制风险与对策388.5 成本控制风险与对策398.6 其它392/ 40大连房地产开发有限公司1.项目概况1.1 位置及环境本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。

3、宗地距沈大高速4.5 公里，距金州新区城市中心商业区2.5 公里，距东山路轻轨站400 公里，距开发区8.5公里。万科城全项目用地面积约26 万平，建筑面积约72 万平。本项目分五期建设，其中一期总建筑面积为15.5万平方米，主要建筑形式为2834层高层住宅。拟于 2013 年 3 月 1 日开工， 2013 年 8 月取证销售，2015 年 10 月 15 日交付使用。场地地貌单元属于平原地段，地形略有起伏，根据工程地质勘察报告，场地的场地类别类，场地抗震设防烈度为7 度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为0.10g 。存在尚未完成自重固结的人工填土，岩溶发育，不良地质作用发育，为

4、抗震不利地段。周边道路情况东侧的渤海街为南北主干路，北侧的五一路可直通开发区和沈大高速。项目地处位置交通便利。周边市政配套情况自来水、中水：工程使用临时用水，总包自己解决水源。现有1 条 DN60自来水， 13年前完成500 线送水。周边无中水甩口。排水：项目根据分期开发建设和场地需求，需要雨水、 污水排出口各2 个。现有 DN900污水管道和DN400雨水管道两趟。燃气：现有中压DN300燃气管道，能满足项目用气需求。电力：项目施工用电已接入场地中。热力、通信：热力一次网已经甩口至红线内，联通公司在项目周边的光纤配备能够满足项目需求。1.2 建设用地规划要求一期规划可用地为约2.3 万平米，

5、总建筑面积153000 平米，容积率为2.29 。1.3 建筑概况住宅栋数： 10 栋户数： 137 户建筑形式： 28 层高层， 33 层高层， 34 层高层结构形式：框架、剪力墙结构建筑风格：中式风格消防、车道：该项目消防按照高层防火规范要求及设计要求。3/ 40大连房地产开发有限公司该楼栋分楼号规划面积指标：住 宅 合楼号层数A134A234A333A433A528A634A733A833A933A1034AS22AS32AS42AS52AS62AS72AS82BS42BS52ADK1-1ADK2-1建筑类别分期 -标段普通住宅1.1普通住宅1.1普通住宅1.1普通住宅1.1普通住宅1.

6、1普通住宅1.2普通住宅1.2普通住宅1.2普通住宅1.2普通住宅1.2公建1.1公建1.1公建1.1公建1.2公建1.2公建1.2公建1.1公建1.1公建1.1地库1.2地库1.1总建面单元户数每户面积公建合计计13039.6913039.6912011.5712106.4310519.4713151.5412103.3312103.3312103.3313151.541791.231949.31199.19405.083496.38405.082135.041421.781231.1411183.776451.971.4 建筑分期概况全项目共分五期，一期开工时间顺序推进，概况如图：13 年

7、 3 月 1 日，四期预计开工时间15 年 4 月 1 日。4/ 40大连房地产开发有限公司全项目分期指标：分期一期二期三期四期五期楼号：楼号：楼号：楼号：楼号：A1#A2#A3#A4#A5#A6B1#B2#B3#B4#B5#B6C1#C2#C3#C4#C5#C6D1#D2#D3#D4#D5#D6E1#E2#ES1AS1#A7#A8#A9#A10#AS2#B7#B8#BS1#BS2#BS#C7#C8#C9#C10#C11#D7#D8#D9#D10#D11面积： 3.3 万#AS3#AS4#AS5#AS6#3#BDK#C12#C13#C14#C15#D12#D13#DS1#DS2#开工时间：分期

8、AS7#AS8#BS4BS5ADK面积： 10.9 万CS1#CS2#CS3#CS4#CDS3#DDK1#DDK2#开盘时间：指标1#ADK2#开工时间 :13-6-1S5#CDK1#CDK2#面积： 19.9 万交付时间：面积： 15.5 万开盘时间 :13-10-30面积： 18.7 万开工时间 :15-4-1开工时间 :13-3-1交付时间： 15-12-30开工时间 :14-5-15开盘时间 :15-8-30开盘时间 :13-7-30开盘时间 :14-9-30交付时间： 17-11-30交付时间： 15-10-15交付时间： 16-12-315/ 40大连房地产开发有限公司1.5 项目

9、管理目标进度计划管理目标公司运营节点计划100%完成质量管理目标严格按照国家规范性文件和施工质量验收规范组织施工，结合大连市现行有关工程建设验评实施办法进行验收，确保达到国家施工质量验收合格标准。项目集中入住日工程质量缺陷率需满足以下指标要求：精装修房：项目集中交付；入住后 4 个月内，工程质量缺陷率需满足以下指标要求：项目入住后1 年内（不包括头四个月），其工程质量缺陷率需满足以下指标要求：维修的关闭率以及一次成功率达到90%以上。客户满意度：客户质量满意度80 分；成本管理目标保证项目毛利率大于20%，目标成本不超过5%。设计管理目标避免重大设计变更，变更成本严格控制在2%以下。满足集团设

10、计控制指标中对地下车位停车面积、地下室层高、 地下室含钢量、 标准层含钢量、标准层混凝土含量、窗地比指标的要求。图纸节点 100%完成。新技术管理目标本项目未采用新材料、新技术。安全文明管理目标全面贯彻国家“安全第一、预防为主、综合治理”的安全方针，做好安全教育，确保安全生产。杜绝重大人身伤亡事故、机械事故、火灾事故和人员中毒事件的发生；无严重污染事故，无重大交通行车事故；轻伤事故频率控制在2以内。达到万科安全标杆标准。环境保护管理目标施工场地严格按施工现场总平面布置图布置，场外门前三包，排污、扬尘、噪音综合治理，达大连市标准化工地及符合市文明工地要求，按照公司CI 管理标准进行管理。1.6

11、项目特点及对应措施1、万科城1.1,1.2期位于项目东北侧，可用施工场地较小，分期红线内无法布置工人生活区；主要通道为由南向北公用施工道路，现场布置、施工有效组织等是工作重点。2、该项目工期紧张，而且是全装修项目，计划管理及品质管理对按期完成开发任务至关重要。6/ 40大连房地产开发有限公司3、该项目基础存在溶洞地貌，基础处理形式复杂，施工的质量及合理安排直接关乎各节点能否实现。2.项目部架构2.1 项目管理人员架构魅力之城项目经理除营销和客服作为平行部门外， 全项目执行矩阵式管理， 项目作为矩阵管理核心，负责跟踪并落实各项工作完成。2.2 主要人员管理职责万科管理人员15 人，其中土建工程师

12、 1 人，其他人员以项目群为单位， 整个项目共享，不专设岗位。姓名隶属部门岗位名称及职务主要管理职责姚永茂项目经理部项目经理全面负责现场管理辛志江项目经理部助理经理负责项目工程管理刘国辉项目经理部土建工程师标段工程负责人潘娜项目经理部项目秘书项目内业管理常德义项目经理部土建工程师标段工程负责人张之波项目经理部水暖工程师标段水暖负责人王义宝项目经理部电气工程师标段电气负责人李政成本管理部成本工程师全面负责成本管理7/ 40大连房地产开发有限公司徐东亚成本管理部现场成本现场成本测算杨代峰成本管理部成本工程师负责水暖成本翟娜成本管理部成本工程师负责电气成本于亮设计管理部项目设计负责人全面负责设计管理

13、张华伟设计管理部景观设计师景观图纸管理王超设计管理部装修设计主管样板间装修图纸管理车楠项目经理部报建主管报批、规划验收负责人总监项目监理部总监全面负责现场施工管理总监代表项目监理部总监代表协助监理施工管理土建监理工程师项目监理部土建监理工程师土建现场质量、进度管理土建监理工程师项目监理部土建监理工程师土建现场质量、进度管理水暖监理工程师项目监理部水暖监理工程师水暖现场质量、进度管理电器监理工程师项目监理部电器监理工程师电器现场质量、进度管理安全监理工程师项目监理部安全监理工程师现场安全文明管理监理内业项目监理部监理内业监理内业管理2.3 项目管理流程2.3.1采购合同及材料分解本合同架构咨询服

14、务类5 家，单体甲分包15 家，配套分包 24 家，甲供材 21 家，设计合同 13 家，共计 78 单采购合同。大连万科金州新区万科城项目1.1,1.2期合同架构咨询服务甲分包工程配套工程甲供材料甲指乙供设计合同配套工程监理（含煤气、总包道路排水工程涂料GRC构件划设计热力）工程勘察土方工程煤气工程文化石 / 外墙胶粘剂、填缝单体设计砖剂门窗工程（塑自来水监钢门窗、铝合热力工程防水材料景观设计理金门窗、斜屋面窗）单体放线入户门消防工程排水管电视设计合同8/ 40大连房地产开发有限公司单位白蚁防治PVC/PP-R 给单元门自来水外线电话设计合同监测水管防火门、管井自来水内线铝塑复合管智能化设计

15、合门同外保温自来水水表远散热器煤气设计合同传工程涂料施工自来水加压可视对讲道路排水设计合同栏杆（含坡道栏杆、室内低自来水表后管开关插座自来水设计合窗护栏、空调安装同百叶）景观工程通讯工程电气管综合管网设计合同绿化养护有线电视工程主体壁灯消防设计合同开荒保洁智能化工程配电箱、户总电力设计合同箱永久标识、道电梯供货、安信报箱热力设计合同路划线装大堂及室内精煤气内线工程变电厅照明装修灯具样板间精装修煤气保护装置地垫采购煤气远传工程景观部品煤气表后管工复合井盖程煤气管道电子园区灯具标示围挡工程园区垃圾桶变电厅防火百木构件叶强电工程楼体踏步砖临时电工程9/ 40大连房地产开发有限公司低压配出合同线杆拆迁

16、移设工程合同策划该项目合同分判计划全部全部采用一次报价， 并根据合同主要执行部门进行分解， 除监理和集中采购项目外，全部采用清单招标方式确定合作方公司采购策划序号采购项目名称合作方式采购模式采购方式1工程监理监理分散采购邀请招标2单体放线单位甲分包分散采购直接委托5土石方工程甲分包分散采购竞争性谈判6总包总包分散采购邀请招标7塑钢窗甲分包区域集中采购8入户门甲分包区域集中采购9保温供货、施工甲分包区域集中采购10涂料供货、施工甲分包集团集中采购11栏杆、百叶甲分包公司集中采购邀请招标12精装修甲分包公司集中采购邀请招标13室内其他部品甲分包集团集中采购14园区部品 （桌椅、 儿童游乐设甲分包分

17、散采购邀请招标施）15PVC景观护栏甲分包分散采购邀请招标16景观工程甲分包分散采购邀请招标17开荒保洁甲分包分散采购直接委托18永久标识、道路划线甲分包分散采购邀请招标19大堂、电梯前室装修甲分包分散采购邀请招标20道路排水工程甲分包分散采购邀请招标21泄洪渠工程甲分包分散采购邀请招标22煤气内外线及消防内线工程甲分包分散采购邀请招标23热力工程甲分包分散采购邀请招标24消防内线甲分包分散采购邀请招标25电话工程甲分包分散采购邀请招标10/ 40大连房地产开发有限公司26有线电视工程甲分包分散采购邀请招标27智能化工程甲分包分散采购邀请招标28电梯供货、安装甲分包集团集中采购29围挡工程甲分

18、包分散采购邀请招标30信报箱甲分包集团集中采购31人防设备甲分包分散采购邀请招标32航空警示灯供货施工甲分包分散采购邀请招标33大堂及装饰灯具甲分包分散采购邀请招标34木构件甲分包分散采购邀请招标35复合井盖甲分包公司集中采购邀请招标项目采购策划序号采购项目名称合作方式采购模式采购方式1工程勘察甲分包公司集中采购2单元门甲分包3防火门、管井门甲分包公司集中采购邀请招标4绿化养护合同甲分包公司集中采购邀请招标5绿化养护合同示范区甲分包公司集中采购邀请招标6煤气保护装置甲分包零星采购7外墙砖甲供区域集中采购8防水材料甲分包区域集中采购9给排水管、落水管及电气套管甲分包集团集中采购10铝塑复合管甲分

19、包区域集中采购11散热器甲分包区域集中采购12可视对讲甲分包集团集中采购13开关插座甲分包集团集中采购14电气管甲分包集团集中采购15室外园区及主体壁灯甲分包区域集中采购16园区垃圾桶甲分包分散采购零星采购17楼梯踏步砖甲分包分散采购邀请招标18公共空间墙地砖甲分包区域集中采购项目事务采购策划序号采购项目名称合作方式采购模式采购方式11/ 40大连房地产开发有限公司1规划设计2单体设计3景观设计4电视设计合同甲分包分散采购直接委托5电话设计合同甲分包分散采购直接委托6智能化设计合同甲分包分散采购竞争性谈判7道路排水设计合同甲分包分散采购竞争性谈判8煤气设计合同甲分包分散采购直接委托9自来水设计

20、合同甲分包分散采购直接委托10综合管网设计合同甲分包分散采购竞争性谈判11消防设计合同甲分包分散采购竞争性谈判12电力设计合同甲分包分散采购直接委托13自来水监理甲分包分散采购直接委托14煤气远传监理甲分包分散采购直接委托15自来水外线工程甲分包分散采购直接委托16自来水内线工程甲分包分散采购直接委托17自来水水表远传工程甲分包分散采购直接委托18煤气远传工程甲分包分散采购直接委托19煤气阀后管工程甲分包分散采购直接委托20煤气锁闭阀甲分包分散采购直接委托21煤气管道电子标识和防腐检测甲分包分散采购直接委托22变电厅防火百叶甲分包分散采购直接委托23强电工程甲分包分散采购直接委托24临时电工程

21、甲分包分散采购直接委托25低压配出合同甲分包分散采购直接委托26线杆拆迁移设工程甲分包分散采购直接委托27户总箱甲分包分散采购直接委托28变电厅照明灯具甲分包分散采购直接委托29通讯协议（网通等供应商）甲分包分散采购直接委托30公建水表甲分包分散采购直接委托31白蚁防治监测甲分包分散采购直接委托12/ 40大连房地产开发有限公司垄断类合同策划类别采购项目原由预计采用单位单体定点放线单位金州规划局指定金州测绘院金州测绘院建设电力大连市建设工程电子市档案馆指定大连市档案馆档案制作电力工程按照供电局的要求交纳电力配套费用 （含主要的施工费用），电力工程施工并且指定施工企业。两个项目均属大连红旗电力安

22、装城西供电局范围，魅力之城属辛寨有限公司子电力、溪之谷属红旗镇电力，分别由其指定施工单位。按大连市电业局关于下发大连市配电箱 ( 集中表箱、电低压电能计量箱柜标准图纸的通大连锐达电力有限源箱、户总开关箱等 )知，甘井子区项目均使用甘井子公司 / 悦达电力有限采购供电局开关厂 ( 即大连锐达 / 悦达电公司力有限公司 ) 的产品。需得到供电局批复后，由供电局所大连双益电衡技术电表采购属唯一计量单位 - 大连双益电衡技有限公司术有限公司出售电表安装由各区供电局指定，城西供电局目供电局指定前公布单价为：单相表30 元/ 块。电业局指定市供电局只认可大连通大连通产整流设备变电亭防火门、百叶产整流设备厂

23、的产品为合格产品，厂其他产品不给予验收。城西供电局收取，可签署合同，每变电亭土建移交费个变电亭 5 万元。价格不可谈，用按供电局指定单位于后期变电亭维护使用。同时收取施工单位变压器移交费2 万元/ 台。大连市防御雷电灾害管理办法防雷设施施工监督与( 见附 ) 指定大连市气象局是负责全大连市雷电防护中市防雷设施的施工监督及检测等工检测心作，大连市大连市雷电防护中心即是气象局下属执行企业。13/ 40大连房地产开发有限公司煤气管道电子标识和大连安盛燃气开发有限公司是大连大连安盛燃气开发防腐检测有限公司煤气公司下属分公司，专门负责室大连安盛燃气开发煤气调压站施工内锁闭阀后工程，电子标识、防腐有限公司

24、检验、阴极保护检测工程，煤气远煤气室内锁闭阀后工大连安盛燃气开发煤气传工程，煤气调压站的供应及安装。程( 含报警 )这四项属于煤气公司内部专业分有限公司煤气远传施工工。大连安盛燃气开发有限公司煤气防盗式球阀采购煤气公司直接收款，指定下属公司供货。临时水办理市自来水公司指定自来水内外线施工外线：大连市自来水市自来水公司指定给水工程有限公司，(含水表)内线：待定大连正信土木工程供水施工监理市自来水公司指定建设监理有限公司自来水管道监理分公司公建水表采购市自来水公司指定-水表远传内线施工市自来水公司指定待定自来水泵站土建施工市自来水公司指定待定自来水泵站设备安装市自来水公司指定待定施工一次网工程及换

25、热站按照行业惯例，该项工程费用已包热力含在采暖配套费中。因此，该项工待定设备安装施工程由供热公司指定。煤气远传监理大连安盛燃气开发有限公司变电亭、开关站室内由于电业局从 09 年 5 月开始对大连深圳市海洋王照明新增加地区所有新建及在建工程的开关照明灯具站、变电亭照明指定为海洋王灯具工程有限公司通讯设计原邮电设计院改制后，大连所有电大连顺奕通讯设计话及网络设计业务由此单位承担，资讯有限公司14/ 40大连房地产开发有限公司电力工程按照供电局的要求交纳电力配套费用 （含主要的施工费用），电力工程施工（电力并且指定施工企业。两个项目均属大连天虹电气安装内外线）城西供电局范围，魅力之城属辛寨有限公司

26、子电力、溪之谷属红旗镇电力，分别由其指定施工单位。2.4 项目岗位职责本项目严格执行集团标准， 并根据项目特点加入采购管理、 档案事务管理、 办公室管理相关职能，以保证工作落实到人， 同时加入监理工程师管理职能， 将监理工作加入之项目群。15/ 40大连房地产开发有限公司阶段管理工作内容项目经理 现场工程师质量工程师项目成本 设计管理采购工程师配套工程师监理工程师事务 项目秘书现场七通一平前期现场及周边勘查工作现场调查监理招标图纸会审设计交底施工组织设计设计材料设备清单协调设计变更管理及技 二次设计及送定样管术管理理材料部品封样管理施工做法封样管理变更管理及竣工图图纸资料保管施工总平面图施工管

27、理现场照管现场用地用路手续现场现场水电路管理管理周边协调周边建筑及线路保护与主管部门协调文物古迹保护现场文明建立质量管理体系制定质量工作程序按质量规范组织工作施工材料半成品质量监督技术交底和方案优化样板施工工程 审核施工组织设计、质量检察施工任务管理材料控制施工检查及整改提供质量报告处理质量事故组织工程检查验收施工技术资料管理协助确定甲供材料设备施工进度计划工程进度监督进度进度动态根踪管理进度报表控制向公司提供进度信息协调各单位进度16/ 40大连房地产开发有限公司阶段管理工作内容项目经理 现场工程师质量工程师项目成本 设计管理 采购工程师配套工程师监理工程师事务 项目秘书材料设备计划及采购申

28、请设备甲供材料设备全过程管理材料协助签订采购合同管理制定报关制度材料设备保证安全安全措施督促检查安全责任管理安全协议签署清单编制编制补充预算初审材料设备价格工程编制已完工程报表工程成本分析造价管理 预算及成本控制情况评估进度款审核及月度付款计划表档案管理供方资质审查采购采购管理及合合同签订同管合同交底理合同存档供方关系维护办公办公室设备管理食堂管理室管会议及会议纪要管理理档案管理事务取得销售许可证取得规划验收管理办理竣工备案证3. 总平面管理策划3.1 总平图主体施工阶段总平图。17/ 40大连房地产开发有限公司4. 项目进度管理4.1 项目计划保障措施A. 合同明确为了确保进度计划控制节点的

29、严肃性，不可变更性， 将主要控制节点在与总包方的施工合同中予以明确。施工合同签订后，项目开工前， 根据施工合同要求总包编制施工组织设计和项目总施工进度计划，报监理公司。监理公司审核总包项目总施工进度计划18/ 40大连房地产开发有限公司的合理性和可行性，与以及 施工组织设计中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后， 则转送项目经理部审核。项目经理部着重审核总承包商项目总施工进度计划与公司项目发展计划和项目经理部项目总控制计划的各关键工期节点的符合性。对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的项目总施工进度计划 将作为总包合同的一部分。总承包商按批准的项目

30、总施工进度计划组织施工，监理公司按此计划进行监督。B组织措施形成甲方、 监理、总包单位矩阵式管理架构，每个栋号均成立相应得组织管理架构。项目组建质量推进小组，形成质量的动态管理模式，不断对施工方案进行优化，在施工过程中进行验证， 带动项目整体管理工作。加强对项目施工生产的监控与指导，分别组织不同层次管理例会，建立有效沟通的渠道，发挥组织管理的作用。C技术措施由于项目专业较多，制定二、三级工期横道图计划和节点控制，并进行动态管理，在此基础上合理、及时插入相关工序，进行流水施工。利用横道图计划实施动态管理，通过关键线路节点控制目标的实现来保证各控制点工期目标的实现，从而进一步通过各控制点工期目标的

31、实现来确保总工期控制进度计划的实现。根据总工期进度计划的要求，强化节点控制，明确影响工期的材料、设备的进场日期。D管理措施施工配合及前期施工准备工作，拟定施工准备计划，专人逐项落实。加强对现场监理、总包单位的人员培训，不断强化管理意识及配合意识。加强现场管理，注重过程控制， 确保每一工序一次成优，既为下一工序的插入创造条件，又节省其自身的验收时间。E材料保证措施根据工程进展， 各专业工程师提前做好材料需求计划，每月完成采购计划的更新。随时抽验现场材料的进场情况，对现场材料的突发事件，进行有效控制。5质量管理5.1 质量管理体系及职能分工19/ 40大连房地产开发有限公司项目管理部经理工程管理部

32、经理品质管理专员工程部品质专业经理土建组水 电 配 套景观组精装修组（待定）土土土水电景装建建建暖气观修工工工工工工工程程程程程程程师师师师师师师总监施工单位项目负责人土建？人土建？人水暖？人电气？人土建负责人水暖负责人电气负责人各工种班组长班组长班组长5.2 工程质量控制要点20/ 40大连房地产开发有限公司工程质量控制要点质量控制阶段控制环节控制要点控制人控制内容工作依据工作见证图纸技术文件自审设计负责人组织相关人图示资料是否齐全，提供阶段的图自审记录员满足施工要求纸技术文件设计交底及技术会谈设计负责人组织相关人就我方的设计任务书同上交底记录设计交底及审图员及其他要求达成协议设计负责人组织相关人对图纸中的错漏问题图纸会审记图纸会审提出，并按缺陷反馈同上员录信息逐项排查合同采购负责人组织相关人合同条款（通用及专拟定合同文本形成合同文员用）初稿本施工准备阶段施工单位确定施工组织设计项目标段负责