深圳商业网点规划的主要考虑因素

1、第三章 深圳市商业网点规划的主要考虑因素一、商业布局现状及开展的内在规律性 从商业布局的演变分析，深圳商业布局从早期的口岸导 向型如中英街、罗湖人民南商业区的兴起 ，逐步转向多 元导向路径，其中内部需求因素所产生的影响越来越大。通 过运用中心地理论和核心边缘模型进行分析发现，深圳商 业布局的开展具有较强的规律可循，这是进行商业网点规划 的重要依据。因此，可结合商业本身创新的趋势和需求进行 合理规划。二、经济开展阶段及趋势2004 年，深圳按常住人口计算的人均生产总值达 7162 美元，已进入兴旺经济的初级阶段。但特区内外、特区外中 心城区和外围地区的二元化特征明显，城市化进程尚未完 结。近年来

2、，深圳制造业增加值占经济总量的比重持续上升， 呈现典型的工业化阶段的特征，但在消费层面却已经表现出 许多后工业化阶段的特征，商业网点规划应适度超前。三、城市功能布局 深圳的城市功能在空间上以特区为核心向外辐射，并且 呈网状组团式结构格局。深圳市规划局于 2005 年 10 月公布 的?深圳市组团分区规划 2005 2021?，将全市划分为 11 个功能不同的组团，因此商业布局要根据不同的组团功能， 规划构建功能相对完备、层次清楚的商业网点体系。四、人口因素人口因素是影响商圈地域分布的重要因素，主要有：一人口数量。截至2004年底，深圳常住人口已达 597.6万人，管理人口 1071万。这是深圳

3、商业开展的根底，“十一五期间常住人口将控制在900万以内，管理人口也将相应增加。二居民购置力。近年来，深圳居民收入平稳增长，人均可支配收入在过去5年中年均增长 6.4%，2004年达2.76万元，预计 2021年深圳人均可支配收入将超过3.5万元。收入的稳步增加使居民购置力进一步提高，2004年深圳人均消费支出 1.96万元，平均消费倾向消费占可支配收入的比重达 71%居 民消费信心较高，为深圳商业提供了持续增长动力。T人均可支配收入数据来源：?2005年深圳统计年鉴?，2004年后为预测数。二消费需求。2004 年深圳的人均 GDP及人均可支配收入均位居全国大中城市首位分别为5.93万元和2

4、.76万元,人均居民储蓄存款余额 4.39万元， 人均消费性支出1.96万元1631元/月。主要经济指标已 接近中等兴旺国家水平，居民消费能力强，消费结构不断出 现新的变化，食品消费比重己下降至 2004年的27%生活必 需品的支出比重逐年下降，文化教育、效劳等消费一直保持 在10%上的较高水平，享受型商品、奢侈品的支出比重上 升。消费结构的变化说明，深圳居民开始追求较高层次的消 费需求，从而导致需求多样化和个性化程度的提高，消费者 不仅要求有满足便利性购物和日常购物的消费场所，更需要 能满足一站式购物和一站式消费的场所，以及能够满足个性 化需求的特色消费场所。另外，随着家用轿车保有量不断增加

5、，汽车逐渐成为深 圳居民出行的重要方式，是否具备充足的停车位已成为消费 者选择消费场所的主要考虑因素。商业网点规划在考虑居民 消费需求变化的同时，也应当结合消费行为特征对消费场所 的配套设施提出相应的要求。图3-3消费者到主要商业区的目的%四旅游人口。深圳旅游人口规模庞大， 2004 年宾馆接待的国内外游客 1943 万人次。这些游客在深圳主要从事商务活动、 旅游观光， 其消费支出主要用于住宿、餐饮、旅游和购物。随着深圳国 际化城市建设进程的不断推进以及国内居民收入水平的提 高，旅游人口仍将会继续上升，为深圳商业开展提供了新的 空间。五、交通开展导向 交通对商业开展具有重大影响。交通和道路的格局决定 了商业网点的分布状态，但商业网点布设不当，也会对交通 形成一定阻碍。因此，商业与交通存在一种相互依存、相互 影响的关系。即将出台的?深圳市整体交通开展规划? ，必 然对深圳商业网点布局产生重大影响，一方面规划的实施将 会明显改变消费者的出行