当前国内物业管理存在问题和对策

1、当前国内物业管理存在问题和对策当前国内物业管理存在的问题和对策随着我国城市化进程的进一步发展，原来独门独户自我 管理形式已被迅猛发展的城市物业集中管理所取代。在这一 物业管理的重要转型时期，亟需完善的法律制度来加以调整 和规范。一、当前物业管理存在的主要问题（一）物业管理费纠纷。除了合同约定的因提供物业管 理而直接产生的费用，还包括物业管理企业所代办的供暖费 用、供热水费用等。根据目前的实际现状，小区物业管理费 实际交纳的比例在 70%至 90%之间，而作为业主拒交物业管 理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；供 暖、供热水温度低、供应时间短；小区内存在业主车辆丢失 现象和内配套设

2、施不完备等。（二）业主财产损失赔偿纠纷。此类纠纷一般是由小区 内业主的汽车、摩托车、自行车的丢失引起，这也是小区物 业管理中的瓶颈问题。由于对小区保安责任的相关法律规定 不健全，在如何合理分配物业管理企业的财产损失赔偿责任 方面无相关依据，因此极易发生该类纠纷。（三）小区公用设施伤人赔偿纠纷。此类纠纷主要有因 物业管理企业对小区内道路、嘗井、广告牌、管道等管理不 善，致使业主受到人身损害而发生的纠纷。（四）无因管理纠纷。此类纠纷主要涉及物业管理企业 与小区的开发商曾签订过前期物业管理合同，但在业主入住 后、甚至业主委员会成立后，未能直接与业主或业主委员会 续订物业管理合同，物业管理企业向业主追

3、讨物业管理费而 发生的纠纷。（五）小区公用部位的侵权纠纷。个别业主进住小区后 擅自乱搭乱建，引起其他大部分业主的不满，要求物业管理 企业查处个别业主乱搭乱建行为。在此类纠纷中，如物业管 理企业查处个别业主的乱搭乱建行为,则存在着无行政执法 权的制约；如仅对个别乱搭乱建的业主仅进行劝阻而不强行 拆除搭建物，势必造成大部分业主与物业管理企业物业管理 纠纷。（六）小区公用部位的出租营利问题。此类纠纷主要发 生在小区个别业主或物业管理企业擅自将小区物业的共用 部位自用或出租用于设置广告位等进行营利问题。由于此类 纠纷涉及到建筑物区分所有权问题，需物权法来进一步调 整，因此发生纠纷时争议较大。（七）小区

4、内停车收费纠纷。此类纠纷主要由物业管理 企业以维护小区管理秩序为由，自行或以业主物业委员会规 定为由向拥有私家车的业主收取的小区车位费、道路维护 费、进门费等纠纷。由于物业管理企业所收取的上述费用往 往系自行制定而未经过物价部门批准，虽然有的经过业主委 员会同意，但是由于无相应的法律、法规或规章为依据，因 此争议较大。二、物业管理纠纷的法律盲点（一）业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。在小区 物业管理中，个别业主的诉讼行为往往涉及到小区全体共同 业主的共同利益，此时业主委员会的参与尤其重要。那么业 主委员会的法律地位如何解决？其缔结物业管理合同能力 以及其在民事诉讼中的地位直接影响到全体业主的

5、利益。在 目前尚无明确的法律、法规来确定业主委员会的缔约能力和 诉讼地位问题。（二）无因管理的处理问题。由于开发商与物业管理企 业的前期物业管理合同已经履行届满，而业主或业主委员会 与物业管理企业之间又无新的物业管理合同约束，此时发生 的无因管理纠纷、尤其是物业管理收费标准应如何确定？此 时如因物业管理费发生争议，物业管理收费标准目前仅能能 依据民法通则的相关公平原则处理，任意性太大。（三）物业管理合同的解除问题。由于物业管理企业一 般应与小区的业主分别签订物业管理合同，那么，在部分业 主与物业管理企业发生物业管理纠纷并要求解除其与物业 管理企业之间的物业管理合同时，势必影响到全体业主的合 法

6、利益，此时这部分业主的合同解除权如何行使问题亟需规 范。（四）物业管理企业的保安义务问题。根据我国目前绝 大多数物业管理企业收费较低的现状，如何保持业主与物业 管理企业的权力义务平衡是一个棘手问题。物业管理企业的 收费标准应当与其所提供的物业服务质量保持一致。如果物 业管理费的收费水平较高或者物业管理合同中明确规定了 物业管理企业对业主的财产保管义务，则在发生业主财产损 失时较容易确定物业管理企业的赔偿责任。但是，在执行较 低水平的物业收费标准的情况下，一旦发生了业主财产被 盗、被损坏的情况，则只能根据物业管理企业是否履行了其 必要的安全防范义务来确定赔偿责任，不易规范。（五）居民委员会和物业

7、管理企业的责任划分问题。在 很多城市的小区内，既存在城市居民的自治组织即居民委员 会，也同时存在业主所聘请的物业管理企业。此时，如何划 分居民委员会和物业管理企业的具体职责，对于保障业主的 合法权益至关重要。根据目前的法律、法规，尚未能明确确 定居民委员会和物业管理企业并存时的法律责任。（六）物业管理企业的权限届定问题。小区个别业主的 乱搭乱建系困绕物业管理企业的主要问题之一。在目前情况 下，物业管理企业仅有权依照物业管理合同的约定来行使管 理服务权，一旦遇到个别业主不听劝阻而乱搭乱建时，物业 管理企业往往束手无策，其受到行政执法权的制约而往往无 能为力。是否授予物业管理企业一定的相关权限在现

8、时中可 以进行必要的尝试。三、对完善物业管理的几点建议（一）签订明确详尽的物业管理合同。无论是业主还是 物业管理企业，都应当把签订内容权利义务、详尽明确的物 业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要手段。业主和物业 管理企业在签订物业管理合同时， 应当切实遵循自愿、 公平、 等价有偿、诚实信用原则。在合同内容上应当就可能发生的 争议作出明确的规定。在确定双方的权利义务时，应当根据 物业管理费用的收费水平来确定物业管理企业提供物业管 理服务的水平。（二）依法成立业主委员会。 作为小区的业主应当主动、 积极、依法成立业主委员会，保障业主委员会的职权，为业 主委员会行使职权、维护业主利益提供方便。业主委

9、员会应 当由能代表业主利益的业主组成，应当根据法律、法规的规 定行使职权。对于物业管理企业所提供的物业管理服务应及 时予以审查、监督，对于损害业主利益的物业管理企业，应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益。（三）物业管理企业依合同提供物业管理服务。周到的 物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理企业应 在合同明确权利义务的情况下，进一步提高物业管理的水 平，保证所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费 水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实 现业主与物业管理企业的共赢。（四）突出物业管理委员会的作用。根据目前物业管理 的现状，个别业主在与物业管理企业发生物业管理纠

10、纷时往 往处于弱势一方。但也不可否认，确有个别业主以个人私利 出发无理拒交物业管理费用，或无理指责物业管理企业的物 业管理服务。此时，业主委员会应当积极参与个别业主与物 业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权 利义务，以最大限度的维护小区绝大多数业主的合法利益。（五）业主人身、财产损害的合同特别约定。根据目前 业主与物业管理企业之间常见的财产的损失、人身伤害纠纷 等事项，应在物业管理合同中作特别约定。这种特别约定无 论对于业主还是物业管理企业都具有积极意义，一旦因上述 事项发生纠纷，双方均可以根据合同约定来处理，避免争论 不休的尴尬局面。（六）业主委员会聘请法律顾问。根据外国物业管理