《民法典》一文透解居住权

1、?民法典?一文透解居住权01民法典怎么说2021年5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过了?中华人民共和国民法典?,自2021年1月1日起施行.民法典是什么？通俗的来讲,它是“社会生活的百科全书,是新中国第一部以法典命名的法律,在法律体系中居于根底性地位,也是市场经济的根本法.涉及物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任等等等等.换而言之,你生活中经历的绝大多数事件,都与这部法典有关.近期被讨论得沸沸扬扬的离婚冷静期,就是民法典里规定的有关婚姻家庭的根本领项之一.但是很多人没有注意到的是,在这部民法典里,用整整一章内容,解释了何为“居住权.而这一章节,注定在未来的时间里,对所有人的房产

2、价值、房产交易、婚姻共同财产以及继承,产生天翻地覆的影响！首先我们来看,这一章节原文是怎么说的：第十四章居住权第三百六十六条居住权人有权根据合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要.第三百六十七条设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同.居住权合同一般包括以下条款：一当事人的姓名或者名称和住所;二住宅的位置；三居住的条件和要求；四居住权期限；五解决争议的方法.第三百六十八条居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外.设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记.居住权自登记时设立.第三百六十九条居住权不得转让、继承.设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的

3、除外.第三百七十条居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭.居住权消灭的,应当及时办理注销登记.第三百七十一条以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定.02高于所有权的居住权在这里我们首先要明确一点,?民法典?的居住权是用益物权：居住权,根据民法典的解释,是高于所有权的.也就是说,即使是你的房子,你也不一定有权利去住！简单的说,居住权本质上就是把房子的所有权和使用权别离了,并且进行了物权化.居住权不是所有权,而属于“用益物权,就是占有、使用和收益的权利.何为物权化？就是它是一个物权,而不是债权,是登记在房管局的权利.一旦登记了,就能对抗所有人.不管这套房屋怎么转让、抵押、拍卖,都不影

4、响居住权人居住、使用这套房屋.一旦你的房子被设定了居住权,就等于被剥夺了使用权,除了卖房子你能决定,其他的你说了都不算.只要居住权期限没到,享有居住权的人就可以合法地住下去,房子的主人没有任何方法赶他走.那么有人要跟我杠了：即使是使用权又怎么样？房子还不是我的吗？但是要知道,人对物的使用权,才是终极权利,不仅仅是房屋.比方说,我现在住的这栋楼,它住得再舒适,在这5年之内,使用权也是我的.房东虽然拥有所有权,但他并不能享受.投资升值、炫耀性占有除外,大多数情况下,人们对物的拥有和占有,是为了使用,所以使用权才是终极需求.拥有只是手段,使用才是目的,不能本末倒置.即使可以传给后代子孙,但你后代子孙

5、死去的时候,房子也不能背走,有意义的仍然是使用权.小到房屋或一切物,大到世界、生命,所有权或只是一种占有欲,使用权,才具备终极意义.但要注意的是,属于物权的居住权,必须要去房管局等不动产登记机构登记才成立,未登记那么不能成立.所以,到了2021年,买房一定要去不动产登记机构查询该房屋的完整内档,看房屋是否被设置了居住权.一旦被设置,即使你是新房东,也不能赶走居住权人!03居住权牛在哪居住权物权化,第一个最直接的影响,就是婚姻生活.如果没有这个“物权化的居住权,夫妻之间约定一方长久可以居住在某个房屋里,但外人是不知道的.别人买了这套,可以把配偶轰出去.房屋所有权人一旦欠债,被拍卖了,买家也可以把

6、配偶轰出去.但物权化的居住权一旦登记了,拥有居住权的配偶,就能理直气壮地住在房屋里,不能被轰出去了.这也意味着登记了居住权的房屋,价值几乎就没有了！人家买这套房屋,不能居住,不能出租,等于使用价值为0,等于没有流通价值.只有等到居住权到期或居住权人死亡或居住权消灭后,房屋才恢复价值.所以从2021年后开始,谈婚论嫁的时候,谈居住权会变成一个比加名字还挑战人心的话题.至少婚姻关系存续期间,要有居住权吧？我们简单举个例子,大家就知道,居住权,到底牛在哪了.例如,甲乙是夫妻,甲婚前首付买房写了自己的名字,甲乙婚后共同承当房屋贷款.甲在婚前或在与乙婚姻存续过程中,将自己的父母兄妹登记为居住权人,居住权

7、期限超过20年甚至是可以到最长的70年.情形一：甲乙后因矛盾离婚,甲承诺将房屋所有权给予乙,并和乙签订了离婚协议.甲乙办理了离婚手续,乙取得房屋所有权证,但因居住权高于所有权,乙只能眼睁睁看着甲一家人继续住在房子里.情形二：甲出轨家暴,乙要与他离婚,因证据缺乏无法起诉,但甲熟悉到自己的错误,决定和乙协议离婚并承诺用房产变卖所得补偿乙,乙同意.可离婚后发现,甲房产因设置居住权,致使商业价值大减,最后所得到的补偿接近于无.情形三：甲出轨家暴,乙取得证据与甲诉讼离婚,法院判定甲为过错方,甲无余钱,所以以房产变卖所得向乙赔偿,并由法院对甲房产进行拍卖.因居住权不得转让,有居住权房屋不得出租,经过儿次流

8、拍,降价后,房屋最终由一人以1000元的价格竞拍成功,于是乙最终得到了1000元的补偿.上述三种情况,甲及其家人至始至终都可以居住在这房子里,无论房子转让变卖,都不影响居住权的效力.他们可以居住到居住权消失.那居住权什么时候才能消失？有且只有两种：居住权期限届满,或者居住权人死亡！如果换成甲乙是债权关系,也同样会出现这样的问题！居住权可比离婚冷静期彪悍多了,在不违反公序良俗和合同无效及可撤销情形下,在最高法不出其他司法解释前,居住权就是王者！绝对的王者！所以,如果房子租给租户,租户哀求你,想让自己孩子就近读书,麻烦你给他登记居住权假设干年.一定要想清楚,后果臼己能不能承当,千万不能因心软而遗恨

9、终生！04谁的风险最大？民法典对居住权有严格的规定：比方居住权只能通过合同、遗嘱等方式获得,必须签订书面合同,而且要向登记机构申请居住权登记才能生效；居住权不能转让,不能继承；居住权到期或者居住权人死亡,还要办理注销登记.那么,居住权的意义在哪里呢？谁愿意把自己房子的使用权拱手给别人,而且自己都无权使用？从民法典对居住权规定背后的含义来看,它主要适用的应该不是普通公民之间的平常行为,而是针对公租房、老年人“以房养老等特殊情况,让享有居住权的这局部人能够更有保证,某种程度上可以解决“房子是用来住的,不是用来炒的这个问题.但是这个时候,最可怕的情况已经出现：子女继承父母房屋财产上最大的风险来源,就

10、是居住权！在一二线城市,由于房屋价值儿乎占到了普通老百姓资产的绝大部分,近几年来,假借婚姻、恋爱关系获取信任,夺取老年人财产的案件,屡见不鲜.而民法典公布了居住权之后,广阔单身老人的子女,更要打起十二分的注意.由于居住权民法并未就居住权规定最高限制期限,拥有房屋的单身老人,完全可以给保姆、广场舞舞伴、舞厅舞搭子、租客等相好设置了70年的居住权也就是让保姆、广场舞舞伴、舞厅舞搭子、租客等相好住到死.这还不是最可怕的.更要命的是,民法完全没有约定居住权人范围！也就是说,可以把相好的儿子、孙子、侄子、外甥,总之相好的一切亲戚朋友全部都设置为居住权人,甚至是刚出生的婴儿！而对于租客,如果租赁合同到期或未到期提前实质性解约后,老人和她签了居住权合同,并在房管局登记,那女租客身份就变成居住权人,一样可以住到死！更冤枉的是,目前七十年产权到期后,住宅类不动产产权自动延期,