业主不缴物业费的25种表现及司法建议

1、欧阳家百创编业主不缴物业费的25种表现及司法 建议欧阳家百(2021.03. 07)业主不缴物业服务费的25种表现及司法建议在民事审判实践中，物业服务费纠纷案件中的业主多数没有故意不履行缴纳物业服务费的义务，大多数杲有所谓的事由。这种所谓的事由，其实不是法定的抗辩事由，很难得到人民法院的支持，诉讼结果往往是收诉。业主不缴纳物业管理服务费的25种表现：1、业主以房屋漏雨，窗户透气、透风等质量冋题为由，拒交 物业费。其实，房屋质量问题与物业公司是无任何关系的。2、发生质量冋题已过保修期，不同意有偿服务。一些了解物 业服务的业主，在找到物业公司对其房屋出现的质量冋题进行维 修时，令交维修费用，可有的

2、业主不但不同意有偿维修，还会因 此拒交物业费。3、邻居出租房屋，感觉不安全，不交物业费。出租房屋是业 主的权利，物业无权干涉，业主以这个理由拒交物业费，实在有 些牵强。4.楼住户建花园，楼上不同意。此种情况，如果物业公 司己向业主下达整改通知，并将情况报给业主委会和相关执法部 门，就没有责任了。5、小区里有人养大型犬，还有养家禽影响其他业主正常生 活，不交物业费。此情况，物业公司只能报给有关部门。欲阳豕曰创爾欧阳家百创编6、小区地廂车位不合业主心意。很多小区内，停车位都是很 有限的，占不到车位，应该杲业主的运气冋题，不应该归到物业 公司身上。7、配套设施不完善，不交费问题。其实，这也属于开发商

3、建 设时的遗留冋题，与物业无关。8、暖气不热。此事真的与物业无关。9、滚动开发的施工工地有噪音、挡视线、施工时绿地被破 坏。与物业无关，业主应找政府部门解决。10、邻居私改烟道返味。属于邻居关系冋题，业主应通过社区 调解或法律维权。物业公司发现后要制止，但无执法权。11、前楼接层挡光。业主可通过物权法维权，找规划部门 和行政执法部门解决。12、商铺灯光或噪音、排气污染。业主可通过物权法维 权，并找政府相关部门解决。13、未享受服务，如空房未住，电梯不坐。空房的产权是业 主，你不到小区住、不乘坐电梯，也应尽业主义务。14、私自拆改房屋结构，在出现问题时开发公司不给维修，与 物业无关。15、因公共

4、部位事故造成损失，对保险公司的赔付额度及时间 太长不满意，与物业无关。16、有业主因为叫出租车不及时不交费。叫出租车服务，并不 是物业服务范围。欧阳家百创编17、还有业主因为孩子被邻居的小狗吓到，要求物业公司减免 物业费。业主应通过公安部门解决此事。18、无理拒交。有业主因房屋质量连电梯费也拒交；有的因家 中失火，物业未及时发现而拒交但更多的时候，这些五花八 门的理由与物业无关。19、楼道卫生打扫不彻底。楼道卫生是物业的服务范围，物业 应加强管理。拒不接受监督时，可以向业主委员会、行业管理部 门提出或者向人民法院提起民事诉讼解决，不应当成为不缴纳服 务费的理由。20、小区绿化不及时，绿地内杂草

5、清理不及时。物业应根据季 节及时绿化，并对园区公共绿地的花草树木进行精心维护。如果 不维护，可以向业主委员合、行业管理部门提出或者向人民法院 提起民事诉讼解决，不应当成为不缴纳服务费的理由。21、小区雨天路积水清扫不及时，雪天积雪未及时清扫。小 区内公共卫生，物业应及时清理。如果不清理，可以向业主委员 会、行业管理部门提出或者向人民法院提起民事诉讼解决，不应 当成为不缴纳服务费的理由。22、小区路灯、楼道灯损坏未及时维修。属于物业公司责任。 如果不维护，可以向业主委员会.行业管理部门提出或者向人民 法院提起民事诉讼解决，不应当成为不缴纳服务费的理由。23、家中被盗。此问题要具体问题具体分析。如

6、果业主自家硬 件设施不完善，则与物业无关，因为物业巡逻的只是公共区域； 如果行窃者杲从正门进入，物业做到了登记，可进入者提供的是欧阳家百创编假证件，或者行窃者盗走的是非常难发现的小物件，与物业无 关；行窃者进门时物业未做登记，导致业主被盗，物业负一定责 任，应当按费用与服务水平相适应的原则承担相应的责任。应当 向人民法院提起民事诉讼解决，不应当成为不缴纳服务费的理 由。24、车辆被划伤。这得看物业如何收费，如果停在车库内，按 照合同物业只提供卫生打扫、用电照明等服务，车辆划伤物业不 负责任；车停在自律停车场被划伤，物业不负责任；如果合同中 物业有保管义务，物业公司要按比率赔偿。应当向人民法院提

7、起 民事诉讼解决，不应当成为不缴纳服务费的理由。25、各种设施设备老化后，物业无钱更换。正常情况下，小型 维修应由物业直接逬行；如果大修就要动用大型维修基金，需要 业委会进行申请。应当按费用与服务水平相适应的原则承担相应 的责任。向人民法院提起民事诉讼解决，不应当成为不缴纳服务 费的理由。司法建议：建议一：业主要正确行使抗辩权合同法第六十六条【同时履行抗辩权】当事人互负债务，没有先后行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的行要求。第六十七条【先行履行抗辩权】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒

8、欧阳家百创编绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第六十八条【不安抗辩权】应当先 履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可 以中止履行：（一）经营状况严重恶化（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（-）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。第六十九条【履行不安抗辩权的附加规定】 当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对 方。対方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的 方可以解除合同。司

9、法提示：是在一些物业公司存在一定过错的物业费纠纷案件中，部分 业主往往认为只要业主们相互团结起来集体拒交物业费，物业公 司甚至法院也都无可奈何，很多业主觉得，认为法不责众，实这 是一个误区。有的业主甚至以某些业主不交物业费为由在毫无理 由的情况下拒交物业费，一旦被起诉到法院，便以大家都这么做 为由进行辩解。这在法律上是得不到支持的。対于物业的过错， 可以起诉物业违约。二是主观归责于物业公司，不当行使抗辩权。在实际案件中， 部分业主往往不了解物业公司的物业服务范围，在遇到房屋漏 水、财物失窃、邻居违章建设等侵权行为时将侵权责任盲目归责 于物业公司并拒绝交纳物业费。实际上，这部分受侵权的业主一欧阳

10、家百创编欧阳家百创编方廂没有理性分析损害发生的原因，也不区分开发商、物业公司 以及其他业主等可能的侵权行为实施主体，主观地认为物业公司 应当承担所有的责任；另一方面又采取了不正当的维权手段，试 图通过拒交物业费来弥补自己的损失。三是没有长期居住，认为没享受到物业服务而拒交物业费。实 际上，是否长期居住或者是否亲自居住都不能构成唯一的抗辩理 由。物业公司的物业服务要到位业主自觉履行缴纳物业服务费的义务，按期足额缴纳物业服务 费，是检验物业服务公司的经济效益和社会效益的指标。同时， 也杲检验物业服务公司服务水平、能力、成果的重要标志。那 么，如何提升物业服务水平和能力呢？司法提示：物业服务的成功经

11、验证明，要做到“五个到位”。杲物业服务合同管理要到位；二是物业服务要到位；三是动员业主自觉履行缴纳义务服务费的宣传、思想工作要到 位；四杲帮助业主解决实际困难要到位；五杲先协商后诉讼解决物业服务费纠纷要到位。欧阳家百创编合同管理是前提，物业服务是关键，动员业主自觉履行缴纳服 务费义务是根本，帮助业主解决实际困难是动力，协商解决杲促 进，诉讼解决是补充。只有这样，才能构建和谐的物业关系。总之，业主非因物业服务合同约定义务，以物业公司未进 到服务义务为由，作为抗辩不缴纳物业服务费的理由。因为这与 物业服务合同无关；业主因物业服务合同约定义务，以 物业公司未进到服务义务为由，不能作为抗辩不缴纳物业服务费 的理由，应当启案提起民事诉讼，因为物业与