房地产项目转让方式

1、房地产工程转让方式只要转让的工程符合房地产法关于土地使用权转让的条件，即可着手进展转让程序，而不用另行成立工程公司。以下是由查字典范文大全为大家整理的房地产工程转让方式，希望对你有帮助，假设你喜欢，请继续关注查字典范文大全。论文摘要已获得土地但无力开发的房地产商将工程转让是非常必要的，这样可以盘活土地资源，以发挥其最大效用。房地产工程转让，主要有两种方式：一是在建工程工程直接转让;二是受让工程公司股权间接转让。文章将对两种形式的要求、程序、优势等进展浅述。论文关键词房地产工程;直接转让;间接转让目前，常见的房地产工程转让，主要表现为在建工程工程直接转让和受让工程公司股权间接转让两种方式。一、在

2、建工程工程转让在建工程工程转让是指权利人将已经批准立项，获得了完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平和设计等根底工作，获得了施工容许证，具备开工条件的建立工程工程出卖给受让人，双方就转受让该建立工程确立权利、义务关系的民事行为。这是一种直接的工程转让方式。在建工程工程转让的实体要件：(1)主体要求。转让方必须是工程用地的土地使用权人。受让方没有资格要求，境内外单位及个人均可，但受让方受让目的假设是为了从事房地产开发经营，那么应是企业法人，且应事先或事后获得房地产开发资质，否那么不能销售、出租商品房或再行转让房地产工程。(2)转让条件。按照?城市房地产管理法?第38条

3、、第39条规定，转让方以出让方式获得土地使用权，如未付清土地出让金并获得土地使用权证书的，或未完成开发投资总额的25%以上(适用于房屋建立工程)，或未形成工业用地或者其他建立用地条件(适用于成片开发土地工程)，不得转让，否那么转让合同无效，但是依笔者前述，未获得土地使用权证书签订的转让合同系效力待定合同，而不符合法定投资条件签订的转让合同本身是有效合同，只是履行中不能办理权属变更登记而已。因此，起诉前转让方已经获得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，就应当认定转让合同有效。另据最高法院?国有土地使用权合同解释?第11条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立

4、合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。在建工程工程转让的程序要件：(1)转让方式。根据国家及地方现行有关规定，出让土地使用权的首次转让应在土地交易有形市场通过招标、拍卖、挂牌方式转让，不允许私下协议转让，否那么无法办理土地使用权变更登记手续，导致转让合同无法履行。(2)变更登记。?国有土地使用权合同解释?第8条规定：土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，恳求确认合同无效的，不予支持。故当事人未办理土地使用权变更登记手续，不影响转让合同的效力，

5、当事人可要求对方履行合同，办理土地使用权变更登记手续。在建工程工程转让的优势：(1)易达成协议。只要转让的工程符合房地产法关于土地使用权转让的条件，即可着手进展转让程序，而不用另行成立工程公司。(2)平安性较高。由于转让的只是工程本身，涉及的债权债务只限于拟转让的工程，受让人易于明了所应承受的权利和义务，并采取相应措施，使转让行为平安性进步。(3)法律关系比较简单。相对于工程公司的转让，开发工程涉及当事人较少，法律关系比较简单。然而，开发工程转让，其根本程序除转让方和受让方合意外，还必须按工程的立项、用地、工程建立的有关审批程序重新办理手续，适用的法律、法规主要是房地产法、规划法和建筑法，其政

6、府所收的各种规费，原那么上按交易一次的规定收取。因此，工程转让的本钱高、手续繁琐。二、受让工程公司股权受让工程公司股权那么是一种间接的工程转入方式，详细是指在专为开发特定的房地产工程而成立房地产开发工程公司中，房地产商作为公司股东，通过公司股权转让的重组方式(收购或兼并)，实现房地产工程转让。这种转让是以转让公司或公司股份的方法进展房地产工程的投资人变更，其根本程序是变更公司投资构造或股东。受让工程公司股权的实体要件：(1)主体要求。转让方应是拥有房地产开发用地的企业的股东，受让方既可以是该企业的现有股东，也可是境内外其他单位、个人。(2)股权转让条件。股权转让应符合法律、法规及公司章程规定的

7、转让条件。内资有限责任公司股东之间可以互相转让股权，股东向股东以外的人转让其股权时，必须经全体股东过半数同意;不同意转让的股东应当购置该股权，假设不购置，视为同意转让，经股东同意转让的股权，其他股东在同等条件下有优先购置权。(3)外资收购。目前，外国房地产基金进入我国房地产领域的方式，从而使内资房地产公司变成中外合资或纯外资的房地产公司。假设外资收购股权在25%以下，那么企业的性质不用改变;凡收购股权超过25%，那么必须改变内资企业的性质。受让工程公司股权的程序要件：(1)公司内部股东变更登记。出资转让应由出让方和受让方签订出资转让合同。转让股权后，公司应当注销原股东的出资证明书，向新股东签发

8、出资证明书，并相应修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的记载，对公司章程的该项修改不需再由股东会表决。(2)公司应当自股东发生变动之日起30日内申请变更登记并应当提交新股东的法人资格证明或者自然人的身份证明。股份的股东所持有的股份可以依法自由转让，但法律对股份转让场所，对发起人所持股份的转让，对公司董事、监事、经理所持股份的转让，对公司收购自身股份以及特定时间(如法定的停顿过户期)有详细的限制。在程序的要求上，因记名股票和无记名股票也有所不同。工程公司转让的优势在于：(1)手续简便。对房地产工程公司收购只要签订股权转让协议，并按规定办理股权转让的变更登记手续(外商投资企业还应办理股权转让的审批手续)即可控制、管理整个工程。(2)费用节省。开发工程的转让与房地产工程公司收购相比，前者需多交相当于成交金额3%的契税和一笔交易手续费，显然通过收购房地产工程公司方式可以降低开发本钱。(3)开发快捷。由于房地产工程公司收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可投入资金进展后续开发建立，对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，无需再另行成立房地产公司。以房地产工程公司收购方式转让工程或土地使用权的缺乏之处在于：一是债务风险难以控制，如是否对外提供过保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险;二是要转让工程得先成立一个工程公司，