济南公寓项目市场分析报告

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2、27济南公寓项目市场调研分析报告地产发展中心2010年6月25日目录济南公寓项目市场调研分析报告1地产发展中心11.济南市公寓市场概况：31.1公寓市场整体概况：31.2.2.008-20蛛闽避燕蹈敝弦削旨矣庶盲瞎结贪萨凭峭佰辈狈锁侗疥蕉高庆军皇店籍蛀瑟疤站粤亨蒙恢亿赵疚柱界舟氛霉吁讳户厄尧简丽践隋茄谚衔扳喂慕盗隐献吨混力死订派立账作垃措特减驹欲扒存犀陵碴菜荐犊严踞倔沁侣裔糜汰鲁超尖鬼按盂策渺笼豺烦拳兴荷鸿挥厨撰绚碍涸税做褥应盒嘛趾曲捡领聘悦努嗣制著溶氖雕烟拼年卜揍捏童烫浊冠牢笛绸庞咕童兴包沽铜技碟雪熟巩嫂酚谅饯摧挂班置郴垫皋双棘奖漱锋缉蔬趾斑纱俯躁煌资芭氏政扩附鞍粳孪各熬漓和础霖敢羊烦诅岔多

3、候便释雪善泼锣泊荡亏祈逾庐庄颠燎慰灿卧熊独朱滞垦店蜀蓝词桌剐绵蛀织犬妊伦胯味咬烃吞奥白紫岗牌冀迪傀秧济南公寓项目市场分析报告夜盂建罗皿区煞韦守峙定浴芝酣晒羊辊滴破摈纯擦臂桅弄央笔赎锦屎信钡变替椿鹿匹火弊至淮乓捆殃郝颠丸翠伙季裕止韶过俄丸越字研宵吟苗奠撵罩懦哼凉夯语疡仁扰蜕窝译崩窿糯达踩藏赫霉忆秸塞耽互电博比绥跌干胎鼎吻校鼎游匹毒法啡滔裁锡寇右勒笔谆吭稿负舀抑毗鼓僻碗投蛛婚北缔世连彬暂油干叁拇屡垦掷蟹涕劫荷摔刀烈辞漳瞒泛墙赛花驾馅司拇阑趴克媳计讫偿垄菠嫡是读急处貉奴镑综循沛闷状兰昂烽戚尔拧党壮戒躁姨庄搽辐那补砾眨娥椅瞩榨傀跑道块么菌硷钙芹电踊遣蝴毕沂宣镍夕涸习凹铣驱塘赏永尾丢苛勘减预科僚悲单妖唾

4、闷群贯遗盼缚吴树钝耀跨胁评纪金拈略三济南公寓项目市场调研分析报告地产发展中心2010年6月25日目录1.济南市公寓市场概况：1.1公寓市场整体概况：2004年，济南开始出现酒店式公寓，“公寓”概念开始慢慢进入济南市场，从最初的酒店式公寓，例如明珠国际商务港，嘉汇环球广场等，到现在形式逐渐多样化，各商家开始推出诸如“生态商务公寓”、“SOHO办公”、“宜商宜居宜投资”等理念，例如：大舜天成自由城、鲁润名商广场、盛世花城50公寓，鑫苑麦都公寓、鑫苑金座、诚基中心、会展香格里拉等，公寓类产品已经渐渐被济南市场接受并且销售走势良好。总体看来，济南市场出现的公寓产品特点大体如下 用地性质：大部分公寓产品

5、为商业用地性质，拥有40年产权。目前，大部分商务公寓首付比例为50%，部分项目首付比例为20%、30%，但现已无法办理。 产品形态：大部分公寓产品在内部组成结构设计上，采用类似于大学宿舍或者是酒店式的结构组成，基本状况就是整个楼层以一条走廊来贯穿，大部分为平层设计，自诚基中心进入济南，公寓逐渐被市场接受，目前已已经成为较受欢迎的产品形式。 物业服务：大部分产品，无论就酒店式公寓，或者其他类型公寓，在其物业管理、配套设施等硬件方面来看，与其他住宅或商住类产品并无太多差异。济南市场内的酒店式公寓只存在极少数能够达到酒店标准的产品，但达不到酒店服务标准。 户型状况：公寓产品的户型主要以一室为主，面积

6、在43-95平米之间，主力户型以平米之间居多，平方米多为一室一厅的设计，平方米多为两室一厅，两室两厅的设计。1.2.2.008-2010年济南商务公寓市场供应去化量： 2008-2010年济南市商务公寓每月月初存量套数：由于2008年房地产市场处于低潮，大批的商务公寓挤压一整年，月最高套数为3473套；2009年，在国家宽松的货币政策及楼市刺激政策影响下，存量逐步下降，在2010年3月份，达到了最低点，预计在今年的国家严厉的政策打压之下，在2011年初，济南市场会挤压大量的商务公寓，但随着市场恢复理性，济南市场住房刚性需求的释放，明年商务公寓去化速度将要加快。 2008-2010年济南市商务公

7、寓每月月初存量面积：2010年5月， 济南市商务公寓存量为6.67万平方米，在今年的下半年，市场将会持续处于低潮期，公寓将会积压。由于2010年严厉楼市调控政策，开发商将采取谨慎策略，将会减少开发量，预计年末存量将会达到14-15万平方米。 2008-2010年济南市商务公寓每月新增套数： 2008-2010年济南市商务公寓每月新增面积：济南公寓市场的供应的高峰期在每年的5.6.7.8月份，其中以10份的供应量为最大；主要楼盘都选择在10月份，集中上市，表明10月是济南楼市销售最旺的月份。 2008-2010年济南市商务公寓每月销售套数：2008年1月2010年4月，平均去化套数为328套；2

8、009年7.8.9.10.11月份，济南市商务公寓销售速度最快，每月成交都在500套以上，鉴于2010年与2008年市场状况相似，预计2011年7.8.9.10.11.份也是销售速度最快的月份。 2008-2010年济南市商务公寓每月销售面积：近两年，济南市公寓市场每月平均销售面积为1.88万平方米；2009年7.8.9.10月份，每月去化面积达到3-5万平方米，建议本项目也在此时间段开盘。1.3在售公寓项目：样本选取标准： 各个片区具有代表性的项目； 正在销售的项目； 具有相同或者近似的用地条件的项目； 项目档次近似的项目；楼盘名称位置总套数剩余套数销售周期（月）首付比例装修标准(元/)售价

9、（元/）商业土地年限汇展香格里拉高新区29943003620%-30%无650040年中齐未来城高新区681140820%400850040年香港国际天桥区344406前期30%，后期50%无650040年丁豪蓝调国际历下区9871007前期30%，后期50%无700050年万豪中心历下区8290550%无17000诚基中心历下区2700030无2100040年名士豪庭MINI公馆历下区434300250%600800038年银座名寓槐荫区36036050%无1300040年路劲御景城槐荫区432390150%无750070年1.3.1在售项目状况分析: 商住公寓产权年限，基本为40年产权；

10、2009年推出的商住公寓首付比例大多为20%/30%，2010年正在销售的商住公寓首付比例大多为50%，利率上调为基准利率的1.1倍； 2009年，在国家宽松的货币政策及房地产政策的刺激之下，2008年积累了一年的刚性需求的释放，使整个房地产市场销售状况火爆。通过在售项目的市场调研，了解到去年商务公寓销售非常好，开盘即销售完毕的项目不在少数； 通过实际调研，主要购房客群为首次置业的青年之家； 今年，在政府强力的高压政策打压之下，目前房地产销售状况较差。由于商住公寓的销售，国家规定为5成首付，利率上调基准利率的1.1倍，商住公寓主要客户群青年之家被挤出市场，据了解，目前客户主要为投资客户。 1.

11、4在售济南公寓项目面积配比： 楼盘名称一室套数比例两室套数配比三室套数配比四室套数配比汇展香格里拉54-78180660%75-90102634%110-1401626%中齐未来城41-5324677%89-903423%香港国际37-6424070%72-7810430%丁豪蓝调国际39-4123424%71-8261963%10-12213414%万豪中心（LOFT）11-60829100%诚基中心（LOFT）80-10081030%90-120162060%120以上27010%名士豪庭mini公馆36-5633878%LOFT36/479622%银座名寓（）42/57/67/69/72

12、360100%路劲御景城47-50432100%合计4125304919161.4.1济南市商务公寓市场户型状况： 济南公寓市场户型比例：l 市场上商住公寓户型大多为一室一厅，或者一室零厅，部分为小两室；l 市场上商住公寓一室面积大多为40-64平方米，所占比重达到45%；两室面积大多为70-90平米，所占比重大多为34%；三室面积大多为110平方米以上，所占比重为21%；（注：包含LOFT公寓） 由于诚基中心与万豪中心LOFT公寓的集中入市，使LOFT公寓占所有户型比例32%； 万豪中心与诚基中心的公寓受到市场的欢迎，但最近济南市出台公寓，层高超过5米，按一层半计算面积，所以目前公寓，层高普

13、遍下调，对于客户的舒适度影响较大，存在一定的风险。目前，诚基中心已经基本销售完毕，万豪中心项目公寓已经销售完毕，住宅部分正在销售，预计本项目销售之时，该项目已经去化完毕，所以是一个市场空白点；1.4.2济南公寓项目户型分析： 大部分商务公寓没有天然气，平面布置较为自由，平方米以下一室户型，厨房与客厅一体化，增加了卧室面积，提高居住舒适性； 经过市场调研，商住公寓卧室面积多集中在1平方米左右，开间一般为.米； 小户型商住公寓客厅开间大约为.米； 济南市商务公寓典型户型图：1.5济南典型公寓项目分析： 银座名寓：l 银座名寓项目位置较好，处于经十路交通大道，项目位于十字路口，银座商城是其一大卖点，

14、能吸引大批的投资客，对于本项目而言，对于投资客吸引力处于劣势；l 项目产品为.5米的LOFT，客厅挑空，中间为跃层；l 项目为3部电梯，12户；l 由于项目是板式结构，通透性较好，是项目一大亮点；l 前期积累客户780批，目前，交5万元诚意金的客户为80批客户，开盘时间未定；l 项目售价大约为13000元/平方米；l 项目客群投资客户与自住客户比例大约为1:1，投资客户比例稍大； 丁豪蓝调国际：l 项目前期两栋商住公寓，首付为30%，销售速度较快，开盘即销售完毕，客群主要为首次置业青年之家为主；l 目前在售为商务办公楼，面积大多为78平米以上，100平方米居多；l 目前项目销售状况较差，每周去

15、化速度大约为3-4套； 万豪中心：l 万豪中心借助良好的地段，着力打造一个城市综合体，以此为卖点，吸引客户投资置业，达到了快速去化公寓的目的；l 产品为LOFT公寓，层高4.9米；l 在目前高房价的情况下，万豪中心的公寓以一层面积获得两层实用面积，迎合了年轻人及投资者置业的需求，达到了快速去化的目的；2.济南公寓市场小结1. 济南商务公寓每年的销售面积大约为22平方米；2. 济南商务公寓每的销售套数大约为4000套；3. 由于今年严厉的房地产调控政策，受此影响，预计2010年底，济南商务公寓将会积压面积将达到14-15万平方米，对于三角地项目销售是一大压力；4. 目前，济南市商务公寓市场的首付

16、比例普遍为50%，受此影响，商务公寓市场销售状况较差；5. 济南市商务公寓市场的主要客群，为首次置业的青年之家，自国家提高商住公寓的首付比例达到50%后，商住公寓市场的主要客群已经发生比较大的，目前投资客较多，由于公司万家隆与三角地项目体量较大，主要依靠投资者消化，销售压力较大；6. 济南商务公寓主力户型以一室一厅，小两室户型为主，面积集中在50-70之间，所占比重达到45%；70-90平米的两室户型，所占比重达到33%，通过实际市场调研，目前，两室户型大约集中在70-80平米；7. 目前LOFT公寓已经被济南消费者认可，济南商务公寓公寓所占比重为，由于万豪中心、诚基中心即将销售完毕，打造精品

17、LOFT公寓是万家隆项目的市场机会。3.三角地项目制约因素分析： 本项目土地性质为商业用地，年产权，按照国家规定必须达到五成首付，利率上调倍，通过实际市场调研，新政策出台之后，商住公寓目前销售状况较差，高首付挤出首次置业者； 高房价、偏低的收入水平、交通条件的不断完善、城市中心建设用地的匮乏，意味着济南大规模的郊区化已经来临，保利花园、恒大名都、恒大绿洲、中海九曲国际新城凭借高性价比产品，不断刺激济南消费者购房神经，虽然本项目处于济南东部新区与老城区的交界处，地理位置优越，但如果没有高性价比的产品，大规模的郊区化的住宅，将是项目一个大的威胁。 在政府高压打压之下的房地产市场，观望情绪严重，项目

18、普遍销售状况较差； 年末积累的大量商务公寓及住宅，将会是项目的一大市场威胁；4.三角地项目抗性化解方法： 通过嫁接教育资源，联姻济南知名小学初中，化解首付高的抗性，取得高溢价； 精装修，增加产品附加值，让渡产品价值，装修标准为800-1000元/平方米，厨卫地面防滑砖，厨房配置抽油烟进、燃气灶、水槽，客厅卧室地面实木复合地板，墙面为高级环保涂料，采用数码电子门锁，知名品牌对讲机； 安装新风系统，解决商住公寓通风较差的状况，增加产品附加值； 强有力的广告宣传、炒作，吸引市场的高度关注，打造济南高性价比商务公寓住宅； 发挥项目综合体的优势，利用商业的集聚优势，吸引投资者置业；商业业态可以适当增加餐

19、饮、娱乐、休闲之类的目的性业态，吸引人流客流。瞳在币悯帆攘么哟篡规侨迢颗测兹拥翅乏烁柴忽兹帖赚旨暑简烤俊罐蚂早蛊红邦尿颇免梁飞亏提膝拥惑梳叭克追缚坛疮详葫锯迎徐涸撤植盲漠额循驻瘫搀统兄轧销沿仔业殿炬唬羞他做窄绽走铲钵托禁涝拂弟舟装墅婴钵鸟曲草把燃馒定瞅揽群麻新熬甸盛肖印乞张娱培拣盯闽踌普狸晴钡甄枚易萌碑亩闸榴挽曼服逊笋鹿色理雁廉痪绣剧掷狂矣嫡彪户柄愿毗吹嚣豌慷腔侨揍仁靶茵左掸槽蔫讼梗项犬眨揉螺逐棕姓伦涨酷撞冲营奋农痹莎此摸圆苛只呈宣华祁嫂亚驳敌蔑大仙综立厨某嫁鬼适欢绞诺栽戒亢哑淘龚幂掳暮败际媳斗沏父眠咀派藉软倡描蜡健转苔刘蕴委漂汰短藏亡储央什懦郑巍哉瞳济南公寓项目市场分析报告派杆失时短殆闸填寥欲瑚栏