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文档简介

1、5、如何调研1）实地勘察、走访、问卷、开发商、建筑商、供货商。2）找当地专业人士咨询3）找亲戚朋友咨询（非专业）4）找专业经济公司咨询或委托调研5）网络咨询6、房地产开发流程（附表） 7、概念和速算（一）概念1）关于土地 国土：指陆地及海域。（陆地占960万平方千米）。 陆地：山脉、河流、湖泊、丘陵、平原 可开发地：主要丘陵、平原 土地：林业用地、农业用地（18亿亩，1.3亩/人)、建设用地。 建设用地：交通用地、市政建设用地、工业用地、住宅用地、商业用地、农业基础设施用地、军事用地等。 用地指标：国土资源部（海洋局）、监管、遥感技术、每年计划指标上报，批复，每宗地300亩。建筑物类型建筑物类

2、型容积率容积率别墅小于等于1.0洋房1.5左右小高层1.8-2.0高层2.0以上2）房地产开发主要概念 土地出让、转让、项目转让。 宗地面积：红线面积（红线有的在马路中间代征面积） 使用面积：退线后面积。 容积率：地上建筑物面积占红线内土地面积的比例。 建筑密度：建筑物占地面积/红线内面积。35%-40% 绿地率：绿化面积占宗地面积。40% 基础设施配套费 （大配套） 小区内配套费（工程费） 规费 财务费用 销售费用：推广费、佣金 税金： 园林景观(包含小区内道路)：1-建筑密度=60%税金种类税金种类征收额度征收额度营业税5.5%土地增值税阶梯式递增所得税25% 人防：人民防空设施，大多数项

3、目人防建筑有面积指标，有的项目异地建人防，需交易地建设费。人防工程成本很高。 人防分类：储物、掩体。防毒、排风、战时人防、和平利用、车位（可租不可售） 小区内配套公建：配电室、垃圾站、公共卫生间、警卫室等。 按揭贷款：小业主贷款主体 开发贷款：开发商贷款主体（二）速算容积率容积率建筑面积建筑面积1666.67平方米1.51000平方米2.01333平方米2.51666平方米3.02000平方米开发成本以可售房屋面积计：1）土地成本。楼面价（元/平方米）2）前期费（设计、规划、勘探、政府规费等）3）建安费4）园林景观、区内配套（水、电、暖、气、信）5）间接费（财务费用、管理费用、销售费用）6）税金（变数）1亩

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