2022年物业经营管理知识考试题（附答案与解析）.docx

1、2022年物业经营管理知识考试题(附答案与解析)项次单选题多选题总分应得分5050100实得分第1题：由专业化公司处置不良物业资产时，其前提和基本依据是()oA. 交易条件B. 处置时间C. 房地产价格D. 处置单位【正确答案】：C【试题解析】：由专业化公司接收和处置不良物业资产，其前提和基本依据是房地产价格。房地产价格分为两个层面：金融体系把不良物业资产出售给资产管理公司时的价格，称为接收价格；资产管理公司在处置不良物业资产时的价格，称为处置价格。第臼页共输页则具体计算过程如下： 初始抵押贷款数额：P=400X60%=240(万元)； 投资者月还本付息数额为：A二Pxi/1-(1+i)-n=

2、240x0.75%/1-(1+0.75%)-180=2.2342(万元); 第6年初写字楼物业的价值为：400X(1+2%)5二441.63(万元)； 第6年初尚未偿还的抵押贷款本金数额为：P=(A/i)xl-(l+i)-n=(2.2342/0.075%)x1-(1+0.75%)-(180-60)=192.16(万元); 投资者转售物业时拥有的物业权益价值为：441.63-192.16=249.47(万元)。第15题：物业管理进入正常运作阶段，决定续聘还是另行选聘其他物业服务企业的是()oA. 全体业主B. 业主大会C. 业主委员会D. 大部分业主【正确答案】：C【试题解析】：业主委员会成立后

3、，对原物业服务企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业服务企业，并与确定的物业服务企业（原有的或另行选聘的）签订物业服务合同。第16题：在物业管理中最常用的预算是（）oA. 年度运营预算B. 资本支出预算C. 长期预算D. 短期预算【正确答案】：A【试题解析】：在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算，其中年度运营预算是最常用的预算。第17题：下列关于物业管理成本构成的说法，正确的是（）oA. 物业管理成本由营业成本和期间费用或经营管理费用两部分构成B. 营业成本包括人工费和材料费两部分C.

4、期间费用或经营管理费用是物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的、与物业管理活动有直接联系的费用D. 财务费用是期间费用或经营管理费用的一部分，是物业服务企业进行财务管理时发生的费用，包括管理人员的工资等【正确答案】：A【试题解析】：B项，营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等；C项，期间费用或经营管理费用是物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用；D项，财务费用是期间费用或经营管理费用的一部分，是物业服务企业为筹措资金而发生的各项费用。第18题:下列住房中，其供应、分配和经

5、营完全由政府控制的是()oA. 廉租房B. 经济适用房C. 市场价商品住宅D. 低价房【正确答案】：A【试题解析】：廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通。第19题:某开发商向银行申请了年利率为6%,期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则开发商第一年的还本付息收益为（）万元。A. 6.00B. 7.05C. 7.59D. 13.59【正确答案】：C【试题解析】：还本付息收益即抵押贷款还本付息中还本所带来的收益。还本付息收益二年等额还款A-本金PX年利率i。其中A=Pxi/l-（1+i）-n=100x6%?1-（1+6%）-10=13

6、.59（万元），则还本付息收益二13.59-100X6%=7.59（万元）。第20题：在商品房买卖中，买卖双方的实际交易价格是（）oA. 起价B. 标价C. 均价D. 成交价【正确答案】：D【试题解析】：成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。第21题：下列关于房地产价格的说法中，正确的是()oA. 房地产价格总体上是要下降的B. 房地产现实价格是在短期内集体形成的C. 房地产现实价格是在长期内个别形成的D. 房地产价格不受交易主体个别因素的影响【正确答案】：C【试题解析】：房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大。由于人口的不断

7、增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势，但现实价格是在长期考虑下而个别形成的，因此也不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。第22题：()已成为衡量物业服务企业实力和竞争力的重要标准之OA. 信息系统应用水平B. 可持续发展战略C. 智能化小区D. 电子商务平台【正确答案】：A【试题解析】：物业经营管理要实现大的发展，就必须从现在起抓住机遇，大力推广使用现代化的管理手段。其中，信息系统应用水平巳成为衡量物业服务企业实力和竞争力的重要标准之一。第23题：下列选项中，与保险合同发生间接关系的是()o2010年真题A. 保险人B. 投保人C. 被保险人D. 保险经纪人【正确答案】：D

8、【试题解析】：保险合同的主体可分为当事人和关系人两大类：当事人是与保险合同直接发生关系的人，包括保险人、被保险人和投保人；关系人是指与合同发生间接关系的人，如受益人、保险代理人、保险经纪人。第24题：在定量指标评价标准中，较低值及以上的标准系数为()oA. 1B. 0.8C. 0.6D. 0.4【正确答案】：D【试题解析】:定量评价标准系数是对应定量指标五档标准值所确定的水平参数，标准系数用介于0"之间的数值表示，具体规定为：优秀值及以上的标准系数为1；良好值及以上的标准系数为0.8；平均值及以上的标准系数为0.6；较低值及以上的标准系数为0.4；较差值及以上的标准系数为0.2o第2

9、5题:下列费用中，应当计入物业管理服务成本的是（）oA. 物业使用人员的日常开支B. 重要部位的维修费C. 物业共用部位的日常运行和维护费D. 共用设施的改造费用【正确答案】：C【试题解析】：物业管理服务成本，主要包括人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业服务企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。第26题:以下属于房地产直接投资的是()oA. 购买开发房地产企业的债券B. 购买房地产投资信托基金的股份C. 购买房地产抵押支持证券D. 购买土地开发【正确答案】：D【试题解析】：房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购

10、买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为开发投资和置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。第27题：()的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。A. 主要租户B. 租户组合C. 经营产品D. 潜在客户【正确答案】：A【试题解析】：一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合。主要租户的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。次要租户所经营的商品和服务种类不能与主要租户所提供的商品和服务的种类相冲突，两者应该是互补关系。第28题：等额还本利息照

11、付是指（）oA. 借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息B. 规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C. 付款期内任意偿还本息，到期末全部还清D. 在规定期限内分期等额摊还本金和利息【正确答案】：B【试题解析】：等额还本利息照付是指规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，它是还本付息方式之一。第29题：在房地产市场的分类中，一级市场是指（）oA. 土地使用权转让市场B. 新建商品房租售市场C. 土地仿用权出让市场D. 土地使用权出让市场和新建商品房租售市场【正确答案】：C【试题解析】：按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市

12、场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。第30题:将企业业务和（）分开考虑，主要是为了在降低物业资产费用的同时保护企业主营业务活动。A. 发展方向B. 物业资产占用形式C. 物业资产数量D. 物业资产使用情况【正确答案】：B【试题解析】：一般来说，一个企业经验越丰富，就越注重物业资产占用形式的选择。将企业业务和物业资产占用形式分开考虑，主要是为了在降低物业资产费用的同时保护企业主营业务活动。第31题:在日常管理费用中，开销最大的一项是（）o第2题：一般来说，标准方差越小，投资风险（）oA. 越小B. 越大C. 越难控制D. 越难估算【正确答案】：A【试题

13、解析】：风险涉及到变动和可能性，而变动常常又可以用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度。一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。第3题：我国个人储蓄存款和国库券利息是以（）计算的。A. 名义利率实际利率C.单利D.复利【正确答案】：C【试题解析】：利息的计算有单利计息和复利计息两种。单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年气A. 设施维护费B. 安保费C. 公共能耗费D. 保险费【正确答案

14、】：C【试题解析】:公共能耗费包括电费、水费、热力费、排污费等，是指商厦内非某一具体承租户使用的能源消耗。它是开销中最大的一项，因此应当请工程技术人员反复测算，力求准确。第32题:租售型写字楼的空间，根据是否取得直接受益为标准，可以划分为（）oA. 直接收益部分和非直接收益部分B. 专用部分和收益部分C. 专用部分和共用部分D. 共用部分和非收益部分【正确答案】：C【试题解析】：租售型写字楼的空间，可以以是否取得直接收益为标准划分为收益部分（专用部分）和非收益部分（共用部分）。前者指办公室、店铺、租赁仓库、停车场等；后者指共用流线、共用房间、物业管理用房、设备机房等。第33题：承保各种团体及个

15、人在固定场所从事生产、经营等活动，以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失的经济赔偿责任的险种是（）保险。2010年真题A. 雇主责任B. 公众责任C. 财产D. 人身【正确答案】：B【试题解析】：公众责任保险，主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失，依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。它是一种无形财产保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。第34题：动态投资回收期是指项目以（）抵偿全部投资所需的时间。A. 净现金B, 净收益C. 净现值D. 财务净现值【正确答案】：B【试题解析】：动态投资回收期

16、，是指当考虑现金折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需要的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值年份即为投资回收终止年份。第35题：名义利率与实际利率的关系是：名义利率越，计息周期越，则实际利率与名义利率的差异就越。（）A. 大;长；小B. 小；短；小C. 大；短；大D. 小；长；大【正确答案】：C【试题解析】：第36题:专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造所需的费用开支。专项维修资金的所有权属于（）。第髓页共蕾页A. 物业管理公司B. 建设单位C. 全体业主D. 房地

17、产行政管理部门【正确答案】：C【试题解析】:专项维修资金，即物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用支出，是从业主预先缴纳的专项维修资金中支付，不计入物业管理服务支出或者物业管理服务成本，其所有权属于全体业主。第37题:前期物业管理招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）日内，按照招标文件订立书面合同。A. 10B. 15C. 20D. 30【正确答案】：D【试题解析】：前期物业管理招投标管理暂行办法第三十八条规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日第圄国页共箱页起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。第38题：与初始投入的资金相比，投资完成后，收回资金的

18、购买力降低给投资者带来的风险称为（）。A. 通货膨胀风险B. 或然损失风险C. 变现风险D. 个别风险【正确答案】：A【试题解析】：通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投人的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。第39题：下列对于物业服务企业成本控制的理解，不正确的是（）。A. 物业管理成本控制包括对目标成本本身的控制B. 目标成本完成的控制和过程的监督不在物业管理成本控制范围之内C. 在成本控制的基础上，着眼于未来，为今后的成本降低指明方向也是管理成本控制的工作内容D. 物业服务企业开展成本控制有利于企业降低成本，提高效率和效益【正确答案】：B【试题解析】：物业管理

19、成本控制具有三层含义：对目标成本本身的控制；对目标成本完成的控制和过程的监督；在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。第40题：下列反映服务满意度的指标中，属于理性服务的是（）oA. 服务效率B. 服务质量C. 服务制度D. 服务态度【正确答案】：C【试题解析】：理性服务是向员工输人一种理念，主要体现员工对物业管理领导的满意度，包括全与缺之分（服务制度）；有与无之分（服务程序）；明与暗之分（服务标准）。第41题：一般而言，有偿合同义务的履行，相比于无偿合同，其完成的程度（）oA. 较低B. 较高C. 相等第眺页共瓣页D, 无法比较【正确答案】：B【试题解析】：有偿合同是指当事

20、人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。有偿合同大多数是双务合同。一般而言，有偿合同义务的履行，其完成的程度要高于无偿合同，有偿合同义务人的违约责任比无偿合同义务人的违约责任要重。第42题:一般可以反映物业价格水平高低的是（）oA. 单位价格B. 总价格C. 实际价格D. 名义价格【正确答案】：A【试题解析】：单位价格简称单价，物业的单位价格一般可以反映物业价格水平的高低。第43题:采用邀请招标方式的，应当预先选择（）家有承担能力的若干物业服务企业发出招标邀请，参与竞标。A. 23B. 3飞第就页共舅廓页C. 44D. 57【正确答案】：B【试题解析】：邀请招标又称为有限竞争性选择招标，由招

21、标单位向预先选择的有承担能力的若干物业服务企业（一般35家）发出招标邀请，参与竞标。第44题：（）是业主获取的、与租户经营业绩（经营额）不相关的一个最低收入。A. 物业管理费B. 百分比租金C. 基础租金D. 代收代缴费用【正确答案】：C【试题解析】：基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。第45题：设备自然寿命主要取决于（）0A. 设备有形磨损的速度第凰翁页共区前页B. 设备无形磨损的速度C. 设备的维修保养状态D. 有形磨损和无形磨损共同决定的【正确答案】：A【试题解析】:设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿

22、命。自然寿命也称物理寿命，是指设备从全新状态下开始使用，直到不能再用而予以报废的全部时间过程，自然寿命主要取决于设备有形磨损的速度。第46题：物业交付业主前，物业服务费由承担；物业交付业主后,由承担。（）A. 物业服务企业；业主B. 建设单位；业主C. 施工单位建设；单位D. 业主；建设单位【正确答案】：B【试题解析】：支付物业服务费用是业主的主要义务。服务费用是公共性服务收费。当事人应当在合同中明确约定收费项目、收费标准。物业服务费的收取方式，有包干制和酬金制两种形式。物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。第47题:下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的

23、方式是（）o2010年真题A. 重组B. 以资抵债C. 债转股D. 赠予【正确答案】：D【试题解析】：不良物业资产处置方式包括：以资抵债，将债权转为物权；实施债转股，将债权转为股权；采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务；重组；公开出售。第48题:物业管理招投标实质是（）行为。A. 招标选择B. 投标选择C. 市场双向选择D. 市场单向选择【正确答案】：C【试题解析】：物业管理招投标实质是一种市场双向选择行为。招标方（开发商或业主委员会）设定“物业项目的经第页共第廓页第4题：在进行房地产市场分析过程中，对于商业零售物业区位的优劣，主要的决定因素不包括()。A. 公建配套设施交通、通信的方便程度B

24、. 周围人口密度居民的购买力水平和消费习惯【正确答案】：A【试题解析】：不同类型的物业，位置的含义和要求不尽相同。商业零售物业区位的优劣，主要取决于：周围人口密度；交通、通信的方便程度；居民的购买力水平和消费习惯。第5题：关于房地产投资利弊的说法，错误的是()。2011年真题房地产投资具有相对较高的收益水平A. 房地产投资回收期较长房地产投资不需要专门的知识和经验B. 房地产投资数额巨大【正确答案】：C【试题解析】：房地产投资之利包括：相对较高的收益水平；能够得到税收方面的好处；易于获得金融机构的营管理”这一标的进行招标，如果物业服务企业认为可以选择管理这一物业，它就会参与这一标的投标。第49

25、题：写字楼建筑的吸引力在很大程度上取决于它与另外的（）接近的程度。A. 商业设施工业设施B. 居住设施政府机关设施【正确答案】：A【试题解析】：写字楼建筑的吸引力在很大程度上取决于它与另外的商业设施接近的程度，这种吸引力也会由于城市建设的发展而经常发生变化。第50题：服务人口1万5万人，年营业额在3000万10000万元之间，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（）。A. 市级购物中心地区购物商场B. 居住区商场第IO页共糖页D.邻里服务性商店【正确答案】：C【试题解析】：居住区商场的建筑规模一般在300010000m2之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人

26、口1万万人，年营业额在3000万10000万元人民币之间。居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。第51题：下列关于成本估算的表述，正确的有（）o成本估算服务于物业管理招投标阶段确定服务费用报价A. 成本估算可服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作成本估算是物业服务企业财务预算的一个重要组成部分B. 成本估算是成本水平和目标的书面方案成本估算是成本决策结果的系统化【正确答案】：AB【试题解析】：CDE三项，成本预算是物业服务企业财务管理手段、起点和财务预算的一个重要组成部分，是企业

27、成本管理在一个时期内的成本水平、成本目标的一种书面方案，是成本决策结果的系统化。第52题:物业管理报告的构成与基本内容有（）o财务报告A. 未来工作计划一定时期的工作总结B. 某一时点的工作现状结束语【正确答案】：ABC【试题解析】：物业管理报告的构成与基本内容主要有：物业经营管理工作总结，就是管理企业向业主、租户、高层管理者、企业投资人或董事会提交的、反映本企业过去一定时期内进行或开展物业经营管理工作情况的回顾性总结；物业经营管理财务报告，是反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件；物业经营管理工作计划，是物业服务企业根据本报告期内物业管理工作的实施情况以及物业经营管理的财务状况而编制的，

28、向业主、租户、高层管理者、企业投资人或董事会提交的、反映本企业未来一个报告期内进行或开展物业经营管理工作的设想、打算或安排。第53题:房地产组合投资管理的主要工作包括（）o制定并执行组合投资策略A. 设计和调整房地产资产的资本结构进行资产的投资分析和运营状况分析B. 制定物业策略计划监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策【正确答案】：ABE【试题解析】：房地产组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则；制定并执行组合投资策略；设计和调整房地产资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策；评估组合投资绩效，客户报告与现

29、金管理等。第54题：写字楼由于（），一般都委托专业物业服务企业管理。A. 设备贵重档次高B. 设备设施复杂管理系统复杂C. 管理要求高【正确答案】：BCE【试题解析】：写字楼由于档次高、设备设施复杂、管理要求高，一般都委托专业物业服务企业管理。同时由于大多数写字楼是以出租为主，出租率或占有率的高低是该物业的生命线，而出租率的高低与物业管理的好坏休戚相关，因此很多写字楼业主委托物业服务企业代理出租。第55题:政府评价依据不同的需要具体分为例行评价和特定评价，特定评价主要对象包括（）。A. 国家控股重要企业列入试点的企业集团B. 承包经营、委托经营或租赁经营到期的企业领导班子换届或主要领导变动的企

30、业C. 发生重大损失或造成严重社会影响的企业【正确答案】：CDE【试题解析】：特定评价是指由有关部门根据政府制定及社会有关方面的需要，对指定企业一定经营期间的经营业绩所进行的评价。主要对象包括：承包经营、委托经营或租赁经营到期的企业，领导班子换届或主要领导变动的企业，发生重大损失或造成严重社会影响的企业，连续三年以上发生亏损的企业和各级政府第圄副页共Sf页及有关部门确定的其他企业。第56题：零售商业物业管理开办费用包括（）o筹备期的工资和奖金、招聘费用、小型工具购置费A. 办公设备购置费、安保费用公共耗能费、设施维护费、绿化及清洁费B. 成品保护费、工服制作费、必要的交通办公费保险费、管理酬金

31、和不可预见费【正确答案】：ABD【试题解析】：为保证项目的正常开业，前期需要一定的开办费用。开办费一般采取先由物业服务企业提交报告和预算，经过开发商审批后由开发商分阶段拨付给物业服务企业使用。开办费主要包括以下几项内容：筹备期工资和奖金；招聘费用；小型工具购置费；办公设备购置费；成品保护费；安保费用；工服制作费；必要的交通办公费用等。第57题：关于物业经营管理计划的用途，下列表述正确的有（）o物业管理工作人员的绩效考核依据A. 记载确定物业管理方案的决策过程帮助物业服务企业进行相关控制第霏页共编页D, 指导物业管理的具体行动便于明确物业管理服务的工作内容【正确答案】：BCDE【试题解析】：物业

32、经营管理计划有多种用途，主要体现在：指导物业管理的具体行动；书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素；书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程；帮助利害关系各方进行沟通，有助于统一各方面的认识；便于明确物业管理服务的工作内容、范围、时间安排、质量标准、所需费用和风险等重大问题；测量物业管理活动，帮助物业服务企业进行相关的控制，帮助业主考核物业经营管理活动的绩效。第58题：下列各项中，属于物业服务企业一般投资决策类型的有()o短期投资A. 长期投资直接投资B. 间接投资债务投资【正确答案】：CD【试题解析】:第耽页共浦页物业服务企业的投资决策一般有两种类型：直接投资，是指把资金直接投放于物

33、业经营管理服务中去，以便获取利润；间接投资，又称证券投资，是指把资金投放于金融性资产，以便获取股利或者利息收入的投资。第59题：零售商业物业管理中的安全管理可以细分为（）。A. 防火安全治安保卫B. 劳动安全媒体风险防范C. 信息安全【正确答案】：ABCD【试题解析】：零售商业物业管理中的安全管理，可以细分为：防火安全。治安保卫。劳动安全。应依据国家或当地政府主管部门对工伤事故管理的有关规定，对员工进行安全教育，贯彻“安全第一，预防为主”的方针。媒体风险防范。正确处理与媒体的关系，利用一切可能树立零售商业物业和物业服务企业的正面形象，是管理零售商业物业时应着重注意的问题。第60题：第国翁页共区

34、前页物业资产清单应包括物业的（）等内容。A. 市场状况区位B. 规模获取费用C. 重置价值【正确答案】：BCDE【试题解析】：物业资产清单是一个对拥有或租用的物业资产不断更新、整理的记录，该记录应包括物业的区位、用途、一般描述、规模、使用年限、获取费用、设备改建、设备新建及重置价值等内容。第61题：运用收益法估价的步骤一般包括（）o搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料A. 预测估价对象的未来收益求取报酬率或资本化率、收益乘数B. 选用适宜的收益法公式求取收益价格减去折旧求取物业价格【正确答案】：ABCD【试题解析】：第国十页共冕匐页运用收益法估价一般分为下列4个步骤进行：搜集并验证与

35、估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料；预测估价对象的未来收益（如净收益）； 求取报酬率或资本化率、收益乘数；选用适宜的收益法公式计算出收益价格。第62题：按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（）o权益型A. 抵押型质押型B. 保证型混合型【正确答案】：ABE【试题解析】：按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。第63题：房地产投资活动可以从（）两个方面考虑。A. 实物形态现金流出第国魅页共第廓页支持；能抵消通货膨胀的

36、影响；提高投资者的资信等级。房地产投资之弊包括：流动性差；投资数额巨大；投资回收期较长；需要专门的知识和经验。第6题：物业服务企业在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会基金按计税工资总额的（）计算扣除。A. 2%7%B. 14%15%【正确答案】：A【试题解析】：按规定提取的福利费包括：福利基金，按工资总额的14%计算；工会基金，按工资总额的2%计算；教育经费，按工资总额的L5%计算。第7题：综合分析判断法中，依据评价参考标准判定指标达到的等级，评议人员不少于（）名。A. 35B. 810第廓页共8匐页B. 现金流入货币形态C. 现金价值【正确答案】：AD【试题解析】:房地产投资

37、活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考察。从实物形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定量的货币收入。第64题:下列各项活动中，不属于正式投标、答辩阶段工作内容的有（）对手动态与优劣势分析A. 投标漏项及不足分析讨论确定预算B. 准时递交标书成立投标小组【正确答案】：BCE【试题解析】：第页共R廓页正式投标、答辩阶段工作内容主要包括：准时递交标书；对手动态及优劣势分析；模拟演练； 模拟答辩。第65题：通过现金流量表

38、的分析，可以了解的内容有（）0企业的获利能力A. 企业现金的来源与去向企业净现金流量的多少B. 企业财务状况的变动趋势企业现金流量的构成【正确答案】：BCE【试题解析】：通过现金流量表的分析，可以了解的内容有：企业现金的来源和去向，以及企业的现金增减变动情况如何。籍此可了解和判断物业服务企业的支付能力、偿债能力和周转能力。企业现金流量的构成，这有助于物业服务企业编制现金流量计划、组织现金调度、合理地使用现金、作出科学的投资和信贷政策。企业净现金流量的多少，这有助于分析企业收益质量及影响现金净流量的因素。第66题：物业服务企业发生的财务费用预算的构成项目包括（）o利息支出A. 汇兑损失金融机构手

39、续费B. 意外支出其他财务费用【正确答案】：ABCE【试题解析】:财务费用预算是物业服务企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算，其构成项目包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。对于一般的物业服务企业来说，如果不涉及融资的问题，通常该项费用预算值为零。第67题:委托服务事项即物业服务企业为业主提供服务的具体内容。下列属于物业服务合同中委托服务事项的有（）o附属配套建筑和设施的养护和管理A. 房屋建筑共用部位的维修及养护车辆停放秩序的管理B. 小区内及小区周围街道交通秩序的管理物业档案资料的管理【正确答案】：ABCE【试题解析】：委托服务事项即物业服务企业为业主提供的服务的具体

40、内容，主要包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理；维护公共秩序、小区安全；物业装饰装修管理服务；？专项维修基金的代管服务；？物业档案资料的管理；其他委托事项。第68题：运用市场法估价时，建立价格可比基础包括（）方面的工作。A. 统一付款方式统一采用人民币B. 统一货币单位统一采用平方米C. 统一采用单价【正确答案】：ACE【试题解析】：建立价格可比基础包括

41、如下5个方面：统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位。第69题：房地产投资项目的清偿中，还本付息的方式有（）o一次还本，利息照付A. 任意偿还本息至期末还清中期一次性偿付B. 每日偿还等额本息期末一次性偿付【正确答案】：ABE【试题解析】：房地产投资项目的清偿中，还本付息的方式主要有：一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息；等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息；“气球法”，借款期内任意偿还本息

42、，到期末全部还清。第70题：反映物业服务企业发展能力状况的修正指标有（）o资产损失比率A. 3年利润平均增长率3年资本平均增长率B. 不良资产比率总资产增长率第蓟廓页共糖页【正确答案】：BCE【试题解析】：AD两项都属于资产营运状况修正指标。第71题：房地产投资的风险主要体现在（）o投入资金的安全性A. 投资项目的复杂性投资项目的流动性B. 资产管理的简单性期望收益的可靠性【正确答案】：ACE【试题解析】：房地产投资的风险主要体现在四个方面：投入资金的安全性；期望收益的可靠性；投资项目的流动性；资产管理的复杂性。第72题：零售商业物业管理中的风险类别有（）o调研风险A. 管理范围不确定风险垫款

43、风险B. 突发事件风险C. 产权与管理权相分离风险【正确答案】：BCDE【试题解析】：零售商业物业管理的风险包括：管理模式风险；产权与管理权相分离风险；管理范围不确定风险；垫款风险；突发事件风险。第73题:物业服务合同的签订要点包括（）o2010年真题“宜粗不宜细”的原则A. 不应有无偿无期限的承诺实事求是留有余地B. “宜细不宜粗”的原则明确界定违约责任与处理方式【正确答案】：BCDE【试题解析】：物业服务合同在签订时应以政府颁布的示范文本为基础，双方在平等自愿的前提下，遵循公平、诚实信用与合法的原则，经充分的协商讨论达成一致意见后方可签订。物业管理工作自身的特点决定了物业服务合同签订时，除

44、了遵循签订一般合同时的注意事项外，还要注意以下四个要点：“宜细不宜粗”的原则；不应有无偿无期限的承诺；实事求是留有余地；明确界定违约责任与处理方式。第霏页共您廓页第74题:下列各项都会引起建筑物价值的损失，其中属于经济折旧的有（）o没有适当地采取预防、养护措施或修理不够及时A. 办公楼没有电梯、集中空调、宽带等一个高级住宅区附近兴建了一座工厂，导致该居住区的物业价值下降B. 住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等市场供给过量【正确答案】：CE【试题解析】：经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因素（如环

45、境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如政府政策变化等）。C项属于环境污染因素。第75题：对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，物业管理的工作包括（）o物业的日常管理A. 执行资产管理所确定的战略方针资产管理和资产组合投资管理B. 政府行政管理公共关系管理【正确答案】：ABC【试题解析】：对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除了进行物业的日常管理，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。第76题：运用市场法估价时，选取可比实例应符合的基本要

46、求包括()o可比实例物业应是估价对象物业的类似物业A. 可比实例的成交日期应与估价目的吻合可比实例的交易类型应与估价目的吻合B. 可比实例的成交价格应为正常市场价格对一宗物业进行估价，一般应选取广3个可比实例【正确答案】：ACD【试题解析】：运用市场法估价时，选取的可比实例应符合如下四个基本要求：可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；可比实例的成交日期应与估价时点接近；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。E项，一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例。第77题：物业管理计划的表现形式有（）o近期计划A. 远期计划年

47、度计划B. 中短期计划长期计划【正确答案】：CDE【试题解析】：物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划三种，具体表现为：年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划；中短期计划介于战术层次和策略层次之间，通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期，通常为35年；长期计划属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。第78题:对于开发投资者来说，对其收益产生巨大影响的有（）o房地产现时市场价格A. 未来房地产市场价格【正确答案】：B【试题解析】：综合分析判断法的具体做法是，根据评价工作需要，运用评议指标对影响物业经营管理绩效的相关非计量因素进行深人分析，做出企业经

48、营状况的定性分析判断。具体根据评议指标所考核的内容，由不少于5名评议人员，依据评价参考标准判定指标达到的等级，然后计算评议指标得分。第8题：关于管理型物业服务企业与专业型物业服务企业，下列表述有误的是（）o专业型物业服务企业通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的上，获得物业管理业务A. 专业型物业服务企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等B. 管理型物业服务企业的出现，有利于提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服

49、务在物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业服务企业的劳动生产率和效益B. 开发建设成本市场吸纳能力C. 房地产估价【正确答案】：BCD【试题解析】:收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资，还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大的影响。第79题：从长期投资的角度出发，置业投资者希望获得（）方面的利益。A. 收益保值B. 抵押增值C. 消费【正确答案】：ABDE【试题解析】：开发投资者主

50、要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希第剧页共Z匐页望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。第80题：基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要有（）o劳动力状况A. 管理者决策项目风险B. 项目期限资金成本【正确答案】：CE【试题解析】：基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。第81题：按控制的机制分类，成本的控制包括（）o前馈性控制A. 防护性控制反馈性控制B. 监督性控制预防

51、性控制第S&页共您if页【正确答案】：ABC【试题解析】：成本的控制常常运用不同的机制，据此可将成本的控制分为三大类：前馈性控制；防护性控制；反馈性控制。第82题：以下反映物业服务企业发展能力状况的指标有（）o总资产报酬率A. 净资产收益率营业增长率B. 资本积累率总资产周转率【正确答案】：CD【试题解析】：物业服务企业发展能力状况指标主要有：营业增长率，是指企业本年主营业务收入增长额同上年主营业务收入总额的比率；资本积累率，是指企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率。第83题：从认识和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照（）等标准对房地产市场进行细分。A. 地域范围房地

52、产类型第睫页共成廓页增量存量B. 物业供需比交易形式【正确答案】：ABCE【试题解析】:从认识和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式、目标市场等标准对房地产市场进行细分。第84题:评价居住区物业区位的优劣所考虑的因素有（）。A. 市政公共配套设施的完备程度环境因素B. 公共交通便捷程度居民的购买水平和消费习惯C. 社区文化氛围【正确答案】：ABCE【试题解析】：物业位置分析是市场分析中的重要内容。位置分析不但要考察目标物业与邻里物业的相对位置关系，还要考虑其在区域内的位置。评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括：市政公用和公建配套设施完备的程度

53、；环境因素；公共交通便捷程度；居民人口与收入；社区文化氛围即人身第髓页共编页与财产安全状况。第85题：按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为（）两个层次。A. 特约服务策略与运行管理B. 日常管理现场管理C. 设备运行【正确答案】：BD【试题解析】：按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为策略与运行管理、现场管理这两个层次。策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容；现场管理是指在物业建成投入运营之后，对物业的清洁卫生、安全保卫和公共空间的维护，以及为租户提供日常的管理和服务。第86题：下列各项属于委托管理模式特点的有（）o业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取

54、包租的租金A. 业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险物业服务企业风险较大第瞩页共祯页B. 业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入物业服务企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险【正确答案】：DE【试题解析】：在委托管理模式中，业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入。物业服务企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险。经租中的风险完全由业主承担。因此经租所获得的利润与物业服务企业无关，它只获取物业管理和服务费用。第87题：房地产组合投资管理的内容包括（）o理解和执行物业业主的投资目标A. 评价物业服务企业和设施管理公司的表现审批资产管理公司提出的更新改造计划B. 以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产在合适的时机购置和处置物业资产【正确答案】：ACDE【试题解析】：房地产组合投资管理的内容包括：理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理