5---某某某市某某某书香PPP项目物有所值报告.docx

1、目录第一章项目基本情况2一、项目背景2二、项目概况2（一）项目名称2（二）项目类型3（三）项目地点3（四）项目建设内容及规模3（五）建设期及运营期6（六）边界条件6（七）项目所处阶段6三、项目产出说明7第二章物有所值评价9一、定性分析9二、定量分析12（-）定量分析步骤12（二）确定折现率12（三）PSC值计算131、设定参照项目132、建设和运营成本133、竞争性中立调整值154、风险承担成本155、计算PSC值16（四）PPP值计算161、政府股权投资162、运营补贴163、政府自留风险承担成本164、PPPs值计算16（五）计算结果17（六）物有所值评价结论174、亲水栈桥及栈台各1座5

2、、岛上绿化及亮化6、岛外停车场8000m2第二章物有所值评价一、定性分析定性分析采用专家评分法，在已给定的基本指标及其权重的基础上,组织不少于三项附加指标及其权重。基本指标分别是全生命周期整合程度、风险识别与分配、绩效导向与鼓励创新、潜在竞争程度、政府机构能力、可融资性，六个基本指标的合计权重为80%o根据项目特点，另选取项目规模大小、全生命周期成本准确性、运营收入增长潜力、行业示范性四个指标作为附加指标，权重各取5%,合计权重为20%。物有所值定性分析专家评分表指标权重评分基本指标全生命周期整合程度10%风险识别与分配10%绩效导向与鼓励创新15%潜在竞争程度15%政府机构能力10%可融资性

3、10%基本指标小计80%附加指标（不少于三项）项目规模大小5%全生命周期成本估计准确性5%运营收入增长潜力5%行业示范性5%附加指标小计20%合计100%专家签字：年月日物有所值定性分析专家意见表项目名称评分结果专家小组意见组长签名：年月曰姓名单位专业领域签名组长专家专家专家专家专家专家二、定量分析（一）定量分析步骤（一）定量分析步骤I三物有所值定量分析是在假定采用PPP模式与政府传统投资和采购模式的产出绩效相同的前期下，通过对PPP项目全生命周期内政府支出成本的净现值（PPP值）与公共部门比较值（PSC值）进行比较,判断PPP模式能否降低项目全生命周期成本。物有所值定量分析流程定性分析是定量

4、分析J不采用设定参照项目计算PPPs值计算PSC值PSOPPPsPSOPPPs是适宜采用PPP。不H采用PPP（二）确定折现率根据湖某某某省近几年政府债券收益率，本项目的折现率确定为3.9%。(三) PSC值计算PSC值是指政府采用传统采购模式提供与PPP项目产出说明要求相同的基础设施及公共服务的全生命周期成本的净现值。PSC值翎始PSC值+竞争性中立调整值+可转移风险承担成本+自留风险承担成本1、设定参照项目根据政府和社会资本合作项目物有所值评价指引(试行)中参照项目设定原则，设定本项目的参照项目如下：(1) 参照项目与PPP项目产出说明要求的产出范围和标准相同；参照项目与PPP项目财务模型

5、中的数据口径保持一致；(2) 参照项目采用基于政府现行最佳时间的、最有效和可行的采购模式；(3) 参照项目的内容不一定全部由政府直接承担，政府可将项目部分内容外包给第三方建设或运营，但外包成本计入参照项目成本；参照项目的各项假设和特征在计算全过程中保持不变。2、建设和运营成本建设成本建设成本主要包括项目施工等方面投入的现金以及固定资产、土地使用权等实物和无形资产。本项目的建设成本现值为31935.28万建设成本=31935.28万元。(1+3%)资本性收益资本性收益是指参照项目全生命周期内产生的转让、租赁或处置资产所获的收益。资本性收益应从建设成本中抵减。PPP项目假设特许经营期结束后，资产无

6、偿移交给政府，所以项目无资本性收益。(1) 运营维护成本运营维护成本主要包括参照项目全生命周期内若政府运营需提供运营维护费用等，折算成现值为9936.57万元。12运营维护成本1n(1+3%)=9936.57万元第三方收入第三方收入是指参照项目全生命周期内，假定政府按照PPP模式提供项目基础设施和公共服务从第三方获得的收入。本项目除政府支付可行性缺口外，第三方收入为822.63万元。第三方收入一n=822.63万兀1(1+3%)其他成本其他成本主要包括未纳入建设成本的咨询服务费用等交易成本，项目连接设施和配套工程建设成本，以及为获取第三方收入所提供的周边土地或商业开发收益权等。考虑到配套道路建

7、设安排不明确，因此以上费用暂不列支，本项目按不存在其他成本进行测算。建设和运营维护净成本二(建设成本-资本性收益)+(运营维护成本-第三方收入)+其他成本=31935.28+9936.57-822.63=41049.22万元3、竞争性中立调整值竞争性中立调整值是为了消除政府传统采购模式下公共部门相对社会资本所具有的竞争优势，主要包括政府比社会资本少支出的土地费用、行政审批费用、增值税、所得税等有关税费。就税收因素而言，本项目不存在政府传统采购模式与PPP模式的差别待遇。因此，本项目竞争性中立调整主要来源于税费，折算现值为2636.8万元。12每年支付税费一52n=2636.8万兀1(1+3%)

8、4、风险承担成本由于拟建项目的风险概率和风险后果值难以预测，因此风险承担成本采用比例法计算。其中自留风险承担成本占项目全部风险承担成本的20%,可转移风险承担成本占80%o可转移风险二(41049.22+2636.8)X15%X80%=5242.24万元自留风险二(41049.22+2636.8)X15%X20%=1310.56万元5、计算PSC值PSC值二建设和运营现值+竞争性中立调整值+可转移风险承担成本+自留风险承担成本二41049.22+2636.8+5242.24+1310.56=50238.82万元。(四) PPP值计算1、政府股权投资本项目政府方以资本入股，所有政府建设成本为30

9、40万元2、运营补贴运营维护成本包括政府向社会资本支付的可行性缺口和运营维护费。本项目政府补贴折算成现值为44626.19万元。12政府运营维护成本一TH_=44626.19万兀1(1+3%)3、政府自留风险承担成本政府自留风险承担成本包括政府承担的法律、政策等自留风险所指出的成本。本项目政府自留风险承担成本为1310.56万元4、PPPs值计算PPPs值二政府股权投资+运营补贴+政府自留风险承担成本=3040+44626.19+1310.56=48976.75万元第一章项目基本情况第一章项目基本情况1=一、项目背景某某某是湖某某某省的政治、经济、文化、交通次中心城市，地处中国三大动脉一长江、

10、京广铁路、京港澳高速交汇之地，1992年某某某院首批的全国五个沿江重点开放城市之一。某某某综合经济实力位居全省第二，仅次于省会长沙，居全省同级地市州之首，被称之为“湖某某某省第二城”；也是湖某某某首位门户城市；中国对外开放的甲级旅游城市；湖某某某省工业实力最强的地级市；2015年某某某荣获全国文明城市。随着某某某市社会经济发展的日益增速，原有老旧图书馆和没有市民美术馆的现状，不能满足现在某某某市城市发展与人民在公共文化事业领域的需求，这些公益设施亟需改善。从2014年初国家推行PPP模式以来，效果十分明显，其后发行的国发（2014）43号文、国发（2014）60号文、财金（2014）76号文等

11、文件，正在力推PPP模式发展。通过传统模式来进行项目建设已经很不适合现有国家政策的导向和指导，所以项目进行PPP模式建设运营已经迫在眉睫。二、项目概况（一）项目名称（五）计算结果综合上述PSC值和PPPs值的分析，计算得到项目全生命周期PSC值和PPP值，具体计算结果见附表。物有所值指标表指标单位数值PSC万元50238.82PPPs万元48976.75物有所值量值万元1262.07物有所值指数%2.58（六）物有所值评价结论根据物有所值评价要求，当物有所值评价量值和指数为正的，说明项目适宜采用PPP模式，否则不宜采用PPP模式。物有所值量值和指数越大，说明PPP模式替代传统采购模式实现的价值

12、越大。本项目物有所值量值和指数均为正，说明项目适宜采用PPP模式。项目名称为某某某市某某某馆一期（图书馆、某某某岛环境整治某某某岛路网及环境综合整治）PPP项目。（二）项目类型本项目属于新建项目。（三）项目地点本项目位于湖某某某省某某某市某某某湖风景区某某某岛。（四）项目建设内容及规模项目分两期实施，本方案范围只包括一期项目，不含二期项目。一期项目主要建设内容包括某某某市图书馆、某某某岛环境路网综合治理项目，总投资估算约32407.23万元，未含建设期利息。具体见下表:总投资估算表序号项目编号项目名称工程量单位造价（万元）1*某某某岛环境整治工程费用11108532某某某岛道路及桥梁14700

13、43绿化及灯光亮化1300054栈桥、栈台155065码头162076环岛景观驳岸166087景观栏杆152598古建筑修缮1103010某某某岛文化设施工程22691.462m12349.52111地下部分3195.712m2620.67121.1桩基工程22691.462m351.72131.2基坑围护工程3195.712m479.36141.3结构工程3195.712m958.71151.4建筑工程3195.712m175.76161.5室内装修3195.712m159.79171.6给排水系统3195.712m28.76181.7消防系统3195.712m38.35191.8电气工程3

14、195.712m83.09201.9变配电3195.712m143.81211.10弱电3195.712m79.89221.11通风空调3195.712m121.44232地上部分19495.752m9728.38242.1结构工程19495.752m2339.49252.2建筑工程19495.752m779.83262.3外立面工程19495.752m1949.58272.4室内装修工程19495.752m1754.62282.5给排水系统19495.752m149.96292.6消防系统19495.752m233.95302.7电气工程19495.752m682.35312.8弱电工程19

15、495.752m487.39322.9通风空调工程19495.752m1013.78332.10电梯工程19495.752m292.4434-工程建设及其他1377.7335四设施设备费6695.3236五不可预见费900.1337合计32407.23项目二期工程包括某某某市创客中心、青少年图书馆大楼总投资约50000万元。某某某市创客中心、青少年综合大厦计划总占地16600平方米，主要建设一幢十五层创客中心大楼和一幢二十层青少年综合大厦。创客中心主体建筑物为一幢十五层层综合办公大楼。办公区域建筑面积为25000m2,员工宿舍及娱乐活动区8000m2,一层-二层为物流商务中心及仓储区，三层层为

16、办公区，八层-十二层为员工宿舍，十三层为员工娱乐活动区，十四-十五层为创意餐厅。某某某市青少年综合大厦主体建筑物为一幢二十层层综合办公大楼。青少年图书馆区域建筑面积为5000m创客区10000nf员工宿舍及娱乐活动区8000m2,一层-三层为青少年图书馆，四层一十七层为办公区，十八-二十层为创意餐厅。项目一期主要经济技术指标规划指标名称单位.指标数值备注.总用地面积m256480.6以实测为准总建筑面积m222691.46地上建筑面积m219495.75地下建筑面积m23195.71计容建筑面积m213495.75建筑占地面积m27341.55绿地面积m224188.43容积率0.4建筑密度%

17、.13绿地率%42.82非机动车停车辆200机动车停车位辆.12（五）建设期及运营期一期工程建设期从2016年12月至2018年12月，共计24个月。运营期10年，建设和运营期共计12年。（六）边界条件本项目一期工程建设范围包括：某某某市图书馆、某某某岛环境路网综合治理项目的投资、建设、运营维护、移交等，项目拆迁工作已由政府方完成，不纳入项目投资范围。项目的立项、勘查、设计、环评、能评、三通一平等前期工作由政府方完成，所发生费用作为政府方股权投资，计入项目总投资。项目建设、运营维护、移交由项目公司完成，其中建设内容及规模以项目设计图纸为准。图书馆范围的所有运营由某某某市文广新局负责，图书馆以外

18、的区域、经营性项目由项目公司负责运营维护。合作期满，项目公司将项目设施及所有权益无偿完好的移交冬合某某某市文广新局或某某某市政府指定的机构。项目建设完成后建筑物外绿化的管养工作移交某某某市城管局负责，不包含在本项目内。项目配套停车场不包含在本项目内。（七）项目所处阶段目前已完成图书馆、美术馆、某某某岛路网及环境综合整治的项工作，设计及其他前期工作正在进行中。三、项目产出说明某某某市图书馆项目规划范围面积67148m2,本项目建设用地面积20亩（13333.40012）。建设内容包括某某某市图书馆新馆建设及设施设备项目的主体建筑工程，图书馆新馆设施设备及图书购置，相关附属设施和配套工程。图书馆新馆建筑面积15500n2（其中主体建筑面积13500m地下库房建筑面积2000m2）,进岛道路400米、岛内道路1500m广场3000m休闲区2100m2,绿地4333.40m2o美术馆占地面积约6000m2，总建筑面积约7082.5m2（包括地下室面积1205.71