房屋拆迁评估报告

1、房地产估价结果报告房地产估价报告项目名称：北京市东城区南池子保护区房屋拆迁项目委托方：雍宜范估价方：北京中资房地产评估有限公司估价人员：张宏新 温小杰 估价作业日期：2002年5月29日至2002二年5月31日估价报告编号：中资房评报字（2002）第 号14目录致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件房地产估价结果报告1一委托方1二估价方1三估价对象1四估价目的2五估价时点2六价值定义2七估价依据2八估价原则2九估价方法3十估价结果3十一估价人员3十二估价作业日期3十三估价报告应用的有效期3十四特别说明3致委托方函雍宜范先生：我公司接受贵方委托，秉承客观、公正、科学、独立的原则，对贵方拥有的本

2、字第33688号房产证上列示的第6号、第16号、第17号房屋的因房屋拆迁货币补偿而涉及的房屋价值进行了评估，估价时点为2002年5月30日，估价目的为房屋拆迁货币补偿提供客观、公正的价格参考依据。本公司估价估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过现场勘察、评估测算，结合估价经验与对房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象于估价时点的可能实现的拆迁货币补偿价值为人民币 陆拾壹万肆仟伍佰柒拾肆元。北京中资房地产评估有限公司法定代表人：张宏新2002年5月30日估价师声明我们郑重声明：1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告中的分析、意见和

3、结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，现成意见和结论，撰写本估价报告。5我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6在本次评估中，*对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师：中国注册房地产估价师：二二年五月三十日估价的假设和限制条件1本次估价的假设条件(1)委托方合法取得土地、房屋权证，并以所确认的房屋用途和土地用途评估估价对象的价值；(2)本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方

4、所提供的使用功能为假设前提。2估价对象限制条件(1)本次评估中，未对估价对象的隐蔽工程进行调查确认；(2)估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象的估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论；(3)本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响；(4)本次估价未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。房地产估价结果报告一、委托方姓名：雍宜范住所：北京市东城区南池子大街36号二、估价方名称：北京中资房地产评估有限公司法定代表人：张宏新住所：北京市西城区阜成门外大街甲28号京润大厦15层邮政编码：100037估价资格等级：

5、三、估价对象本次估价对象为座落在北京市东城区南池子大街36号的、房产证为本字第33688号证书上列示的第6、16、17号房屋。土地状况：1地号：1-1-2-78(1)-212座落：北京市东城区南池子大街36号3面积：184平方米4形状：方形5四至：西距南池子大街约20米，东、南、北方向均为居民住宅6规划限制条件：容积率<1房屋状况1名称：居民住宅2座落：北京市东城区南池子大街36号3面积：61.5建筑平方米4层数：一层5建筑结构：砖木结构6权属状况：私产四、估价目的本次估价目的是在第6号、第16号、第17号房屋拆迁时，为委托方提供房屋拆迁货币补偿的客观、公正的价格参考依据。五、估价时点二

6、二年五月三十日六、价值定义根据房地产估价的技术规程及本项目的具体要求，本次评估结果中的房地产市场评估价格包括区位补偿价和房屋重置成新价，区位补偿价由基准地价和基准房价构成。基准地价是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；基准房价是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋重置成新价的差额；重置成新价是指采用估价期日的建筑材料和建筑技术，按照估价期日的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的建筑物，并结合估价对象的使用情况，在现状条件下的房屋价格。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法；2房地产估价规范；3国务院第305号令，城市房屋拆

7、迁管理条例；4北京市人民政府令第87号，北京市城市房屋拆迁管理办法；5京国土房管拆字20011234号，北京市房屋拆迁评估规则(暂行)；6京房地评字1996573号，北京市房屋估价办法；7京房地评字1999655号，北京市住宅楼房估价技术规范；8房屋产权证书、房屋共有权证书等产权证明材料；9其他评估依据。八、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。九、估价方法根据北京市现行拆迁、危旧房改造政策及评估标准，结合估价对象实际情况，应用北京市规定的估价方法，测算估价对象的房地

8、产市场评估价。建筑物重置成新价采用成本法评估，区位补偿价采用住宅房屋基准地价和基准房价系数修正法。房地产市场评估价计算公式为：房地产市场评估价=(基准地价´K+基准房价)´房屋建筑面积+房屋重置成新价十、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定委估房地产在估价时点2002年5月30日的测算结果为：房地产拆迁货币补偿评估价格=614,574元大写金额：人民币陆拾壹万肆仟伍佰柒拾肆元整其中：区位补偿价：563801元 重置成新价：50

9、,773元十一、估价人员 姓 名 房地产估价师资格证书号 签 名 张宏新 温小杰 十二、估价作业日期估价日期：二二年五月二十九日至二二年五月三十日十三、估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。十四、特别说明本估价报告由北京中资房地产评估有限公司出具，报告内容由本公司负责解释，拆迁当事人对评估结果如有异议，应当在被拆迁人收到本估价报告之日起5日内向本估价机构提出复核咨询。中资资产评估有限公司 二二年五月三十一日房地产估价技术报告房地产估价技术报告一、一般因素分析1、地理位置北京市是中华人民共和国的首都。北京市

10、位于北纬39度56分，东经116度20分，地处华北大平原的北部，东面与天津市毗连，其余均与河北省相邻。全市土地面积16,807.8平方公里，其中山地10,417.5平方公里，占总面积的62%；平原面积6,390.3平方公里，占总面积的38%。地势西北高，东南低。西部、北部和东北部三面环山。 东南部是一片缓缓向渤海倾斜的平原。流经境内的主要河流有：永定河、潮白河、北运河、拒马河等。多由西北部山地发源，穿过崇山峻岭，向东南蜿蜒流经平原地区，最后分别汇入渤海。 2、气候北京属暖温带半湿润气侯区，四季分明，春秋短促，冬夏较长。2000年平均气温12.8,一月份最冷，平均气温-6.4，七月最热，平均气温

11、29.6，年平均降雨量371.1毫米。无霜196天。 3、城市基础设施城市基础设施建设在北京的城市建设中得到高度重视，始终处于优先发展的地位。 2000年，全市完成基础设施建设投资351.9亿元，再创北京历史上基础项目投资新高。 (1)城市道路北京城市道路总长4,125.8公里，道路面积4,921.4万平方米。城市公路总长13,597公里，公路密度每百平方公里80.9公里。地铁线路有2条，总长54公里斫运送乘客4.3亿人次。首都机场已开通200多条国际国内航线，通往世界主要国家及地区和国内大部分城市。首都国际机场新航站楼启用后，年吞吐旅客2169万人次，进入亚洲最繁忙机场的行列。 (2)通讯北

12、京已与世界上所有国家和地区通邮， 国内直播电话可达2300个城市，国际直播电话可达260个国家和地区。2000年底，全市公众网固定电话普及率50.8部/百人， 其中市内普及率为66.4部/百人；移动电话用户达到266万户；电子计算机互联网用户达到56.3万户。 4、城市绿化北京市重视城市绿化建设。实施降尘绿化措施，防治颗粒物污染，空气质量明显好于三级的天气天数占全年天数的93.7%，二级和好于二级的天数达到48.4%。二氧化碳、二氧化氮、总悬浮颗粒物、 一氧化碳浓度分别比上年下降11%、8%、3%和7%。工业污染源全部达标排放，5000多家污染工业企业完成达标验收。城市水系环境治理进展顺利，初

13、步完现了"水清、岸绿、流畅、通航"。玉渊潭、护城河、 通惠河、高碑店湖的水系综合整治任务完成并实现通航。全市污水处理率达到40%，年末城市垃圾无害化处理率达到81.5%。积极开展大规模和高标准绿化工作。 市区绿化隔离带增加2666公顷。年末，全市 城市人均占有公共绿地9.7平方米；全市林木覆盖率43%，城市绿化覆盖率36.5%。加强城市环境综合整治，市容市貌明显改观。大范围改善首都圈生态环境的工作开始起步。5、科研北京是全国最大的科学技术研究基地。市级以上儿立科研机构503个，居全国第一。每年获国家奖励的成果占全国的三分之一。2000年全市从事科研活动人员24万人， 科技活

14、动经费230亿元，研究与发展经费支出106亿元，占国内生产总值比重为4.3%。北京市积极促进科技成果产业化，全年北京地区技术市场技术合同成交总金额达到140.3亿元，比上年增长52%。 6、文化教育北京是全国教育最发达的地区。2000年调整后高等院校59所，其中北京大学、清华大学、中国人民大学、北京师范大学等全国最著名的学府。在校研究生6.4万人， 北京作为当代中国的文化中心，既有深厚的传统文化，又有富于激情与活力的文化扭转。北京拥有亚洲最大的图书馆在内的24家图书馆，门类众多的博物馆已超过百家。 广播和电视节目实现24小时，多种语种播出。年末，全市共有文化产业单位3800多个，拥有文艺团体近

15、40个，演出8564场次。 7、医疗北京市医疗水平明显提高。年末全市共有医疗卫生机构6176个，医院床位6.9万张，卫生技术人员10.3万人。城乡居民整体健康指标水平位于发展中国家前列，有的已接 近发达国家水平。卫生防病和医疗急救体系已初步形成，医疗急救网络在历次重要国际会议、大型活动以及重大疫情，突发事件的卫生防疫和医疗急救中发挥了重要作用。 8、体育北京的体育事业进入了发展腾飞的新阶段。群众体育莛发展，经常参加体育锻练的市达480万人。大、中、小学生体育锻炼达标率达95%以上。在27届奥运会上，北京籍 运动员在比赛中夺得5枚奖牌。年末全市共有各类体育场馆4670个9、经济发展改革开放以后特

16、别是"九五"时期， 北京市国民经济的持续快速健康增长，经济增长方式的加速转变，圆满完成了第九个五年计划。整体经济再次进入快速发展轨道。 国民经济在保持快速发展的同时，经济增长波动明显减弱。2000年，全市国内生产总值达到2460.5亿元，按可比价格计算，比上年增长11%，人均国内生产总值达到2.2万元， 比上年增长10.3%。综合经济实力保持在全国前列，是全国重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值90亿元，比上年增长4%；第二产业实现增加值935.8亿元，比上年增长11.4%； 第三产业实现增加值1434.7亿元，比上年增长11.1%。三次产业结构为3.7：38：58.3

17、。第三产业在全市经济中居于主体地位，同时，高新技术产业崛起，北京经济形成了二、三产业并驾齐驱之势。 10、旅游北京具有丰富的旅游资源，对外开放旅游景点达200多外， 有世界上最大皇宫紫禁城、祭天神庙天坛、皇家花园北海、皇家园林颐和园、八达岭、慕田峪、司马台长城以及世界上最大的四合院恭王府等名胜古迹。 全市共有文物古迹7309项，其中国家文物单位42个，市级文物保护单位262个。北京现有旅游定点饭店456座，其中星级饭店407座，客房8.4万间，旅行社456家，有21个主要语种的导游人员5000多人，业务遍及全球市场。2000年接待海外游客282.1万人次， 旅游创汇27.7亿美元。北京市被国家

18、旅游局评为"中国优秀旅游城市"。二、区域因素分析1、位置估价对象位于东城区。东城区位于北京市城区东部,中轴线以东,其中心为北纬39°54，东 经115°23。北、东与朝阳区相接，南与崇文区相连，西与西城区相邻。东西最宽5.2公里，南北最长8.3公里，总面积25.38平方公里。户籍人口62.5万，人口密度每平方公里2.4万人。居民中汉族占94%，少数民族有回、满、蒙、朝鲜等28个民族。管辖10个街道办事处，以及北京站地区管理处和王府井建设管理办公室。 2、历史东城区历史悠久，辽金时期已出现村落，金代为中都东北部，元代位于大都东半部。明代永乐十九年（1421

19、年）定都北京，东城为15个坊。清代属大兴县，东城驻有镶黄、正白、镶白、正蓝四个旗。元、明、清三代皇宫均建于今东城区域内。民国时，今东城区为当时的内一、内三等区。新中国建立后，1952年设东单区、东四区。1958年东单、东四区合并改称东城区。3、基础设施建设从93年到98年的6年间，东城区财政对市政建设投入大量资金。全市第一条由区政府承担的朝内大街市政已于1996年底建成通车；王府井市政建设已经完成；横贯东西的平安大街已完成；东单、新东安两座变电站已经建成。市政基础设施建设取得历史性突破，为老城区的改造和发展奠定了坚实的基础。4、房地产市场状况东城区目前进行了大规模的旧城改造工作，按照北京市城市

20、规划，东城区要恢复北京的古城风貌。第一批五片危改项目已基本完成，其中察慈小区实现100%回迁，东二环沿线建内和朝内两片危改项目取得一定进展；拐棒胡同、官书院、地兴居、园丁小区和分司厅小区危改项目已进行。危旧房改造与新区建设相结合是市政府的一项重要政策，东城区在加紧危旧房改造的同时，积极进行新区建设，为旧城发展寻找出路。目前，位于朝阳区境内，临近北四环路的芍药居居民小区已竣工住宅近50万平方米；另一个面积约1平方公里、由东城区管理体制延伸的拆迁居民安置新区北苑新区已完成规划定点。5、经济建设状况东城区以王府井、北京站、隆福寺等商业街区建设为重点，商业设施建设步伐明显加快。现代化商业中心区建设初具

21、规模，万米以上的大型商业设施由4座上升到15座，便民服务初步形成网络，全区商业设施面积已经达到200万平方米，为巩固和发展东城传统商业中心区的优势地位奠定了基础。 (1)王府井国际商业中心区王府井大街历经了将近8年的大规模改造，特别是通过近2年的整治，在硬件建设上取得了相当大的成绩，实现了市、区政府提出的阶段性目标。并与世界著名的法国香榭丽舍大街正式结为友好街，一个崭新的王府井已经推向全国乃至推向全世界。 (2)北京站首都窗口新形象北京站地区是全国人民了解北京的重要窗口，长期以来由于客流量的增加，超负荷运转，人员疏散不畅，机动车停车场不足等原因，使得北京站地区的面貌与其窗口形象极不相称。在北京

22、市委、市政府的关心支持下，东城区委、区政府决心下大力量，重塑首都窗口的新形象。经过短短7个月的努力，北京站广场和北京站前街的铺装、绿化美化工程已胜利完工。气势恢弘的广场、不断变换造型的音乐喷泉、宽敞明亮站前街、独具特色的绿化造型令人耳目一新；恒基中心、中粮广场、天元大厦等大型商业设施正陆续投入使用，北京站地区以全心的形象呈现在人民的面前。(3)隆福寺传统文化商业街隆福寺街自明朝景泰三年（公元1452年）命名以来，距今已有546年的历史。该街东西长632米，南北宽79米，是东城区最具老北京特色的一条商业街，也是我区目前唯一的步行商业街。街内的小门店，各具特色，与隆福大厦形成众星捧月的格局。是北京

23、人购物、娱乐、休闲的好地方。三、个别因素分析1区位待估对象位于东城区南池子大街36号第三跨院。毗邻紫禁城的东华门，属于北京市重点旅游地区。2实体估价对象包括本字第33688号房产证上列示的第6号、第16号、第17号房屋。第6号房屋为合瓦屋面，五檩柁屋架，木条抹灰顶棚，半整砖墙，缸砖地面，满玻无纱门窗。第16号房屋为青灰顶屋面，平台柁屋架，木条抹灰顶棚，半整砖墙，缸砖地面，满玻无纱门窗。第17号房屋为青灰顶屋面，平台柁屋架，木条抹灰顶棚，红整砖墙，缸砖地面，一玻一纱门窗。3权益估价对象属于私产。四、市场背景分析随着北京市申办奥运会成功，北京市城市规划的实施，北京市政府计划继续改善市区空气质量，完

24、成城区内危旧房改造，建设北京东皇城根公园。目前东皇城根公园于2001年9月竣工，建成绿地74公顷；长安街延长线绿化整治工作全面完成，新增绿化144公顷（2160亩）。同时，北京市加强对重点文物的整治和修缮，完成历代帝王庙一期修缮、先农坛整治修缮、圆明园搬迁整治、明北京城墙整治后维修、袁崇焕祠居民搬迁并维修等工作。在2002年，北京市政府计划对南池子历史文化保护区内的房屋进行修缮和改建工作，保留部分院落，同时改建部分院落。本次保护区内房屋修缮和改善以保护古都风貌为主，适当改善居民居住环境，提高居住水平。本次估价对象属于改建部分院落的范围。五、估价方法选用根据北京市现行拆迁、危旧房改造政策及评估标

25、准，结合估价对象实际情况，应用北京市规定的估价方法，测算估价对象的房地产市场评估价。建筑物重置成新价采用成本法评估，区位补偿价采用住宅房屋基准地价和基准房价系数修正法。房地产市场评估价计算公式为：房地产市场评估价=(基准地价´K+基准房价)´房屋建筑面积+房屋重置成新价=区位价格+房屋重置成新价房屋重置成新价=规定分值´房屋总分=规定分值´(房屋结构分数´成新折余率+房屋装修分数´成新折余率+设备分数´成新折余率+附属物分数´成新折余率)=房屋结构重置成新价+房屋装修重置成新价+设备重置成新价+附属物重置成新价房屋

26、总分=屋面分数+房架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数) ´柱高差率´标准间数´成新折余率+装修分数´成新折余率+设备分数´成新折余率+附属物´成新折余率=房屋分数+装修分数+附属物分数六、估价测算过程(一) 房屋重置成新价的确定1、房屋结构重置成新价的确定(1)第6号房屋结构重置成新价的确定房屋结构分数的确定根据现场查勘，对第6号房屋打分，得到房屋的分值。做法分数屋面合瓦下满铺席箔18.79房架五檩柁高级做法22.93顶棚普通板条抹灰4.29地面瓷砖地面8.09墙身四框砖墙，坡顶23.88墙身修正系数台基高出地面30余公

27、分10%墙身调剂数127%门窗满玻门窗5.42柱高差率地面到顶棚3.35米高120.30%面积(平方米)43.2标准间数2.16房屋分数217.63房屋结构成新折余率的确定项目现状标准分评估分基础基础主体坚固，局部有不均匀沉降2014屋面脊正、瓦平，无漏雨现象2015顶棚面层总体完整，局部有裂纹106墙身墙身完好，无倾斜现象，有部分裂纹2013门窗部分翘裂，松动，油漆老化104墙面面层部分裂纹107地面地面总体完好，有部分磨损106分数65查表得到成新折余率为67.1%。房屋结构重置成新价的确定房屋结构重置成新价=屋面分数+房架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数) ´柱高

28、差率´标准间数´成新折余率´规定分值=(18.79+22.93+4.29+8.02+(23.8´(1+10%)´127%)+5.42) ´120.3%´2.16´67.1%´227=33,148元房屋结构均价=33,148/43.2=767.32元/建筑平方米(2)第16号房屋结构重置成新价的确定房屋的结构分数的确定根据现场查勘，对第16号房屋打分，得到房屋的分值。做法分数屋面青灰顶屋面4.68房架平台柁普通做法13.23顶棚普通板条抹灰4.29地面瓷砖地面8.09墙身四框砖墙，坡顶23.88墙身修正系数

29、0墙身调剂数127%门窗满玻门窗5.42柱高差率地面到顶棚2.6米高83.1%面积(平方米)7.5标准间数0.375房屋分数22.50房屋的结构成新折余率项目现状标准分评估分基础基础主体坚固，局部有不均匀沉降2014屋面脊正、瓦平，无漏雨现象2015顶棚面层总体完整，局部有裂纹106墙身墙身完好，无倾斜现象，有部分裂纹2013门窗部分翘裂，松动，油漆老化104墙面面层部分裂纹107地面地面总体完好，有部分磨损106分数65查表得到成新折余率为66%。房屋结构重置成新价的确定房屋结构重置成新价=屋面分数+房架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数) ´柱高差率´标准间

30、数´成新折余率´规定分值=(4.68+13.23+4.29+8.09+(23.88´127%+5.42) ´83.1%)´0.375´66%´227=3,371元房屋结构均价=3,371/7.5=449.43元/建筑平方米(3)第17号房屋结构重置成新价的确定房屋结构的分数的确定根据现场查勘，对第17号房屋打分，得到房屋的分值。做法分数屋面青灰顶屋面4.68房架平台柁普通做法13.23顶棚普通板条抹灰4.29地面瓷砖地面8.09墙身红砖墙25.53墙身修正系数0墙身调剂数127%门窗一玻一纱满玻门窗8.24柱高差率地面到顶棚

31、2.0米高63%面积(平方米)10.8标准间数0.54房屋分数30.19房屋的结构成新折余率的确定项目现状标准分评估分基础基础主体坚固，局部有不均匀沉降2014屋面脊正、瓦平，无漏雨现象2015顶棚面层总体完整，局部有裂纹106墙身墙身完好，无倾斜现象，有部分裂纹2013门窗部分翘裂，松动，油漆老化104墙面面层部分裂纹107地面地面总体完好，有部分磨损106分数65查表得到成新折余率为66%。房屋结构重置成新价的确定房屋结构重置成新价=屋面分数+房架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数) ´柱高差率´标准间数´成新折余率´规定分值=(4.68

32、+13.23+4.29+8.09+(25.53´127%+8.24) ´63%)´0.54´66%´227=4,523元房屋结构均价=4,523/10.8=418.80元/建筑平方米房屋结构重置成新价合计=33,148+3,371+4,523=41,042元2、房屋装修重置成新价的确定(1)装修分数的确定第6号房屋内有单砖隔断墙，墙高3.35米，宽6米，面积约20.1平方米。装修分数为：20.1´0.46=9.246(2)装修成新折余率的确定第6号房屋的隔断与房屋成新状况相符，以房屋的成新折余率作为装修隔断墙的成新折余率，即：67.1%。(3)装修重置成新价的确定装修重置成新价=9.246´67.1%´227=1,408元3、设备及附属物重置成新价的确定估价对象的设备即附属物包括上下水、暖气、灯具、枣