盾安房产战略规划报告（修订稿）

1、 盾安房产·战略规划报告修订稿浙江盾安房地产开发2021年3月前言战略规划是构筑公司运营管理体系的前提和指导方针，贯穿盾安房产的组织架构设置与管控体系、流程体系、人力资源管理体系、方案预算管理体系和风险控制体系等运作管理体系，是盾安房产员工的行动指南和评估标准指南，也是实现企业使命和愿景的具体载体。基于对外部宏观与行业环境，及对盾安房产内部环境的分析，并根据盾安集团对盾安房产的定位和开展要求，系统梳理盾安房产的战略开展规划要素，编制了盾安房产战略规划报告，以此为依据，为建立适合盾安房产的运作管理体系提供指导思想。目录前言第一局部、内外部环境分析一、 外部环境分析二、 内部环境分析三、

2、 综合分析第二局部、盾安房产总体战略一、 定位二、 使命三、 愿景四、 战略目标五、 战略思想第三局部、职能及业务支撑战略一、 投资与品牌战略二、 产品管理战略三、 工程管理战略四、 财务管理战略五、 人力资源战略六、 商管开展战略七、 物管开展战略第一局部 内外部环境分析一、 外部环境分析1、 宏观影响因素从社会开展影响因素来看，中国正处于城镇化进程不断加快的开展阶段，土地需求旺盛，并将带来大规模的城镇建设；基于联合国对70多个国家的人均GDP水平和住宅产业开展的分析研究，人均GDP在1300美元以上的国家，房地产业将进入稳定高速开展期2006年我国人均GDP为2042美元；同时，我国人均居

3、住面积与兴旺国家地区相比还有较大差距，具备较大的增长潜力。综合来看，我国房地产业具备良好的开展前景。从经济影响因素来看，中国作为世界经济增长的重要力量之一，经济开展依然保持着高速增长，至2007年底国内生产总值连续5年增速到达或超过10%，可以预期，未来中国的经济开展将延续平稳快速开展的良好态势，将为我国房地产行业的快速开展提供有力的经济支撑和保障。短期来看，受美国次贷危机和美欧经济预期内下行的影响，中国经济开展速度会有所回落，但预期增长趋势不会发生重大变化。从政策影响因素来看，中国国民经济和社会开展第十一个五年2006-2021规划说明国家战略意图，明确政府工作重点，引导市场主体行为，是近年

4、我国经济社会开展的蓝图，是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共效劳职责的重要依据。因此，也是盾安房产制定战略规划的根底和指导方针。十一五规划对房地产业开展产生影响的主要内容包括： 房地产行业调整住房供给结构，重点开展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原那么，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，标准开展住房消费信贷和保险。标准物业管理行为，提高市场化程度。 土地节约土地：落实保护耕地根本国策；管住总量、严控增量、盘活存量，控制农用地转为建设用地的规模；建立健全用地定额标准，推行多层标

5、准厂房；开展农村土地整理，调整居民点布局，控制农村居民点占地，推进废弃土地复垦；控制城市大广场建设，开展节能省地型公共建筑和住宅。加强土地资源管理：实行最严格的土地管理制度。严格执行法定权限审批土地和占用耕地补偿制度，禁止非法压低地价招商。严格土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划修编的管理。加强土地利用方案管理、用途管制和工程用地预审管理。加强村镇建设用地管理，改革和完善宅基地审批制度。完善耕地保护责任考核体系，实行土地管理责任追究制。加强土地产权登记和土地资产管理。完善现代市场体系：健全全国统一开放市场，严格界定公益性用地和经营性用地，经营性根底设施用地实行有偿使用，完善经营性用地

6、招标拍卖挂牌出让和非经营性用地公开供地制度。完善价格形成机制，扩大市场形成土地价格的范围。 节能环保促进建材建筑业健康开展：大力开展节能环保的新型建筑材料、保温材料以及绿色装饰装修材料。推进建筑业技术进步，完善工程建设标准体系和质量平安监管机制，开展建筑标准件，推进施工机械化，提高建筑质量。建设资源节约型、环境友好型社会，开展循环经济：1节约材料，提高建筑物质量，延长使用寿命，提倡简约实用的建筑装修；推进木材、金属材料、水泥等的节约代用。2强化促进节约的政策措施，完善建筑物能效标准；推行强制性能效标识制度和节能产品认证制度。3节约能源重点工程包括建筑节能和绿色照明：严格执行建筑节能设计标准，推

7、动既有建筑节能改造，推广新型墙体材料和节能产品等；在公用设施、宾馆、商厦、写字楼以及住宅中推广高效节电照明系统等。 城镇化开展2021年末城镇化率提高到47%2006年末中国城镇化率为43.9%。坚持大中小城市和小城镇协调开展：提高城镇综合承载能力，按照循序渐进、节约土地、集约开展、合理布局的原那么，积极稳妥地推进城镇化，逐步改变城乡二元结构。稳步推进城市危旧住房和“城中村改造，保障拆迁户合法权益。形成合理的城镇化空间格局：把城市群作为推进城镇化的主体形态，逐步形成以沿海及京广京哈线为纵轴，长江及陇海线为横轴，假设干城市群为主体，其他城市和小城镇点状分布，高效协调可持续的城镇化空间格局。已形成

8、城市群开展格局的京津冀、长江三角洲和珠江三角洲等区域，要继续发挥带动和辐射作用，加强城市群内各城市的分工协作和优势互补，增强城市群的整体竞争力。具备城市群开展条件的区域，要加强统筹规划，以特大城市和大城市为龙头，发挥中心城市作用，形成假设干用地少、就业多、要素集聚能力强、人口分布合理的新城市群。人口分散、资源条件较差、不具备城市群开展条件的区域，要重点开展现有城市、县城及有条件的建制镇，成为本地区集聚经济、人口和提供公共效劳的中心。从短期的政策影响因素来看，财政政策：2021年我国将实施稳健的财政政策，对房地产业的影响主要包括：较大幅度增加对住房保障等方面支出；落实西部大开发等财税政策，促进地

9、区协调开展；运用财税杠杆稳定物价，抑制物价过快上涨。货币政策：2021年我国将实施从紧的货币政策，对于房地产业的土地储藏贷款、房地产开发贷款、住房消费贷款和商业用房购房贷款等方面，都会产生直接影响。土地政策：2021年1月，国务院发布“国发第3号文即国务院关于促进节约集约用地的通知，从保护耕地的角度出发，大力促进节约集约用地。直接影响房地产行业的内容包括：1严格执行闲置土地处置政策。包括对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。2加强对节约集约用地工作的监

10、管。其中，要求金融机构对房地产工程超过土地出让合同约定的开工开发日期满一年，完成土地开发面积缺乏1/3或投资缺乏1/4的企业，应审慎贷款和核准融资。产业政策：2021年国家对房地产行业的调控将持续，主要目标为调整住房供给结构和稳定住房价格，限制房地产投资过快和短期房产炒作。其中物业税是否“空转实值得重点关注。2、 房地产行业状况及开展趋势从产业开展周期看，我国房地产业正处于从高利润、高风险、高回报的房地产开发/产品开展阶段，向中等利润、适中风险、适中回报的房地产投资/资本运作阶段过渡。从产业竞争开展阶段来看，我国房地产业正处于从侧重专业性和规模化的有限竞争阶段，向侧重综合实力、资本运营、品牌推

11、广和创新性的充分竞争阶段过渡。从房地产开发的价值链来看，一级市场的各种外部环境不断恶化，对房地产企业的价值链各环节进行挤压，大大增加竞争的剧烈程度，并整体上降低了行业利润。土地政策的改变及金融信贷的收紧使土地付款方式变得更加严格，资金获取本钱更加高昂，直接提高了房地产企业的土地本钱和资金运转压力；市场环境对房地产企业的实力和管理能力要求越来越高，各房地产公司的运作能力普遍提高，并逐渐从以资源为根底的竞争转向以能力为根底的竞争，增加了竞争的剧烈程度，建立核心竞争能力的难度加大；高额利润吸引了众多房地产开发商的涌入，大大提高了营销费用和客户的获取难度。根据2006年底对98家房地产上市公司的分析，

12、74.5%的公司ROE小于10%，处于微利水平，甚至有局部公司亏损；而业内领先的6家房地产公司平均ROE为14.7%，最高的一家到达18.2%，远高于同期沪深所有上市公司7.4%的平均ROE。从房地产行业本身的开展趋势看，我国房地产业在长期开展趋势向好的同时，短期内将随着我国宏观经济开展和国家政策变化进入周期性调整阶段；剧烈的竞争将加剧房地产企业的优胜劣汰，促进房地产行业的内部整合，房地产行业的集中度将逐步提高；地产工程、房产物业将越来越被作为一种金融产品，通过金融衍生工具创新进入市场，房地产业将逐渐步入地产金融时代；房地产企业的专业化、规模化和跨区域化开展将进一步提升；房地产业的整体利润空间

13、大幅下降，本钱竞争将成为必然；开发模式、经营模式、开发业态等产业创新和管理创新，以及品牌开展将成为房地产企业至关重要的竞争能力。3、 小结综合以上各种因素分析，追求长远开展的房地产开发企业的需要： 不断提升自身的综合实力，建立专业、标准的管理体制。 开展节能环保的科技型产品，特别是在建筑节能和绿色照明等方面加大研发和应用力度。 通过产业创新和管理创新培育核心竞争力，谋求品牌化开展。 积极与国际、国内金融市场对接。 工程投资、产品开发与国家城镇化开展规划思路和房地产业相关调控思路保持一致。二、 内部环境分析资金资源：盾安房产本身的融资渠道较为单一，缺乏良好的融资平台和融资手段，但控股集团作为强大

14、后盾，一定程度上能够对盾安房产提供有力支撑。土地资源：土地储藏缺乏。人力资源：员工整体素质较高，但存在一定人员缺口，团队需要在更多的工程开发实施过程中进一步磨合。市场资源：由于实际开发工程较少，及土地储藏缺乏，市场占有率和品牌影响力较为欠缺。核心能力：在工程运作能力上，由于实际开发经验积累和团队磨合存在一定欠缺，工程投资、工程筹划、产品设计、招标管理、工程管理、营销管理、售后效劳、品牌建设等环节都需进一步完善，特别是由于缺乏商管人才，商业规划、商业运营能力亟待加强。在企业管理能力上，针对远距离不同区域、多工程、多业态产品的管理是重点关注环节。综合而言，盾安房产内部环境在核心资源和能力方面，存在

15、较多方面需要进一步完善。同时，由于各类优秀人员的加盟和差异化的存在，盾安房产需要通过强化企业文化的建设，贯穿控股集团的企业文化，贯彻盾安房产的战略规划，保障盾安房产的管理体系实施，加强盾安房产的凝聚力和执行力。三、 综合分析基于控股集团对盾安房产的定位和开展目标，未来盾安房产将占控股集团市值的一半。基于盾安房产目前的现实状况，需要通过超越常规的产业创新和管理创新手段，获得快速开展，并在此过程中完善成为专业、标准的房地产开发企业。控股集团是盾安房产的强大后盾，盾安房产与集团其它产业和兄弟公司协同开展，能够实现资源利用和价值创造的最大化。基于我国房地产业开展阶段和国家政策背景，开发节能环保的科技型

16、产品，销售型物业和持有型物业分阶段同步开展，品牌化开展，在公司层面尽快对接金融市场，是盾安房产的开展思路。第二局部、盾安房产总体战略一、 定位房地产成为集团的支柱产业之一，通过产业链的整合，与集团其它产业协同开展。全面贯彻“舒适、健康、节能、环保、智能十字方针，成为国内科技房产领跑者。二、 使命开展科技房产，提升生活品质，创造城市价值。三、 愿景成为行业内最具创新精神和成长力量的大企业。四、 战略目标2021年实现市值1000亿元以盾安持有的股份，按20倍市盈率计算。五、 战略思想1. 顺应国家产业政策，开展科技房产；通过与集团其它产业的协同开展，实现资源利用和价值创造最大化；2. 采用超常规

17、开展模式获得高速成长：l 通过创新的盈利模式，以尽可能少的投资本钱和资源的高效使用，获取超额回报，快速积累巨额资金；l 提升持有型物业的价值增值和高溢价，实现公司战略目标；3. 打造盾安房产品牌，开展成为专业、标准的房地产公司，并通过持有型物业的长期增值空间和稳定的经营收益回报获得公司的持续开展；4. 局部服从整体开展：房产战略服从集团总体战略，房产二级公司战略服从房产总体战略；5. 根本开展策略：销售型物业与持有型物业两条腿走路，长短结合；通过销售型物业工程快速积累的巨额资金，分阶段逐步投入到持有型经营物业，并重点培养商业物业的开发、经营能力。l 第一阶段2021-2021年销售型物业为主8

18、0销售型物业，20持有型物业，包括现有的沈阳、杭州工程；l 第二阶段2021-2021年销售、持有型物业并重50-60销售型物业，40-50持有型物业；l 第三阶段2021-2021年持有型物业为主30-40销售型物业，60-70持有型物业。第三局部、职能及业务支撑战略一、 投资与品牌战略1、 投资战略积极寻找具有爆发性增长或者具有特殊政策，能够满足小投入、低本钱撬动大工程的区域和城市；整合集团的产业优势，用创新型的手段拓展价值低估的潜力地块；开发工程能够与当地经济开展保持一致，在当地形成品牌和规模，满足开展科技房产的条件。Ø 投资研究通过宏观经济研究、区域研究、重点城市研究和城市投

19、资价值研究，结合集团产业分析，建立并动态更新维护房地产工程投资环境研究模型和研究体系，不断寻找满足投资战略的潜力地块。Ø 投资决策完善满足超常规开展的工程投资决策标准和快速决策的工程投资决策机制，逐步建立工程投资决策研究模型，加强工程谈判能力、多专业综合能力与整合能力，动态更新维护工程投资决策体系，确保投资决策工程符合投资战略要求。2、 品牌战略以科技房产为依托，以“舒适、健康、节能、环保、智能为品牌诉求，以集团和公司品牌为支撑，以工程和产品品牌为载体，以高质量的客户效劳为保障，通过品牌溢价和品牌扩张，支撑公司的超常规开展。Ø 品牌建设依托科技房产，有效引导、培育市场和客户

20、需求与公司品牌诉求紧密结合；通过房产、物管、建筑研究院和集团其它产业的协同开展、多方联动与资源共享，实现品牌价值最大化；通过上市等手段快速提升公司品牌的知名度和美誉度；通过建立完善的营销管理体系，有效整合各工程和产品的品牌优势，实现公司品牌的系统管理和快速提升。Ø 客户效劳管理通过建立标准化的销售行为标准体系和客户关系管理体系，将公司的品牌内涵准确、有效传递给市场和客户，保障公司品牌的延续性和稳定性，提升客户对公司品牌的忠诚度。二、 产品管理战略以客户、市场需求为导向，开展高性价比、满足“舒适、健康、节能、环保、智能十字方针的科技建筑；创造新概念、引领新趋势，形成有独特形象识别特征的

21、系列产品；通过模块化设计和区域化特色的有机组合，以及针对不同档次物业形成的科技模块产品组合，支持工程快速开发，提升产品性价比；加快产品研发和产品设计速度，支持公司超常规开展。Ø 产品研发与建筑研究院密切协作，关注国内外关于科技房产的最新技术，加强模块化设计研究和针对不同区域客户需求、不同物业档次的产品研究，形成满足十字方针和高性价比的创新型科技房产研发能力；通过外部引进、合作研发等方式提升产品研发速度和水平。Ø 产品设计加强产品研发与产品设计的协作沟通，加快研发成果的应用转化速度，提升产品设计速度；基于产品研发，按模块实现产品标准化并结合当地区域特点进行设计；以客户需求为本

22、，提高满足十字方针、高性价比和具备独特形象特征的产品设计能力，准确诠释公司的品牌内涵。三、 工程管理战略通过工程实施，实现产品战略内容；打造科技房产高品质工程，提升品牌美誉度；合理控制本钱，提高产品性价比；在保证高品质工程的前提下，加快开发速度，实现快速周转。Ø 工程管理通过加强管理，保证建造合格工程，标准管理，建造优质工程，精细管理，建造精品工程，严把质量关，提升盾安房产品牌的美誉度；通过模块化设计的工程实施和标准化的工程管理体系，加快工程开发速度。加强预决算管理，完善建安本钱分析模型和建安本钱信息库积累，实现对投资决策、产品设计的有效支持和对建安本钱的有效控制。基于模块化、标准化

23、的工程实施，加强材料设备质量技术标准的研究，提高采购招标工作的商务管理水平，开展战略合作供方，降低采购本钱，保证材料设备的供给质量。四、 财务管理战略积极拓展上市融资平台，充分利用集团的资金支持；通过工程快速周转降低财务本钱，通过实施全本钱管理、完善风险监控体系，提升公司的投资和经营效益；采用多渠道的合作与投资模式，利用多种融资渠道及销售回款支持工程的快速滚动开发；采用集中、灵活、高效的资金运作模式；通过实施全面预算管理，加强财务管控。Ø 效益管理通过对房产开发价值活动的本钱因素的有效分析，完善包括本钱分析模型和本钱信息库在内的全本钱管理体系；建立风险躲避和监督机制，并通过全本钱效益

24、分析和以工程设计阶段为重点的全过程本钱控制，形成对经营关键节点的把握和判断能力，确保公司投资效益和经营效益目标，促进公司运营效率的提升。Ø 投资与合作充分利用财务杠杆原那么，有效引入财务投资型的战略合作伙伴，建立多渠道的合作与投资模式；通过构建资本运作平台、充分利用资本市场，从单一负债融资手段向资本运营跃进，创造性的运用金融产品，保障和促进公司的战略实施。Ø 资金管理建立资金结算子中心，通过集合、融资、调剂、使用资金，大幅提高资金使用效率；加强对预算执行情况和滚动调整预算等的分析能力，提高资金“波段峰值的预测与应变能力；通过良好的融资平台，建立银及其它金融机构企战略合作关系

25、。Ø 财务管控建立预算执行的动态报告制度，提高对全面预算的管理能力，全面促进运营管理；通过保证财务管理团队的公正廉洁与持续开展，同时强化以预防为主的财务管控、稽核监督体系，保障运营机制的顺畅高效。五、 人力资源战略根据上市公司要求，完善人力资源管理体系，实现人力资源标准化管理，同时充分利用社会智力资源，满足公司不同开展阶段对人力资源的要求；通过建立人才数据库，并通过各级管理人员的协作配合，实现完善的人力资源的分类分层的系统化管理；“选、育、用、留德才兼备的创新型、专业化、职业化、复合型人才；提升团队的凝聚力和协同作战能力。Ø 选人引进适合公司战略目标开展、契合公司文化的优秀

26、人才；基于公司战略规划，建立能力素质模型和相应的人员招聘、晋升评价标准；采用多方位、多渠道、非常规等人才引进手段，满足公司超常规开展下的人力资源需求。Ø 育人培养同时具备主动性、责任心、契合公司文化和具备专业、创新、快速学习能力的复合型人才；树立整体性人力资源开发的理念，建立有针对性、方案性的培训体系，加强内部培训力度，同时采用导师制、委派制和轮岗制并紧密结合岗位实际工作等方式快速培养符合公司要求的职业化人才，形成全方位、多层次的人力资源开发体系。着眼于企业的持续开展，培养“老、中、青结合的梯队人才队伍；在人才专业化、职业化根底上重点强化团队的高度凝聚力和协同作战能力，形成相互尊重、相互支持的团队精神。