房企参与一级土地开发的五大盈利模式

1、房企参与一级土地开发的五大盈利模式近年来,由于城市产业结构转型和房企自身战略开展需要,国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商.在十八届三中全会?中共中央关于全面深化改革假设干重大问题的决定?中提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市根底设施投资和运营,研究建立城市根底设施、住宅政策性金融机构.这对房地产企业有积极的指导意义,企业转型城市运营商后,可以通过参与城市根底设施开发,更多进入城市的土地一级开发,甚至可以参与到土地定价.目前来看,原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领域延伸已越来越多,但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导,市场化还不成熟,运营和盈利模式均存在着诸

2、多风险和制约.本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模式进行梳理和总结,以期为房企进入该领域提供借鉴意义.一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指根据城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济开展要求,由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态,到达出让标准的土地开发行为.在土地一级开发过程中,房企通过与当地政府协商,创造了多种盈利模式,目前主要有以下五种盈利模式：1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托,根据土地利用

3、总体规划、城市总体规划等,对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地,统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等根底设施的建设.政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线.该模式仅从土地一级开发本身获利.该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储藏机构主导,负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施.开发企业仅仅作为土地储藏机构的受托人,具体执行一级开发相关事务,开发企业的治理费利润率为开发本钱的2%;二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、工程核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的,利润率为开发本钱的8%.三是政府承诺收益保底,政府承诺开发企业投入土

4、地一级开发资金每年将获得最低收益通常为12-15%,所提取的收益缺乏开发总本钱的5%时,政府将补足差额.北京是采用这一模式的典型.?北京市土地储藏和一级开发暂行方法?第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的招标底价包括土地储藏开发的预计总本钱和利润,利润率不高于预计本钱的8%.止匕外,这种模式在福建漳州也有实践.2021年8月,漳州开展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权,漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中央给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益.2、分享土地出让金该模式一般是指一级开发企业与工程所在地政府联手,根据双方商议确定的一定比例进行

5、直接的土地出让金分成,以此获取一级开发企业的合法收益.在此模式下,一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订?土地一级开发委托协议?,协议中明确双方土地出让金分成比例,企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立工程公司,企业凭借在合资公司中股权的占比,而获得土地出让金的分成权.但分享土地出让金的模式也有一定的局限性,由于我国土地的全民属性,为防止国有资产流失,土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业,而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看,一级开发企业的背景一般均为工程所在地政府的平台公司.这种盈利模式的代表有上海新江湾城工程,该工程由上海城投全部

6、运营,凭借前期巨大的资金投入,获得了颇高建设标准,上海城投与上海市政府双方就工程的土地出让金达成了7:3的分成比例,随着工程土地市场价值的不断提升,上海城投获得巨大收益.出于躲避国家土地政策的考虑,此工程土地出让金分成具体执行那么选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同,70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同的方式操作.3、分享土地增值收益该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发本钱补偿局部外,还可以与政府商定按一定比例分享土地出让金增值收益.具体来讲,当开发企业完成一级开发之后,由政府进行招拍挂出让,出让所得减去开发本钱工程前期费用、征地拆迁补偿费用、市政根底设施建设费用、工程

7、建设其他费用、相关税费等构成以及政府提取的各项费用土地收益基金、失地农民保证金等后,在政府和企业之间根据约定的比例进行分成,获得属于自己的那局部土地出让增值收益.分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关,一些拆迁难度比拟大,或者是地理位置相对较偏的地块,土地一级开发商的分成通常要高些.实现该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围通过企业与政府间的?土地一级开发委托协议?确定,以及分批出让方案的安排.在土地一级开发中,能够尽快实现土地增值的举措有：投资环境景观,本质是通过提升生态效益来实现经济效益,具方式包括改造旧河道、变废为宝,增强景观和园林的规划建设、美化环境等；投资公共

8、配套设施,本质是通过提升社会效益来实现经济效益,具方式包括配套制冷及热力供给,地下综合商城、停车场等等.这种盈利模式在我国土地一级开发领域也较为普遍,如中天城投拥有贵阳市云岩区府渔安、安井片区9.53平方公里土地一级开发的资质,贵阳市云岩区府与中大城投在开发合同中约定,增值局部收益按规定比例的10%上缴贵州省财政及扣除相应政府基金,剩余局部由云岩区府与中天城投根据3:7的比例进行分配.而中南建设在海南省僧州市拥有4500亩土地一级开发权,高金食品那么在宜宾市翠屏区进行土地一级开发,这两家上市公司均可以拿到七成的土地增值收益.黑牡丹集团在常州北部新城高铁片区土地一级开发时,与常州当地政府初步约定

9、前三年的土地收益全部归上市公司所有,其后的土地收益与当地府按5:5的比例分成.4、持有局部优质公建配套设施该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施,开发商那么可以通过持有优质公建物业,提供公共配套效劳而获得长期现金流.该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主体进行局部配套的二级开发建设,这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调.与当地政府投资的企业共同投资公共配套设施,会有利于促成此事.由于公共建筑大局部为社会效劳性设施,主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业效劳、行政治理、社区效劳和绿地等公共配套设施,自身盈利水平较低,回报周期长,因此选取优质公共物业是关键.对于非专业从事公

10、共设施运营治理的一级开发企业来说,运营水平几乎等同于盈利水平.因此,对于一级开发企业来说,该模式最大的挑战在于对公共配套设施的投资决策,以及后期的运营治理水平,且对资金也提出了较高的要求.此盈利模式在现实操作中运用较为少见,北京中关村西区土地一级开发即即是这种模式的表达,1999年6月,中央政府批准了北京市和科技部关于建设中关村科技园区的报告,在中关村科技园区核心区建立商务中央.中关村西区东起中关村大街,西至彩和坊路,北起北四环路,南到海淀镇南街,占地51.44公顷.主体用地功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展为主,有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型绿地等配套公共效劳设施.1999年

11、11月,经北京市政府批准,由八家国企发起设立“北京科技园建设股份,承当中关村西区等园区的土地一级开发任务.由于政府还赋予了北科建开发区域公司物业的责任,因此在一级开发过程中,北科建运用市场化手段组建了暖玛斯、高科能源、城科第一太平物业等专业化公司,负责中关村西区公共物业的经营与治理,公共物业的经营也成为北科建土地一级开发的重要赢利点之一5、一二级联动开发,低价拿地该模式是指土地一级开发主体通过与政府协商,创造一些条件让一级开发商取得局部二级开发工程,实现一二级联动开发,获取较高收益.特别是通过与政府在土地一级开发环节建立的良好合作,土地一级开发企业往往能以事先约定好的较低价格获得此前开发的土地

12、.该盈利模式的前提是政府与一级开发企业的合作关系,决定了开发企业能否获得土地二级开发工程,关键在开发企业对于政府的公共水平.在此种模式下,要求一级开发企业具有卓越的二级开发水平.尽管从利润率方面来看,从事一级开发的利润小于二级开发,但如果能提前做好准备拿到土地,在二级开发时就具有比拟大的优势,能够提升工程整体利润率,有效弥补一级开发收益的缺乏,实现一级和二级开发的联动.一级开发企业一般通过以下两种方式低价拿地：一是一级开发企业通过土地一级开发建设市政根底设施,或帮助政府代建一级开发工程,无偿或低价获得局部土地进行开发；二是一级开发企业与政府协商,制定土地出让规那么,保证拿到优质地块,或者通过几

13、家工程公司全额拿下土地,以坐享二级工程开发高额利润.近年来随着二级开发本钱的不断上升,政府对二级房地产市场的调控,以及我国城镇化建设的持续推进,众多房地产开发企业把目光转向土地一级开发市场.香江控股就是其中一个典型,其在2007年和2021年前后拿下成都、廊坊香河两块土地一级开发工程,并在工程完成后迅速将其收至囊中,最终开展成为公司全球家居CBD试点工程基地.止匕外,伴随地方政府债务压力日益突出,亦有上市房企抓住时机让地方政府“以地偿债,即政府以土地补偿拖欠开发商的拆迁投入资金和土地出让金.如中南建设的一级土地开发工程往往通过政府拿地补偿,在前期工程签约时或谈好后续归还方式,即以其所开发一级市

14、场土地或者周边土地作为补偿,从而获得二级土地受让先机,为自己的后续二次开发获利创造条件.、对土地一级开发盈利模式的评价1、一级开发固定比例收益模式或使企业面临工程亏损就土地一级开发本身根据固定比例收益的模式而言,由于政府向企业支付的固定比例收益仅仅取决于预计开发本钱,与土地出让价格无关,因此企业很可能面临超额支出本钱导致工程亏损的风险.从法理上讲,政府以工程款的形式向企业支付土地一级开发工程的承包人费用并不存在法律障碍.但是企业所能获得的固定利润很难抵御通货膨胀、原材料上涨、人工费上涨等市场波动,而且企业在开发过程中的实际本钱有可能高于预计本钱.因此,企业以该种模式参与一级土地开发时必须仔细核

15、算预计本钱,在开发过程中严格限制实际本钱支出,并考虑到预计损失的风险,尽量缩短开发周期.2、增值收益分享机制不明朗使企业收益风险加大虽然土地一级开发增值收益的盈利模式在我国较为常见,但开发企业进行分增值收益分享的前景并不明朗,风险依旧较大,主要在于政府能否按时、合法地向企业分配土地出让收入溢价局部的利润.虽然局部地方政府就这一问题制定了地方性政策,比方?海南省人民政府关于标准企业参与土地成片开发的通知?第七条规定：土地出让收入扣除土地开发本钱后余下的纯收益局部,根据市、县政府所得不得低于30%的比例,确定市、县政府与主开发商的分成比例.但国家层面,根据“国发200631号文件规定,“国有土地使

16、用权出让总价款全额纳入地方预算,缴入地方国库,实行收支两条线治理.这就意味着开发企业面临着政府能否将土地收益分成列入土地出让支出预算,企业最终能否获得土地收益分成的风险.3、优化规划方案有助于提升企业一级开发盈利水平从土地一级开发过程看,最核心的内容是规划,这也是其价值要素中最重要的.土地的特征是其一旦开发后,短期内不可能复原,而规划方案的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用,区域功能又对区域价值有根本性的影响.开发企业通过优化规划方案,不但可以节省开发本钱,增加土地价值,而且还可以有效限制市政根底设施投资,通过优化土地利用性质和开发强度,提升土地价值,促进土地上市交易,同时也能提升对于二级开发商的吸引力.对于开发企业而言,土地价值的提升也有助于进一步提升企业的开发盈利水平,为企业的后续经营和业务开展打下良好的根底.4、增强企业综合治理水平对于提升一级开发收益具有重要促进作用从事土地一级开发的企业在土地整治和储藏过程中,必