房地产项目成本管理的五大要点

1、房地产工程本钱治理的五大要点房地产市场经历了最初的“野蛮生长期到现在的“后白银时代,随着规章制度的完善,限售、限价等政策的频繁出台,房地产市场已经充满了“火药味剧烈的竞争,“大鱼吃小鱼,专业淘汰粗狂.企业想要不被淘汰,必须夯实内功,向治理要效益.本钱治理,作为企业高质量开展的重要支撑点,不容无视.做事情都要讲究方式方法,本钱治理一样需要捋清思路,抓住关键环节.企业经营需要谁来关注本钱？本钱治理从哪些方面下手？如何在治理瓶颈上寻求突破？闲暇之余总结了几条浅知拙见、抛砖引玉.1企业决策层,需要重视本钱治理企业决策层的本钱态度,是一个公司本钱治理的基调在本钱治理类的文章中,我们经常会看到培养全员本钱

2、意识的内容.我的观点,必须是公司经营决策层熟悉到本钱治理对企业的重要意义,并加以重视,才能做好本钱治理.在房地产的开发经营活动中,本钱治理部门更多是起到一种驱动作用,而真正花钱的部门是设计、营销、工程等业务部门.在重大设计方案上或者工程治理举措上,本钱人员提出相关的经济性比照及优化举措建议,但真正的落地那么依靠相关的业务部门.而在这些优化举措的落地过程中,由于各部门的关注重心不尽相同,所以执行的效果可能就是虎头蛇尾.特别是在进度、效果、本钱上只要出现冲突,决策层就毫不犹豫地牺牲本钱,不做任何平衡,这种状况对整个本钱治理团队的信心影响是非常大的.只有公司决策层意识到标准的本钱管理的对企业经营的重

3、要性,有效治理为企业带来的良好效益,才能真正带动相关部门的执行和落实！所以,企业决策层对本钱的态度就是一个公司本钱治理的基调.就拿曾经供职的一家房企来聊聊,老板和集团高管到工程巡查,问得概率最大的问题就是一一工程的本钱是多少？利润率是多少？看到现场存在浪费的情况就会问,治理人员有没有思考防止浪费的举措？有没有其他更优的实施方案？正是集团层面的重视,工程总也不敢怠慢,大家在工程治理过程中凡事就会考量本钱投入是否合理？有没有更节约本钱的方案？企业治理高层领导对本钱的关注为工程实现预定的经营指标奠定了根底.2工程操盘手,需要具备经营思维关注工程的利润增长、快速回款、企业品牌价值,都属于具备了一定的经

4、营思维开发过程中收入和支出是影响经营指标的两个重要行为,本钱治理的终极目标是要效劳企业经营.这里讲的本钱治理既不是支出治理,也不是降低本钱,增加收益对于本钱治理来讲同样有重要的意义.大家可能会说啦,“哦！降低本钱或销售溢价带来利润增长,这就是我们本钱治理的意义.其实,从广义上讲,本钱治理的意义不只是利润增长,在高周转的模式下,快速去化、快速回款除了带来隐形的财务效益还关系到公司的生死存亡.抛开本钱专业条线,从公司经营层面来讲,如果投入适量的本钱能够大幅提升客户满意度,提升企业品牌价值也是值得的.企业品牌提升带来的效益是潜在的、长远的,也是企业持续性开展、良性开展的基石.在本钱治理工作中,能关注

5、到利润增长、快速回款、企业品牌价值,都属于具备了一定的经营思维.曾经历过一个工程,开盘去化情况非常不好,公司紧急召开了工程分析会,根据客户调研及内部研判终于找到症结所在：工程地处离市区较远的山区,但周边风景秀丽、自然资源丰富,属于旅游度假产品.但是,该工程为了限制单套销售总价而按毛坯定位进行开发.根据开盘后的客户调研意识到,工程地处偏远山区,客户更多地作为第二、第三住所度假休闲使用,不愿意花大量时间和精力自己装修,即使有自己装修的想法也因距市区太远、周边材料资源匮乏而放弃.找出问题症结,最终会议决策实施精装销售、拎包入住,同时考虑客户的总价承受水平,装修局部按本钱价销售.方案由毛坯改为精装,虽

6、然本钱增加,整体利润率降低,但后来二次开盘火爆的事实印证了会议决策是正确的,加速回笼现金流,盘活了工程.此案列并不倡导大家遇到销售问题就通过增加投入降低利润率来解决,只是翻开一种聚焦经营来解决问题的思路.比照一个反面案列：同样是郊区旅游度假楼盘,规划方案时却在示范区重金打造了一个商业街,给出的理由是商业能够拉动人气、营造生活气氛、促进销售,但没有考虑季节性度假楼盘,商业如何销售？等到工程竣工交付,头疼的事情来啦,大量商业无人问津,签约寥寥无几,巨额的建安本钱变成了沉淀资产.不得不说,不能把花钱当成一种快感,而是要考虑本钱投入是否能够转化成有效回款？也就是工程经营时刻需要算账.经营思维不单是对本

7、钱人员的要求,对工程操盘手更为重要3投资阶段风险研判,对本钱至关重要“优质的工程可能会帮一个普通员工走向职业巅峰；带坑的土地活活能把一个优秀的工程总折磨崩溃.本钱治理往往会无视在投资拓展阶段的风险研判,结果是一招不慎、满盘皆输.行业内流传着一个观点“设计阶段的本钱治理作用占70%,设计阶段管控不到位对整个工程的本钱影响重大.今天抛出一个新观点：投资阶段的风险研判失败对本钱治理影响是消灭性的.前期研判不充分,工程获取后才发现土地性质问题、报建问题、债务问题、合作模式问题,负面作用小那么带来本钱大幅增加、影响经营指标的实现,大那么直接造成工程“无限期停滞,操盘人员每天处于“填坑状态.之前一家公司碰

8、到的案例：公司收购一个未开工的净地工程,看似遇到一块肥肉.加之,公司销售业绩压力大、时间紧,收购之前未经过相关业务部门的尽调与评审,推动获取工程的人员与总裁汇报后就快速与对方签订协议,顺利将工程拿下.但是在工程获取后,进入报规阶段发现一个棘手问题,由于地块处于附近机场的航道,规划对限高有严格要求,造成方案排布损容严重,货值大幅减少.而另一个问题的出现那么是雪上加霜,由于前期缺少当地调研,未了解地块拆迁前此位置是一处大型设备厂,在根底开挖及打桩阶段发现地下存在大量的巨型设备根底需要破除,无端增加了老根底破除处理费用.这两个因素叠加,最终把公司眼中的优质工程变成了亏损工程,欲哭无泪,血的教训！行业

9、内经常有人调侃“优质的工程可能会帮一个普通员工走向职业巅峰；带坑的土地活活能把一个优秀的工程总折磨崩溃.一一足见投资阶段研判多么重要！4前置筹划,有效降低无效本钱任何一个方面不筹划,直接带来的后果就是用本钱去买单做事要“先思后行,想不明白就别指望会干明白.在工程落地之后,要快速启开工程、设计、本钱、营销等专业交圈的相关筹划,对整个工程如何运作有个整体思路,任何一个方面不筹划直接带来的后果就是用本钱去买单.对市政配套、示范区、土方平衡等重要专项方案进行前置筹划带来的效益远比直接降低建造标准、压低承包商价格来的更有效.市政工程的前置报建的重要性曾经在一个工程上就反映得淋漓尽致.该工程地处市区繁华地

10、段,距离工程300米有一变电站可供工程正式电接入使用,经咨询供电部门该变电站仍有容量可使用,工程确定按此变电站接入考虑的本钱,这个距离的工程费用80万元足够.根据报装条件要求,工程获取土地证和工程规划许可证就可以进行正式电的报装工作,提前锁定容量.但是,用电报批工作没有引起工程公司足够的重视,一直等到工程进展的中期,相关人员才去供电局申请用电报装,得到的答复是：“该变电站3个月前已被周边新开的项目申请占用,目前容量缺乏,你们的工程只能从七公里外的另一变电站开辟专线接入,瞬间蒙圈.专线工程费用、占地补偿费用,两项合计约1000万元,远远超出预留的80万元本钱,费用多或少对工程而言起到的作用未变,

11、超出的920万完全是一种可以躲避的本钱投入.无效本钱是开发过程中最没有价值的投入,前置思考、标准治理、减少反复、降低拆改,是躲避无效本钱的有效途径,提效降本重中之重！5本钱适配,做到有的放矢一刚一柔,彰显本钱治理的有的放矢本钱治理不等于砍价钱、降标准,简单粗暴的降本方式带来的危害时常凸显一一工程质量不过关、客户承诺无法兑现.花钱并不可怕,可怕的是不清楚钱花在了什么地方！我们常把建造本钱分为两类：刚性本钱、柔性本钱.根底、结构、管网都属于刚性本钱,在满足平安标准的情况下尽量优化；外立面、大堂装修、园林景观等属于柔性本钱,柔性本钱的一个特点是可高可低,而且差距还会很大,柔性本钱给客户带来视觉感受和

12、真切体验,更能引导客户的消费冲动.龙湖的五重园林景观,就是大家对其产品一个比拟深的印象.龙湖愿意在园林景观上适当地加大本钱投入,选用树形较好的乔木,借用乔木、灌木、地被等高矮层级的搭配,营造高端社区的实景感受,受到广阔客户的好评与接纳.相比园林景观关注与投入,其在地库上的研究与优化也是“抠到极致,车位停车效率在业界堪称经典.在本钱总额受控的情况下,需要针对柔性局部,梳理客户敏感度,对影响客户感受的众多因素进行排序,把本钱优先投入到敏感度高的部位；但也不能一味追求“没有最好,只有更好一一这种忽略了售价天花板,边际以外的本钱投入没有方法获得回报的做法也不可取,毕竟是企业不是慈善！一刚一柔,彰显其本钱治理的有的放矢.本钱治理是个严谨且繁琐的工作,但如果我们的关注点只停留在如何降低本钱和限制中标金额的层面上,那么本钱治理的工作就可能会误入歧途,而出现“只见树木不见森林的状态,不但没有助力工程反而影响企业信誉