房地产规划项目开发经过流程(完整编辑版)

1、房地产工程开发流程完整版第一局部,房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建工程进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金.第二局部,行政审批局部根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设工程的行政许可程序一般共分六个阶段：1选址定点；2规划总图审查及确定规划设计条件；3初步设计及施工图审查；4规划报建图审查；5施工报建；6建设工程竣工综合验收备案.一、选址定点阶段.此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行工程立项.2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供给方式的审查.3、建委

2、办理投资开发工程建设条件意见书.4、环保局办理生产性工程环保意见书表.5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查.6、规划部门办理工程选址意见书.二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查.2、国土资源局办理土地预审.3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查.4、规划部门对规划总图进行评审,核发?建设用地规划许可证?.5、规划部门确定建设工程规划设计条件.三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要

3、求进行审查.2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查.3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查.4、人防办对初步设计的人防设计进行审查.5、国土资源局进行用地预审.6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查.7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查.8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单.9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的?建设工程施工图设计文件审查报告?,发放?建设工程施工图设计文件审查批准书?.四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审

4、查.2、人防办进行人防设施审查.3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按责任划分对相关专业内容和范围进行审查.4、规划部门对变更局部的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发?建设工程规划许可证?(副本).五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记.2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍.招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包.3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发?建筑工程施工许可证?.六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项：由房地产治理部门办理预售登记,核发?商品房预售许可证?.开发企业申请办理?商品房预售

5、许可证?应当提交以下证件(复印件)及资料：1、以下证实材料：(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期.2、开发企业的?营业执照?和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案.预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业治理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图.七、建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告

6、进行备案审查.2、财政部门对建设工程应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收.3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,根据法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收.规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发?建设工程规划许可证?(正本).4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程工程竣工综合验收备案证实；不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改.第三局部房地产工程权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记.2、开发商应提交材料：(1)申请书；(2)企业营业执照；

7、(3)用地证实文件或者土地使用权证；(4)建设用地规划许可证；(5)建设工程规划许可证；(6)施工许可证；(7)房屋竣工验收资料(8)房屋测绘成果；(9)根据有关规定应当提交的其他文件.以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限,各地根据实际情况,会有不同的差异.各个程序的办理时间,绝大局部都少于15天,一般在7天内.所需要的费用,由于相当局部属于地方收费,所以就不再明细列表,更何况相对于房地产开发所获得的利润,行政审批费用可以忽略不计第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办

8、理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准工程建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二步房地产开发工程的立项和可行性研究房地产开发工程的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定工程,签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批工程建议书5、编制工程可行性研究报告6、申报、审批工程可行性研究报告房地产开发工程立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许

9、可证执照费第三步房地产开发工程的规划设计和市政配套房地产开发工程规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发工程的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发工程的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各治理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发工程规划设计和市政配套阶段的

10、相关税费1、工程勘察测量费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标治理费8、勘察设计监督治理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发工程土地使用权的取得取得房地产开发工程土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权

11、的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区县房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区县房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发工程土地使用权的相关税费1、地价款土地出让金2、资金占用费3、滞纳金4、土地使

12、用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护治理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地治理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步房地产开发工程的拆迁安置房地产开发工程拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁发动会,进行拆迁安置11、发放运作

13、拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染治理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发工程拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费周转费5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁治理费10、房屋拆迁效劳费第六步房地产开发工程的开工、建设、竣工阶段房地产开发工程开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发工程开工前准备工作1、领取房地产开发工程手册2、工程转入正式方案3、交纳煤气天然气厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理

14、厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让工程办理“四源接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表,办理开工登记二、房地产开发工程的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准,正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会,勘察现场26、召开开标会议,进行开标

15、27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发工程开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通治理部门41、交纳绿化建设费,签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发工程的工程施工43、施工场地的“三通一平44、施工单位进场和施工暂设45、工程的根底、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发工程的竣工验收47、办理单

16、项工程验收手续48、办理开发工程的综合验收,领取?工程质量竣工核验证书?49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记A房地产开发工程开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费大市政费9、开发治理费10、城建综合开发工程治理费11、建筑行业治理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活效劳设施配套建设费小区配套费18、电源建设集资费用电权费19、外部供电工程贴费电贴费20、建安

17、工程费21、建设工程招投标治理费22、合同预算审查工本费23、质量治理监督费24、竣工图费25、建材开展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制治理费29、机电设备委托招标效劳费30、超方案用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发工程的经营阶段房地产开发工程经营阶段的法律程序一、外销商品房的销售1、办理?外销商品房预销售许可证?2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登

18、记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、内销商品房的销售12、提交完成建设工程投资证实13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理?内销商品房预销售许可证?15、销售工程备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、房地产出租的综合治理25、房屋出租权确实认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、房地产出租的专项外地来京人员治理31、房屋出租权确实认32、出租人办理房屋租赁许可证33、