招商部服务手册(定稿)

1、招商部工作手册1、总那么2、岗位责任2.1 招商部2.2 招商部经理2.3 招商专员2.4 内勤2.5 理制度及工作流程3.1 市场调查及招商方案确定治理制度及流程图3.1.1 市场调研治理制度3.1.2 招商方案确定治理制度3.1.3 市场调查及招商方案确定流程图3.2 招商规程及流程图3.2.1 招商流程3.2.2 招商流程图3.3 ?房屋租赁合同?包租合同签订流程及流程图3.3.1 签订流程3.3.2 签订流程图3.4 ?商铺租赁合同?签订流程及流程图3.4.1 签订流程3.4.2 签订流程图4、相关表单4.1 合同审批表4.2 招商接待记录表一、总那么招商部负责商业广场商铺、写字楼、酒

2、店裙楼及自持商业的招商工作.在深刻理解工程的同时,给予各商业场馆、街区精准定位,深度挖掘并引进优质商家,严格把控进驻品牌品质、形象,将本公司商业广场高端品牌的形象贯彻始终,最大程度的使本公司的商户/住户赢取最大利润,全力支持销售工作,提升本公司商业广场整体商业物业价值,支付商户投资回报及维系商户关系等工作.二、岗位责任2.1 招商部2.1.1 市场调查：采用各种方式持续进行商圈、品牌商家、消费者等方面的市场调查和资料搜集,不断调整招商政策、方案以适应市场变化.市调内容包括：工程所在城市总体概况、城市零售业开展状况、同类竞争对手分析、工程周边环境调研、对在经营的租赁物业的租金标准、租赁年限、物业

3、费、租金递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等进行收集分析.2.1.2 支持销售：宣传推广招商工程,提升商户对工程的认知度,为支持商业销售加大未售商铺及其周边区域的招商工作,促进优质品牌客户进驻和周边商业气氛的营造,为已售商业商户提供有力支撑.2.1.3 业态定位：根据精准业态定位组织引进适合广场主题形象、品牌形象的商户,并严格把控商家效果,始终保持广场的高端品质.2.1.4 客户档案：对所搜集的客户资料细化整理和存档的治理工作每日填写?招商日报?,对接待客户进行总结分析.每周填写?工作总结?聚集到部门内勤,对一周工作进行总结,对下周工作做出方案,建立客户台帐,配合部门内勤进行客户档案的整理及保

4、存,并作实时更新.2.1.5 落定客户：将招商工作流程中接待客户、客户记录、客户评审、客户认定、合同签订的每一环节做到扎实、系统.2.1.6 配合协作：协助商户进场；协调营运、企划、工程等相关部门工作；配合商铺的施工和装修.2.1.7 优化调整：对已入住商铺优化更新,不断淘汰劣质品牌及竞争力差、效益低的商户,组织再招商.2.1.8 业务培训：定期组织相关业务的培训与讨论,配合对于各大商业地产工程的考察,不断充实自身业务知识,努力提升业务水平.2.1.9 租务治理：与销售对接,对已售的商铺及时根据买卖情况签订?商品房委托治理合同?.根据签订的相关合同,每月制定投资收益资金方案,协助财务发放投资收

5、益款；与南开房管局联系,对合同进行备案,同时对?房屋交接单?、?三方协议?、?商铺租赁合同?、?共享合同?、?场地租赁合同?及各类补充协议进行统一编号,存档治理,并维护合同电子台帐,对商户和商户进行后期的维系和对接工作.2.2 招商部经理2.2.1 负责招商部整体工作的把握和部署,制订本部各阶段工作方案,布置和安排本部各项工作有方案开展；2.2.2 负责制定、分解经营指标,并监督检查完成情况；2.2.3 负责制定招商部治理制度及工作流程,并监督部门人员执行；2.2.4 组织市场调查,预测市场开展趋势,并针对市场的变化和竞争的需要提出应对策略；2.2.5 组织安排招商专员考察商业地产工程及参加招

6、商推介会,负责完成新品牌的开发及现有品牌的优化工作；2.2.6 参与并完成工程整体商业规划和布局,确定工程定位、经营业态分布及租金物业费水平,为公司重大经营决策提供信息、方案和建设；2.2.7 牵头公司的招商工作,负责治理协调招商及合同签约工作,监督业务类合同的治理、建档、查询工作.2.2.8 制定培训方案,组织本部门员工的业务的培训,并对培训效果进行考核；2.2.9 组织召开部门例会,分析工作情况,对遇到的问题提出合理化建议并进行解决；2.2.10 对顾客档案、合同档案的建立和保管负有监督治理责任；2.2.11 配合解决招商过程存在的各种问题.2.3 招商专员2.3.1 负责完成分解下的招商

7、任务指标,并定期汇总个人及小组业务数据,形成书面报告,提出建议；2.3.2 搜集目标商户信息包括对手价格,整理、汇总、筛选客户进行意向招商接洽,并将分析情况上报部门领导；2.3.3 参与制定工程规划分布和租金物业费水平的过程,及时提出可行性建议；2.3.4 联络、走访客户、宣传工程优势和政策,对有意向的客户主动跟进联系和回访,完成谈判和签约工作；2.3.5 接洽来电来访客户,全面解答工程情况,带看现场,做好各类业务登记和进度分析；2.3.6 收取首笔费用,配合营运为入驻商户办理进场手续；并为其提供完整的商户入场经营资料；2.3.7 参与制定招商治理方法,工作流程,保证持续改良；2.3.8 配合

8、法务人员及时完成合同条款的审核工作.2.4 内勤2.4.1 处理部门日常事务及与其它部门的配合工作；2.4.2 签订包租合同,商户投资回报的统计、签批、配合财务核对数据等工作；2.4.3 催促并收集招商专员按时上交各类资料(周、月工作总结、方案等)及报表；2.4.4 完成各种招商文件的治理、归类、建档和保管工作,保证实时更新(包括：租赁合同及其他招商文件资料、招商租控表、商户及客户资料、商铺平面图等),并对客户的资料进行保密治理；2.4.5 协助招商专员做好上门客户的接待和来访工作,在招商专员缺席时,能够及时转告客户信息并妥善处理；2.4.6 监督治理招商专员的出勤及工作纪律,每月交通费用和通

9、讯费用的报销签批工作,完成各种内部会议的记录等日常事务性工作；2.4.7 及时与公司职能部门沟通以便获得相关信息,并能及时将获得信息传达相关人员.三、治理制度及工作流程3.1 市场调研及招商方案确定程图治理制度及流3.1.1市场调研治理制度3.1.1.1 前期调查A、商户根本情况：联系方式、购铺情况、职业和薪金水平等；B、租赁价格期望值；G商户对对商业广场的看法和建议等作为参考数据.3.1.1.2 商圈及商家调查分析A工程所在城市总体概况：(a)城市经济开展水平(b)各项经济指标数据(c)人口总量及分布(d)城市未来开展规划等.B、城市零售业开展状况：(a)主要商圈情况(b)不同业态在各商圈的

10、分布情况(c)业态定位及组合、规模、数量、面积比例、经营状况(d)各商圈的形成和开展历程,未来开展规划等.C、同类竞争对手分析：(a)根本情况：总面积、历史经营状况、开业时间、品牌情况、消费环境、业态面积配比、规划布局等；(b)相关费用：租金价格或合作条件、人力资源费用、物业治理费,客单价等；(c)客户效劳：档次定位、消费结构(客层定位)、招商优惠条件、停车位数量、客流量、效劳治理等.D工程周边环境调研：(a)工程所在地理位置(b)工程规模：小区数量、入住人口、居住户数(c)设施：市政设施、商业设施、效劳设施(d)周边环境：3-5公里半径人口数量结构和特征、人均收入、人均消费支出、交通状况、消

11、费特性(e)物业状况(规划部提供包括住宅、酒店写字楼、商业的全面情况),工程进度时间等.E、对在经营的租赁物业的租金情况：租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等；3.1.1.3对所调查的以上情况进行汇总分析,并形成报告上报公司领导.3.1.2招商方案确定治理制度3.1.2.1 确定租金价格A、已售商铺价格确定(以商户期望价格为基准)；B、未售商铺价格确定(以销售价格的投资回报率为基准)；C、持有物业价格确定(以公司制定价格为基准)；D其它区域价格确定(以公司制定价格为基准).3.1.2.2 确定业态区域划分、经营布局定位A、商业广场各场馆经营业态确实定；B、各场馆

12、之间主题街区确实定；C、整体经营布局图制作；D优质品牌客户的筛选及具体落位.3.1.2.3 经营过程中招商方案制定及商户的优胜劣汰A、在经营过程中,招商部要增强与营运部的沟通,关注各商户的经营情况,并对商户进行评估.评估的内容包括：商户对工程的奉献情况、美誉度和商誉、开展现状和方向、经营治理水平和生存水平等；B、根据对商户综合评估的结果,制定出商户调整的预案；C、通过对竞争对手和全国主要商业市场的调研,以及参加各种全国性或地域性的商业展会,收集和储藏商户资源；D在商户租赁合同期满前的6个月,招商部开始进行调整招商洽谈工作.3.2 招商规程及流程图3.2.1 招商规程3.2.1.1 招商启动准备

13、工作A、各商铺租金指标分解根据公司最终确定的招商面积、租金收益指标和招商政策,招商部根据商铺业态、楼层及位置的不同,将租金逐一分解到每一个商铺,根据商铺区域、业态等不同情况,编制各商铺2021年面积、租金和物业费分解表,报商管公司总经理批准后执行.B、招商任务分解及人员分工根据招商部人员编制,根据相关区域为标准将招商专员进行分工,商铺招商任务必须分解到人.C、商铺租赁面积的核定招商部根据各商铺套内标准租赁面积的图纸,核定商铺的租赁面积,作为商管公司签约的依据.D商目标品牌确实定及落位根据确定的工程总体定位、各业态功能组合情况以及市场调研分析结果来确定招商目标品牌,并对其进行落位,由公司总经理负

14、责审批.E、各种标准合同的拟定及审批在招商工彳启动前1个月,商管公司制定新工程的租赁意向合同、租赁合同及附件、物管合同、补充协议、广告位使用合同等,报集团商管公司和集团法务部审批.3.2.1.2 招商工作的实施A、招商工作启动时,商管公司总经理为招商工作的最终责任人；B、招商启动后,要优先洽谈知名品牌和重点大客户,招商部员工负责跟进,招商副总负责整体把控和协调；C、招商部接触意向客户、要做好客户记录,每日登记商户洽谈情况并进行汇总.外出拜访商户前要做去向登记；填写商户洽谈表.根据接待和拜访商户的洽谈情况,确定意向目标商户,进行重点跟进和洽谈,并做好洽谈记录；D建立招商客户档案,包括商户资源、商

15、户合同及资料,每周汇总上报公司总经理；E、招商副总定期组织招商工作例会,了解商户动态和招商工作中的问题,针对出现的问题及时调整招商策略；F、客户确定商铺位置后,需签订租赁意向书审批流程等同于正式合同审批流程,并向商管公司提报外延及室内装修效果图,经各部门会签后上报招商副总及总经理最终签批,总经理最终审批前方可签订正式租赁协议；G目标商户合同条款确定后,由主谈招商专员及时与商户签订?房屋租赁合同及附件?及相关要约文本,办理审批手续,并及时跟进审批结果,审批后并将签字盖章的合同统一编号存档合同签订时,客户需交纳履约保证金金、物业保证金及装修相关费用；H、合作条件变更：租赁合同经过审批后,假设商户合

16、作条件发生变化,需按合同审批流程重新办理审批手续；I、合同审批流程完成后,客户可进场装修,招商部工作与营运部进行工作交接.3.2.2 招商流程图3.3 ?房屋租赁合同?包租合同签订流程3.3.1 签订流程3.3.1.1 商户签订?商品房买卖合同?及补充协议后,由销售代表填写?销售确认单?经销售经理及销售副总经理签字确认后,与?商品房买卖合同?或产权证复印件一并交由商管对接人；3.3.1.2 商管对接人根据?销售确认单?,正常支付投资收益的,与客户签订?房屋租赁合同?一式五份,代收商户租赁合同备案费；3.3.1.3 商管对接人填写?印章使用审批单?,盖章后所签合同方可生效；3.3.1.4 合同备

17、案后由综合治理部、财务部及本部门分别存档.3.3.2 签订流程图3.4 ?商铺租赁合同?签订流程3.4.1 签订流程3.4.1.1 由招商专员根据合作条件填写合同审批单,交给部门内勤,并进行合同根本情况说明,由内勤进行各部门签批；3.4.1.2 本部门经理根据市场情况进行审核,签署相关意见后交由各个部门进行签批；3.4.1.3 主管副总审核?合同审批单?相关内容,对合作条件认可方可签字；3.4.1.4 总经理审核?合同审批单?,并进行审批；3.4.1.5 签批完成后,由招商专员进行?商铺租赁合同?及?商铺出租代理合同?的编制并约商户到公司签订合同；3.4.1.6 商户签字盖章后,将合同交到部门

18、内勤处,由内勤负责联系综合治理部盖章；3.4.1.7 租务人员根据?合同审批单?内容对合同进行审核,并对合同进行编号合同审批表一式三份,合同文本一式五份、分发及本部门归档,其余四份合同由招商内勤下发租务、综合治理部、财务部、商户进行存档.3.4.2签订流程图四、相关表单4.1 合同审批表年月日编号:签约签约商户名称营业执照号商户情况法定代表人法定代表人身份证号经营地址通讯地址联系法人代表委托人委托人性别委托人身份证号委托人联系商铺情况商铺位置套内建筑面积平方米建筑面积平方米经营品牌/品种固定租金元/月物业费标准元/月/平米商业物业费元/月进场保证金履约、质量保证金付款方式每月五日前其它物业保证

19、金其他保证金租赁期限年月日至年月日,共计月包租本钱元/月优惠条件主办部门经办人意见年月日部门经理意见年月日资产治理部意见年月日财务意见年月日法务意见样本合同非样本合同年月日主管副总意见年月日总经理意见年月日备注第一联财务部留存、第二联资产治理部留存、第三联综管留存4.2 招商接待记录表客户级别：A有意向B愿意了解C新拓展D无意向日期姓名品牌详情业态来电来访推荐店铺跟进情况意向级别1234眼眸里,落入别人的旧爱新欢,一些似是而非,忽然道破了一个局.明静的花底,我和我的影儿还可缠绵成双.于是,也可委婉而温柔的回眸一遍过往.纵是,我不知要原谅些什么.或许这世间,一切本都可以被原谅.事过境迁,又或时过

20、境迁,或许就是如此吧.很多事很多人很多美好,犹如这天气,慢慢热或者渐渐冷,等到惊悟,已过了一季.渐行渐远渐无书,所有红尘中的故事都是有节令的,从春前一粒籽,到婉紫嫣红开遍,从西风凋碧树,到白茫茫大地真干净.我们,顺应了时节野蛮生长,然后又跟随着节气,无奈凋败.一起谢落的,还有不见了的初心,以及提不起的往事.红尘滚滚,聚散离合,多少说好不分手的誓言,转眼就像落梅如雪,铺满了南山.曾经牵手走过的风一更,雨一更,却在万水千山之后,未见柳暗花明.如果有一天你不得不对我转身,而我只能笑笑的挥一挥手,那么,再见吧,别再回头.就让我忘记了你是谁,就让你从我的记忆里悄悄遁形.余生还有很长,而你我再也无力给予彼

21、此任何的回想.人之一世,归根结底都是独立的个体,能遇到一个有趣的灵魂,或许就是最大的幸运.结交几个可以把废话说成趣事的人,偶尔交流一下,如此虚掷的时光亦觉美好.但我们大可不必忙着交心,忙着推心置腹,忙着把一些隐私强加于人.好的东西,总是难求,能遇到自己喜欢而又极好的事物,想必也需要命里的一份机缘巧合.由于难求,甚至是可望不可及,所以心里总有了一丝敬畏之心,怕一唐突,就打搅了那份美好.人生于世,得到多少算是满足呢或许,每个人都有每个人不同的期望和梦想.于女子而言,有一个爱好,并把它坚持成生命里的一个习惯；有一份自己喜欢做的事,并从中收获了乐趣和价值；有一个爱人,从青丝到耄耋,即便经过风霜雪雨,依

22、旧是既得一人心,白首不别离.有一个家,安放身心和灵魂,无论俗世如何不堪,这里有爱,有庇护,有陪伴,有血脉相连的牵念.假设再有三二知己,可赏心,可悦目,可纵横天下事,笔墨春秋情,便是锦上添花的好了.除此之外的情分,只远远的看着,假设即假设离的念着吧,相望之外,不忘留一份清淡余地,才会有假设水长流的缘分.如是,不深执,不沉溺,我把我念置于掌心,但不会合拢了十指.三寸之外,许彼此一个云淡风轻的来去.在繁华的尘世烟火里,人总有一些不可不为,又不得已而为之,在没有强大到和世俗对抗之前,还是与这世界握手言欢吧,不去愤世嫉俗,也不刻意逃避.你只需静静的,最大程度的取悦着自己,记得有人可以爱,且可以期待.冬至

23、,在严寒的北方,那么是吃上一顿香喷喷的饺子.小时候这一天,有一份期盼,有一份等待,盼望冬至的到来,就是由于有这样一顿吸引着人的味蕾的饺子.冬至,如果能够邂逅一场飘雪,将是多么的惬意.雪,是飘泊的花朵,醉了寂寞.那抹生命中纯洁的洁白,绚烂了最初的纯真.在冬天的树枝上,挂满绒绒的小雪球,朴素明朗.用棉一样的目光,握紧一朵雪绒花,然后看到她最美丽时候的微笑,于是,便有甜甜的味道,挂在我的嘴角.冬至,把一朵雪花拽在怀里,让她有水的温暖,沙的舒坦,光的质感,她撒娇地勾住我手指,祝我每个白天梦到她每个夜晚陪着她.站在冬天的月光下,扬起羞红的腮、,静静地数着自己的心跳.在深冷的夜里,学一支?雪花?的歌谣,闭

24、上眼睛,晃动睫毛,反反复复地吟唱,一直到天亮.冬至,无妨也为家人包一碗热气腾腾的饺子,感受一种冬天里别样的温暖.寒夜里,为孩子掖紧被角,不让冬夜的寒风侵袭亲人的身体.泡一杯暖融融的红茶,与老友边饮边叙,浓浓的茶香,驱走冬日的严寒.出门时,提醒爱人穿厚实暖和的衣服,贴心的爱意温暖整个冬天.冬至了,今夜最长洗不净的浮沉,留给雨天；悟不透的凡事,交给时间.很多时候,人生的遗憾,不是由于没有实现,而是沉于悲伤,错过了翻开心结的时机.有人说工作忙、应酬多,哪有那么多的闲情逸致啊记得鲁迅有句话：“时间就像海绵里的水,只要挤总是有的.不明花语,却逢花季.一路行走,在渐行渐远的时光中,命运会给你一次次洗牌,但玩牌的始终是你自己.坦白的说,我们遇到困扰,经常会放大自己的苦,虐待自己,然后落个遍体鳞伤,可怜兮兮的向世界宣告：自己没救了！可是,那又怎样由于,大多数人关心的都是自己.一个人在成年后,最畅快的事,莫过于经过一番努力后,重新熟悉自己,改变自己.学