2011年7月合肥肥东县市调报告90p (2)

1、2011年肥东县市调报告年肥东县市调报告2011.7.71二 零 一 一 年 七 月2 用我们的毛孔去感受城市！ 用城市的特征去缔造项目 用反复的思考去斟酌蓝本 用专业与脚步去换取您对九台的信赖！3 伴随着我的脚步 跟随着我的团队 2011年7月 5日 走进肥东4 首先寻找到我们的支点。5项目理念及目标 寻求新的战略发展，彰显项目的品质，又能提高肥东城市建设形象，发挥对寻求新的战略发展，彰显项目的品质，又能提高肥东城市建设形象，发挥对肥东经济建设的带动作用；既能体现项目的特质和气派，又与肥东地域经济、文肥东经济建设的带动作用；既能体现项目的特质和气派，又与肥东地域经济、文化相融合。化相融合。

2、项目理念项目理念本次研究报告的目标：本次研究报告的目标： 找到项目的市场切入点，为项目精准定位和满足甲方及政府要求的设计方案服务。找到项目的市场切入点，为项目精准定位和满足甲方及政府要求的设计方案服务。6项目核心问题根据项目目标，提出本次研究工作的两大核心问题：根据项目目标，提出本次研究工作的两大核心问题：核心问题一核心问题一 项目利润如何最大化挖掘？项目利润如何最大化挖掘？住宅平衡开发成本商业收益是利润所在项目利润 提供市场上接受程度高的产品； 与现有市场形成一定的差异化竞争； 扩大商业面积，提升项目利润空间； 通过产品定位与包装，提升产品附加值，提高销售单价，进而提升利润；7项目核心问题核

3、心问题二核心问题二 项目风险如何最小化控制？项目风险如何最小化控制？住u 商业做几层？u 业态如何定位u 商业总价如何控制？u 住宅产品形态如何选择？（普通住宅、酒店式公寓、办公、酒店及其余产品）项目风险商风险如何规避8 本次报告的所有研究工作围绕以上两大核心问题展开，大致分为本次报告的所有研究工作围绕以上两大核心问题展开，大致分为七块内容进行针对性研究七块内容进行针对性研究一、一、 宏观城市解析宏观城市解析二、二、 房地产市场研究房地产市场研究三、三、 城市商业研究城市商业研究四、四、 办公楼市场研究办公楼市场研究五、五、 专业市场研究专业市场研究六、六、 酒店市场研究酒店市场研究七、七、

4、项目竞争及发展思考项目竞争及发展思考9第一部分第一部分 宏观城市解析宏观城市解析城市概况国民经济生活水平固定资产投资城市规划小结研究目的研究目的 了解肥东的城市的基本情况，经济水平发展，城市布局情况，我们项目未来建设及了解肥东的城市的基本情况，经济水平发展，城市布局情况，我们项目未来建设及发展的背景如何？当地的政策条件如何？在未来整个肥东城市发展下我们的项目处于哪发展的背景如何？当地的政策条件如何？在未来整个肥东城市发展下我们的项目处于哪个战略位置？个战略位置？九九 台台10城市概况城市概况肥东县居皖中腹地，东望南京，南滨巢湖，史称肥东县居皖中腹地，东望南京，南滨巢湖，史称“吴楚要冲、包公故里

5、吴楚要冲、包公故里”。全县总面积全县总面积2216平方公里，人口平方公里，人口109.3万，辖万，辖18个乡镇和肥东新城经济开发个乡镇和肥东新城经济开发园区、合肥循环经济示范园。园区、合肥循环经济示范园。11国民经济国民经济肥东2008年-2009年经济概况总表年份2007年2008年2009年年均增长(%）地区生产总值（万元）117.9150.9186.818.1第一产业（万元）1.63.36.7105第二产业（万元）30.754.188.662第三产业（万元）45.659.58533人均地区生产总值（元/人）10700136071790129 肥东引进长三角资金、产业数量和规模将进一步扩大

6、，从肥东县长期发展趋势看，全市经济和社会发展将迅速进入一个新的阶段，工业化、城镇化进程也进一步推进。 目前肥东的第目前肥东的第2 2产业仍占较大比重，第产业仍占较大比重，第3 3产业、产业、发展略缓慢，因为本土外出打工居多。发展略缓慢，因为本土外出打工居多。12生活水平生活水平肥东2008年-2009年人均收入总表年份2008年2009年同比增长(%）农民人均收入（元）5379596210.9肥东2009年-2010年社会零售品消费总额汇总表年份2009年2010年同比增长(%）地方财政收入（亿元）9.6211.418.6全年引进内资（亿元）125.815220.8社会零售品消费总额（亿元）3

7、5.844.223.4 经济效益稳步提升，居民收入快速增长。消费市场繁荣活跃，零售支撑水平不断提升。 商品市场供应充裕，消费规模不断扩大，新型流通方式快速发展。 零售业发展极为迅速，增长速度较快。零售业发展极为迅速，增长速度较快。13人口增长人口增长可以看到肥东县近年人口基数在不断扩大，总人口表现出不断增长的趋势，而随着人口基数的提高人口变化率在减弱，进入慢速增长阶段，但随着总人口的不断增加，可以为肥东地区住宅和商业提供有效的人口支撑。 2005年肥东户籍人口106.4万人，非农业人口12.5万人； 2006年肥东户籍人口108.7万人，非农业人口13.1万人； 2007年肥东户籍人口110.

8、3万人，非农业人口13.7万人； 2008年肥东户籍人口110.9万人，非农业人口14.3万人； 2009年末全县户籍人口109.3万人，其中非农业人口13.1万人，据公安年报统计全年出生人口12376人，出生率11.3 ，肥东人口保持较低增长水平。（09年肥东龙岗镇划入合肥市瑶海区，故出现户籍人口数减少。）14恩格尔指数恩格尔指数恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数，是表示生活水平高低的一个指标。其计算公式如下： 食物支出金额总支出金额x100%恩格尔系数 恩格尔系数是国际上通用的衡量居民生活水平高低的一项重要指标，一般随居民家庭收入和生活水平的提高而下降。随着收入的增加，在食物需求基本满

9、足的情况下，消费的重心才会开始向穿、用等其他方面转移。恩格尔系数在恩格尔系数在59%59%以上为贫困，以上为贫困，50-59%50-59%为温饱，为温饱，40-50%40-50%为小康，为小康，30-40%30-40%为富裕，低于为富裕，低于30%30%为最富裕为最富裕. .以此标准来衡量，图中数据显示的结果可以得出肥东自以此标准来衡量，图中数据显示的结果可以得出肥东自20052005年以来比较稳定，目前正处于小康水平。年以来比较稳定，目前正处于小康水平。 15地产投资规模地产投资规模住宅施工与开工面积随着房地产市场的发展和城市化进程的加快，2005-2009年合肥市住宅施工与竣工面积逐步上升

10、，市场稳步发展。合肥市商品住宅年消化量2009年合肥总计去化108659套，销售面积为1064.36万平米，环比08年，销售套数上涨了61.42，销售面积上涨了47.6.年度年度投资额投资额（单位：亿元）（单位：亿元）占全社会固定资产额占全社会固定资产额（单位：（单位：%）2005190.29 38（495.27） 2006280.64 34（824.80） 2007385.01 29（1310.43 ）2008565.4731（1838.64）2009670.3627（2468.42）社会固定资产投资和房地产投资社会固定资产投资额逐年增加，其中房地产投资占社会固定资产投资额比例在2005年达

11、到历史新高。2009年房地产投资完成670.36亿元，较上年同期增长18.5，占全社会固定资产投资完成额的27。0505年到年到0909年合肥房地产市场投资一直稳步增长，年合肥房地产市场投资一直稳步增长，施工和开工面积不断扩大。施工和开工面积不断扩大。16宏观经济对比宏观经济对比10年安徽省5强县经济主要指标汇总表指标肥西肥东肥东无为当涂当涂凤台地区生产总值（亿元）206.71181.74181.74178.22149.25146.23人均生产总值（元）239161709117091126052296623960财政收入（万元）10203092180921807761491900104014职

12、工平均工资（元）286552944229442304053301130601 社会零售品消费总额（万元）305414358209358209557754293020223729 从表中可以清楚的看出，肥东经济状况属于安徽省上游水平，其发展速度非常迅速，各经济指标均稳定快速增长，肥东人均生产总值相对较低，但社会零售额水平较高从一个侧面也可以反映出肥东的人口流动性较强，这对于整个肥东地区的房地产开发产生一定的促进作用。17城市规划城市规划城市总体布局以城市用地发展方向确定为：城市用地发展方向确定为：“ 北拓、西联北拓、西联 ”的城市空间布局结构。城区的宏观规划结构可概括为：城区的宏观规划结构可概括

13、为：一条发展轴线一条发展轴线，两个中心，三片区。，两个中心，三片区。1、一条发展轴线、一条发展轴线即南北向的店埠河发展轴。通过店埠河综合整即南北向的店埠河发展轴。通过店埠河综合整治，充分发挥其生态效益、景观功能、运输功治，充分发挥其生态效益、景观功能、运输功能，城区沿店埠河向其上游拓展。疏解老城的能，城区沿店埠河向其上游拓展。疏解老城的同时寻求新的城市形象和更为便捷的交通联系同时寻求新的城市形象和更为便捷的交通联系。2、两个中心、两个中心即办公文化中心、商贸中心。即办公文化中心、商贸中心。办公文化中心区是东部组团的中心。办公文化中心区是东部组团的中心。 商贸中心以商业服务为重点商贸中心以商业服

14、务为重点形成城市综合服务区。形成城市综合服务区。3、3个片区个片区3个片区功能划分详见左图个片区功能划分详见左图。店埠店埠河河东部组团东部组团西部组团西部组团北部组团北部组团未来发展未来发展重点方向重点方向发发展展主主轴轴重点发展高新技术重点发展高新技术产业和先进制造业产业和先进制造业积极向合肥靠拢积极向合肥靠拢规划以办公、文化、规划以办公、文化、商贸、体育、游憩、商贸、体育、游憩、居住区为主要职能居住区为主要职能规划以文化、商贸、规划以文化、商贸、物流为主要职能物流为主要职能 地块地块18小结小结肥东目前处在加速发展进程的初级中段，整个城市总体布局以店埠河为轴，以北拓南联为方针，发展三个片区

15、。项目地块处于住宅密集区，将成为未来新的行政、居住、商务、商业板块。该板块的整体价值即将随着城东的不断成熟而提升。 肥东的整体经济实力和城市发展目前尚无法和肥西、瑶海、新站地区比较，但是肥东的整体经济实力和城市发展目前尚无法和肥西、瑶海、新站地区比较，但是其特殊的城市性质和交通枢纽地位将为肥东的城市扩展和招商引资带来优势。同时刺其特殊的城市性质和交通枢纽地位将为肥东的城市扩展和招商引资带来优势。同时刺激新城区人口的大幅上升将成为肥东未来地产开发的主要支撑。激新城区人口的大幅上升将成为肥东未来地产开发的主要支撑。1、10年地区总产值181.74亿元，三产投入比为3：49：47；2、城镇居民人均可

16、支配收入13981元；3、房地产投资稳中有升，占固定资产投资比重不断增大；4、龙泉搭合肥板块发展势头活跃，大规模人口导入效应显现。19第二部分第二部分 房地产市场研究房地产市场研究研究目的研究目的 肥东的房地产开发总体情况，了解整个肥东的楼市格局？肥东的房地产开发总体情况，了解整个肥东的楼市格局？ 住宅价格是当地办公和公寓价格制定的直接参照，了解项目区域的住宅价格平均水住宅价格是当地办公和公寓价格制定的直接参照，了解项目区域的住宅价格平均水平？我们项目周边住宅价格水平？当地购房者特征如何？平？我们项目周边住宅价格水平？当地购房者特征如何？房地产市场开发概况土地出让及储备情况住宅版块格局区域住宅

17、版块特征在售楼盘汇总住宅均价涨幅分析购房者特征分析研究小结及思考九九 台台20肥东县肥东县2010年土地市场年土地市场用途用途位置位置面积（万）面积（万）容积率容积率预计体量预计体量（）（）成交总价成交总价使用人使用人普通商品住房用地肥东县店埠镇龙泉西路南侧0.30881.64940.8643.9439合肥凯源凤达房地产开发有限公司商务金融用地肥东县新城经济开发区合店路与金阳路交叉口2.48192496382680.398合肥美菱联恒置业有限责任公司普通商品住房用地新区金阳路西侧侧2.6842.2590489581.88安徽瑞泰置业有限公司普通商品住房用地肥东县店埠镇古城路南侧1.13172.

18、932819.37723.8525安徽梓晨房地产开发有限公司普通商品住房用地肥东新区桂王路东侧2.74361.952128.47078.488合肥市同智房地产开发有限公司廉租住房用地肥东县店埠镇浮搽路东侧0.209924198肥东县房产局廉租房项目普通商品住房用地肥东新区金阳路东侧4.59252.210103516877.4375合肥市宏顺房地产开发有限公司普通商品住房用地肥东新区桂王路东侧2.80361.953268.47233.288合肥市同智房地产开发有限公司普通商品住房用地撮镇镇裕溪路南侧2.00132.244028.63632.3595安徽泛海房地产开发有限公司经济适用住房用地肥东县

19、店埠镇排头居委会6.79882135976711.8344合肥东部新城建设投资有限公司21经济适用住房用地店埠镇定光居委会2.2471244942235.2714合肥东部新城建设投资有限公司经济适用住房用地肥东县新区陈大郢居委会祥和路西侧8.82512176502963.7009肥东新城经济开发园区建设投资有限公司普通商品住房用地撮镇镇裕溪路南侧4.57742.2100702.88719.947安徽泛海房地产开发有限公司经济适用住房用地肥东新区陈大郢居委会祥和路西侧2.9975259950313.8208肥东新城经济开发园区建设投资有限公司经济适用住房用地合肥肥东新城经济开发园区建设投资有限公

20、司3.5674271348373.4998肥东新区陈大郢居委会古河路南侧经济适用住房用地肥东县店埠镇八斗路南侧、梁园路东侧0.7775215550合肥东部新城建设投资有限公司普通商品住房用地肥东县长临河镇长临河村北街组0.11831.61892.8108.2445肥东县四顶房地产开发有限责任公司经济适用住房用地肥东县店埠镇花园居委会7.83152156630819.9581合肥肥东新城经济开发园区建设投资有限公司经济适用住房用地合肥龙岗综合开发区王岗社居委0.563621127248.2918 合肥龙岗综合经济开发区管会 22经济适用住房用地店埠镇站南路北店中路东6.6942213388470

21、0.8758合肥东部新城建设投资有限公司经济适用住房用地龙岗 开发区王岗社居委小窦组7.17972143594411.8059合肥龙岗综合经济开发区管理委员会经济适用住房用地合肥龙岗综合开发区史城社居委3.5343270686246.0458合肥龙岗综合经济开发区管委会合计746697预计体量1524034.1小结：小结： 2009-20102009-2010年肥东共出让土地年肥东共出让土地746697746697方，预计建筑体量方，预计建筑体量152152万方，土地供应相对较万方，土地供应相对较少；少； 出让土地中，经济适用房及廉租房用地出让土地中，经济适用房及廉租房用地5122665122

22、66方，占全部出让土地的方，占全部出让土地的68.6%68.6%； 土地出让均价土地出让均价180180万万/ /亩（不含经济适用房用地）；亩（不含经济适用房用地）；2310年土地出让情况20102010年肥东土地出让以经济适用房，普通商品房、商业土地为主。年肥东土地出让以经济适用房，普通商品房、商业土地为主。2424东部组团东部组团西部组团西部组团北部组团北部组团项目所处位项目所处位置和未来发置和未来发展趋势展趋势 地块地块住宅版块格局2525住宅版块比较北部组团版块比较东部组团西部组团规划以办公、文化、商贸、规划以办公、文化、商贸、体育、游憩、居住区为主要体育、游憩、居住区为主要职能职能重

23、点发展高新重点发展高新技术产业和先技术产业和先进制造业进制造业积极向合肥靠积极向合肥靠拢拢规划以办公、文化、商贸、体育、游憩、规划以办公、文化、商贸、体育、游憩、居住区为主要职能居住区为主要职能2626盛嘉欧园盛嘉欧园5300 凤凰城凤凰城5100 和顺雅苑和顺雅苑4800 恒缘时代广场恒缘时代广场4680 御景花园御景花园5100 瑞泰尚园瑞泰尚园4500 瑞士花园瑞士花园4300 星光国际星光国际5000 和顺东方花园和顺东方花园4200桂和苑桂和苑5500 彩虹花园彩虹花园4400 丽水云天丽水云天5200 地块地块在售楼盘待售楼盘地块位置合肥市区方向合肥市区方向肥东县项目区位图肥东县项

24、目区位图三、肥东在售项目2727项目产品主力面积()容积率体量（）价格 （元/）地址最新动态丽水云天住宅952.2711714600肥东县经济开发区包公大道与桂王路交叉口西南角丽水云天在售16、17号楼18层高层，78、96、97平米户型，均价4600元/平米。10、11号楼多层，户型面积为69101平米，均价52005300元/平米。一次性付款98折，按揭99折。4月推二期房源凤凰城住宅、商业80-1002.2656135200肥东县龙泉路与金阳路交口，桂王大转盘东北侧凤凰城在售二期在售高层15、25号楼70-105平米户型，均价4800元/平米左右；多层在售6、7、9号楼70-120平米户

25、型，均价在5200元/平米左右。现购房优惠5000元再99折。和顺雅苑住宅、商业85-951.82392534700肥东县店埠镇龙泉西路26号和顺雅苑还有少量90平米房源在售，均价在4700元/平米左右恒缘时代广场住宅、商业-3.641042574880肥东县长江东路（合店路段）与金阳路交汇处恒缘时代广场在售1、2、4号楼90-112平米住宅，均价4680元/平米。3月推出3号楼90110平米户型东方明珠嘉苑板楼 塔楼 多层 小高层 -2.191612544200肥东县合马路与燎原大道交汇处南侧 东方明珠嘉苑一期3月1日全线开盘，共有9栋多层、7栋小高层，610套房源，2、4、6、7、8号楼为

26、87平米多层，1315号楼为80110平米户型，均价在4200元/平米左右御景花园板塔结合 多层 小高层 高层 95-1101.92100004800肥东县和平路南侧，桂王路东侧，龙泉西路停车场北侧御景花园四期在售26、40号楼高层和3137号楼多层，89-200平米户型，多层均价4800元/平米左右，高层均价5000元/平米肥东县在售项目信息肥东县在售项目信息2828盛世新城板塔结合 多层 高层 -21000003508 肥东县撮镇合马路与店忠路交口向北500米（尚真中学旁）盛世新城一期1、2、5、6、7、8、9、10号楼还有少量房源在售，75178平米户型，最低3508元/平米起售。在3月

27、5日3月25日之间购房，可享受最高1.2万元优惠，另加送品牌电动车和太阳能热水器瑞泰尚园板塔结合 多层 高层 80-902.21635334500肥东县店埠镇南环路和桂王路交口西南在售27、31号楼高层，75 106平米户型，折后均价4500元/平米。在售32、33号楼79-100平米户型，均价4600元/平米，所剩房源不多。瑞士花园塔楼 小高层 高层 -2.21343464300肥东县店埠镇南环路（交警队对面）在售二期6、7、8号楼，89、125、138平米户型，均价4300元/平米。彩虹新城 板塔结合 多层 小高层 高层 80-951.454400004400肥东县新城经济开发园区（长江东

28、路与临湖路交叉口东北）目前暂无房源在售，3月推出5期4号楼，88、91平米两种户型，约60套房源，价格在4400元/平米左右和顺东方花园板塔结合 低层 多层 小高层 高层 881.319700004100肥东县长江东路与临湖路交叉口（三十埠桥东花园路1号）在售三期16-21号楼88-120平米户型，均价3800-4500元/平米。星光国际广场 塔楼 高层 80-90,113-2200005000起肥东县县政府西侧，公园路以北，沿河东路以东公园路与塘杨路交叉口（县政府西侧），项目是新盘，盛嘉欧园高层75-90-5200包公大道和金阳路交叉口VIP卡免费申领中，开盘时每张卡抵5000元现金使用29

29、29深究市场价格上升偏快的原因发现，土地成本上涨较快是主要原因，另一方面，肥东市场相对封闭，投资投机行为较少，大部分购房力量来自于刚性需求，在刚性需求旺盛及市场供应有所欠缺的矛盾下，价格受到了比较明显的抬升。大量外出务工人员回乡置业与地区县级、乡镇人口的涌入构成价格抬动人口因素。由此来看，若能在土地成本上进行控制，在近几年时间内，肥东市场依然具备比较乐观的房地产产品开发空间。年度 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年一季度销售均价 1431 182522492961 3125 3542 4125 4530同比增加额 227397421

30、478 164 417583405同比增长率 24% 28% 23% 31% 10% 31% 16% 9.8%住宅均价涨幅分析 九九 台台3030据统计肥东10年1-10月住宅成交面积在一次调控政策影响下，出现一轮较为明显的下跌行情，直到8月，住宅销售才再次攀升，二次调控对肥东此类县城影响有限。 住宅成交面积涨幅分析 3131分析：从近期走势来看， 2010年4月份开始的调控，房价上涨势头得到初步缓解，月份开始的调控，房价上涨势头得到初步缓解，随后仍旧保持平稳增长。住宅均价涨幅分析 3232购房者特征分析 从购房面积方面，肥东市场上目前主要供应的产品为95-120平米左右的紧凑三房，80-90

31、平米左右的两房也具有较高的市场占有度。由此可见，目前市场上的主要供给对象为满足居民基本生活需求的经济型户型。主要客户来自肥东规划区范围以内，这部分客户大多为工作于外地的打工或经商者回乡购房，真正长期工作、生活于肥东的客户所占的比例并不大。 3333住宅重点楼盘解析项目名称：盛嘉欧园项目位置：肥东县 包公大道（景观大道）与金阳路交口东北角 占地面积：67326平方米建筑面积：150000平方米开发公司：盛嘉置业投资公司：安徽光太集团主力户型：80-90 周边配套：乘坐40路公交车到龙岗水厂下车 商业 合家福超市 周边医院 城关医院 周边学校 学校：六中附小、为民中学、新城中学、圣泉中学销售价格：

32、5300元/m2开发进度：主体工程正在建设中，2、11号楼，400多套房源销售中优劣势分析：大型社区和高档次和全面的社区配套；周边湖泊等生态水景资源丰富，内部景观设计完善；高绿化率和低容积率，生活舒适； ，产品配比并不佳（没有多层）3434住宅重点楼盘解析3535项目名称：御景花园项目位置：瑶海区 和平路南侧，桂王路东侧，龙泉西路停车场北侧占地面积：110000平方米建筑面积：210000平方米开发公司：合肥市同智房地产开发有限公司代理公司： 合创地产机构（深圳）主力户型：89-200平米周边配套：交通：38、39、40、肥东公交1到碧桂园站下 内部配套 学校(学区)： 肥东实验幼儿园，肥东实

33、验小学 近百亩生态公园 周边学校 肥东实验幼儿园，肥东实验小学 销售价格：均价5100元/m2开发进度：52号楼在售，后期房源还未动工优劣势分析：大型社区和高档次和全面的社区配套；周边湖泊等生态水景资源丰富，内部景观设计完善；高绿化率和低容积率，生活舒适；产品的多样性和户型设计合理住宅重点楼盘解析3636住宅重点楼盘解析3737项目名称：丽水云天项目位置：肥东县 肥东经济开发区包公大道与桂王路交叉口 占地面积：33350平方米建筑面积：71171平方米开发公司：安徽昊辉置业有限公司投资公司：安徽昊辉置业有限公司主力户型：78-97平米 周边配套：40路公交龙岗水厂站下车即到 周边医院 城关医院

34、 周边学校 工大技师学院、庐州卫校、肥东二中、凯悦中学、为民中学、新城中学等销售价格：5200元/m2开发进度：主体结构建设中，在售的17#、16#、11#、10#期房优劣势分析：大型社区和高档次和全面的社区配套；周边湖泊等生态水景资源丰富，内部景观设计完善；高绿化率和低容积率，生活舒适；产品的多样性和户型设计合理；先进的室内供新风系统和智能化安全监控系统打造出高质量最安全的绿色生态家园。住宅重点楼盘解析3838住宅重点楼盘解析39391.1.供需平稳，成交下降。供需平稳，成交下降。2011年初肥东房地产市场总体运行平稳，供需矛盾缓和，房地产市场供应充分，房屋结构、户型呈多样化，居民有更多的选

35、择余地，与10年相比，房地产市场价格基本稳定，虽略有增长，但增幅明显回落，成交量呈逐月下降趋势。2 2、新开发楼盘向规模化、集中化靠拢。、新开发楼盘向规模化、集中化靠拢。目前的肥东房地产市场逐步迈向规模化，开发规模也出现了上百亩的大规模开发，建筑面积在15万平方米以上的有好几个楼盘，大规模楼盘在配套以及整体品质塑造方面存在较多优势，有利于提高住房品质。新近开发的楼盘有御景花园、盛嘉欧园、丽水云天、瑞泰尚园、恒缘时代广场、凤凰城这些小区大都已基本建成,居民入住率较高。研究小结九九 台台4040研究思考1 1、项目区域未来是产品竞争时代、项目区域未来是产品竞争时代 目前房地产集中供应楼盘规模较大，

36、均为中高档次。未来区域的竞争强度十分激烈。优目前房地产集中供应楼盘规模较大，均为中高档次。未来区域的竞争强度十分激烈。优质的产品将是项目成功的关键点。质的产品将是项目成功的关键点。2 2、区域内均价在、区域内均价在45004500元元/ /平方米，高层利润空间有待挖掘平方米，高层利润空间有待挖掘 项目区域的住宅均价达到项目区域的住宅均价达到45004500元元/ /平方米，对于项目的高层产品存在较大的价值挖掘空间。平方米，对于项目的高层产品存在较大的价值挖掘空间。在其他城市三、四线城市，往往出现高层售价等于成本投入的尴尬处境。本项目未来的高层产在其他城市三、四线城市，往往出现高层售价等于成本投

37、入的尴尬处境。本项目未来的高层产品如何定位，将很大程度影响了项目的整体收益。品如何定位，将很大程度影响了项目的整体收益。41第三部分第三部分 城市商业研究城市商业研究研究目的研究目的 研究肥东的商业格局？商业业态分布情况？本项目未来的商业投资者在哪里？我们研究肥东的商业格局？商业业态分布情况？本项目未来的商业投资者在哪里？我们应对应的商业产品？商业总价如何控制？应对应的商业产品？商业总价如何控制？城市商业格局城市中心商业分布肥东干道分析商业干道人流量统计重点个案研究商业汇总分析商业投资者分析商业总结和思考42城市商业格局商业中心43 新街是梁园路与人民路和龙泉路交口中间段，长约1100米。 老

38、街在人名路南侧一条窄巷路，长约700米。 沿路商业店面林立，业态较全，包含电信，移动，银行，运动，金银珠宝等各门店。城市中心商业分布1100米米老街老街700米米44新老街商业干道分析44商业中心区零售商店总规模估算 营业面积等级商店个数参考面积面积估算201781526702150116354060511001267594501012005415081002015007350245010002/5400合计 48332130 从新街与老街商业中心区零售商店面积上来看100平米以下的店铺占有很大比例，以小型街铺为主。200-500平米商铺以专卖店、婚纱摄影、形象设计店为主。 商业氛围虽然浓厚，

39、但缺乏整体规划，小型业态所占比例较高。45分类类型数量分类类型数量零售商店中型百货商店5服务银行10小型百货商店6邮局1超市7打字复印2家电专卖店26照相冲印6药品专卖店7书报亭4书店5修理2服装、箱包专卖店336干洗店5鞋类专卖店36网吧10化妆品专卖店6诊所7钟表眼镜专卖店11美容美发15音像专卖店10粮油店3食杂店25通讯器材21电动车、摩托车专卖店17小型零售商店21家居建材商店59合计601合计62新老街商业干道分析中型百货商店、专业店聚集地。缺少大型商业。品牌服装、鞋类专卖店较多，共计372个，占零售网点总数的63.16%。零售商店规模普遍偏小，营业面积小于100平方米零售商店占总

40、数的83.2%。 从新老街商业中心区零售商店经营类型上来看46分类类型数量分类类型数量宾馆饭店餐饮娱乐 宾馆2其他商业网点市场4饭店11建材商店0小吃店93机电商店1快餐店7五金商店8西点、饼屋3俱乐部0电影院2休闲浴场2小型浴池0合计120合计13餐饮业较发达，包含肥东老母鸡等众多的餐饮服务业。建材、机电、五金商业网店所占比例较小。小结：新老街中心区共有商业网点492家，其中零售商店370家，75.4%，餐饮娱乐38家，占7.8%，服务业75家，占15.2%。商业氛围浓厚，是肥东主要商业中心。新老街商业干道分析47中心商业干道人流量统计中心商业干道人流量统计中心商业干道人流量较大，主要集中在

41、12.00-13.00、13.30-14.30、15.30-16.00这三个时段里。 为了解肥东商业主干道客流量的具体情况，项目小组对新街、龙泉路区客流量进行实测。主要实测路口有、新街工会大厦、老街路口。 总客流量依然可达3.1万人之多。由于专业市场等路口未计入，统计又未在客流高峰周六、日进行，估计客流高峰的节假日人流应在4万人以上。48中心商业干道人流量统计中心商业干道人流量统计 路口 时间老街路口（进）老街路口（出）新街路口（进）新街路口（出）上午9：009：3020219860579：3010：00217217615810：0010：30241218655910：3011：0024524

42、2608711：0011：30242240617611：3012：00398804247下午12：0012：30204326409012：3013：00172270448013：0013：30250235507613：3014：00190246655514：0014：30190270626114：3015：00185241605915：0015：30190242605715：3016：00236247565716：0016：30252163574416：3017：002462485543合计合计36603660368336838988981006100649 商业重点个案研究项目名称：联家超市

43、位置：新街总投资：3200万元经营面积：6000多平方米仓储：500多平方米项目简介：肥东县最大的商贸招商项目合肥联家商 贸发展有限公司农加超项目肥东联家超市 将于2009年6月26日开业。该项目由肥东县 商务局招商引进。 合肥联家商贸发展有限公司于二00四年注 册成立，旗下现有合肥茂权超市、合肥联 家购物中心、肥东联家超市三个不同业态 的综合超市，是目前合肥地区最大的民营 零售商贸企业。 联家集团为促进肥东经济发展，在县商务 局的热情服务下，在肥东县城中心大市场 购置6500多平米的商业用房，改造为农加、 超 购物中心。该项目集购物、饮食、服 务、休闲于一体，开业成为肥东县最 大的一站式购物

44、中心。九九 台台50商业重点个案研究项目名称：苏果超市位置：新街肥东商厦A座1层总投资：2000万元经营面积：900多平方米项目简介：苏果便利超市是肥东唯一的外来 超市，在肥东大多数超市为自营超 市，苏果的来到使肥东的商超业迎 来机遇和挑战。51商业投资者分析 为了深入了解肥东当地商业经营情况和投资者对商铺的意向，我司选择新街、老街、人民、项目周边万凯碧桂园小区等近50家商家和持有商铺的投资者进行访谈和投资意向调查。52521.调查结果显示，肥东大部分商业经营者倾向于租赁的经营模式，其占到比例为65%远远高于产权经营模式的35%。2.从经营年限看，61%的被调查者经营年限在3年以上。3.从经营

45、者的满意程度看，50%的经营者对经营状况比较满意，13%的经营者甚至非常满意，只有4%的经营者不满意。4.调查显示潜在投资者考虑经营状况的主要影响因素主要集中在地段和自身经营方式上，所占比例分别为44%和35%。 小结：从经营模式看绝大多数潜在投资者选择租赁的方式进行经营；肥东当地的经济大环境较好，因此肥东潜在投资者的经营年限都较长、经营满意度较高；从潜在投资者对地段的重视程度考虑，本项目的区位优势明显，预示项目开发成功的可能性较大。商业投资者分析53531.调查显示被调查者的年经营状况较好，年收入510万元的潜在消费者占到40%，10万元以上的被调查者占到30%。2.从购买商铺的类型取向看，

46、单层商铺占到一半，一二层联体商铺的潜在购买者占到45%。3.被调查者对新商铺的投资或经营意愿较强烈达到83%。4.总价考虑范围集中在3050万、50万以上两个区间，分别为31%和32%。 小结：从调研结果可以看出潜在被调查者的经营状况较好，购买和经营新商铺的意愿明显。这与宏观经济环境良好和我们对潜在投资者调查选择面的质量有所侧重有关；但值得注意的是潜在投资者对商铺总价的考虑范围与其实际购买能力之间会存在一定的差异。因为在访谈过程中我们注意到部分潜在购买者希望花最少的金钱得到最大的房产。商业投资者分析54541.调查显示倾向于6米以上门面宽度的潜在投资者占35%，倾向于4米、45米门面宽度的潜在

47、投资者比例相同为17%。2.商铺经营面积取向方面以51100平方米居多占39%，201500米的潜在投资者占22%，101200平方米的潜在投资者占17%。3. 商铺经营权的获得方式上看，还是以租赁居多占78%。4.商铺经营的类型取向中铺面房占44%、市场类商铺展26%、商场、购物中心的柜台和店铺占30%。 小结：调研结果显示，大部分被调查的潜在投资者对商铺经营权的获得方式较为保守，经营的类型取向特征不够突出，其原因与潜在投资者的经营策略有关，面积取向和门面宽度取向取决于潜在投资者的扩大经营和对现有状况的意愿。商业投资者分析55城市商业总结肥东人口基数大，但是大型商业较少，以新街，老街组成的中

48、心商业街业态较全，是现阶段肥东人消费购物的主要方向。不断发展的肥东预计在3-5年内会形成新的商业中心，本项目方案中的大型商业会对区域商业格局产生重大影响，建议树立商业旗舰店（商超建议树立商业旗舰店（商超+商业特色商业特色街街)标杆，缔造商业奇迹。标杆，缔造商业奇迹。肥东现行商业格局较凌乱，出和平路有建材一条街外，各种业态分布在不同区域，缺少统一规划，市民的消费习惯难以形成，更加依赖老的商业中心。56研究思考1 1、肥东商业中心的位置无法替代，差异化定位是出路、肥东商业中心的位置无法替代，差异化定位是出路 目前肥东的商业主街集中在新街，老街，人民路。形成了肥东的城市商业中心格局。目前肥东的商业主

49、街集中在新街，老街，人民路。形成了肥东的城市商业中心格局。相对与肥东城市特征来看，商业中心已长期在市民心里形成认知度，其他的商业均以鲜明相对与肥东城市特征来看，商业中心已长期在市民心里形成认知度，其他的商业均以鲜明的主题和主力店的引入来形成与市中心商业的差异化竞争。项目所在地目前商业聚集效应的主题和主力店的引入来形成与市中心商业的差异化竞争。项目所在地目前商业聚集效应不明显，差异化商业定位及主力店的引入将是本项目商业定位的基本原则。不明显，差异化商业定位及主力店的引入将是本项目商业定位的基本原则。2 2、肥东商业投资欲望强烈，控制总价是关键、肥东商业投资欲望强烈，控制总价是关键 根据前面的汇总

50、分析，肥东当地的商业开发商，为了减少企业的运营压力，不选择承诺回根据前面的汇总分析，肥东当地的商业开发商，为了减少企业的运营压力，不选择承诺回报的销售方式，而肥东当地的商业门面房销售情况良好，瑞士花园，世纪云景等楼盘的沿街门报的销售方式，而肥东当地的商业门面房销售情况良好，瑞士花园，世纪云景等楼盘的沿街门面在开盘后都销售一空。因为商业推盘量少，供不应求，故去化速度均良好。面在开盘后都销售一空。因为商业推盘量少，供不应求，故去化速度均良好。57第四部分第四部分 办公楼市场研究办公楼市场研究研究目的研究目的 研究肥东的整体办公楼状况及供应情况？客户情况？客户对产品的需求情况？租金研究肥东的整体办公

51、楼状况及供应情况？客户情况？客户对产品的需求情况？租金情况？本项目能否承载纯办公的功能？情况？本项目能否承载纯办公的功能？重点个案研究办公楼客户访谈小结及思考58项目名称：琪瑞大厦产品形态：办公写字楼地址：位于人民路北侧层高：11层项目简介： 琪瑞大厦是肥东县唯一的非正规意义的写字楼，建于2006年的11层建筑。1.2层是中国移动等沿街门面。 311层是面积110到300的自由隔间，很多私营企业已作坊式的办公形式在内出租办公。九九 台台59琪瑞大厦琪瑞大厦60u项目优势（项目优势（StrengthsStrengths）u项目劣势项目劣势(Weaknesses)(Weaknesses)项目优势分

52、析地处商业中心地块，紧邻肥东县政府。户型可自由调节，可大可小。项目开发时间较早，产品过于破旧。办公楼整体品质不高、业态比较杂乱，以小型企业为主。61办公楼调查访谈 通过走访办公楼实地与当地办公楼楼盘中公司主管、部门经理的攀谈，与电话形式的访问，我们可以总结出有以下几点内容：问题一：您有没有意愿改善办公环境？答： 60%愿意、30%不愿意、10%无所谓。问题二：您可以承受在我们这个区域里的售价为？答：2000-3000元/平米（30%)、3000-4000元/平米（50%）、说不清楚（20%）问题三：您需要办公的面积是？答：60平米以上（25%）60-100平米（45%)100平米-200平米（

53、20%）200平米以上（10%）问题四：你希望我们的办公楼有哪一些配套设施？答：运动、健身场所（10%）娱乐、休闲场所（25%)大中型餐饮（40%)超市与大型卖场（15%）以上全部都可（10%）问题五：你希望我们什么样的产品loft办公楼、普通办公楼、公寓式办公楼？答：LOFT办公楼30%、普通办公楼5%、65%公寓式办公楼。问卷调查中有25%是创意型企业、20%品牌服务企业、15%金融保险企业、20%房地产企业、20%物流货运企业。62办公楼调查访谈总结通过对公司的走访以及电话访谈以后，我们得出以下结论一、肥东当地办公楼整体品质降低，大、中型企事业单位对改善办公楼环境意愿较为强烈，既有利于提

54、升企业整体形象，又可以改善办公的环境。二、对待价格问题，大多数置业者都以区域住宅价格为基准进行评估。三、办公面积方面：主要集中在60-100平米与100-200平米这两个面积区间。四、对于配套设施来说，敏感程度还是比较高的，很多企业认为一个好的办公楼里，必须有配套的娱乐、休闲、运动、餐饮的场所，以增加办公楼的附加值，方便企业的日常工作生活。五、企业对公寓式办公楼有较大的倾向，loft产品也可以接受。63研究总结肥东经济运行状况良好的背景下，省内外企业对肥东的投资信心逐渐增强。写字楼市场逐渐上升，市场趋于活跃。肥东缺少正规的写字楼，更缺少带有地标意义的写字楼。未来发展趋势现阶段情况本项目规划建设

55、的超高层地表写字楼对肥东办公市场，经济形象有着重大的意义。64第五部分第五部分 专业市场研究专业市场研究研究目的研究目的 研究肥东的专业市场的情况，为本项目商业定位提供参考。研究肥东的专业市场的情况，为本项目商业定位提供参考。专业市场整体现状专业市场汇总65专业市场整体现状肥东市专业市场有：百大周谷堆批发市场、建材一条街、徽商大市场。微商大市场建材一条街百大周谷堆66肥东专业卖场汇总名称地址主要经营品种占地面积（公顷）营业面积（平方米）辐射范围百大周谷堆肥东县裕溪路高架东入口500米处农产品15.78113500全县及周边城市徽商大市场长江东路东方花园旁农贸，金属17.7135088全县及周边

56、城市建材一条街肥东县龙泉路建材全县肥东专业市场汇总肥东专业市场汇总67百大周谷堆68九九 台台6970微商农贸大市场建筑总面积：135088 占地面积：265亩市场分类：干货市场总面积：8500 肉类水产市场总面积：17452 粮油市场总面积：7852水果市场总面积：24902 蔬菜市场总面积：24902 71二期建设，招商中，主营蔬菜水果批发。一期营业中，主营：冷库 ，干货，粮油，肉类冻货，家禽72第六部分第六部分 酒店市场研究酒店市场研究研究目的研究目的 研究肥东酒店市场情况，研究酒店在本项目中的可行性。研究肥东酒店市场情况，研究酒店在本项目中的可行性。星级酒店分布酒店汇总表个案介绍酒店汇

57、总及思考73星级酒店分布肥东酒店分布相对比较密集，主要集中在龙泉路商业中心酒店档次不高、装修陈旧。多以小型宾馆、经济型酒店为主。肥东宾馆肥东宾馆琪瑞大琪瑞大酒店酒店聚龙阳光聚龙阳光大酒店大酒店天港大天港大酒店酒店燎原大燎原大酒店酒店银港大银港大酒店酒店和平大和平大酒店酒店74酒店汇总表肥东酒店汇总表酒店名称地址星级客房数入住率%和平大酒店沿河西路18号三星级15457银港大酒店安徽省肥东县人民路与合蚌路交叉口三星级8670琪瑞大酒店老汽车站三星级7550肥东宾馆塘杨路32号经济型9072百合宾馆安徽省肥东县梁园路经济型6050瑞杰商务宾馆前委大道和外环路的交叉口经济型3765规划布局：近年来，

58、肥东酒店开始由集中式集群开始转向分散式布局。酒店类型：就酒店的功能定位分类而言，肥东酒店主要分为三种类型：星级酒店、经济型酒店、综合型酒店。酒店经营：肥东酒店经营情况良好，入住率平均达到50%以上，经济型酒店占较大比例性价比较高。75酒店价格汇总表1.肥东酒店价格不高基本处于肥东酒店价格不高基本处于110元元/天天200元元/天之间。天之间。2.肥东境内星级酒店不多，但入住率普遍较高。肥东境内星级酒店不多，但入住率普遍较高。76酒店名称：银港大酒店地址：合肥肥东县人民路与合蚌路交叉口 级别：三星级建筑面积：约8000m2 酒店简介：银港大酒店于2008年10月26日开业， 位于肥东县人民路与合

59、蚌路交叉口。 合肥银港大酒店是按三星级标准建造 的综合性酒店，是集客房餐饮、沐浴 休闲、商 务会议于一体的现代化商 务酒店。拥有40余套客房，内设300 人就餐的宴会大厅、18个豪华包厢、 洗浴休闲中心以及大型停车 场。 餐饮以川、粤、湘、徽以及肥东本帮 土菜为主。适合不同层次、不同口味 的需求。是宴请接待、婚庆、商务会 议的理想场所。77酒店名称：和平大酒店地址：安徽省肥东县沿河西路18号级别：三星建筑面积：约6000m2酒店简介：规模全面扩大，就餐环境全 面更新，管理服务体系全面 升级换代。 远眺和平大酒店：通透洁净 的玻璃幕墙令人心旷神怡， 给县城增添了一道靓丽的风 景线。 一楼大厅，富

60、贵典雅、净心迷人 二楼宴会大餐厅，豪华气派盛大风光 三楼各种包厢，风格各异、内涵丰富 四楼精致的VIP包厢，皇家风范、超 级享受 五楼六楼标准房、商务房，功能齐全、 应有尽有 豪华套房，格调优雅、美仑美奂、准 星级服务尽在其中。78项目名称：琪瑞大酒店地址：合肥市肥东县城中心商城级别：三星级建筑面积：约4000m2酒店简介：琪瑞饮食服务有限公司位于合肥市 肥东县城中心商城，酒店及其附属 设施总占地面积四千余平方米，内 设中餐26个豪华包厢、2个宴会大厅 等服务设施。 酒店于2001年底正式 开业，在经营管理中努力贯彻“尊 重科学、简单有效、不拘一格”的 现代企业经营管理理念，以服务社 会为基本