2007年上海写字楼市场分析报告

1、精选优质文档-倾情为你奉上上海写字楼市场2007年预测新年伊始，向来是盘点过去、展望未来的最佳时机如何充分把握刚刚过去的2006年，剖析上海写字楼市场在宏观调控下的市场特征和存在问题，然后重新对2007年上海市写字市场的发展趋势进行评估这也是上海市房地产管理部门、开发商、机构投资者和消费者普遍关心的热点问题。作为一名房地产研究员，笔者从中国宏观经济环境出发，将房地产业与上海市区域经济发展相联系，依据写字楼市场近几年的数据表现，从供应量、成交量和销售价格三个方面透视2007年上海写字楼市场的发展趋势。供应量：将继续放大，预计同比涨幅将超过30%2006年上海市销售型写字楼的上市量继续高歌猛进，同

2、比涨幅达到10%。写字楼集中供应在浦东新区、杨浦区、闵行区、嘉定区和长宁区等区域，其中浦东新区的供应量最大，约占全市总供应量的25.8%。租赁型甲级写字楼供应量，因楼盘上市节奏的间歇性调整而出现明显回落，全年上市量仅为23.5万平方米。2007上海销售型写字楼供应总量和增幅预测 时间20032004200520062007同比供应量40.4万平方米105.6万平方米146.9万平方米161.5万平方米214.7万平方米33%2007上海租赁型甲级写字楼供应总量和增幅预测 时间20032004200520062007同比供应量34万平方米36.5万平方米49万平方米23.5万平方米31.5万平方

3、米34%资料来源：根据影响写字楼供应量的因素和2003-2006年上海写字楼市场的数据表现，进行统计回归分析，建立经济学模型，据此得出2007年上海市销售型写字楼供应量预测值为214.8万平方米，租赁型甲级写字楼预测值为31.5万平方米。我们认为，2007年上海市写字楼供应量上涨主要基于以下四个方面的原因：首先，中国经济继续保持又好又快的局面，投资者信心高涨。房地产发展与中国经济的走势息息相关，经济周期对写字楼的影响更为显著，投资者对于中国2007年宏观经济走势的预测看好。从历史发展进程看，1998-2006年我国经济高速发展，GDP 增速超过9%，房地产业发展与之相一致，也获得高速的发展。国

4、内外不同权威机构对2007年中国GDP增速做出预测，认为将超过9.3%。机构对于中国GDP增速的预测虽然有所下调，但依然看好中国经济的发展；在中国经济向好的大背景下，投资者信心高涨。上海市作为全国的经济重心和金融中心，房地产经济的持续走强是不可避免的。其次，奥运和世博效应。在2008年奥运会大背景下，写字楼供应量增加是必然趋势。2010年世博会将在上海召开，为迎接世博会的来临，从2004年到2010年对上海的总投资额将超过300亿美元，巨大房地产商机吸引国内外投资者的眼球，世博效应带来国内外投资者对于写字楼物业的追加投资。再次，市政规划和服务化进程的推动。上海市正在实施“退二进三”战略，200

5、5年初，出台的上海加速发展现代服务业实施纲要指出，在中心城区规划建设12个各具特色的现代服务业集聚区，未来市中心将有更多的专业服务类和金融类的公司集聚。政府的市政规划客观上推动写字楼的投资，上海市作为与国外贸易往来的重要窗口，随着服务化程度的推进，电信服务业、银行保险、不动产服务和现代物流等现代服务业获得良好的发展，对于商业和办公楼宇的需求将大幅增加，服务化需求拉动办公物业的不断发展。 最后，开发模式向业务多元化转型。由于国内房地产开发企业基本上是从住宅物业起家，现阶段由于国家加大对住宅市场的宏观调控力度，住宅市场成交量萎缩。而业务向多元化转型可以有效缓冲市场波动的风险，增加企业的营收。所以部

6、分企业开始拓展投资回报率较高的商业地产业务，由单一住宅业务向水平多元化转型。部分开发企业对写字楼业务的进军，客观上造成写字楼供应总量的增加。需求量：预计销售型和租赁型写字楼均同比上涨从2006年销售型写字楼的需求量来看，保持供求基本平衡的态势；除去受4、5月宏观调控对市场预期的影响，其他月份基本保持在11万平方米以上；其中，12月份到达最高点，21.2万平方米的成交量再现05年末的火爆成交局面。2006年租赁型甲级写字楼需求量也稳定增加，同比涨幅3.8%，全年市场表现出供求严重非均衡的态势。2007上海销售型写字楼需求总量和增幅预测 时间20032004200520062007同比需求量106

7、.5万平方米151.6万平方米161.4万平方米156.3万平方米183.8万平方米11.2%2007上海租赁型甲级写字楼需求总量和增幅预测时间20032004200520062007同比需求量29.8万平方米50.0万平方米52.6万平方米54.6万平方米56.9万平方米4.2%资料来源：对上海市写字楼的需求量建立经济学模型，据此估算2007年上海市销售型写字楼的需求量约为183.8万平方米，租赁型甲级写字楼需求量预测值为56.9万平方米。我们认为，2007年上海市写字楼需求量持续上涨主要由于以下四个方面的原因：首先，人民币升值预期。市场预期人民币仍将在较长时间内保持升值趋势，由于外资的投资

8、和购买偏好，本币升值对于房地产的资产价值增长比其他行业影响更为直接，而且写字楼开发物业更是受到外资的追捧，2007年上海写字楼受市场预期的影响将会出现新一轮供应火爆的局面。其次，资本流动性泛滥。股市和楼市的资本大量积聚造成新一轮的流动性过剩，流动性泛滥降低了海内外资金的风险偏好和风险溢价，楼市是资本增值的有效途径；20042006年海外资本追逐写字楼市场，通过收购、包装手段转手短期内套现，实现资本的大幅增值，其“示范效应”加剧资本对于写字楼市场的热衷。再次，基金对办公物业的收购。2006年，基金继续加大对办公物业收购，包括在建工程和现成物业；国内外基金对写字楼的收购增加，拉动市场对写字楼的需求

9、量增加。2006年基金在上海市的部分办公物业收购项目基金名称收购项目物业类型时间金额渣打银行城建国际中心（4F）写字楼2006.72亿RMBPacific Deta Invest合生国际大厦写字楼2006.73亿美元爱尔兰treasure基金景信商务楼商务楼2006.8-新加坡腾飞集团海洋大厦写字楼2006.101.66亿美元中华企业万泰大厦写字楼2006.105.4亿RMB花旗银行大宁国际商业广场写字楼写字楼2006.110.65亿美元华丽家族长春藤运通大厦写字楼2006.113.9亿RMB花旗银行新茂大厦（白金）甲级写字楼2006.122.5亿美元财富中国华山国际大厦写字楼2006.12-

10、资料来源：最后，跨国企业在上海设立公司，国内民营企业进军上海滩。2006年年底，WTO过渡期正式结束，意味着“后WTO时代”的来临。而今年以后，外资企业、尤其是外资金融机构已开始谋求更大办公空间。上海甲级办公楼市场堪称迎来了“金融年”，扩租、买楼、冠名成为三大举措，催生了巨大的办公楼市场需求。“总部经济和总部协会”让上海成为国内跨国公司地区总部最集中的城市之一。截至2006年3月底，跨国公司在上海市设立地区总部133家，投资性公司136家，外资研发中心共177家。预计2007年继续会有大量跨国企业进驻上海，对甲级写字楼市场产生巨大需求，推动07年需求量的上扬。进军“上海滩”，被许多民营企业视为

11、突破发展瓶颈走向国际化的捷径；考虑到商务成本和资源因素，国内民营企业更多在远郊区域购置写字楼，成为乙级写字楼的重要客户。价格：预计销售价格和租金均上扬2006年1-12月，上海市写字楼销售价格在11000-15500元/平方米之间宽幅震荡，1月份时价格达到最高值15436元/平方米，最低值为10926元/平方米。甲级写字楼租金也表现极为抢眼，全年平均租金达到1.03美元/平方米/天。2007上海销售型写字楼销售单价和增幅预测 时间20032004200520062007同比需求量15607元15782元13563元13213元14816元7.4%2007上海租赁型甲级写字楼租金价格和增幅预测

12、单位：美元/平方米/天时间20032004200520062007同比需求量0.620.720.921.031.1814.6%资料来源：估算2007年上海市写字楼销售价格约为14816元/平方米，甲级写字楼租金预测值为1.18美元/平方米/天。2007年上海市写字楼价格上涨主要由于下面三点原因：第一、土地成本推高写字楼价格。随着中心城区土地资源的越发稀缺，拿地的成本越发高企；2006年底上海市开始显现通货膨胀迹象，通胀的压力也一直推动土地价格的上涨；地方政府拥有土地定价权，只要政府控制住土地供应量，地价就只升不降。这些都客观上推高了写字楼的销售价格。第二、投资性和投机性需求依然存在。写字楼不在国家重点调控的对象之列，而且写字楼物业依然有升值空间，所以办公物业依然是国内外投资者追逐的热点，投资和投机性需求造成写字楼价格的走高。第三、旺盛需求推动租金走高。由于中国经济持续、稳定和快速的发展，继续吸引全球投资者把目光投向上海。2006年年底下定决心在中国开设分支机构的外资企业，都表现出对甲级写字楼物业的大量需求；与之对应的是上海甲级写字楼平均空置率更是一度达到了10年以来3%的最低水平，旺盛需求推动租金继续上扬。