我国房地产市场调控的背景和措施

1、 自古以来，房子一直和老百姓日常生活息息相关。房地产关乎民生，高房价损害的是老百姓的利益。 而自从全面实施住房商品化改革以来，我国房地产市场开始进入加速发展的上升阶段，并且很快成为我国经济的支柱性产业之一，和我国的经济密切相关。 但是，关乎民生关乎经济的房地产业却存在着很大的不稳定性：我国自2009年走出经济衰退的阴影后，和全球其他国家一样，迎来了通胀预期；与此同时，国内外投资者对房地产盲目投资，银行放贷资金流入房产和股市两个市场，将通胀预期扩大化、泡沫化。随着通胀率的上升，一旦资金链条断裂，泡沫破碎，后果将不堪设想。 另外一个方面，房地产市场还和汇率、CPI、PPI和通胀率有着很大的联系。

2、“房地产市场与消费物价指数之间存在显著的正向相关联系，而且房地产市场具有领先性，因此，房地产市场的理性调整有助于控制通货膨胀” 即调控房地产市场有助于控制通货膨胀，不调控房地产市场而任其非理性扩张将会直接导致物价指数和通胀率的飙升、汇率的上涨以及热钱的大量流入。 基于以上几点，我认为理性的调控房地产市场将有助于防治通货膨胀。 对于目前的高通胀预期和资产泡沫风险，国家提出调控房地产市场的措施是及时而必要的。 根据我们之前了解到的政策，我认为，政府调控房地产市场的措施应该集中在以下几个方面:1、引导投资方向的转变 当前，房地产市场的非理性投资主要来自于一些民间资本的炒作，而国务院关于鼓励和引导民间

3、投资健康发展的若干意见明确提出鼓励和引导民间资本进入基础产业、基础设施、市政公用事业、政策性住房建设、社会事业、金融服务、商贸流通、国防科技工业等领域。 此政策在很大程度上拓宽了民间投资的领域和范围，将从根本上遏制炒房冲动。 国务院要求所有主营业务不是房地产的央企一律退出此行业，这条禁令杜绝了国有资金向房地产市场流通的一条途径。 房地产市场投资主体由国家单一投资向国有、民营、外商等多投资主体并重格局方向发展，同时为了使民间资本理性投资，国家将会进一步引导其理性投资，多元投资，公益投资，同时，这也是防治通货膨胀的要求所在。2、贷款资金、土地出让的监控 存款准备金率的调整以及贷款审批门槛的抬高，对

4、遏制房地产市场有着举足轻重的作用。 可以说这两个方面的监管将有效调控投机性购买的势头，加大炒作者的成本，遏制房价的进一步上涨。 金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。 同时通知还要求增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法，杜绝违法违规用地和囤地、炒地行为。 可见，政府正在进一步加强监管力度，努力将房价压下来，使通胀预期降到最低。3、规范土地价格和改善供给结构方面 要把完善

5、土地出让制度与规范土地价格、控制高价位房屋增长与扩大低价位房屋供给比重统一起来,要防止继续以土地协议价或变相协议价进行土地低进高出的土地投机和炒卖; 规范政府在土地拍卖中的行为,逐步形成符合土地供需关系、反映土地价值的土地拍卖价格; 通过扩大房地产企业规模效应等降低成本,减少土地涨价因素过多地向房价转移。 在提高低价位房屋比重方面,要区别不同房屋结构的投资状况,通过增加政府投资、扩大社会投资和货币信贷倾斜,加大低价位特别是经济适用房投资的力度,改变经济适用房比重低和脱离居民收人结构的状况。 4、控制需求 首先适当控制个人住房贷款需求。 其次严格控制被动需求,以及严格限制投机需求。房屋投机需求强

6、烈影响消费者以及投资者的预期,对房价上涨具有极大的推动作用,影响房地产市场的稳定,因而必须通过系列政策严格限制。 5、引导各方面的理性预期 一方面,要引导房地产开发商理性认识到房价过度膨胀的风险,把利润增加的动力更多地放在扩大企业规模、提高房屋质量、优化房屋结构和降低经营成本上。 另一方面,要引导消费者理性地认识到“买涨不买跌”的风险,把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上。 6、引导公众消费观念的转变 国家需要调整住房政策,鼓励梯级消费,抑制提前消费。7、增加保障性住房的建设 针对建设可持续发展的房地产市场： 引导投资方向的转变是最有效的方法， 加强监管是最基础的方法， 增加保障性

7、住房的建设则是最根本的方法。 前面两个方法只能治标，而最后一个方法是治本的途径。保民生、促稳定、促发展，保民生是容易做到而又最难以做到的事情。说它容易，是因为做一件小事就能够让老百姓记住；说它难是因为持之以恒的去做，甚至要抛开发展经济去做是让一些人无法接受的。但是，一旦增加足够多的保障性住房建设项目，将使商品房房价炒作没有市场，市场投资回归理性，同时也形成有效的防治通胀机制，可谓一举两得。防治通货膨胀将是本年度政府在经济建设上需要解决的一大问题，而与之并不矛盾的调控房地产市场也是经济发展和保民生中切实的要求。因此国家制定的一系列调控房地产市场措施的出台也是意料之中和极其必要的。8、抑制房价快速上涨的势头。首先,房地产业的健康快速发展是我国现阶段的经济社会发展的客观要求,对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。 其次,从经济发展阶段来看,我国正处在工业化中期,农村剩余劳动力向城市二、三产业的转移远未结束,城市化正处于一个加速阶段,由此导致我国的住宅需求市场庞大,但是这些群体一般收入较低,社会购买力非常有限,如果住房价格上涨过快,则会有相当多的社会底层公众背负太大的住房消费压力。 而享有住房是公民的一种基本权利,保障公民的住房权利