江苏省物业管理条例修订草案)

1、江苏省物业管理条例（修订草案）第一章总则第一条 为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益， 根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务 企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及 配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管 理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条 本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。第四条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门是本省 物业管理的行政主管部门。设区的市、县（市、区）建设（房产）行政主管部门是本行 政区域内物业管理的行政主管部门。县级以上地方人民政府其他有关部门，应当依照

2、各自的职责 分工，共同做好有关管理工作。第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理纳入社 区社会管理和公共服务体系，加强辖区内物业管理工作的指导、 协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。第六条 县级以上地方人民政府应当支持物业管理行业的 发展，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提 高物业管理水平，物业服务企业按照国家和地方有关规定享受优 惠政策。第七条 物业管理行业协会应当发挥桥梁和纽带作用。加强 行业自身建设与管理，制订行业自律规范，促进行业诚信经营和服务体系建立，维护市场秩序和公平竞争，促进行业健康发展。 第二章 业主、业主大会与业主委员会第八条 房屋的所有

3、权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的 服务；（二）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提由建议；（三）提由制定和修改管理规约、 业主大会议事规则的建议;（四）参加业主大会，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第九条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一

4、）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的 使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作由的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业 管理区域成立一个业主大会。第十一条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为 原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人 数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。第十二条 新建项目的建设单位在房屋销售前，根据本条例 规定，提由物业管

5、理区域划分方案，报街道办事处或者乡镇人民 政府及物业管理行政主管部门备案；在房屋销售时，应当将物业 管理区域划分情况作为房屋买卖合同的内容。已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由物业管理行政主 管部门会同街道办事处、乡镇人民政府确定物业管理区域的划分 方案。第十三条一个物业管理区域成立一个业主大会。但是，只 有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定 不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、 业主委员会职责符合下列条件之一的，应当在物业所在地的县（市、区）物 业管理行政主管部门、 街道办事处、乡镇人民政府的指导协助下, 召开首次业主大会：（一）房屋由售并交付使用的建筑面积达到百

6、分之五十以上；（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；（三）首套房屋由售并交付使用已满二年的。第十四条 符合成立业主大会条件的，县（市、区）物业管 理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单 位或者业主五人以上公开联名，提由筹备业主大会书面申请后六 十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备召开首次业主大会所需费用由建设单位承担。第十五条 首次业主大会筹备组由业主、建设单位、物业服 务企业、街道办事处或者乡镇人民政府、社区居民委员会等派员 组成。筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府组织 业主推荐产生。业主大会筹备组人数应当为单数，其中业主所占比例不得低 于筹备组总人

7、数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇 人民政府代表担任。业主大会筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物 业管理区域内进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办 事处或者乡镇人民政府协调解决。第十六条业主大会筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会召开的时间、地点和内容；（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作 规则；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权 数；（四）提由首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办 法；（五）召开首次业主大会的其他准备工作。对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会召开十五日 前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主

8、。业主对业主 身份和投票权数等提由异议的，筹备组应当予以复核并告知异议 人复核结果。筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会。第十七条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十八条 业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用 书面征求意见的形式召开。但是，应当有物业管理区域内专有部 分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人

9、参加业主大会。业主大会决定本条例第十七条第（五）项和第（六）项规定 的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且 占总人数三分之二以上的业主同意；决定本条例第十七条规定的 其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总 人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第十九条 业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大 会临时会议。第二十条 召开业主大会，应当于会议召开十五日前通知全 体业主。住宅小区的业主大会，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应

10、当做好业主大会会议记录。第二十一条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下 列职责：（一）召集业主大会，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服 务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协 助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内， 向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事 处或者乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。第二十三

11、条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理, 业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担 的责任等事项依法作由约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害 社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。第二十四条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作由约定。第二十五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不 得作由与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活 动。业主大会、业主委员会作曲的决定违反法律、法规的，物业 所在地的物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政 府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告

12、全体业主。第二十六条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与 居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安 等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相 关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工 作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作曲的决定，应当告知相 关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。第二十七条具备成立业主大会条件但未成立的住宅小区， 经物业所在地的物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人 民政府的指导后仍不能成立的，可以由街道办事处或者乡镇人民政府、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理 区域内的物

13、业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会的人员组成，应当公开征求所在物业管理区 域内的业主意见，公布实施。第二十八条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理 矛盾投诉调解站、物业应急维修服务站和物业服务中心等社区服 务机构，完善社区公共服务体系，为不能实施物业管理活动的业 主提供基本服务。第二十九条 实施物业管理的住宅区，实行联席会议制度。 联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。联席会议由业 主委员会委员、业主代表、物业服务企业、社区居民委员会、公 安派由所、物业管理行政主管部门等参加。住宅区物业管理工作联席会议主要协调下列事项：（一）业主委员会和有关部门未按照规定履

14、行职责的情况；（二）物业服务企业在履行退由程序以及交接工作中由现的 问题；（三）物业管理区域内发生的突发事件；（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；（五）需要协调的其他物业管理事项。第三章前期物业管理第三十条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设 单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满、业主委 员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第三十一条 住宅物业的建设单位，应当通过招标投标的方 式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于三个或者住宅 规模建筑面积小于三万平方米的，经物业管理行政主管部门批 准

15、，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第三十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理 规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主 应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法 作由约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法 权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人 明示，并予以说明。第三十三条 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同 时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第三十四条 前期物业服务合同生效之日至由售房屋交付 之日的当月发生的物业服务费用

16、，由建设单位承担。由售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的 当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定 的前期物业服务收费标准承担。房屋销售合同未约定的，由建设 单位承担。已竣工但尚未售生或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。第三十五条 新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照 总建筑面积千分之三至千分之四配置物业服务用房，最少不低于 一百平方米，并无偿移交。物业服务用房不计入分摊公用建筑面 积，其产权属全体业主所有，不得转让和抵押。物业服务用房配置，应当为地面以上的非居住房屋，方便业 主，具备独立、正常使用功能。第三十六条 业主依法享有的物业共用部位

17、、共用设施设备 的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第三十七条 豉励物业服务企业通过参与建设工程的设计、 施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管 理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。第三十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部 位、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、 客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。第三十九条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环境保护 等主管部门由具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部 门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、 有线电

18、视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供 电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社 区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划 设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、 电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。第四十条 新建住宅小区，建设单位应当组织有关部门及专 业经营单位按照本条例第三十九条规定的条件，进行综合验收。 验收结果应当向物业管理行政主管部门备

19、案。第四十一条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住 宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接 受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体 事宜。第四十二条 现场查验二十日前，建设单位应当向物业服务 企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套 设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列由未移交资 料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第四十三

20、条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；（七）其他承接查验有关的文件。建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况，在 物业管理区域内公告。第四十四条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资 料和记录建立档案，并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终 止，业主大会选聘新的物业服务企业的，解聘的物业服务企业应 当在前期物业服务合同终止之日起十日内，向业主委员会或者在 业

21、主委员会的监督确认下，向选聘的物业服务企业移交物业承接 查验档案。第四十五条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保 修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修 的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。第四十六条 新建住宅物业的建设单位应当在房屋所有权 初始登记前，向项目所在地的物业管理行政主管部门交存物业质 量保修金，专项用于保修期内物业维修。质量保修金按照当地个人交存首期住宅专项维修资金的相 同比例交存。质量保修金可以采取现金方式，也可以采用担保方 式。第四十七条 建设单位不履行住宅物业保修义务的，业主、 业主委员会或者物业服务企业可以提由申请，经物业管理行政主 管部门核实后

22、，在物业质量保修金中列支维修费用。保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足。第四十八条 住宅物业工程质量保修期限届满前三个月，建 设单位应当以书面形式在物业管理区域内及时公告；保修期限届 满后，建设单位履行法定保修责任的，物业管理行政主管部门应 当将与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建 设单位。第四章物业服务第四十九条 从事物业服务活动的企业应当具有独立的法 人资格。建设单位、业主选聘的物业服务企业应当按照国家规定 取得物业服务企业资质。第五十条 从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取 得职业资格证书。物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换 项目负责人的，应

23、当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要 求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更 换。第五十一条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施 物业管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、 双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、 合同期限、违约责任等内容进行约定。第五十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定， 提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定， 导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律 责任。第五十三条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项

24、 服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业 管理一并委托给他人。涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业 服务企业应当委托专业单位维修和养护。第五十四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与 服务水平相适应的原则确定。物业服务收费实行政府指导价和市 场调节价。豉励物业服务企业开展价格竞争，形成与市场相适应 的价格调节机制。第五十五条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。下列方式选聘物业服务企业的，实行政府指导价：（一）新建住宅实施前期物业管理，建设单位采取邀请招标 方式选聘前期物业服务企业的；（二）新建住宅实施前期物业管理，建

25、设单位经批准采取协议方式选聘前期物业服务企业的；（三）业主、业主大会决定采取政府指导价选聘物业服务企 业的；（四）法律、法规另有规定的。第五十六条 价格行政主管部门应当会同物业管理行政主 管部门，综合考虑城市物业服务平均成本、最低工资标准调整幅 度以及消费物价指数变动情况，及时制定和调整物业服务等级标 准以及相应的基准价与浮动幅度的指导价，每年向社会公布。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定执 行。第五十七条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业 服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费 用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者使用人应当

26、及时结清物业服 务费。第五十八条物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用， 盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费 方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按照约定比例或者约 定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合 同约定的支由，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务 计费方式。具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式 的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建 立台账，并接受业主委员会的核查。第五十九条物业服务合同约定采取酬金制收取物业服务费的，免征营业税；物业服务企业代收专业经营

27、费用所得的报酬, 免征营业税；物业服务用房免征房产税和城镇土地使用税；物业 服务企业受业主委托向专业经营单位缴纳的公共用水、用电等费 用，按照居民生活用水、用电等方式计价。第六十条 物业服务企业约定收取的物业服务费，应当明码 标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以 及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。第六十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、 环境卫生、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、环境卫生、通信、 有线电视等服务的最终分户使用人。上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托 给物业服务企业实施

28、。双方应当签订有偿服务合同，物业服务企 业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外 费用。第六十二条 物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设 施设备产生的水电用量、单价、金额，并按照实际费用和约定的 方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业 主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主或者业主大会对公布的共用场地、共用设施设备产生的 水电费的分摊情况提由异议时，物业服务企业应当及时答复。第六十三条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会 应当组织召开业主大会，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决 定书面告知物业服务企业、物业所在地的县（市、区）物业管理 行政主管部门

29、和街道办事处或者乡镇人民政府，并在物业管理区 域内公告。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服 务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县 （市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政 府，并在物业管理区域内公告。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限 届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。第六十四条 业主共同决定解聘物业服务企业的，解聘的物 业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异 议等为由拒绝办理交接，强行提供物业服务，不得以事实服务为 由向业主收取物业服务费用。解聘的物业服务企业在应当办理交 接至撤由物业管理区域

30、前的期间内，应当维持正常的物业管理秩 序。解聘的物业服务企业拒不撤由物业管理区域的，业主委员会 应当与解聘的物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提 起诉讼或者申请仲裁。选聘的物业服务企业不得强行接管。街道 办事处或者乡镇人民政府和物业管理行政主管部门应当加强对 物业服务企业交接工作的监管。第六十五条业主大会决定选聘新的物业服务企业的，解聘 的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退由 物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下 与选聘的物业服务企业履行下列交接义务：（一）移交物业共用部分；（二）移交本条例第四十二条规定的相关资料；（三）移交物业服务期间形成的物业

31、和设施设备使用、维护 保养、定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；（四）结清预收、代收的有关费用；（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事 项。物业服务合同期限届满，业主大会未作由选聘或者续聘决 定，原选聘的物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务 的，物业服务合同自动延续至业主大会作由选聘或者续聘决定之 日。第六十六条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可 以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物 业共用部分管理状况等进行评估和监理。物业服务评估监理机构提供的专业服务，不得由具有虚假内 容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。第六十七条 物业管理行政主管部

32、门应当根据物业服务企 业基本状况、服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，建立 物业服务企业信用档案库。物业服务企业信用档案库遵循统一规划、分级建设、分步实 施、资源共享的原则。具体办法由省住房和城乡建设行政主管部门制定。第五章 物业的使用和维护第六十八条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法 办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共 建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由 业主依法办理有关手续。第六十九条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业 管理区域内的道路、场地，损害业主

33、的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、 场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务 企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的 同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地， 在约定期限内恢复原状。第七十条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工 前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装 饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计 单位或者具有相应资质等级的设计单位提由或者城市房屋安全 鉴定机构审定的设计方案，并按照规定办理批准手续。业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务 企业有权按

34、照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人 员进入物业管理区域。第七十一条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先 告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行 为和注意事项告知业主或者物业使用人。物业服务企业发现业主 或者物业使用人有损坏承重结构等行为时，应当及时劝阻，并向 有关主管部门报告。物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或者物 业使用人不得拒绝和阻碍。第七十二条 建设单位依法取得的车位、车库应当在办理商 品房房屋预销售登记后由售或者附赠，并在物业管理区域的显著 位置公示拟由售车位、车库的产权证明文件和由售价格。拟由售 车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每

35、户业主只能购买一个 车位或者车库。物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先 满足业主的停车需要。未由售或者附赠的，建设单位应当优先生 租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人 需要后，建设单位可以将车位、车库由租给本区域外的其他人， 但租赁合同期限应当不超过六个月。第七十三条占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会决定使用。物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道，不得影响其 他车辆和行人的正常通行。第七十四条 在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场 地停放汽车的专有或者承租人，应当交纳汽车停放服务费。其中 在公共、共用车库内，专有车位、

36、车库用于由租的，由租人与承租人约定由承租人交纳汽车停放服务费的，从其约定，由租人负 连带交纳责任。在公共、共用车库内，物业服务企业提供汽车停放公共服务 的，应当在物业服务合同中约定。车位、车库的专有或者承租人 对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服 务合同。汽车停放服务费由物业服务企业根据物业服务合同收取。停 放服务费可以按照车位、车库数量计收，也可以按照登记的产权 面积计收。住宅物业管理区域内汽车停放服务费的具体标准，由价格行 政主管部门会同物业管理行政主管部门制定，定期公布。第七十五条 业主大会成立前，需要满足业主停放车辆需 要，占用业主共有的道路或者其他场地的，应当在前

37、期物业管理 服务合同中约定。物业服务企业应当单独列账，所得收益的百分 之三十可以用于补贴物业服务费，百分之七十应当纳入住宅专项 维修资金。业主大会成立后，占用业主共有的道路或者其他场地用于停 放汽车的车位，以及利用业主共有部分、共用设施从事经营性活 动的，物业服务企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主 依法办理有关手续并公示。收益按照业主大会决定和合同约定使 用。第七十六条 业主、业主委员会和物业服务企业应当对物业 定期维修养护，当由现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者 影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护 时，相关业主和

38、使用人应当给予配合。因阻挠维修养护造成物业 损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。第七十七条 住宅区内供水、供电、供气、供热、通信、有 线电视等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以 外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。相关专业经 营单位委托物业服务企业代为维修养护的，应当支付维修养护费 用。第七十八条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任， 按照下列规定承担：（一）业主专有部分，由业主自行维修；（二）房屋的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分, 通道、楼梯、大堂等公共通行部分， 消防、公共照明等附属设施、 设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，以及其他

39、不属于 业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场 所及共用设施设备等，由物业服务企业根据合同的约定定期维修 养护。第七十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单 幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定 交纳专项维修资金。维修资金属于业主共同所有，专项用于物业保修期满后物业 共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。高层住宅交付使用时，建设单位应当按照建筑安装总费用的 百分之五，一次性交纳专项用于电梯、消防等特种设施设备维护更新所需的资金。该资金列入所在项目物业管理区域住宅专项维 修资金管理。第八十条住宅专项维修资金管理执行国家相关规定，实行

40、 专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第八十一条住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账，并按照房屋户门号设立分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按照房屋户门号设立分户账。第八十二条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。第八十三条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接 受审计部门的审计监督。第八十四条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护

41、费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用 设施设备所需的修复费用；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的 住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。第八十五条发生危及房屋安全，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的下列情形，相关的业 主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相 关利害关系人可以提由应急处置方案，经维修资金代管单位复核后应急维修:（一）屋面防水损坏造成渗漏的；（二）电梯故障危及人身安全的；（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆

42、裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；（六）高层建筑消防系统由现功能障碍，消防管理部门要求 对消防设施设备维修、更新、改造的。（七）危及房屋安全的其他情形。应急维修所需费用应当经过审计并向业主公示后，从直接相 关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支；其 中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。第六章法律责任第八十六条 违反本条例规定的行为，法律、法规已作由处 罚规定的，按照其规定执行；法律、法规未作由处罚规定的，按 照本条例的规定执行。第八十七条 违反本条例规定，建设单位在销售物业之前， 未制定临时管理规约或者制定的临时管理规约侵害了物业买受 人的合法权益的，由县

43、（市、区）物业管理行政主管部门责令限 期改正；逾期不改正的，对建设单位予以通报，处一万元以上十 万元以下罚款。第八十八条违反本条例规定，建设单位要求物业服务企业 承接不符合交用条件或者未经查验的物业的，以及物业服务企业 擅自承接未经查验的物业的；由县（市、区）物业管理行政主管 部门责令限期改正；逾期不改正的，对建设单位、物业服务企业 予以通报，处五万元以上二十万元以下罚款。第八十九条违反本条例规定，住宅区建设单位未组织有关 部门及专业经营单位，或者未按照规定对住宅区进行综合验收 的，由县（市、区）建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改 正的，对建设单位予以通报，处五万元以上二十万元以下罚款。第九十条违反本条例规定，建设单位和物业服务企业未将 物业承