注册房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》讲义1

1、第一部分注册房地产估价师简介简单介绍一下这个执业证书的考试、这个本子的含金量、拿到证书后的前景和职业规划、历年通过人数进行简介第二部分学习技窍一、报名的技窍房地产估价师+土地估价师一同报名。房地产估价师两年成绩 滚动有效，考试科目共四科，于每年 6、7月份报名、10月中下 旬考试，土地估价师三年成绩滚动有效，考试科目共五科，于每 年6月份报名、9月中下旬考试：房地产估价师考四科d上地估价师考五科门1腐地产基齐制度与政第占砒古右的卷面幷h房地产佶价相关 知识占40右的誉商分）J土地管理基础与湛规.房地产开发经营与管理*土地怙价理论与方法存.房地产估价IS论与方法，土地估价实务基础护馬地产Wi噪冋

2、占计析（玮2土地估价異別与报告p土地估价栩关知识门.其一：从以上的内容科目设置来看，两个注册本子的知识体 系有相通性，知识点有部分交织，尤其是土地估价师的土地管 理基础与法规和土地估价相关知识，与房地产估价师的第 一科，内容比较相近。因为土地估价师没有指定的教材，只公布 考试大纲，如果精力达不到呢，可以全力以赴学习、备考房地产 估价师，顺便用房地产估价师的知识去抢摘土地估价师的部分科 目，也不是不可能拿下土地估价师部分科目的合格成绩单。其二：从报名时间和报名资格来看，报名时间都在6月份左 右，土地估价师报名的门槛相对低一些， 要求的毕业年限低一些， 学历也不限；而房地产估价师报名的门槛相对高一

3、些，要求的毕业年限高于土地估价师，包括在学历、专业、职称方面都有一定 的要求，在某些地区还要求五险一金手续、 必须拥有职称等要求， 报名资格审核相对要严一些。 这样先在报名环节搞定，两个报名 都去尝试，如果都能报上，就都报。这样在报名时间安排上利于 您决定取舍。未通过的考对来说最难的一 、四科中拔高的 扎实实，才敢踏 一年都通过了， 地产基本制度 很熟，这样的付的建议只乘房一下土地估价比才比较合理。其四：在心理战术上，两个本子同时报，目标更明确，付出 的时候更不会轻言放弃，上战场时可以分散风险， 减轻自己的心 理压力，事半功倍，一箭双雕，给自己职业规划一个三年期的奋 斗目标，争取两三年内变为双

4、师。 定得目标高一些，您的前途就 更无量一些！的学习技窍【解释】具体每一科的学习还是听单科主讲老师的战略方针。 在这里仅就站在完整的学习体系四科的高度上，讲一下整个本子总的学习方法。“凡事预则立，不预则废”。从一报名的那天开始，制定一 个完整的学习计划，每门课准备学几遍、每天学多少页，制订好 的学习计划，就雷打不动，贵在坚持。所有的高手都是从一报名 的那天开始就全力以赴，至打最后临考的日子反而都是养精蓄 锐，保存体力、放平心态的。以下是四门课的学习方法，每个人根据自己的基础、时间、精力、文化程度自己制定，总的方针如下：第一科房地产基本制度与政策和房地产估价相关知识： 看书+做题（7: 3），七

5、成的看书、三成的做历年真题及配套习 题，死记硬背的多。要多下功夫，这是一门打开书一看全会，一 合上书全忘的课程。因为基本制度与相关知识的分值为60： 40，而且相关知识四成的分数分布在判断题里，判断题又是倒扣分值型，所以建议大家：学精60分的基本制度、学粗40分的相关知 识，尤其在判断题里出现相关知识的内容占的比例会在5060%谨慎性原则，不会的一定放弃。总之这一科：确保“ 抓住该得的 分，不丢不该丢的分。”产估价理论发经营与管理权益法一章， 起来学这二科， 五成的做题”。书、也不能全做 例题，围绕着例 。）另外，走上 为这是国家级执功能的计算器， 所以建议大家 纸。上了战场， 间非常的宝贵。

6、要求把前边 握熟透了、第三 非常熟练精通， 技窍和应试的能 七八成后，再来 融会贯通。但必 就错误很多，况 试有很大的距 断然不可以自 可以稍稍滞后， 且不可以因为 中最难的一科。综上，在以上四科时间的安排上：先学二三科，再学第一科,最后学案例。四科是一个完整的知识体系， 最好一年同时报四科, 尤其案例要把前三科学好了才能拿得起来。 也绝对不可以有畏难 情绪，一听说难考，就放到第二年再考，最佳的战略不是“先易后难”，而是“擒贼先擒王”。结果第一年过了两三科，最后只剩下这一科，前边的知识都忘了，考过此科是根本不太可能。况 且凡是几年成绩滚动有效的执业本子考试，在业内有条不成文的规定，就是每年四科

7、考试交替“放水”，四科就卷面而言，不会 都难都卡人、也不会都简单，毕竟是有通过率的，所以四科的卷 面难度存在不确定性，有一两科相对难来卡通过率， 另一两科就 相对简单。同一科今年难，明年就可能简单。及学习技窍与前三科不同，没有答题卡，所有的题都写在一张纸质的卷子 上。所以，在临考前一个月要练练字，保证字迹工工整整、卷面 干干净净，取得一个良好的印象分。纠错题的答案先不要慌着写 到卷子上，以免再涂改影响卷面整洁。先在草稿纸上纠出错误， 并且按照前后顺序排一下序， 把最有把握的错误往前排， 拿不准 的往后放。挑够13个错误，就继续往下走，绝不可恋战，时间 宝贵！根据以往的经验，案例纠错题阅读完一遍

8、找出答案，几乎 没有阅读第二遍估价报告的时间， 所以继续往下做题，不要钻牛 角尖，待全做完再返回头来阅读第二遍估价报告，进行补充修正。03P分值Q战术分析&战電枝55门、卩30处每题10分. 10分X3道 题共30分。. 每道题会有 人4小间. 每一问大约 占：.3分的 分價,雯求将 答案写在答 邇纸对应的 迦号下沙及到一、三榊1训姜求熟孵禺 OiSl- 见题就迅速反映知识点的所在位显偶尔会涉及 剧萨估价相关知谢与房地产开媲誉与菅 理的部分知识点。根据历年的阳卷经坯这三 道题徉分率非常的卷，対率很高。大部般员 都昙处千两种状态:一他老跛夭不知从何下 升语言组织能力拓虽然是开卷，因为对甫三科 枚

9、涉像质一上了故场就感封育书便不上妙根 本找估録 aHR。第二臟蘇無了 一大通过总结揣摩历年的真題会发颯何 答题是先设知识点.再根18这个点套 上f 实裁的例壬 看似间题很复热 从没有见过，但考生应该明白考官妾 考我们什么.育的放矢.： t io 4H， 粤小動分， 共J0分。Q每一个二舲全量祁很高。开卷就和闭卷一样了， 答案娇t不是书中能找刮的。会有三四个实例，每 个实例祁各有三问。囚个备选答案中莒常附设桁 阱要准确得送对还是有一定的棣。Q多做历年的真题，从真題中如适考官 的用格，畑应对单选题的感覚卩 y爭取拿下2分左右三、2 纠错趣 a40给出一份充 整的房地产 倍价抿吿具 中存在多处 福淺

10、,只需指 用其中13 处.不用更 改,甜旨明一 赠5分准 答对共得40 分G&这是核心部九 也是难丸 鹤。能iii本门 考试 護取决千g魂。不需要改正.只需要 揺岀错误荻可以一处空格只填写f 错误，如果 在一处空格堵写两三个以上的错误判卷时序怫 一个答秦，后边的答案不子考虑，所以，一定 个答累写在一处空行内不姜因为黜 牖误多千 13处 就一个空行上戟f几个答秦让多惓老师看 看加那禅，財肓把攫的纠増因为位居一行的靠 后位置而白白尖分，非常可惰。Wc的梢误出现左技木报吿的妙刚中,主宴廿 对考務估价理论四大方法的科练程厦。很多考生 拿看报告F逼的孫找不到懈，看哪儿邪对 但回灯语答案就慌柑涵 礙慮还是

11、不会。或 说是纠岀了自以为是的瞬，确并不是直正的楷 误，白白浪费了3分的空榕，丢尖了宅贵的5分”通过历年纠拾题的苔案可以看出，给 的估价报吉是不同的.但考核餉知识 点弼些，而且历年真題反复出现的 考点居乡有空崔每踽一年、或相连 两年会岀现完全一致的知识点。这就 要求考生；在平禽的学习中以实战经 脸为i魚务见估价报歸多长见识。 根据总结的每一个容易岀皓点去找所 给报昔是否有误，这样会車半功倍。我们是拿着错误去対宜估价报告.而 不是拿看报告误P半口t下8到】0个朋，24-却分四、门 改错题,10分给出估价抿 吿的片断左 答题块指定 位蓋指出错 渓并改正。错 处不塞辻4 个。指岀并改 对得25分，本

12、题備谨慎性原则。得分率很恢历年真题标准 答累中曽经有T只有三个错误折以要本着宁缺 勿渡的心态。改惜一处倒 和2.5处* 多扣至零分厂判卷拥祕是指出一艦齢1分， 一旦改错了就倒扣】，分保宁战略 可以为旨出辂误得1分.没有+足的 把提不去改正。不可贪心 指岀并改正第一处整朋, 第二处错误就要小心谨慎，第三处如 臬没有十足的把握援好叢仅仅荷岀 不要改正。第四处惜误，没有+足的 把戻 可以战略放弃。这样強保得到 该得的分，不丢失不该丢的分佰。a 爭取故2个皓芙拿5分门历年真题考核知识点解析问答題考核扣识点户纠睹题考核知谀点屮改错題考核知识点小科2003 年Q1. 三大方法计第参数选择疋2. 抵押估价方

13、法拽术路线栏3. 预测授資的开发收&应搜隼哪些资秤商业房产的辅让丄 收益法、成本法门市场法求取用准价昏+J42004L拍灭損标价格需建做哪些工件：嵌益法求取客观淨收益3.拆迁委托方的蔓求-估价松掏如何備 （2Q 1年砂風电織市島蔓拆迂管理条 啊庚止，力口年祕硕布吐H国宥上地 上居厘征收与*唯条例星此题筝秦祁分 过时）写字褛抵押 市场法、嵌益法沫求取成本法枳算价榕”-Z00 5L拆迁估价的穫序5装俺补偿问题（篩分 i时）事Z柏卖的保留价 】1年芙于保蝦价确定 有朋更値 都分过时）十3.做益法确定年浄ift益户在建工程抵押屮 懒设幵发法、眩松：收益法测算估价结弟* 标 fese只&r200才头1.

14、拆迁的确定用途、如何茯取估价报告（部 命过时）I工 育场出租的港在毛收人 自营的浄枚益+乩成本法房产重置价、积算价考虑什么因 素卩商備的转让牡 市场法、枚益法a假设开燙法倒求总地 价P杯准書稟只有三怡0旅年a1.抵押评估价和市娜、征收愉不同4Z评估所需資料“市场法考虑哪些因素十3.丞租人权益价值口办公楼法院翔白卖咨询市场饷市场法r枚益法卩收益法求取.价搐陨：20081. 抬卖一宗地，两鼎公司找了两黑评估机 构，评估有价差疳2. 先买地后建馬、馬价上涨，因素分桁*3. 煩来公房昱住宅，ih手商业国按商怙？ 还是按居怙？ R办公楼的转让- 市场法、收:益法门结果抿告片斷存-2皿91. 突规抵押贷，

15、房价走低了，需負協2. 矣在建工程，改变设计方案1申请抵押 贷，评估有价差口3-规划蘿公路占小区録地及住寻井公楼的抵押丄 市场法、枚益法卢抵押价値变现能力知 折P第三部分关于教材案例的教材与前三科不太相同，前几年的案例教材所举案例 错误更多，应试性不强。这几年，教材也在不断更新改版，尤其 是 2011 年对教材进行崭新的改版，具体改版的地方如下：变化之一 ：在 2010 年教材的基础上增进新添了不少内容， 尤 其是第一章的前两节，完善增添了很内容，使教材更加规范化，考生在做纠错题时更有方向感。并且替换了原来的例 1-5 ，给出大家一份完整准确的抵押估价报 告。（虽然还是有些暇疵）变化之二 ：在

16、第二章删去了娱乐、农业两种类型的房地产估价报告，在第三章删去了租赁与课税两种估价目的的房地产估价报告。变化之三 ：由于以前的拆迁条例废止，颁布了新的征收条例， 在第三章第四节全部换为房屋征收评估。 将原来的这个案例略微 加工。同时，在第一门基本制度中的第三章也全部换了新的 内容国有土地上房屋征收。变化之四 ：多数案例删去了结果报告，只保留了技术报告。预计今年的教材与 2011 年相比， 不会有大的变化， 完全可 以放心使用去年的教材。但 2010年的教材已经不试用了今年的考试方向纠错题有可能出现在抵押、转让的估价报告实例。責*沽丸纲宴求宰握的内容仪 *为大细姜求熟悉的内容*为尢纲宴求了薜的内客

17、心 房地产估惋文书幅（*）底*价昭曲C*）其他主宴辰地产估价文书写作*L居住房地产拮价伙炉Q2.商业房地产估价（*） 4第二章不同粪3慌地产估价本书其四斋容第三章不同号的房地产估价5. 商务办公房地产估价松4. 加馆雳地产估价C*J鼻5. 餐饮房地产估价（*）-6. 工业膺地产估价伙険八特殊用途房地产估价伙ZL華说用地便用权出让愉榴评怙（*）r2.房地产拮让朴格评估（*）3+馬地产牴扌酚值评估（*）44-房屋征收评估*久房地产强制扌牍估价伙女八6. 房地产损害蹴估价（）企业各种经济行齿涉及的房地产估价*）C 1.房地产市站喳研究（A*A）4 二房地产按费项昌可行世研究（*） - 第四草底地产容

18、询顾河服务房地产开发项目策划S八4.房地产赞款项目评估（知1针对此知识点提问第四部分关于授课思路从应试的角度，打破教材的顺序，以大纲为准、我个人的总 结（纠错题和问答题）、围绕着真题和教材进行实战训练。整个 讲义的体系为：（一）先讲教材重点章节一一第一章，（二）尤其是第二节，学好第二节是能否做好 40分纠错 题的关键，重点详讲例1-5,是2011年教材改版后，最 标准的一个范例，也是整个教材所有案例里，错误最少 的，最值得学习的案例。（二）从应试的角度，拿着我给大家的纠错总结，带着 大家一起学习历年真题纠错题的纠错过程。（三）详细讲解教材二、三章的内容，拿着纠错总结，去纠错教材上每一个案例，书上的案例是从实践工作中抽出的一些案例， 本意是想展现给大家一些优 秀的案例报告，但这些案例中间有