运营管理考核标准

1、碎市南阳物业管理有限公运营管理考核标准运营管理部2016年10月15日一、雨阳物业运营管理项目运作考核标准根据品质管理运行要求，结合公司各项目部工作实际，为提升各项目部得服务品质，促进其工作积极性，强化其独立管理责任心，提高工作效率，达到与谐共振，统一运作得目得。特制定本考核标准：本考核标准共四部分，由公司运营部对项目整体运行管理进行考核，对照考核评分表逐个项目进行现场考评。考评标准依据：（一）武汉市物业管理示范大厦/住宅小区标准及评分细则（二）项目经理工作绩效考核标准（三）项目运作管理日常考核检查表（四）项目考核检查时间安排表考评阶段安排：（一）试行管理考评阶段：2016年10月15日-20

2、16年12月30日（二）实操管理考评阶段：2017年1月1日开始，按季度实行考核评分，项目经理得考核结果汇总后进行通报，结合公司运营管理部、人事部、财务部、综合部意见按照公司项目经理考核管理办法对照执行。武汉市雨阳物业管理有限公司运营管理部2016年10月8日附：公司运营管理实施计划与执行方案武汉市物业管理示范大厦/住宅小区标准及评分细则项目经理工作绩效考核管理标准项目运作管理日常考核检查表项目考核检查时间安排表二、公司运营管理实施计划与执行方案总经办：根据公司现有得运行体系与控管现状，结合各项目部得运营特点与个性需求。运营部现拟定从以下三步开始实施首期运营管理计划，先从面上抓起，从可以做到可

3、以做好得环节与流程为切入点，以岗形岗纪与项目执行力为主抓手。第一步完成项目点得责任管理、规范操作与运营模式组建，从侧面进一步提高各项目点得现有服务质量。第二步开展项目点得质量检查与质量考核，全面推行公司得一体化建设，完善公司职能部门对各项目点得宏观管控，建立健全公司得服务与质量体系。真正实现由点及面，点面结合，快速反应，及时整改等环节得服务大提升。具体实施步骤如下：(1)先培训项目经理，以自身素质与个人能力提升，项目规范管理事项，项目经理得管理责任为重点。首先通过培训来充实、强化各经理得项目管理能力，同时量化考核，界定责任。为下一步得激励评比与项目考核奠定基础。(2)深入项目基层一线，通知并下

4、发运营检查标准。将培训推行到项目基层，补充项目经理能力与精力得不足。通过二三级培训来提升主管与领班得管理水平与能力，达到既分工又协作得项目一体化管理。(3)通过调查、访问、交流、座谈等方式搜集汇总一线项目部管理存在得现有问题，在督导、帮带、协调得过程中完善运营模式得组建。通过考核评比来固化公司得规范运作，从而实现服务提升。运营部2016、10、三、考核评分标准（一）武汉市物业管理示范大厦/住宅小区标准及评分细则项目名称：年月日序号标准内容规定分值评分细则自评分值考核分值一基础管理321、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用1符合1、0,不符合02、己办理接管验收手续1符合1、0,不符合03、

5、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1符合1、0,不符合04、建设单位在销售房屋前，与选聘得物业管理企业签订物业管理合同,双方责权利明确1符合1、0,基本符合0、5,不符合05、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确2符合2、0,基本符合1、0,不符合06、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定1符合1、0,已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0、5,未建立07、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善2完善2、0,基本完善1、0,不完善08、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责2符合2、0,基本符合1、0,不符合09、

6、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确2符合2、0,基本符合1、0,不符合010、物业管理企业制订争创规划与具体实施方案，并经业主委员会同意1符合1、0,不符合011、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体得落实措施与考核办法2制度、工作标准建立健全1、0,主要检查：物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0、2;未制定具体得落实措施扣0、5,未制定考核办法扣0、512、物业管理企业得管理人员与专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨2管理人员、专业技术人员每发现1人无上

7、岗证书扣0、1;着装及标志符合0、5,不符合013、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率2符合2、0,基本符合1、0,不符合014、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有美规定；至少每半年公心次物业管理服务费用收支情况2执行有关规定1、0,未执行0;公开1、0,未公开015、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便2包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备得设计安装图纸资料与台帐。每发现一项小畀全或不完善扣0、216、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查

8、阅方便2每发现一处不符合扣0、217、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主与使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息得收集与反馈，并及时处理，后回访制度与记录2符合2、0,值班制度不符合扣0、5,未设服务电话扣0、5,发现一处处理不及时扣0、2,没后回访记录每次扣0、118、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理得建议及时整改，满意率达95%以上2符合2、0,基本符合1、0,不符合019、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100%、返修率不高于1%,开后回访记录2建立并落实1、0,建立但未落实扣0、5,未建立扣1、0;及时率符合0、5,每降

9、低1个百分点扣0、1;返修率符合0、3,不符合0;回访记录完整0、2,记录不完整或无回访记录0一房屋管理与维修养护141、主出入口设有小区平间木意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显2符合2、0,无示意图扣0、5,无路标扣0、3,幢、单元、户号每缺一个扣0、12、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象2符合2、0,每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1、03、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹2符合2、0,每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0、24、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损2符合2、0,

10、未按规定设置0;按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0、1,有安全隐患每处扣0、55、封闭阳台统一有序，色致，不超出外墙面；除建筑设计后要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等2符合2、0,每发现一处不符合扣0、26、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀2符合2、0,每发现一处不符合扣0、57、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线与损害她人利益得现象2符合2、0,每发现一处不符合扣0、5三共用设施设备管理151、共用配套设施完好，无随意改变用途1符合1、0,每发现一处不符合扣0、52、共用设施设备运行、使用及维护按规7E要求中记录，无事故隐患，专业技术人员与维

11、护人员严格遵守操作规程与保养规范2设施设备运行按规定记录0、5,无事故隐患0、5;遵守操彳规程0、6,每发现一处不符合扣0、2;遵守保养规范0、4,每发现一处不符合扣0、13、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻2符合2、0,发现一处不符合扣0、24、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象1符合1、0,发现一处堵塞或外溢扣0、55、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆与行人通行2通畅、平整1、0,发现一处不通畅、/、平整、积水扣0、2;发现井盖缺损或丢失扣0、6,路面井蛊/、影响通行0、4,发现一处不符合扣0、26、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染

12、；二次生活用水后严格得保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案2设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0、6,发现一处不符合扣0、2;保障措施严格0、4,无措施或措施/、严0;水质符合卫生标准0、5,不符合0;有处理方案0、5、无处理方案07、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好2符合2、0,发现一处不符合扣0、58、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后得应急处理方案2符合2、0,发现一处不符合扣0、59、三北地区，冬季供暖室内温度不低于

13、16C1符合1、0,不符合0四保安、消防、车辆管理101、小区基本实行封闭式管理1符合1、0,不符合02、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区得环境，文明值勤，训练后素，言语规范，认真负责2符合2、0,无专业保安队伍扣1、0,其它每发现一处不符合扣0、23、危及人身安全处有明显标识与具体得防范措施1符合1、0,不符合04、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案2符合2、0,发现一处不符合规定扣0、55、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记2制度完善0、5,基本完善0、3,不完善0;因管理责任造成车辆丢失扣0、5（管理单位公开承

14、诺赔偿得不扣）；每发现一台车辆乱停乱放扣0、1,出入无记录扣0、26、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管埋有序2符合2、0,制度小全或小落实得扣1、0,乱停放每部车扣0、2五环境卫生管理141、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1符合1、0,每发现一处不符合扣0、22、清洁卫生实行责任制，有专职得清洁人员与明确得责任范围，实行标准化保洁2未实行责任制得扣1、0,无专职清洁人员与责任范围得扣0、5,未实行标准化保洁得扣0、53、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒火杀2每发现一处垃圾扣0、2,未达到垃圾日产日清得扣0、5,未定期进行卫生消毒火杀扣0、54、房屋共用部位共用设施设备无

15、蚁害1符合1、0,每发现一处不符合扣0、25、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物2符合2、0,每发现一处不符合扣0、26、房屋共用部位保持清洁，无舌L贴、乱画，无擅自占用与堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净2符合2、0,每发现一处不符合扣0、27、商业网点管理后序，符合卫生标准；无舌L设摊点、广告牌与乱贴、乱画现象2符合2、0,每发现一处不符合扣0、28、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜1符合1、0,不符合09、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染1符合1、0,每发现一处不符合扣0、2六绿化管理71、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当1符合1、0,基本符

16、合0、5,不符合02、绿地无改变使用用途与破环、践踏、2符合2、0,基本符合1、0,不符占用现象合03、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃2长势不好扣1、0,其它每发现一处不符合扣0、2分4、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物2符合2、0,每发现一处不符合扣0、2七精神文明建设31、开展有意义、健康向上得社区文化活动2符合2、0,基本符合1、0,不符合02、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设1符合1、0,基本符合0、5,不符合0八管理效益51、物业管理服务费用收缴率98%以上2符合2、0,每降低1个百分点扣0、52、提供便民有偿服务，开展多种经营2符合2、0,基本符

17、合1、0,不符合03、本小区物业管理经营状况1盈利1、0,持平0、5,亏本0考核评分标准（二）四、考核评分标准（三）项目运作管理日常考核检查表被检查项目/部门日期及时间：检查人员：项目检查内容项目经理签字：检查结果：优秀口良好口基本合格口不合格口检查人签字：整改要求：业主方意见：运营管理部负责人意见：项目负责人意见：五、项目运作管理日常考核检查汇总表检查时间（2016年10月16日-10月31日）日期物业项目项目日常检查（项目运作管理日常考核检查内容信息汇总）整改要求项目负责人确认签字及完成整改时间参与考核检查人员确认签字拜访甲方，听取对项目物业管理工作得建议、意见10月17日湖北省公安厅10

18、月18日湖北省水利厅10月19日湖北省国土资源厅六、项目考核检查时间安排表第一条线路：（运营管理部汇总考核评分结果）湖北省公安厅（2016年10月17日）湖北省水利厅（2016年10月18日）湖北省国土资源厅（2016年10月19日）湖北省体育局（2016年10月20日）湖北省统战部（2016年10月21日）湖北省统计局（2016年10月24日）湖北省博物馆、湖北美术馆（2016年10月25日）湖北省人防（2016年10月26日上午）湖北省残联（2016年10月26日下午）湖北省住建厅（2016年10月27日）湖北省南水北调（2016年10月28日）湖北省粮食局（2016年10月31日）第二条线路：（运营管理部汇总考核评分结果）东西湖招商、东西湖台商、东西湖交通大队、轻工大学（2016年11月1日-3日）第三条线路：（运营管理部汇总考核评分结果）