房产价格大幅度下滑的数据分析

1、房产价格大幅度下滑的数据分析房产价格大幅度下滑的数据分析1、供需视角从经济学角度来看，房价高企的直接原因是供不应求。库存多不多一直以来是业界、学者争论不休的话题。有些学者用城市现有人口数及未来可能进城的数量做预测，得出现有的房子总体处于供不应求的状态。其中，李昕、徐滇庆利用Gompertz模型预测未来我国住宅市场的供求关系，结果显示，在相当长的时间内，我国房地产市场将处于供不应求的态势，推动房价上升的压力长期存在。只有当城镇化比例达到75%以后，商品房建设的速度才会有所减缓。有些学者则从另外的角度证明我国总体上的住房供需状态是供大于给。其中，朱道林、徐思超的研究结果表示，在其研究的91个城市当

2、中，只有19个城市的住宅用地存在供不应求，其余城市均为供大于求。由此得出了高房价并不是供给的不足，高房价应归咎于投资需求旺盛。而根据第五次人口普查数据显示，2000年居住在城镇的人口4.5594亿人，占总人口的36.09%；第六次人口普查数据显示，2010年城镇人口6.6557亿人，占全国总人口的比重49.68%，比2000年提高了13.59个百分点，年均增长1.359%。而住宅施工面积却在以爆炸性函数速度增长，由2000年的约1600亿平方米增长到2010年的约5000亿平方米，年均增长约4.71%。显然，住房的供给相对应该是充足的。由于房地产商品的不可移动性和区位性强的特点，使得房地产的供

3、需只能在中微观层面上去进行分析才有效果。对于大城市来说，城市化的发展意味着常住人口数量的快速增长，这确实对住房供给增加了一定的压力。但是要注意的是，并不是所有的常住人口都要在城市购房定居，对于大多数的进城农民工甚至是大学毕业生来说，城市只不过是梦想尝试地，很多人并没有真正想留下来，“奋斗几年回乡养老”的观念已经在返乡潮中有所体现。据中国社会科学院发布的2015年社会蓝皮书，四分之三的农民工不想落户城市，70%的受访农民工不愿意放弃家乡土地。同时，过半90后大学生不愿成为“房奴”。另外，随着“以人为本”的新型城镇化实践的推进，越来越多的农民将实现就地城市化。适度城镇化概念的提出、民工潮的消失、国

4、家产业的梯度推移将促使城市间的人口分布趋于合理。所以，从实际需求和有效需求来看，城市的房子供给是足够的，且这种充足在未来一段时间里难以改变。那问题就来了，供给既然相对充足，那为什么价格却高？作者的思考是，一方面是资源分配不均，商品房集中在一部分人的手里，这部分人可能手持3、4套房，而这些房或被用来“收藏”，或被用来投资，资源缺乏流动导致这部分房源未能真正在不同市场微观主体中高效供给和最优配置，造成了二级市场的有效供给不足，影响正常的价格机制的形成。另一方面，房地产企业特别是大企业由于不担心财务运行而存在捂盘等逆向选择行为。这种行为使得一大部分商品住宅没有及时在一级市场上形成有效的供给，造成了稀

5、缺资源的进一步闲置。商品没有放到公开市场上进行交易，容易形成实际上的“有效供给不足”。因而，房屋闲置和房地产开发企业的故意储备是造成已生产产品没有及时转化成市场供应的重要原因。虽然单纯地研究房地产商品的供需有失偏颇的，但是通过关注政策是如何影响供需、如何作用到价格机制来考察政策的效果是有意义且有必要的。事实上，近十年来的国家宏观调控政策国家在增加供给和抑制需求方面也下了很大的决心。保障性住房建设、增加土地供给等措施有效增加了供给，限购限贷相对抑制了需求。然而，中央政府出台的政策实际上并没有很好解决市场信息不对称，防范开发商和投资投机者的逆向选择和道德风险行为。不动产登记如同“养老制并轨”，虽然

6、已经提出了6年多，但迟迟没有真正得以落实，这为普通消费者所诟病。直至2014年12月22日，国务院才出台了不动产登记暂行条例，具体的实施细则等还没形成，其间可能还面临诸多的利益博弈，政策的推进遥遥无期。信息联网工作虽然在不动产登记暂行条例上有所体现，却如何解决操作层面上的问题还没有相关规定，地方政府什么时候完成信息联网没有明确时间表，空喊口号多于强力落实。而且，联网的不动产信息不向社会公开，民众没法了解市场信息。这容易导致信息的真实性、时效性缺乏民众监督。2、 商品视角经济学家把商品分为吉芬商品、劣等商品、炫耀性商品和必需品、奢侈品等。对于正常商品来说，价格升高，需求会相应减少。然而，吉芬商品

7、和炫耀性商品的特征是随着价格的升高，需求反而会越来越多。但是吉芬商品一般是对于生存线下的人来说的，如土豆。而炫耀性商品一般针对高收入阶层来说。对于正常商品来说，所得增加，消费会增加。但因为必需品的需求无弹性，消费的增加要低于所得的增加。而奢侈品则是另外一种情况，消费的增加要高于所得的增加。首先，由于不动产具有位置的固定性和不可移动性，使得不动产的交易受到了空间层面的限制，无法形成一个统一大市场。科技进步和交通改善也不能像加快蔬菜的运输一样加快房地产的流转，导致部分地区出现区位层面上的相对稀缺。也因为此，全息理论在房地产市场的应用往往失效。也就是说，人们很难通过某一区域、某一结构的房地产状况来观

8、察、预测全国区域的房地产状况。所以，从这个角度来看，市场进一步分化是必然的趋势，政策也应该进行局部调整和区域优化。另外，房产的生产周期长、价值高，产品具有唯一性，一方面使得商品房不会有明确规定的保质期限（这里暂不考虑商品的时尚风格等特点，因为目前对于普通商品房来说时尚特征并未在产品价格方面显化），因而房地产市场不会出现类似奶农只能通过倒奶、降价的方式处理过期牛奶的现象。在市场价格下跌的时候，商品持有者可以通过“捂”的行为暂时不出售商品，等到价格企稳向好的时候再拿到市场上交易。另一方面房产的价值总量大和唯一性，使得房产的更像是一种奢侈品和收藏品。根据经济学上的原理，对于暂时买不起奢侈品的人，对奢

9、侈品的消费增长要大于收入的增长，收入水平的提高提前在奢侈品市场被观察到。近十年来，中国城乡居民收入长期快速增长，特别是最近几年人均收入的增长超过了人均GDP的增长，使得中国人对于房子这一奢侈品需求大量增加。由于房子在中国的工具理性社会中，成为了社会身份的象征。房产也作为一种炫耀性商品，使得需求方不断增加。对于买得起房的人，价格越涨，商品越贵，越能表征他的身份和地位，就越乐于购买，这就是经济学角度上的“买涨不买落”。 销售金额上升较快的时候，销售面积上升也较快，且销售面积的上升基本上稍微滞后于销售金额的上升，印证了房价越高，销售越旺。另外，由于土地自然供给的长期无弹性这一特征，使得房子在足够长的

10、时间内是保持增值的，“不是最后购买的人都是聪明的。”3、 “经济人”视角4、 房地产调控政策是对全社会价值的权威性分配，实际上也是对房地产行业利益的分配进行了调整。这就使得各利益相关者必然会采取相应的措施来维护或者是阻碍政策的制定与执行。在“分灶吃饭”的财税安排下，“地方政府公司化”已成为学界的共识，地方政府作为公共社会领域的经济人，不再是中央政府上传下达的言听计从者，地方政府会有其自身的目标函数，不遗余力壮大地方财政，往往会就某一项政策与中央政府展开博弈。因为地方政府实际上更能够及时掌握充分的信息，而且掌管着事实上的权力和资本，地方政府利用信息不充分和自主裁量权，因而它更有能力和更多机会对政

11、策进行针对性的反应。对上级政府政策的执行力度和强度就更依赖于地方政府官员的政策偏好和地方“一把手”的社会时间偏好。现实的情况是，地方政府不是“软化、变相”执行中央的政策，就是在中央政府出台政策之前已经做好相应的应对措施。然而更重要的一点是，为了稳定其对地方政府的“条条”控制，保证稳定的“分成”收入，中央政府对于这种情况大多采取默许的态度。除了地方政府与中央政府博弈外，商业银行、开发商和投资消费者作为既得利益集团，也在维护着自己的经济利益，多种途径促使宏观调控政策“无效”、“变味”。商业银行以利润最大化为目标。出于借贷风险的评估及成本、借贷规模效益和成本效益的考虑，银行往往会优先贷款给国有企业、大型企业，并且给予这些企业较大的优惠政策。这种情况下，中小微企业只能在民间融资，它们既要面临高成本融资的困境，又要面临与大型企业同台竞争的压力。市场竞争机制不完善、不充分，使得中小微企业利润低于行业平均水平，只能在夹缝中艰难求生存。投资投机者作为市场经济的微观主体，追求自身利益最大化。以较低的成本生产或者购进商品，以最高的价格出售商品是实现其利益的手段。因此，高房价是建