扬州凯旋国际广场营销策划方案

1、精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-第一章扬州市写字楼市场分析-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-一、写字楼市场供应现状1、扬州办公写字楼项目分布区域相对比较分散，从区域上可分为城东、城中、城西、城南四个片区。区域项目名称规划特点城东阳光城城中汇展阁、盛世商务楼城南九州大厦所列项目规划设计均为底层商业门面，三层或四层以上为办公写字楼。城西熙龙阁、来鹤广场（规划中）-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-2

2、、扬州在售写字楼项目调查资料项目名称九洲大厦盛世商务楼阳光城地理位置江阳中路 43 号汶和南路运河西路区域城南城中城东1-4 层商场； 5-13 层写字楼；1-3 层沿街商铺； 4-6 层写字楼；1- 4 层商铺； 5-12 层写字楼；产品定位共 13层共 6 层共12层销售面积26000 平方米左右2500 平方米左右30000 平方米左右-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-户数写字楼 300 户26 户（每层 9 户）写字楼 135 户62 ；朝南， 120 ；面积比例朝北， 160 190 551143 已售完销售价格

3、3180 4080 元/（可优惠 80 元 / ）36504160 元/100%出租率未出租未出租40%得房率70%70%60-65%物管费5 元/平方 .月15 元/平方 .月35 元/平方 .月入住情况无无30%备注中央空调等无中央空调中央空调等-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-3、个案分析【九洲大厦】售价：均价： 3630 元/，楼层及朝向差价：均为100 元/。销售情况： 目前销售状况良好， 62 户型较为畅销，剩余物业以朝北居多。剖析：面积划分较大，投资成本高，风险较大；裙房部分经营定位（建材类）与主楼写字楼的定

4、位不协调，影响写字楼的档次,4、结论分析目前扬城面市的写字楼素质普遍不高，基本上都是单纯型写字楼，市场供应结构不够合理，直接影响市场需求的满足。-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-随着扬州城市规模不断扩大，城市功能进一步拓展，城市建设将继续保持一个快速发展的势头。通过对扬州城市内人口、产业结构、经济发展、写字楼楼面总量、人口与楼面历年变化等进行简单分析，不难判断，当前及未来市场写字楼楼面需求潜力较大。对于此，从与办公相关的商住楼市场比较火爆也可以看出来。二、写字楼市场消费需求分析为全面深入地研究分析扬州消费者对新达大厦项目的

5、需求特征，我公司特组织了一次较大规模的问卷调查活动。我公司通过成功营销推广三笑国际花苑，借助于扬州微笑俱乐部的高端客户资源（登记会员近千人），充分发挥公司在全程营销策划、销售代理、市场调查、数据采集、理论分析、策略研究等方面的优势，力求在问卷调查活动中通过周密详实的市场调查、严谨有效的数理分析、科学可行的对策研究，对新达项目产品定位及营销策划推广提供准确有力的参考依据。-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-1、调研过程：调查问卷设计、试访问及定稿；：问卷印刷，访问员、复核员、督导培训；：问卷访问、问卷复核；：问卷复核、问卷录入

6、、纠错、汇总、统计；2004.3. 2 ：报告撰写、印刷、装订成册。总共历时 16 天。2、调研地点、对象、方式、数量本次调查实施之初，南京天际本日置业顾问有限公司经过初步确认、严格筛选和资格认定后，确定本次调研所调研的地点、对象、方式、样本数量为：调研计划表-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-调研地点调研对象调研方式样本数量打算购买物业扬州问卷面访、电话访谈330 个的消费者备注：有效问卷数量： 308 个，问卷有效率 93.3%。为确保调查结果的准确性，主要对调研对象的限制条件有：（ 1） 访问对象均为微笑俱乐部成员；（

7、 2） 访问对象限定为打算购房的消费者，不想买房的消费者不作为访问对象；（ 3） 被访者年龄须在 23 岁以上；（ 4） 被访者必须为购房决策者 / 影响者；（ 5） 严格控制房地产公司 / 房地产行销代理公司 / 专业房地产市场研究机构人员填写无效问卷。-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-3、问卷设计本次调查采用结构类型问卷方式，目的是通过具体的多面性问题设计，指导受访者依据设定的研究主题做出理性回答。（ 1） 问卷采取封闭式为主的提问回答方式，一则由结构类型所要求，二则便于描述性研究资料的编码和统计处理，另外在实际调查实

8、施中有助于受访者的方便回答；（ 2） 访问式问卷在本次调查中的采用是本次调查方式的需要，目的是确保获取受访者的完整信息；（ 3） 在设计本次调查问卷的过程中，根据调研主题内容进行问题变量的定类、定序、定距、定比率的测量。4、质量控制本次调研的质量控制工作严格按照调查质量控制规范执行，南京天际本日置业顾问有限公司具体执行各项调研质量控制工作，有效提高了调查的准确度。各类市场调查都难免存在误差，误差的产生来源于调查问卷的设计、调查方法的选用、抽样设计、调查员实地调查、统计分析等市场调查的每一个环节，只有在每一个环节控制得当，才能将误差降到最低。本次调查涉及范围广，另外又界定了访问对象，因此我公司在

9、调查中采用严格的质量控制程序来控制误差的产生，以提高调查的准确度。-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-5、调查结果分析（ 1）物业类型需求分析调查结果表明，认为该地块适合做写字楼的有205 人，占 61%，占到了大多数，而其余只有39%的人认为可做酒店式公寓。可以看出，市场对写字楼有较大的需求。（图一）物业类型需求分布39%61%写字楼酒店式公寓-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-（ 2）写字楼配套设施需求分析在问及写字楼项目该具备何种配套设施时，受访者提

10、及率最高的是停车位，其余依次为商务中心、餐饮场所、娱乐休闲场所、银行、购物场所等。（图二）写字楼配套设施需求提及率比较80.00%68.83%61.36%60.00%52.92%40.00%37.34%29.55%20.00%11.69%9.42%8.77%10.39%0.00%购物场所餐饮场所停车位商务中心邮局购物场所健身配套餐饮场所娱乐休闲场所停车位空中花园商务中心银行邮局-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-（ 3）写字楼面积需求分析调查表明，分别有39.61%（122 人）、32.14%（ 99 人）、15.26%（

11、47 人）的受访者对写字楼的建筑面积要求分别对应是51-100 、101-150 、 151-200。由此可见， 51 至 200 是写字楼主力需求面积。-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-（图三）写字楼面积消费需求分布301以上6201-30010151-20047101-1509951-10012250以下24020406080100120140（ 4）写字楼单价承受能力分析被调查者对写字楼可以接受的单价选择较为分散，但不难看出，3001-4000 元/ 的价位最容易被市场认可，共有69%选择在这一范围。-精品文档 -精

12、品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-（图四）写字楼单价承受能力分布15%16%31%38%2500-3000元/ 3001-3500元/ 3501-4000元/ 4001元/ 以上（ 5）写字楼总价承受能力分析从图五可以看出，被调查者可以接受的写字楼总价范围较广，但主力部分仍集中在25-55 万元这一区间。考虑到此次调研对象所-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-处社会阶层普遍较高，项目总价应尽量控制在55 万元以下。（图五）写字楼总价承受能力分布17%15%16%28%2

13、4%20-25 万元25-35 万元35-45 万元45-55 万元55万元以上-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-（ 6）写字楼成交促因分析在回答“可能促使购买写字楼最主要因素”这一多项题是，有73.70%选择地理位置；其次为配套设施，有47.40%；投资潜力，有40.26%。( 图六 ) 写字楼成交促因比较人文环境15.91%规划、景观设计22.72%配套设施47.40%投资潜力40.26%地理位置73.70%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得

14、你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-（ 7）写字楼投资意向时间分析调查表明，选择无购买或租用写字楼打算的仅有29%，而在半年内打算购买或租用写字楼的有10%，一年内的有 18%，两年内的有27%，三年内的有 16%。 由此表明，写字楼在扬州有着比较好的市场消费基础。-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-( 图七 ) 写字楼购买意向时间比较10%29%18%16%27%半年内一年内两年内三年内无此打算（ 8）调查对象家庭月收入分析下图表明，有 79%的受访者家庭月收入分布在20008000 元之间。从收入水平上看

15、，调查对象可代表扬州购房主流人群。-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-（图八）家庭月总收入分布8%0%13%21%25%33%2000元以下20014000元40016000元60018000元800110000元1000115000元15001元以上（9）调查对象目前居住区域分析-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-大多数被调查者中目前居住在西区，有52%。其余12%居住在市中心。上述调查者现居地靠近项目所在地，比较了解项目周边情况，因此，他们的意见具有较

16、高的参考价值。（图九）目前所住区域分布12%4%16%4%12%52%市中心西区北区南区东区外地/ 郊县-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-三、写字楼市场概况及趋势分析1、高端写字楼物业匮乏目前扬州真正意义上的写字楼数量稀少，真正意义上的写字楼只有九洲大厦一家。其余项目在外观、硬件条件、产品定位等诸多方面都存在问题。譬如国贸大厦，其地理位置与外观相当不错，而且有很大面积的停车场，但是其内部办公间的面积划分非常小，且装修档次一般，很难吸引上规模的公司进驻。此外知名度较高的汇展阁没有自己的停车场，公司的车辆需要停到石塔宾馆，非常

17、不便，而且也有办公空间过小、层高低、门厅狭窄等诸多问题，不利于进驻企业的形象及经营。而九洲大厦从形象、停车、硬件条件等方面都在向高标准的写字楼靠拢，因此市场形势看好。其余类似于盛世商务楼、汇展阁等均为旧楼改造项目，局限性非常大，难以做成高档次的写字楼项目。2、商住楼大行其道目前扬州大量项目都定位为商住两用，很多还冠以“酒店式公寓”的概念。大量的公司由于找不到合适的办公地点，只能进驻于-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-这些商住项目中。在调研中我们发现，汇展阁、盛世商务楼、孙庄路步行街两侧商住楼小公寓等均有大量的公司入驻。但是

18、这些商住楼在许多方面尚存在较大的缺陷，无法完全满足公司的需求。例如：由于楼层较低，且底层商铺经营档次不高从而影响公司形象；没有电梯，为办公造成不便；没有停车场，无法解决停车问题；门厅狭小，无法展现公司实力；裙楼部分没有餐饮休闲配套，甚至没有商务中心，功能不完善；物业管理不到位；办公部分面积划分过小，不利于经营；商住混杂，影响经营等等。3、写字楼市场形势看好随着扬州经济的快速发展，扬州市大量的中小公司注册成立，外来公司逐年增多，写字楼市场的需求越来越大。并且随着扬州人视野的不断开阔，对写字楼的要求也逐年提高，但是扬州市场上真正能满足其需求的物业还是相当稀少。另一方面，扬州投资人群也逐渐看好写字楼

19、物业，愿意进行投资。写字楼价格较商铺低，投资风险也相对降低，而写字楼的收益较住宅项目又较高，因此他们认为投资写字楼在房地产领域投资中是理想的选择，本次市场调研的结果也证实了这一点。综合两方面的因素，写字楼市场，尤其是高端写字楼市场需求逐年增强，具有广阔的市场空间，但是在产品的品质、配套方面要下足功夫。-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-第二章扬州市商铺市场分析-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-一、扬州市商铺的总体特征1、销售状况总体良好前一阶段扬州商铺销

20、售状况总体较好，销售情况相对较差的鸿泰花园商业街也已销售了近60%的铺位。一些商铺销售火爆。如宋城名都一期 200 多个商铺推出后，在十几天内全部售完。但是在来鹤台、宋城名都销售完毕但是经营状况不理想的状况下，投资客的信心受到一定打击，目前西区孙庄路商业步行街金莱阁由于商铺分割面积较大，总价较高，销售遇到一定阻力，销售状况不容乐观。商铺销售方式主要有两种：（ 1）出售产权，不提供包租。（ 2）出售产权，提供包租。-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-包租期内的投资回报率有两种：固定投资回报率，通常为8%；固定投资回报率加超出分

21、成。商铺购买者构成：（ 1）投资者是购买商铺的主力。一个商业项目的购买者中，少则60-70%，多则 90%以上，都是投资者。（ 2）外地人员占了相当大的比例。（ 3）在本地购买商铺者中，政府机关工作人员占有不小的比例，还有就是一些私营业主。2、不少楼盘后续经营未能及时跟上不少楼盘出售产权后的招商、经营工作开展不利，未能迅速进入经营状态。如来鹤台广场，一期商铺已基本销售完毕，已基本具备了开业经营的条件，但由于招商工作进展不利，未能迅速进入经营状态，目前只有扬州市商业银行、扬州富春酒楼开始营业，来鹤台广场一期商铺经营问题还直接影响到其二期云鹤大厦的启动。其他如宋城名都、阳光家居广场等，也有类似情况

22、。目前，销售火爆的商铺由于后期经营不善，使得投资者的收益得不到保证，对扬州市今后商-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-业地产投资者的信心也必然会造成一定打击。商业地产开发与后期经营并举是今后扬州本地与外地开发商必须重视的问题。3、大面积商铺大多采用统一经营的方式从商铺经营角度来看，目前扬州大体量商铺在销售时，大都描述为所有者与经营者分离的经营模式。该模式有效地减少投资风险，从根本上将商铺统一经营，实现高额投资回报。商铺统一经营特征为：统一开业时间。将商铺整体形象展现于市场，利于吸引顾客；统一经营方向。将商铺做成专业性市场，避

23、免经营种类的矛盾化，在追求经营统一的同时，以产品品牌区分市场，形成场内市场竞争；统一营销推广。实现商铺在市场中树立主题性、专业性的整体形象，从而提升整个商铺的市场竞争力；统一对外形象。实现商铺对外形象统一化，从根本上立足于市场，形成商铺的品牌化。4、商业地产开发逐步走向规模化及特色化，但正经受市场考验扬州商业地产已从过去的“小农意识”社区商铺、住宅商铺等，已逐步发展到关注城市区域的商业街、SHOPPINGMALL、主题式商场、内藏式商铺等。但不少大体量的商铺推向市场后，由于缺乏市场基础，招商工作受阻，不能正常经营，目前这类项目鲜有成功案-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，