天津市某公寓市场分析报告(共72页).ppt

1、天津市场公寓项目分布图天津市场公寓项目分布图海河节点板块海河节点板块老城厢板块老城厢板块小白楼板块小白楼板块友谊路板块友谊路板块中环线天津公寓市场分布格局为海河节点板块、小白楼板天津公寓市场分布格局为海河节点板块、小白楼板块、友谊路板块和老城厢板块块、友谊路板块和老城厢板块天津市场公寓项目分布图天津市场公寓项目分布图喜来登大酒店奥林匹克大厦天津中心君隆广场君谊大厦信达服务式公寓利顺德大饭店泰达会馆金皇大厦国际大厦远洋大厦今晚大酒店金泽大酒店世纪泰达商务酒店迎宾国际公寓世纪都会津门津塔嘉里中心中粮滨海香港新华香港建设九龙建设东方海外富力中心国浩老城厢中环线租赁型项目在售项目未来供应项目主要集中在

2、海河节点板块、小白楼板块和友谊项目主要集中在海河节点板块、小白楼板块和友谊路板块；目前在售项目较少，未来有大量项目供应路板块；目前在售项目较少，未来有大量项目供应宝利长江道鞍山道AB地块哈密道津湾广场北安桥南北地块美银国贸大厦当前市场未来竞争当前市场分析当前市场分析1 1、租赁型、租赁型纯服务式公寓纯服务式公寓依托于酒店依托于酒店依托于写字楼依托于写字楼2 2、销售型、销售型 奥林匹克大厦 君谊大厦 喜来登服务式公寓 金皇大厦 利顺德大饭店 泰达会馆 信达服务式公寓 国际大厦 远洋大厦 今晚大酒店 金泽大酒店 天津中心 迎宾国际公寓 君隆广场 世纪泰达商务酒店租赁型销售型开发商开发商花港房地产

3、地理位置地理位置天津和平区成都道126号物业类型物业类型酒店式服务公寓开售时间开售时间1998公寓套数公寓套数185套建筑规模建筑规模34223平米包含1-4层配套及商业层高层高公寓：3 m净高净高公寓：2.7 m电梯电梯国际知名奥的斯品牌/客梯2部-客梯梯速3.5米/秒空调空调中央空调新风系统租金水平租金水平7-8元/天.平米（含物管）酒店管理公司酒店管理公司雅诗阁产品产品一房室到三房室公寓，复式公寓和顶楼双层行政复式公寓客户客户商务人士、旅游/度假、会议、项目人员、驻地/外派人员等物业配套物业配套15%服务费内包含内容另收费服务24小时前台接待和24小时保安及监控每日客房清洁服务（周一到周

4、六） 天津最大的健身中心室内恒温泳池和儿童游泳池蒸汽浴室和桑拿房 桌球室体操房室外顶楼活动场地和烧烤区室内儿童游乐室 住客会所和阅览室 提供秘书服务的商务中心 会议室 速递服务 豪华轿车服务家庭娱乐系统 国际幼儿园 来往两个国际学校和购物中心的班车 餐厅，咖啡厅，糕点屋 ，小超市及酒吧 干湿洗服务项目基本资料项目基本资料奥林匹克大厦奥林匹克大厦1 1、租赁型、租赁型户型户型面积面积 （）（）户数户数（户）（户）户数比户数比面积面积（）（）面积比面积比1 1室室70148%17%17%9804%11%11%1 1室半室半1011810%18187%2 2室室116/1214625%69%69%5

5、42821%68%68%130/137/1414323%589123%151/152/1603821%589023%3 3室室185148%14%14%259010%21%21%208/234105%22009%25611%2561%32211%3221%合计合计70-32270-322185185100%100%2537525375100%100%以两居室为主，房间尺度较大以两居室为主，房间尺度较大面积配比面积配比1 1、租赁型、租赁型户型户型面积面积租金租金入住率入住率基础服务基础服务备注备注一室一厅一室一厅70平米优惠后517.5元/天，无另收服务费基本都已入住或接受预定早餐，每日客房打

6、扫一个月内的租住均以此价格为准100平米优惠后700元/天有一部分剩余两室一厅两室一厅121平米优惠前1024元/天，需另收15%服务费根据是否加收服务费提供服务三室一厅三室一厅185平米优惠前1440元/天，需另收15%服务费p 以日籍的商务客户为主，约占70-80%，配套的服务也倾向于日本客人，如班车直达日本学校，班车直达日本学校，配套商业中较多日本料理配套商业中较多日本料理，床普遍偏小p 其次为欧美籍客户及少量香港客户p 无韩籍客户经营信息经营信息其中以一室一厅的出租率最高，基本无空房，三居室的空置率较高其中以一室一厅的出租率最高，基本无空房，三居室的空置率较高一居室租赁火爆，三居室空置

7、率高，整体入住率约一居室租赁火爆，三居室空置率高，整体入住率约8090%8090%客户信息客户信息1 1、租赁型、租赁型开发商开发商天津建工房地产开发有限公司 地理位置地理位置河西区友谊路35号占地面积占地面积9700建筑面积建筑面积90000物业类型物业类型写字楼，服务型公寓营业时间营业时间20090426公寓套数公寓套数250户建筑规模建筑规模租金水平租金水平开业前三个月的优惠价格5-6.5元/天.平米（含物管）酒店管理公酒店管理公司司雅诗阁产品产品A座：甲级写字楼，1-36层出售给隆融公司，建筑面积35500.7B座：5-35层服务型公寓，建筑面积30171.52 1-4层为商业，建筑面

8、积8325.6停车场：地下共3层，建筑面积15382.45物业配套物业配套便利店、健身中心、恒温泳池、餐饮项目基本资料项目基本资料雅诗阁用亿元整购了服务式公寓，折合雅诗阁用亿元整购了服务式公寓，折合75337533元元/ /君谊大厦君谊大厦1 1、租赁型、租赁型Somerset Youyi, Tianjin (Opening 26 April 2009)Somerset Youyi, Tianjin (Opening 26 April 2009)尚未营业，2009年4月26日开业地址：天津市河西区友谊路35号B座（友谊路与平江路交口）满足满足1 1人居住的产品占到绝大部分比例人居住的产品占到绝

9、大部分比例产品信息产品信息客户情况客户情况1 1、租赁型、租赁型Studio Residence开间开间 63-69SqmOne-Bedroom Residence1居室居室 86-97 SqmTwo-Bedroom Residence2居室居室 135-152 SqmThree-Bedroom Residence 3居室居室 195Sqm 户型尺度较舒适，增加了开间这种户型户型尺度较舒适，增加了开间这种户型产品产品1 1、租赁型、租赁型1天起租，包月有适当优惠试营业期间价格优惠经营信息经营信息租金约为元租金约为元/ / /天（含服务费）天（含服务费）另外收取另外收取15%15%的服务费的服务

10、费1 1、租赁型、租赁型* Extra Charge服务倾向于国际化，配备的家具和设备更新更全服务倾向于国际化，配备的家具和设备更新更全服务服务1 1、租赁型、租赁型* Extra Charge服务倾向于国际化，更广泛的面向各籍客户服务倾向于国际化，更广泛的面向各籍客户1 1、租赁型、租赁型服务服务样板间图片样板间图片1 1、租赁型、租赁型依托产品形式依托产品形式名称名称配套标准配套标准纯服务式公寓纯服务式公寓奥林匹克大厦24小时服务、客房清洁、商务中心、健身中心（室内恒温泳池和桑拿房）、娱乐中心、餐饮、酒吧、超市、生活服务、教育配套等君谊大厦健身中心（恒温泳池）、商务中心、餐饮、游乐室；分户

11、控制中央空调；整体厨房；家电设备；电话；24小时服务、婴儿托管、生活服务；依托产品形式依托产品形式名称名称面积区间面积区间主力户型主力户型纯服务式公寓纯服务式公寓奥林匹克大厦一室70平米，两室116-160平米，三室185-322平米，两室116-121平米；三室185平米；君谊大厦一室86-97平米；两室135-152平米；三室195平米一室92-97平米；两室139-152平米配套标准配套标准户型面积户型面积1 1、租赁型、租赁型当前市场分析当前市场分析1 1、租赁型、租赁型纯服务式公寓纯服务式公寓依托于酒店依托于酒店依托于写字楼依托于写字楼2 2、销售型、销售型公寓位于广场塔楼4151层

12、，共10层，总户数：总户数：110间公寓建筑面积：建筑面积：约万室内净高：室内净高：米梯户比：梯户比：3梯12户p 家具家电：电视（含涉外频道）、洗衣机、冰箱、微波炉、洗碗机、整体厨房（电磁炉、抽油烟机）海尔、西门子同等品牌p 地板：实木复合地板p 采暖：中央空调（与写字楼同）p 可视对讲：有p 燃气：无p 卫浴：浴缸三件套，科勒或同等品牌p 电梯：3部，与写字楼不通用配备标准配备标准项目位于写字楼顶层，作为办公配套，知名度较低项目位于写字楼顶层，作为办公配套，知名度较低1 1、租赁型、租赁型信达公寓信达公寓3 3梯梯1212户，户型格局不合理，部分次卧室存在户，户型格局不合理，部分次卧室存在

13、锐角，使用率低锐角，使用率低1 1、租赁型、租赁型3 3梯梯1212户，户型格局不合理，部分次卧室户，户型格局不合理，部分次卧室存在锐角，使用率低存在锐角，使用率低1 1、租赁型、租赁型p装修风格分为中式、日式、欧式三种p 家具感觉陈旧，不整洁1 1、租赁型、租赁型1 1居室的出租率最高，房源紧张，面积越大的户型租居室的出租率最高，房源紧张，面积越大的户型租赁难度越大赁难度越大楼层楼层1 1居室居室2 2居室居室3 3居室居室总统套房总统套房面积104.31134.21145.84165.31182.91189.55526.4241F45342F45343F28245F28246F28247F

14、28248F64249F64250F7151F70合计合计2828646418181 1出租率出租率93%93%20%30%20%30%10%10%0%0%出房率约5560%租赁情况租赁情况1 1、租赁型、租赁型报价：报价：居室居室面积区间面积区间单价（元单价（元/ /）月租金区间（元）月租金区间（元）1居室104.31134.214.213143 16910 2居室145.84165.314.218376 20829 3居室 182.91189.554.223047 23883 可在此基础上有不同程度的折扣可在此基础上有不同程度的折扣经营方式经营方式日籍、欧美籍人士居多，少量香港客户。级别基

15、本为科长、经理级别。更高级的管理人员会居住在不同的服务式公寓或酒店中，而非单纯的改善面积。客户情况客户情况只租不售，半年起租出租率较低，出租率较低，1 1居室最好租，客户以日籍和欧美中端居室最好租，客户以日籍和欧美中端客户为主，写字楼客户较多客户为主，写字楼客户较多1 1、租赁型、租赁型p 投资商：澳门旅游娱乐有限公司 天津泰达集团有限公司 中原百货集团股份有限公司p 开发商：天津华信商厦有限公司p 物业管理：天津天孚物业管理有限公司开发公司开发公司p24小时前台接待p住宿接待、登记p服务咨询p投诉接待p邮件发送p饮用水/出租车预订p房内设施设备维修服务p每天房间清理服务，卫浴毛巾每天更换、被

16、单更换2次/周p24小时监控、保安服务p配备私人专属保险箱服务内容服务内容p自助式早餐、送餐服务（早餐48元/位云鼎餐厅）p免费使用健身中心（都铎，凭房卡登记）p免费日文报纸阅读p专项洗衣服务p宽带（200元/月）服务水平较低，无专业的酒店管理公司管理经营服务水平较低，无专业的酒店管理公司管理经营1 1、租赁型、租赁型位置位置和平区南京路与新华路交口开发商开发商天津国际大厦有限公司 建筑面积建筑面积52,000平方米，其中办公面积25，200平发米 开业时间开业时间1991年层数层数共135米，地上37层物业管理物业管理天津国际大厦有限公司楼层分布楼层分布1-2层为大堂及配套服务商业；3层健身

17、中心；4-25层为写字间（其中14层为避难层）；27-36层为服务式公寓；使用率使用率约70%出租率出租率出租率90%以上户型分割户型分割写字间单位面积由41平方米之全层1200平方米，可根据租客需求灵活间隔；公寓房型有一室、二室及三室（面积由80平米至300平米）供客户选择。 租金租金公寓租金7.5-8.5元/平米天1 1、租赁型、租赁型国际大厦国际大厦基础信息基础信息配套设施：配套设施：公寓设有客户专用的进出口和大堂，并配备两部高速客用电梯；健身中心，位于大厦三层，内设健身房、男女独立的桑拿浴室、按摩池、休息区等康体设施；公寓客户可免费使用大厦健康中心设施；星巴克（天津旗舰店）、航空公司售

18、票处、超级市场、邮局、银行ATM提款机、美发美容、酒廊酒吧等物业服务：物业服务：公寓服务中心为客人提供24小时服务；房间打扫免费上网，大厦卫星电视系统可提供超过四十多个国内及国际电视频道。客户特征：客户特征：公寓客户以外籍商务客户为主，约占90%，外籍客户中以日本、欧美居多。硬件设施硬件设施1 1、租赁型、租赁型依托产品形式依托产品形式名称名称面积区间面积区间主力户型主力户型写字楼写字楼信达服务式公寓一室104.31134.21平米，两室145.84165.31平米，三室182.91189.55平米，一室104.31134.21平米国际大厦一室、二室及三室（面积由80平米至300平米）80-2

19、20平米配套标准配套标准户型面积户型面积1 1、租赁型、租赁型依托产品形式依托产品形式名称名称配套标准配套标准写字楼写字楼信达服务式公寓家具家电、整体厨房；中央空调；整体卫浴；24小时服务；商务会议配套；生活服务、公寓卫生打扫；健身中心；中西餐饮国际大厦健身中心，康体设施；品牌餐饮、生活配套、美发美容、酒吧、24小时服务；房间打扫；数字媒体当前市场分析当前市场分析1 1、租赁型、租赁型纯服务式公寓纯服务式公寓依托于酒店依托于酒店依托于写字楼依托于写字楼2 2、销售型、销售型地理位置地理位置天津市河西区紫金山路物业类型物业类型酒店、酒店式服务公寓开开业业时间时间1984年开业，装修时间2000年

20、公寓套数公寓套数共300间，包括40间套房，65套公寓房和34间非吸烟房 物业公司物业公司喜来登租金水平租金水平10.0-12.0元/天酒店星级酒店星级五星交通距离交通距离距机场20公里，距火车站8公里，距市中心5公里周围景点周围景点体育中心、天津电视塔、水上公园、友谊商场、佟楼商业区、天津国际展览中心客户客户以欧美、日本高端商务客户为主物业服务物业服务配套及服务多功能会议厅 商务中心 外币兑换服务 票务服务 DDD电话 IDD电话 洗衣服务 商场 超市 鲜花店 冲印店 理发美容室 全部房间有宽带上网 24小时客房服务餐饮设施西餐厅 咖啡厅 酒吧 客房送餐服务娱乐设施棋牌室 桌球室 电子游戏机

21、室 室内游泳池 网球场 健身室、保龄球、SPA水疗中心、康体中心1 1、租赁型、租赁型喜来登大酒店喜来登大酒店租期租期户型户型面积面积租金租金室内配套室内配套服务服务半年一室一厅70平米23000元/月，含服务费电磁炉、微波炉、冰箱、洗衣机，电视，品牌如松下电视，以日系为主，档次较低每日客房打扫、床单换洗，根据客户要求；含早餐上网费额外收300元洗衣打8折游泳池、健身免费租金水平及服务租金水平及服务1 1、租赁型、租赁型喜来登大酒店喜来登大酒店位置位置南京路与大沽南路交口 开发商开发商天津金皇房地产有限公司项目概况项目概况产品形式产品形式1座塔楼，地下3层，地上47层，高188米。1至6层作为

22、金皇大酒店大堂、宴会厅、会议室等配套使用，同时有大厦配套商业，现有餐饮、健身、购物商场等。7-19层为酒店客房，共259间；20-24层为酒店式公寓，共55套；25-42层为写字楼，4347层为餐饮娱乐，主楼四十六层设有空中花园。建筑面积建筑面积9.7万平方米配套配套金皇大酒店，购物商场，宝力豪健身会馆、餐饮开盘时间开盘时间2004年8月平面布局平面布局标准层面积1500平方米，整体开敞式空间，单元分割灵活，小到48.75平方米。均价均价写字楼只租不售，租金4.5元/平米天，物业费0.8元/平米天基础指标基础指标金皇大厦金皇大厦1 1、租赁型、租赁型金皇大厦金皇大厦物业类型物业类型写字楼写字楼

23、酒店式公寓酒店式公寓酒店酒店商业、商务配套商业、商务配套规模约2.7万平米约1万平米约4万平米约2万平米面积配比28%10%41%21%物业配比：物业配比：客户特征：客户特征：酒店客户以国内商务客户为主，约占60%，外籍客户中以日本居多；酒店有5层客房专为日本客户预留。写字楼客户以物流、贸易以及金融行业为主。商业客户商业业态以服务周边社区居民的餐饮、休闲为主，主要是中端消费客户。成功要素：成功要素：大部分持有物业大部分持有物业+ +标志性建筑标志性建筑+ +配套商业配套商业1 1、租赁型、租赁型地理位置地理位置和平区曲阜道79号物业类型物业类型酒店、服务式公寓开开业业时间时间建于1863年公寓

24、套数公寓套数100户左右物业公司物业公司利顺德租金水平租金水平7.5-8.5元/天酒店星级酒店星级四星客户客户日本和欧美（葡萄牙）客户为主，部分港澳客户配套配套中央空调，普通家用电器、电磁炉物业服务物业服务含早餐、800元洗衣卡、免费上网、健身、游泳，每月4次桑拿，每月1次美发，餐厅晚上10点停业，不含24小时服务。备注备注公寓部分与酒店分开，不依靠酒店配套系统，自己独有一套服务系统公寓部分的楼层分区公寓部分的楼层分区1层餐厅、超市2层餐厅、美发3层健身、游泳、桑拿、工程办公4层办公层5-14层公寓，1层约10户公寓楼公寓楼1 1、租赁型、租赁型利顺德大饭店利顺德大饭店地理位置地理位置天津市南

25、开区复康路7号增2号物业类型物业类型酒店、服务式公寓、住宅开开业业时间时间2002年占地面积占地面积8622.7平米层高层高24层公寓套数公寓套数72套星级水平星级水平五星租金水平租金水平5.0-6.0元/天产品产品7-24层为公寓，二室二厅二卫147平米，三室二厅二卫185平米客户客户以欧美、日韩高端商务客户为主，以丰田为代表物业服务物业服务餐厅和酒吧三座餐厅、一间咖啡厅和一间酒吧康体娱乐SPA、健身中心、阳光泳池、乒乓球室、棋牌室、影视视听室、阅览室、儿童看护室宴会和会议共6间。470平米两间、53平米一间、188平米一间、144平米一间、30平米一间房间设施通燃气、按摩浴缸及按摩喷淋、户

26、式中央空调、普通家用电器，包括电视、洗衣机、冰箱、微波炉，品牌以日系品牌为主服务设施24小时接待、送餐服务、商务中心、洗衣房、停车场、叫醒服务、房间打扫、洗衣服务1 1、租赁型、租赁型泰达国际会馆泰达国际会馆n 首层：首层：大堂、接待台、咖啡厅、餐厅n 二层：二层：普通客房n 三层、局部四层：三层、局部四层： 50间豪华及行政客房、商务中心n 四至六层：四至六层：健身中心、游泳池、餐厅、SPA、酒吧、儿童活动区、乒乓球厅n B B座座7-247-24层公寓层公寓（70年产权，通燃气）：两梯四户 户型两室两厅两卫 147平米 三室两厅两卫 185平米n A A、C C座座在05年之前已完成对外销

27、售（70年产权，通燃气）A座对外出售C座对外出售B座自持公寓部分游泳池1 1、租赁型、租赁型泰达国际会馆泰达国际会馆n 每日客房打扫，每周两次更换床单n 每日免费早餐n 提供一人免费使用游泳池、健身设施及水疗n 24小时大堂经理、保安服务n 免费上网、接收卫星电视、室内保险箱n 每周赠送一份新鲜时令水果n 当日报纸一份（中文或英文）n 其它泰达酒店集团旗下酒店的预定服务n 赠阅天津泰达国际会馆会刊租期户型面积楼层租金一个月以下（散住）二室二厅147平米7-12，14-241888元/套/天+15%服务费三室二厅185平米7-12，14-242188元/套/天+15%服务费一个月以上（长住）二室

28、二厅147平米7-12，14-2423000-24000元/月（含服务）三室二厅185平米7-12，14-2430000-32000元/月（含服务）租金水平租金水平服务内容服务内容室内配套室内配套n 通燃气n 按摩浴缸及按摩喷淋n 独立的户式中央空调，与酒店的中央空调分开n 普通家用电器，包括电视、洗衣机、冰箱、微波炉，品牌以日系品牌为主1 1、租赁型、租赁型地理位置地理位置天津河北区远洋广场5号 物业类型物业类型酒店、酒店式公寓、写字楼开开业业时间时间1998年开业，2003年装修公寓套数公寓套数共198套，酒店式公寓38套物业公司物业公司第一太平戴维斯租金水平租金水平3.0-5.5元/天酒

29、店星级酒店星级三星产品产品28层-32层：一室一厅84-100、二室一厅120-150、三室一厅160-180入住率入住率酒店式公寓的入住率不超过30%，仅10户左右；但酒店客房的入住率较高，一般在80%左右。客户客户由于项目在天津站附近，以铁路带动的国内的商旅客户为主，占90%以上附近环境附近环境市中心广场、世纪钟、意大利风情街、商业购物金街、古文化衔 支持卡类支持卡类国内发行银联卡，万事达，威士，运通，JCB，大来 物业服务物业服务服务设施会议厅、商务中心、票务服务、DDD电话、IDD电话、洗衣服务、商场、理发美容室娱乐设施桌球室、乒乓球室、健身室、按摩室酒店餐饮中餐厅、西餐厅 5-28F

30、写字楼28-32F28-32F公寓公寓酒店酒店配套酒店式公寓位于写字楼上部，依托于酒店的配套及服务。39F餐厅1 1、租赁型、租赁型远洋大厦远洋大厦房间优惠价格：（入住半年以上方可享受协议价格） 价格房型前台促销价（元/天）协议价格（元/天）备注客房普通标准间428280以上房价不包含早餐，中西式自助早餐30元/人；免费宽带上网；洗衣8折；健身中心（无游泳池）。豪华标准间456300豪华套间1394700公寓普通层一室一厅428233二室一厅856480三室一厅1284600贵宾层公寓标准间548280商务套间680500贵宾套间12801080贵宾中套13801180贵宾大套14801280

31、大堂公寓客户：受铁路系统带动，以国内中端商旅客户为主，占客户：受铁路系统带动，以国内中端商旅客户为主，占90%90%以上。以上。客户以中端的国内商旅客户为主，公寓价格较低，约客户以中端的国内商旅客户为主，公寓价格较低，约元元/ /天天1 1、租赁型、租赁型远洋大厦远洋大厦地理位置地理位置天津市南开区南京路358号物业类型物业类型酒店、酒店式服务公寓开开业业时间时间2001年开业，2006年装修占地面积占地面积18000平方米层高层高主塔楼结构层38层，建筑总高度168米公寓套数公寓套数174间/套停车位停车位地下300个租金水平租金水平5.0-6.0元/星级水平星级水平四星产品产品1-13层为

32、今晚报社办公用房，14-26层外用高档写字间，27-35层为公寓客房，36-37为空中餐厅、舞厅，38层为空中停机场；地下1-2层20800平米为总设备层、射击场、健身房、洗衣房物业服务物业服务餐饮设施中餐厅主要经营粤菜、杭州菜可容纳200人、西餐厅主要经营各式西点可容纳80人服务设施送餐服务、商务中心、会议室、洗衣房、商场、停车场、按摩、美容美发、机场接机服务（收费）、叫醒服务、会讲英语的服务员休闲设施棋牌麻将、健身房、室内泳池、桑拿、酒吧/酒廊、咖啡厅、乒乓球房间设施电子结帐系统、中央空调、吹风机、拖鞋、单人床、双人床、电热水壶、淋浴/盆浴组合、写字台、免费卫生间清洁备品；配备基本的家具家

33、电，所有房间免费宽带上网户型面积租金水平服务内容起租时间1室1厅70380元/天包含早餐（38元/位，中西餐自住），可去掉早餐的服务，从总价内扣除这部分费用；包网费月租公寓部分与客房混用，随时可公寓部分与客房混用，随时可更改为酒店客房或公寓，可增更改为酒店客房或公寓，可增加或更改床位。加或更改床位。1 1、租赁型、租赁型今晚大酒店今晚大酒店地理位置地理位置天津市南开区南京路338号物业类型物业类型酒店、酒店式服务公寓开开业业时间时间2007年2月8日公寓套数公寓套数1-21酒店，客房235间，22-24层为服务式公寓，约50-60套25-30行政公寓层高层高楼高30层，附楼高11层租金水平租金

34、水平6.0-7.2元/天酒店星级准五星产品产品1室1厅2卫：80-90平米，2室1厅2卫：120-130客户客户日本、欧美、香港、台湾的商务客户，以日本为主物业服务物业服务酒店设施酒吧/酒廊 美容美发 健身 桑拿 酒店内餐厅 会议室 送餐服务 洗衣服务 叫醒服务 会讲英语的服务员 宴会厅房间设施中央空调 吹风机 液晶电视机 洗衣机 写字台 传真机 小冰箱 微波炉 洗碗机 电磁炉 拖鞋 单人床 双人床 电热水壶 淋浴/盆浴组合 免费卫生间清洁备品餐饮设施中餐厅、西餐厅、日式餐厅、大堂吧、行政酒廊康体娱乐健身、棋牌、桑拿、美容美发、按摩、乒乓球、桌球、跳操房会议设施会议室、贵宾厅、龙凤厅1 1、租

35、赁型、租赁型金泽大酒店金泽大酒店核心筒走廊公寓公寓为六角形分布，每层约17-20户，分布在酒店的22-24层。户型户型租金水平租金水平服务内容服务内容起租起租时间时间1室1厅2卫17500元/月含早餐（平日108元/位）、市话、宽带、饮用水、健身房、酒店日常用品的每日更换、房间每日打扫、日常家用电器。半年2室1厅2卫23500元/月产品产品租金水平租金水平硬件标准硬件标准装饰装修：电梯厅大理石墙面 室内复合地板+石材地板家电品牌：为国内外知名品牌，如东芝1 1、租赁型、租赁型金泽大酒店金泽大酒店1 1、租赁型、租赁型依托产品形式依托产品形式名称名称配套标准配套标准面积区间面积区间酒店酒店喜来登

36、酒店喜来登服务式公寓餐饮、娱乐、健身中心（室内游泳池、网球场、保龄球）、康体中心、 商务中心、票务服务、日常生活服务、外币兑换服务、24小时客房服务、超市、鲜花店、冲印店、理发美容室、商场60-120平米金泽大酒店金泽大酒店服务式公寓酒吧/酒廊、娱乐服务（健身、桑拿、台球、按摩、乒乓球、桌球、跳操房）、餐厅、会议室 日常生活服务、会讲英语的服务员、宴会厅；房间设施：中央空调、传真机一室一厅两卫：80-90平米，两室一厅两卫：120-130金皇大酒店金皇大厦宝力豪健身会馆、金永KTV、特色餐饮（韩罗苑、御都谭府中餐厅、锦绣江南上海餐厅、蓝色西西里西餐厅、仙台日本料理）一室一厅和两室一厅 今晚大酒

37、店今晚大厦餐饮设施、休闲设施（健身房、室内泳池）；商务中心、会议室、日常生活服务、会讲英语的服务员；房间设施（电子结帐系统、中央空调、标间基本配置）一室一厅70平米利顺德酒店利顺德大饭店中央空调，普通家用电器、电磁炉 、含早餐、800元洗衣卡、免费上网、健身、游泳，每月4次桑拿，每月1次美发，餐厅晚上10点停业，不含24小时服务。 60-150平米远洋宾馆远洋大厦服务设施（会议厅、商务中心、票务服务、DDD电话、IDD电话、洗衣服务、商场、理发美容室）；娱乐设施（桌球室、乒乓球室、健身室、按摩室）酒店、餐饮 一室一厅84-100、二室一厅120-150、三室一厅160-180泰达国际酒店泰达国

38、际会馆餐厅、酒吧、SPA、健身中心（阳光泳池、乒乓球室、棋牌室）、影视视听室、阅览室、儿童看护室、宴会和会议中心、24小时服务、商务中心、洗衣房；房间设施：通燃气、按摩浴缸及按摩喷淋、户式中央空调、普通家用电器、接收卫星电视、室内保险箱；二室二厅二卫147平米，三室二厅二卫185平米当前市场分析当前市场分析1 1、租赁型、租赁型纯服务式公寓纯服务式公寓依托于酒店依托于酒店2 2、销售型、销售型位置位置南京路与河北路交口开发商开发商御道津旅（天津）发展有限公司 项目概况项目概况产品形式共5栋楼：3栋写字楼（2栋18层+1栋10层），单层面积在1000-1200平米, 3.9米标准层高，局部5.1

39、米层高，；1栋38层楼，3-20层为威斯汀酒店，22-38层为威斯汀冠名的酒店式公寓；另有一栋25层楼留做政府自用（天津市科委，人事局，北方人才网），不对外售建筑面积18万平方米 总套数酒店式公寓对外出售的约为200套；写字楼可售层数约40层；裙楼为商业，首2层对外发售，可出售面积在900010000平米。配套威斯汀酒店，商业街开盘时间开盘时间2008年3月主力主力/ /热销户型热销户型公寓最小面积70平米，最大面积300平米；主力户型为80180平米，1梯16户写字楼整层出售，单层面积1000-1200平米均价均价写字楼：18500元/平米（毛坯）公寓：2500028000元/平米（精装标准

40、4000元/平米，含家电）商业整体出售：单价5-7万元/平米主力客户主力客户因写字楼整层出售，对入住企业有较高要求，主力客户为世界500强企业。项目基础数据项目基础数据君隆广场2 2、销售型、销售型君隆广场君隆广场物业类型物业类型写字楼写字楼酒店酒店酒店式公寓酒店式公寓商业商业规模约9.4万平米约4万平米约3.6平米约1万平米面积配比53%22%20%5%物业配比：物业配比：客户特征：客户特征：写字楼客户写字楼客户世界500强、全球顶级高端商务客户；公寓客户公寓客户投资客户和自住客户各占一半，投资客户中有部分外地（如北京、上海、江浙等地）客户。项目特色：项目特色：威斯汀酒店威斯汀酒店+ +写字

41、楼占绝对比例写字楼占绝对比例+ +写字楼整层销售写字楼整层销售2 2、销售型、销售型舒适户型设计；高端品牌装修标准；国际知名管理公司舒适户型设计；高端品牌装修标准；国际知名管理公司居室类型面积区间（平米）套数套数比例一居76-8912850%二居123-16011243.75%三居180-300166.25%合计256100%22-38层层为威斯汀公寓为威斯汀公寓 装修标准（精装修含家电）入户门：高级三防门（2.4*1.3）卫浴：劳芬；汉斯格雅；德国卡德维厨房：艾诺；阿里斯顿；通用装修报价：4000-4500元/平米 其它户型及装修设计公司：新加坡TID物业顾问：戴德梁行酒店管理公司：喜达屋酒

42、店管理品牌：威斯汀开发商：御道津旅（天津）发展有限公司投资组合：新加坡联合工业有限公司（UIC）公寓样板间公寓样板间2 2、销售型、销售型位置位置和平区南京路与贵阳路交口 开发商开发商复地集团股份有限公司 项目概况项目概况建筑面积建筑面积151903平方米 产品形式产品形式双子座，东塔42F，1-5层为购物中心，6-7层为酒店服务层 ，8-39F为酒店式公寓；西塔49F，1-5层为购物中心，6层为会议中心 ，7-31F 为甲级智能写字楼， 32-45层莱佛士酒店， 44-45层为顶层餐厅车位车位地下三层，共300个开盘时间开盘时间2007年6月15日租赁代理租赁代理戴德梁行物业管理物业管理世邦

43、魏理仕物业管理服务有限公司酒店式公寓酒店式公寓主力为45-230平米，其中一室：75-97平米，二室：124-144平米，精装修，赠送全套家电及家具 ，精装标准按照莱佛士酒店五星级标准装修写字楼写字楼单层面积1250平米，层高：3.5米 净高2.7米，185米超高建筑;5A智能化，LOW-E双层中空玻璃幕墙，9米挑空大堂，核心筒结构，架空地板设计购物中心购物中心F1：国际顶级品牌名店 (皮具及服装) (钟表及珠宝)；F2：国际一线品牌名店（高档化妆品、香水、皮具皮鞋）；F3：国际时尚品牌名店 （名媛仕女女装、高级女装 ）；F4：时尚品牌名店 （运动品牌形象店、时尚品牌女装、 男正装、男商务休闲

44、 ）F5：各国高级餐饮 、高档休闲娱乐莱佛士酒店莱佛士酒店超五星级，标间：55平米，2000平米健身疗养中心（SPA会所，理疗室，体操房、游泳池）、原味西式餐厅、中式私藏菜馆、国际宴会厅、大型会议中心、国际VIP商务中心等均价均价公寓：均价26900元/平米，购房无优惠。写字楼只租不售，租金待定项目基础指标项目基础指标天津中心2 2、销售型、销售型天津中心天津中心物业类型物业类型写字楼写字楼服务式公寓服务式公寓酒店酒店商业、商务会所、参订商业、商务会所、参订规模约3万平米约4.55万平米约1.7万平米约3.7万平米面积配比23%35%13%29%物业配比：物业配比：客户特征：客户特征：公寓客户

45、以外籍人士为主，本地人士为辅认知途径：外籍客户主要通过海外的宣传推广、渠道活动等；本地客户主要通过项目围挡及系列暖场活动等。购房目的：以投资为主；行业分布：外企高管及私营业主；认可点：项目核心地段，认可莱佛士品牌和服务理念；A-1A-1A-3A 22 2、销售型、销售型居室类型居室类型面积区间（平米）面积区间（平米）套数套数套数比例套数比例一居一居4949525220%20%舒适型一居舒适型一居8080525220%20%二居二居130-140130-140161660%60%合计合计156156100%100%酒店式公寓户型配比：酒店式公寓户型配比：项目特色：项目特色：莱佛士酒店+公寓启动销

46、售+海外发售推广情况推广情况：07年11月开始在港、澳、台及海外进行推广08年5月开始在国内推广，以香港、上海、北京、天津为主；核心推广主题核心推广主题：ONE CITY ONE CENTER 投资天津 投资中心推广语：推广语：中心，成就一座城市一个中心的崛起，源自与生俱来的地位荣耀天津中心，雄居城市核心商务商业区南京路繁华中央高端综合体比肩国际标准，价值无可比拟源于中心，超越中心从现在开始，世界将从这里认识天津！装修样板间装修样板间2 2、销售型、销售型 装修标准（精装修不含家电）装修标准（精装修不含家电）装修报价：装修报价：4000-5000元/平米门厅门厅 户门：高级防盗门、爱迪尔(AD

47、EL)或(ZENITH)品牌电子门锁 地面：高级石材或实木复合地板 墙面：高级壁纸，局部玻璃或木饰面装饰 顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，局部造型天花，刷高级乳胶漆 餐厅及厨房餐厅及厨房 地面：高级石材或实木复合地板 墙面：高级石材或玻璃 顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，刷高级乳胶漆 厨具：意大利品牌博洛尼(Boloni)整体橱柜 卫生间卫生间 地面：高级石材或马赛克 墙面：高级石材或马赛克 顶棚：轻钢龙骨防水石膏板吊顶，刷防水乳胶漆 台面：(A2户型除外)豪华大理石台面，配德国品牌杜拉维特(DURAVIT)或德国品牌凯勒玛(KERAMAG)洗面盆,配德国品牌 高仪(GROHE)或德国品牌汉斯格雅(HAN

48、SGROHE)水龙头 座厕：德国品牌杜拉维特（DURAVIT）豪华座厕 淋浴间：独立淋浴间配德国品牌高仪(GROHE)或德国品牌汉斯格雅(HANSGROHE)花洒 浴缸： B2、B3、B5户型、C系列户型：德国品牌杜拉维特(DURAVIT)或德国品牌(KALDEWEI)嵌入式浴缸,并配德国品牌高仪(GROHE)或德国品牌汉斯格雅(HANSGROHE) 浴缸龙头： B1、B4、B4B6户型：华乐诗(WALRUS)或阿尔伯特(ARTO)独立浴缸，并配华乐诗(WALRUS)或金凯登(GOLDIDEN)立式龙头 其他：配梳妆镜、隐藏式排气扇及卫生间五金配件 起居室起居室 地面：高级实木复合地板或石材

49、墙面：高级壁纸，局部玻璃或木饰面装饰 顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，局部造型天花，刷高级乳胶漆 窗户：外墙铝板玻璃幕墙、双层中空LOW-E玻璃 卧室卧室 地面：高级实木复合地板 墙面：高级壁纸，配合木饰面或皮革饰面装饰 顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，刷高级乳胶漆 灯具灯具 室内各功能区顶部配高级照明灯具 厨房配筒灯 卫生间配防雾筒灯，局部石英灯 家电（家电（配备适用精品家具） 各公寓单位起居室配液晶电视一台，品牌为荷兰品牌飞利浦(PHILIPS)或东芝(TOSHIBA) 各公寓单位配电磁炉、抽油烟机、微波炉、电冰箱各一台，品牌为美国品牌通用电器(GE)或意大利品牌阿里斯顿(ARISTON) B、C系列

50、户型配备烘干式洗衣机一台，品牌为美国品牌通用电器(GE)或意大利品牌阿里斯顿(ARISTON) 弱电系统弱电系统 预留有线电视、固定电话、宽带网络接口(可根据业主需要接入信号) 室内配高级楼宇可视语音对讲系统 机电系统机电系统 瑞士品牌迅达(SCHINDLER)电梯 风机盘管加集中处理新风的中央空调系统 销售情况：销售情况：酒店式公寓已售罄，现正办理入住手续底商开始招租，写字楼还未对外出租价格实现：价格实现：价格从开盘时的18000元的均价上升为现在的26900元的均价2 2、销售型、销售型世纪泰达世纪泰达印象印象 世纪泰达酒店世纪泰达酒店2 2、销售型、销售型世纪泰达世纪泰达 主打卖点主打卖

51、点一、投资方式一、投资方式泰达品牌和案例泰达品牌和案例固定递增回报（酒店）固定递增回报（酒店）购房总价控制购房总价控制 该项目在其营销运作中成功嫁接泰达已有的成功案例及当地客户对于泰达品牌的充分信任，可以说“泰达”在其营销领域起到了最为关键性的作用。 但如果真如业内传言所说其与泰达的合作并未最终确定，结果很可能是“成也泰达，败也泰达”。15年投资收益：8%610年投资收益：8.4%1115年投资收益：8.8%五年回购计划 实践证明，世纪泰达的固定回报政策确实吸引了大批投资者的关注，加之泰达品牌带来的经营信心，也使得客户对此项回报方式的信任度提高，从而由此促成购买。主力户型：3050平方米贷款额

52、度：6成10年 尽管单价偏高，但面积控制着该项目产品的总价满足了许多中小投资者的支付能力，从而扩大了客户群体。世纪泰达对于投资价值的充分利用成为世纪泰达对于投资价值的充分利用成为20072007年上半年天津房地产市场一棵奇葩，这种经营方式和年上半年天津房地产市场一棵奇葩，这种经营方式和对于投资价值的演绎方式也同样会在未来经历对于前期定位、政策影响以及经济发展大势等多重对于投资价值的演绎方式也同样会在未来经历对于前期定位、政策影响以及经济发展大势等多重考验，它目前所取得的成绩属于仅仅是营销的考验，它目前所取得的成绩属于仅仅是营销的first stepfirst step，项目整体的成败我们仍拭目

53、以待。无，项目整体的成败我们仍拭目以待。无论如何，从这个项目中我们能够看到，天津的房地产投资市场的日益成熟和完善。论如何，从这个项目中我们能够看到，天津的房地产投资市场的日益成熟和完善。2 2、销售型、销售型二、交通优势二、交通优势： 与市区与天津机场、小白楼CBD、与天津站等地区紧密连接，在十分钟的车程半径之内，以上交通枢纽均可通达。 与滨海是连接滨海新区(空港物流加工区、天津开发区、保税区)、天津滨海国际机场，天津站(含未来京津城际快速铁路)、京津塘高速公路和天津市中心的最为便利的区域之一。 距快速路：1分钟车程； 距中环线：1分钟车程； 距滨海国际机场：8分钟车程； 距天津火车站：8分钟

54、车程 ； 距空港物流区：10分钟车程。为更好的体现投资价值，该项目重点宣为更好的体现投资价值，该项目重点宣传与市中心及滨海新区的高度可达性，传与市中心及滨海新区的高度可达性，并在推广中函括两所泰达业已投入使用并在推广中函括两所泰达业已投入使用的产权式公寓，诱导客户价值联想。的产权式公寓，诱导客户价值联想。2 2、销售型、销售型世纪泰达世纪泰达 主打卖点主打卖点三、区域优势三、区域优势： 承接天津 CBD 和滨海新区的重要交通干道 天津2008年的迎宾主干道 地铁2号线近在咫尺 周边商业发达，拥有易初莲花和华润万家两大超级市场 天津空港物流区与天津市区相连接的门户地带，是未来河东新兴的经济与商务

55、中心。 该项目高端消费环境的形成、未来前景将与城市战略的同步，有利于引领并加速卫国道商业版块的形成，提升区域价值和构建高档物业产品格局。 交通优交通优势导向势导向政策优政策优势导向势导向城市规城市规划导向划导向层层深入的挖掘区层层深入的挖掘区域价值，但推广中域价值，但推广中并未起到应有的宣并未起到应有的宣传作用，仅作为软传作用，仅作为软性宣传和客户提及性宣传和客户提及时的说辞，价值传时的说辞，价值传递不够。递不够。2 2、销售型、销售型世纪泰达世纪泰达 主打卖点主打卖点四、奢华欧风四、奢华欧风 古典主义3号楼是拥有2部电梯的酒店式公寓，由于没有设计中庭，使出房率达到75%。 巴洛克风格的2号楼

56、是唯一的四星级标准产权式酒店，出房率60%。也是唯一的固定收益酒店。 哥特式建筑1号楼是目前正在进行认筹得酒店式公寓，出房率也为60%。建筑风格是项目整体推广基调的最初缔造者，也是该项目独具特色的一点，奢华繁复的欧州古典建筑风格是项目整体推广基调的最初缔造者，也是该项目独具特色的一点，奢华繁复的欧州古典风格更利于传递项目本身的价值感，也是营销在展示中有更加明确的方向和发挥余地。风格更利于传递项目本身的价值感，也是营销在展示中有更加明确的方向和发挥余地。2 2、销售型、销售型世纪泰达世纪泰达 主打卖点主打卖点世纪泰达世纪泰达 基础数据基础数据楼宇本体楼宇本体位置河东区卫国道易初莲花超市旁发展商发

57、展商天津鸿轩房地产开发有限公司类型酒店公寓/产权酒店/商铺代理商代理商伟业顾问总占地面积18124平方米建筑设计建筑设计天友建筑设计总建筑面积38700平方米入住时间入住时间2008年6月容积率1.72开盘时间开盘时间2007年3月25日户型/面积30、40、50、60，商业500以上工程工程进度进度目前工程一层各户型比例公寓30-40为主，酒店40-50为主入伙时间2008.3电梯数量公寓2部，酒店5部折实售价折实售价最低价11000实用率公寓75%，酒店60%最高价12700是否带装修精装修，带家电、家具实收均价12500车位数目、价格地下：110个，地上：78个按揭方式6成10年层高一层

58、6米，2-5层3.6米折扣开盘当天优惠3万，按揭2个点，一次性3个点物管物管物管公司泰达酒店管理有限公司销售率一期95%管理费酒店无物业费，公寓3元/平米天（普通管理，业主享有酒店收费服务项目） 主力客户：投资客户为主，部分外地商务客户自住配套配套本体配套一层商业公共配套易初莲花、家世界超市 主要卖点：东部区域价值，紧邻空港交通便利泰达酒店管理15年定期回报，逐年递增，每月返款总货值小公交23、32、43、635、653、689、861、9072 2、销售型、销售型楼座楼座层数层数梯户比梯户比户型配比（平方米）户型配比（平方米）1#1#52梯33户一室一厅一卫：40平米一室一厅一卫：60平米2

59、#2#55梯54户一室一厅一卫：50平米 二室一厅一卫：60-70平米3#3#52梯27户一室一厅一卫：50平米二室一厅一卫：60-70平米40-60平方米是项目绝对主力户型世纪泰达世纪泰达 户型配置户型配置2 2、销售型、销售型1 1号楼户型号楼户型2 2号楼户型号楼户型3 3号楼户型号楼户型世纪泰达世纪泰达 标准层平面标准层平面2 2、销售型、销售型从户型图来看，没有太大卖点，只是简单的从户型图来看，没有太大卖点，只是简单的酒店式公寓。酒店式公寓。世纪泰达世纪泰达 单体户型单体户型2 2、销售型、销售型客户基础状况分析客户基础状况分析 A、年龄分布： 超过8成客户年龄在35岁以上。 分析：

60、分析：随着中国经济的高速发展，投资的概念日趋成熟，随着股票市场、基金市场不稳定性因素的影响，置房这种不动产投资越来越受到广大客户的青睐。 B、居住区域：约75%的客户来自天津市内区域。 分析：分析：天津的客户从最开始只是满足居住逐步迈向投资。 世纪泰达世纪泰达 客户分析客户分析2 2、销售型、销售型配套标准配套标准户型面积户型面积2 2、销售型、销售型依托产品形式依托产品形式名称名称配套标准配套标准酒店酒店莱佛士酒店天津中心24小时服务、日常服务、精品专卖店、红酒雪茄吧、高尔夫练习场、健身疗养中心（SPA会所，理疗室，体操房、游泳池）、餐厅、国际宴会厅、大型会议中心、国际VIP商务中心等威斯汀