估价实务讲义试题

1、1996年试卷 土地估价实务一、 综合计算实务（共三小题，第一小题20分，后两小题每题30分。要求列出算式，计算步骤，需安公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分）1 某单位于1991年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于1993年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积2000平方米，建筑面积2500平方米，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率4。1996年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，19911996年该地区物价指数平均每年上涨8，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为

2、2亿元/平方千米，当地银行贷款年利率为12，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15，当地土地增值收益率为15，土地还原率为10，目前该类建筑的重置价为1500元/平方米，试根据上述资料评估该单位房地产现值。成本法加房屋第一步：采用成本逼进法计算土地使用权现值1） 土地取得费：20万元/亩300元/平方米2） 土地开发费：2亿元/平方千米200元/平方米3） 计算利息：300×（112）11200×（1+12）0.5 147.67元/平方米4） 计算开发利润：（300200）×15=75元/平方米5） 成本地价（1）（2）（3）（4）622.67元/平方米

3、6） 土地出让增值收益622.67×1593.40元/平方米7） 目前剩余年期为45年，即土地使用权现值为（622.6793.4）×11/（110）45706.25元/平方米8） 土地使用权总价706.25×20001412500元第二步：用重置成本折旧法计算房屋现值计算年折旧费因为出让期满，土地及地上建筑物由政府无偿收回，使用者得不到残值。因此，全部重置价必须在使用年期内折旧完毕。年折旧费重置价/耐用年限1500×2500/4878125元建筑现值重置价年折旧费×已使用年限1500×250078125×33515625元第

4、三步：计算房地产现值房地产现值土地使用权现值建筑物现值14125003515625=4928125元2 某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万平方米的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80，可经营面积比例为75，年租金为600元/平方米，房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的3计算，年维修费按年租金的8计算，保险费不计，税金按年租金的12计算，年折旧费按维修费的80计算，该类建筑耐用年限为50年，残值为零，建筑费和专业费预计为1500元/平方米，第一年投入60，第二年投入40，贷款年利率

5、为15，当地房地产综合还原利率为8，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15，取得土地使用权须支付的法律、估计等专业费用为地价的2。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。假设开发套收益第一步：计算开发后不动产价格1） 计算年出租总收入：600×20000×80×75720万元2） 计算出租总支出：管理费720×321.6万元维修费720×8×57.6万元保险费不计税金720×1286.4万元年折旧费57.6×8046.08万元年支出合计21.657.686.446.08211.68万元3） 计算年出租纯收

6、入 720211.68508.32万元4） 开发后不动产总价（508.32÷8）×11/（18）386012.85万元第二步 计算建筑费和专业费1500×200003000万元第三步 计算开发利息3000×60×（115）1.513000×40×（115）0.51506.69万元第四步 计算开发利润6012.85×15901.93万元第五步 计算开发完成时的地价6012.853000506.69901.931604.23万元第六步 可能的最高投标地价160423/（115）2（12）1189.24万元成本、收益、市

7、场3 一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A，经政府批准后投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：（1） A宗地周围地区1996年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/公顷。（2） 与A宗地同一区域中于1995年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程序为七通一平，年出租净收益为23元/平方米。（3） 于A宗地相邻区域中的一宗工业用地，1993年4月出让，出让年期为40年，开发程度为五通一平，出让地价为224元/平方米。（4） 当地土地三通一平开发费用平均为50元/平方米，从征地到完成三通一平的开发周期一年，土地开发资金利息率12，

8、投资回报率10，土地增值收益率20，土地还原率8。（5） 当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：五通一平时地价比三通一平时地价高100元/平方米，七通一平时地价比三通一平时地价高150元/平方米。（6） 征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为： 交易情况指数地价指数区域因素指数个别因素指数评估宗地10011895100征地案例8011895100出租案例10810695102出让案例112100105105请根据上述资料，评估该宗地在1996年6月，达到三通一平条件，50年土地使用权价格。第一步 根据征地资料用成本逼进法计算三通一平征地案例50年价格昨

9、晚比较案例价格取得费35万元/公顷35元/平方米开发费50元/平方米开发利息35×（112）1150×（112）0.517.12元/平方米开发利润（3550）×108.5元/平方米地价（35507.128.5）×（120）×11/（18）50=118.17元/平方米第二步 根据出租资料用收益还原法计算出租案例三通一平50年价格作为比较案例价格（23÷8）×11/（18）50150131.37元/平方米第三步 用出让资料计算出让案例三通一平50年价格作为比较案例三的价格224×11/（18）50/11/（18）401

10、00129.8元/平方米第四步 进行比较修正评估宗地价格1)=118.17×100/80×118/118×95/95×100/100=147.71元/平方米评估宗地价格2)=131.37×100/108×118/106×95/95×100/102=132.75元/平方米评估宗地价格3）129.8×100/112×118/100×95/105×100/105=117.84元/平方米第五步 估算宗地价格评估宗地价格（147.71+132.75+117.84）÷3=132

11、.77元/平方米1998年试卷 土地估价实务1 某市一综合大厦，于1995年10月底建成，用途为综合，其中13层为商务，建筑面积为4000平方米；410层为写字楼，建筑面积为7500平方米，建筑总容积率为4，该大厦用地是在1993年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元，1998年该大厦所有者拟进行股份改制，请评估出该宗土地在1998年10月31日现状基础设施条件下（基础设施条件略）的土地使用权价格。据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑平方米/日，写字楼实际租金为3.5元/建筑平方米/日同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为：商场5元/平方

12、米/日（可出租面积占建筑面积的75），出租空置率为5；写字楼为4.0/日/平方米（可出租面积占建筑面积的70），空置率平均为20，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5，年维修费为重置价的8，每年需支付税费10元/建筑平方米，年保险费用为重置价的2，该大厦为框架结构，重置价为3000元/建筑平方米，经济耐用年限为50年，残值率为2。该城市从1993年至1998年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原率为8，综合还原利率为9。收益还原法第一步 计算大厦房地产总收益商场年总收益5.0×4000×75×（15）×365520.125万元写字楼年总收益4

13、.0×7500×70%×(1-20%)×365=613.2万元房地产年总收益520.125613.21133.325万元第二步 计算房地出租年总费用年总管理费用1133.325×5%=56.67万元年总维修费用=3000×(4000+7500)×8%=276万元年总税费=30×(4000+7500)=34.5万元年保险费=3000×(4000+7500)×2=6.9万元年折旧费=3000×(4000+7500)÷48=71.875万元年总费用=56.67+276+34.5+6

14、.9+71.875=445.945万元第三步 计算房地年纯收益纯收益1133.325-445.945=687.38万元第四步 计算目前房地产总价值总价值a/r×1-1/（1r）n总价值687.38/9%×11/（19）45=7479.52万元第五步 计算大厦房产现值重置价格3000×（45007500）3450万元房产现值345071.875×33234.375万元第六步 计算大厦所占用土地目前的地价总地价房地产总价房产现值7479.52-3234.75=4245.145万元单位地价4245.145÷2875=14765.7元/平方米2 某开发

15、公司欲参与A宗地的土地使用权招标竟投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标价格评估。该估价机构收集到有关资料如下：（1） A宗地面积为2000平方米，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。（2） 该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6和4，建造成品均匀投入，建成后即可全部售出。（3） 该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15；税金为房地产总价的6；银行年贷款利率为11，土地还原利率为8。（4） 在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三

16、幢商品住宅楼的正常售价分别为：实例B：2370元/平方米实例C：2730/平方米实例D：2500/平方米A宗地上建成后的房地产于上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示歌案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产：比较因素A宗地比较实例B比较实例C比较实例D交易时间100154交易情况100011区域因素100223个别因素1000105使用年期100301根据以上资料，评估出该公司的投标地价。剩余套市场第一步 采用市场比较法确定不动产总价1） 分别计算三个案例的试算价格：B2370×100/99×100/100

17、×100/98×100/100×100/97=2518.35元/平方米C=2370×100/95×100/99×100/102×100/110×100/100×=2587.09元/平方米D=2500×100/96×100/101×100/97×100/105×100/99=2557.12元/平方米2） 采用算术平均求取不动产总价单位面积不动产（2518.35+2587.09+2557.12）÷3=2554.19元/平方米不动产总价2554.19&

18、#215;2000×42043.352万元第二步 计算建筑成本费用及利润1） 建筑费600万元2） 专业费600×636万元3） 不可预见费600×424万元4） 利息（6003624）×（111）11地价×（111）2172.6+0.2321×地价5） 税金2043.352×6%=122.6万元6） 开发利润2043.352×15%=306.50万元第三步 计算土地价格地价不动产总价建筑费专业费不可预见费利息税金利润×1.2321地价880.65地价715.57万元单位地价715.57万元÷2

19、000平方米=3577.85元/平方米3 地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积4500平方米，用途为商业综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积15600平方米，其中地下两层，地下二次1000平方米为设备层；地下一层1000平方米为停车场，设有汽车位60个。地上14层为商场，面积4000平方米，516层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个，根据当地规定，交足40地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/平方米，销

20、售税费为售价9；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/平方米，可出租面积占总建筑面积的70，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上车位平均为500元/个，专业费用为建安综合成本的3，假设资金投入方式为第一年60，第二年40，目前贷款年利率为8，投资回报率为20，土地还原利率为7.5，商场的房地产综合还原率为7，建筑物还原利率为8.5试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。剩余法套收益第一步 计算开发总价值1） 住宅部分 5

21、000×96004800万元2） 商场和地下停车场部分商场租金 5×4000×365×70511万元地下停车场租金 60×480×1234.56万元租金总收入 51134.56545.56万元有关税费和经营管理费 545.56×30163.668万元租金纯收入545.56-163.668=381.892价格（381.892÷7%）×11/（17）48=5243.56万元3） 地上停车位部分租金收入 400×50×1224万元税费 24×307.2万元租金纯收入 247.2=1

22、6.8万元价格 （16.8÷7.5%）×11/（17.5）48=217.04万元4） 合计 48005243.56+217.04=10260.6万元第二步 建安成本及专业费商场和地下部分 2500×600×（13）1545万元住宅部分 2000×9600×（13）1977.6万元地上停车位部分 50×500×（13）2.58万元合计 15451977.6+2.58=3525.18万元第三步 销售税5000×9600×9432万元第四步 利息总地价×（18）213525.18×

23、60%×（18）1.51+3525.18×40%×（18）0.51=0.1664×总地价314.14万元第五步 利润（总地价3525.18）×200.2×总地价705.04万元第六步 余值余值总价值建安成本及专业费销售税利息利润总地价10260.6-2325.18-432-(0.1664×总地价314.14)-(0.2×总地价705.04)13664总地价5284.24总地价3867.27万元第七步 开发商须交纳总地价的40即 3867.27×401546.91万元一、某公司于1998年10月通过出让方式

24、获得一5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3，该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70贷款，请问该公司最多可贷多少款？项目其他有关资金如下：1） 该大楼13层为商场，建筑面积为3000平方米，415层为办公楼。2） 大楼开发周期预期二年，第一年投入60，第二年投入40。3） 大楼建成后该公司计划自留2000平方米作为办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90和80。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3

25、000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。4） 经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10，维修费为租金的8，保险费为建安造价的2。税金为年租金的12；项目投资回报率取建安造价的30；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2，另外，当地土地还原利率为8，综合还原率为10，银行贷款利息率为10。剩余法套收益1 用收益还原法测算房地产总价第一步 计算年出租总收入房地产总建筑面积土地面积×容积率5000×315000平方米商场建筑面积3000平方米办公楼建筑面积15000300012000平方米商场

26、年出租收入300（元/月*平方米）3000平方米×12月×909720000元972万元办公楼年出租收入150×12000×12×8017280000万元1728万元年出租总收入商场年出租收入办公楼年出租收入97217282700万元第二步 计算年房地费用年管理费年租金×102700×10270万元年维修费年租金×82700×8216万元年保险费建安造价×23000×（3×5000）×29万元年租金年租金×12324万元年折旧建安造价/474500/479

27、5.74万元年房地费用合计 270+216+9+324+95.74=914.74万元第三步 计算年房地纯收益年房地纯收益年出租总收入年房地费用2700-914.74=1785.26万元第四步 计算房地产总价P=a/r1-1/(1+r)n根据已知条件P1785.26÷10%11/（110）47=17650.18万元2 采用剩余法计算地价第一步 计算总建筑成本项目总建筑成本项目建筑面积×建安综合造价3000×150004500万元第二步 计算利息 假设地价为vv×（110）314500×60（110）1.51+4500×40（110）0.

28、51=0.33v+414.96+87.86=0.33v+502.82万元第四步 计算地价地价房地产价格总建筑成本利息利润v=17650.18-4500-0.33v-502.82-1350=8494.26万元该地价的土地使用权涉及年期为50年。而考虑估计时点2000年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为8494.26×1-1/（18）48÷1-1/（18）50=8478.93万元3 计算可抵押贷款额可抵押贷款额地价×70%=8478.93×705935.25万元二、C市的某企业拟够进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H

29、的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。清依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格（计算地价时，案例选择不少于四个）1）案件资料：案例编号交易类型交易地点土地用途地价或租金（元/）年期容积率交易时间区域因素比较个别因素比较开发程度A01转让A市商业858402119985303*A02出让A市住宅342702019987430*A03租赁A市商业431919996252*A04转让A市商业792352219974804*B01抵押B市商业8014030199710100*C01清算C市工业2105006199893000*A05出让A市住宅424501619988923*C02清算C市商业562402019967700*A06转让A市商业476楼面地价402019972204*H转让A市商业3821199973100*开发程度说明：*表示宗地外七通一平，和宗地内三通一平；*表示宗地外七通一平和宗地内五通一平；*表示宗地内外七通一平。1） 其他资料：A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基