年成都远洋太古里案例分析PPT课件

1、成都远洋太古里案例分析成都远洋太古里案例分析2015.12 | Consulting | 远洋太古里目录目录1 项目概况-32 亮点解析-243 商业启示-304 主力店示意-363 | Consulting | 远洋太古里1.项目概况项目概况基本指标基本指标/商业定位商业定位/规划建筑规划建筑/业态布局业态布局/招商运营招商运营/主力店示意主力店示意4 | Consulting | 远洋太古里项目概况项目概况项目地段项目地段地理位置：项目位于春熙路商圈地理位置：项目位于春熙路商圈的总府路和纱帽街交汇处的总府路和纱帽街交汇处 大慈寺范围之内。大慈寺是大慈寺范围之内。大慈寺是成都乃至中国久负盛名

2、的佛教重成都乃至中国久负盛名的佛教重地地 春熙路商圈是成都最为成熟、春熙路商圈是成都最为成熟、辐射大西南地区的商圈辐射大西南地区的商圈四至及交通：四至及交通：交通十分便捷，公交线路：周边有4个公交站台，19条公交路线，通达成都各地区；地铁：4条地铁站环绕，其中2、3号线出入口春熙路站的出入口，距离项目仅有50米。1号线号线4号线号线2号线号线3号线号线5 | Consulting | 远洋太古里区位交通区位交通 成都市锦江区大慈寺片区大慈寺路以南、纱帽成都市锦江区大慈寺片区大慈寺路以南、纱帽街以东，临近春熙路商业步行街及东大街街以东，临近春熙路商业步行街及东大街 直接连通地铁直接连通地铁2号线

3、和兴建中的号线和兴建中的3号线的交汇站号线的交汇站占地面积占地面积 约约70,800平方米平方米 建筑面积建筑面积 逾逾25.1万平方米万平方米业态构成业态构成 零售街区：逾零售街区：逾10.6万平方米万平方米 博舍酒店：逾博舍酒店：逾1.52万平方米（万平方米（100间客房）间客房） 服务式公寓：逾服务式公寓：逾7,600平方米（平方米（42间客房）间客房） 办公楼：逾办公楼：逾12.3万平方米万平方米开业时间开业时间 2014年起分阶段开幕年起分阶段开幕发展商发展商 远洋地产控股有限公司（远洋地产控股有限公司（50%） 太古地产有限公司（太古地产有限公司（50%）设计单位设计单位 The

4、Oval Partnership（香港）（香港） MAKE Architects（英国）（英国）停车位停车位 约约1,000（零售）（零售） 约约610（办公楼，地下约（办公楼，地下约500个，地面约个，地面约110个）个）出租率出租率 超过超过80%品牌数量品牌数量 约约250家家项目概况项目概况基本指标基本指标睿东中心远洋太古里远洋太古里博舍酒店博舍酒店服务式公服务式公寓寓6 | Consulting | 远洋太古里项目概况项目概况基本指标基本指标博舍酒店（100间房，1.52万平）服务式公寓博舍（42间客房，0.76万平）甲级写字楼睿东中心（12.3万平）购物中心太古里（10.6万平）项

5、目整体规划：甲级写字楼项目整体规划：甲级写字楼+街区购物中心街区购物中心+博舍酒店和服务式公寓博舍酒店和服务式公寓总建筑面积25.1万平方米，其中写字楼占比49%，整体出售给深圳一家基金公司；购物中心太古里和博舍酒店及服务式公寓，全部持有招商运营。7 | Consulting | 远洋太古里项目概况项目概况商业定位商业定位商业定位：商业定位：城市中心新地标城市中心新地标建筑定位：建筑定位：复古街区购物中心复古街区购物中心业态定位：业态定位：国际一流品牌旗舰店引领时代潮流，快慢生活相结合的体验式消费集聚地国际一流品牌旗舰店引领时代潮流，快慢生活相结合的体验式消费集聚地8 | Consulting

6、 | 远洋太古里项目概况项目概况规划建筑规划建筑整体规划：整体规划：快里和慢里构成的开放式、低密度街区购物中心快里和慢里构成的开放式、低密度街区购物中心，充分体现出，充分体现出“开发街区、新开发街区、新旧融合、快慢呼应、文化传承、空间共享、永续都市旧融合、快慢呼应、文化传承、空间共享、永续都市”的核心规划理念的核心规划理念“快里快里”：由三条精彩纷呈的购物街贯通东西两个聚集人潮的广场，体现国际大都会的时尚潮流脉动“慢里慢里”：是围绕大慈寺精心打造的慢生活里巷，为休闲生活、热爱美食的成都人量身定制IFS快里快里慢慢里里西广场西广场东广场东广场漫广场漫广场车库出车库出入口入口车库入口车库入口车库出

7、车库出入口入口HermesMUJI9 | Consulting | 远洋太古里项目概况项目概况规划建筑规划建筑动线规划：动线规划：大慈寺大慈寺383米米167米米260米米120米米100米米60米米167米米170米米2号线号线C口口车库出车库出入口入口车库出车库出入口入口人行出人行出入口入口人行出人行出入口入口人行出人行出入口入口人行出人行出入口入口人行出人行出入口入口人行出人行出入口入口人行动线人行动线车行动线车行动线电动扶梯电动扶梯10 | Consulting | 远洋太古里项目概况项目概况规划建筑规划建筑建筑风格：建筑风格：“以现代诠释传统以现代诠释传统”的理念构筑的仿古风格的街巷

8、、广场组成的建筑群的理念构筑的仿古风格的街巷、广场组成的建筑群项目规划和建筑设计由The Oval Partnership（香港）、MAKE Architects（英国）完成。成都远洋太古里秉持“以现代诠释传统”的设计理念，将成都的文化精神注入建筑群落之中，这座城市的色彩与质感，成都人的闲适与包容，点点滴滴的地域特色都将在房屋、街巷、广场一一呈现。通过保留古老街巷与历史建筑，再融入2-3层的独栋建筑，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积的玻璃幕墙，以古典穿插现代的手法营造出一片开放自由的城市空间。11 | Consulting | 远洋太古里项目概况项目概况规划建筑规划建筑设计师手绘图设计师手

9、绘图12 | Consulting | 远洋太古里业态布局业态布局 B1F平面图平面图方所方所OleMUJI无印良品无印良品顺电顺电百丽宫影百丽宫影城城方所方所项目概况项目概况13 | Consulting | 远洋太古里业态布局业态布局 B1F商家品牌商家品牌店铺号店铺号商家品牌商家品牌店铺号店铺号商家品牌商家品牌店铺号店铺号商家品牌商家品牌M031ASHM074LAFEE marabouteeM028b8 BowlM023AskidoM075La FougueM054bABC Cooking StudioM051eBOSEM076bLAMYM049Baskin RobbinsM045Bro

10、adcastM073aLESSM001bBeard PapasM059Be ChicM066Marc RozierM004Candy MasterM067CARILINEM024Miidii 谜底谜底M025bGloria Jeans Coffees 高乐高乐雅咖啡雅咖啡M080Cherry ChauM063Moiselle 慕诗慕诗M067aKoyama 小山日本料理小山日本料理M055ClarksM083MUJI无印良品无印良品M020Momicafe 猫的天空之城概念猫的天空之城概念书店书店M051dCortorM079/M032Nine WestM052eMomokoM046Cross

11、M053OleM072bMs Bondon CafM039CroquisM062on&onM002bNew York FriesM016CRZM043Onitsuka TigerM060OnadoreM038DeicyM036OyshoM001aStarbucksM033+M035a Double-parkM048Palace Cinema 百丽宫影城百丽宫影城M002aTous Les Jours 多乐之日多乐之日M064Elegant Prosper 雅莹雅莹M051bPowerLandM019美珍香美珍香M076aErnest Borel 依波路依波路M058RebeccaM01

12、8许留山许留山M068-M070Fang Suo方所方所M051cRoseonlyM017宜北町宜北町M061GermainM051aSoit douceM027好嘢车仔面好嘢车仔面M042Hi PandaM078bSu 素素M028a龙标小厨龙标小厨M011Hotwind热风热风M029Sundan 顺电顺电M054a秋葉塘秋葉塘M007imisM057V.GRASSM040InitialM072bXII BasketM015IWODEM003YIBOYOM010Jack&JonesM021Yves RocherM056JB MartinM034ZARA HomeM013JINSM0

13、52bZWILLING 双立人双立人M065JORYA/JORYAweekendM012b木九十木九十项目概况项目概况14 | Consulting | 远洋太古里业态布局业态布局 1F平面图平面图MUJIi.tAdidas Mega StoreZARAJade Garden高宅高宅GUCCICartierMiu MiuJimmy ChooVersaceHermesSEPHORATHE BEAST项目概况项目概况15 | Consulting | 远洋太古里业态布局业态布局 1F商家品牌商家品牌店铺号店铺号商家品牌商家品牌店铺号店铺号商家品牌商家品牌店铺号店铺号商家品牌商家品牌店铺号店铺号商家

14、品牌商家品牌121445R1207ETRO 爱绰爱绰1230Maria Luisa1321Under Armour1216bA BATHING APE1312Etude House1343Marimekko 玛丽美歌玛丽美歌1313Vero Moda1310Adidas Mega Store1228FURLA 芙拉芙拉1203Marni1112Versace 范思哲范思哲1320Adidas Women1106Givenchy 纪梵希纪梵希1218Max&Co1237bVertu1317AGATHA 瑗嘉莎瑗嘉莎1101GUCCI 古驰古驰1215Michael Kors 迈克高迈克高

15、仕仕1328Victorias Secret1111Alexander Mcqueen亚历亚历山大山大麦昆麦昆1105Hermes 爱马仕爱马仕1102Miu Miu1252aY31231Alexandre Zouari1333+1335 Hollister1241Moleskine1340ZARA1222bAtsuro Tayama & Cocktail1214Hugo Boss1236Monosociety 物心物心1307Blue Frog 蓝蛙蓝蛙1327b+ab1338http:/1308MUJI 无印良品无印良品1301Element Fresh新元素新元素1221Bene

16、fit 贝玲妃贝玲妃1314I DO1206Neil Barrett1305Haagen-Dazs 哈根达斯哈根达斯1121Blancpain 宝铂宝铂1216aI.T1315New Balance 新百伦新百伦1344Jade Garden 翠园翠园1225Bobbi Brown1309i.t1121Omega 欧米茄欧米茄1114KABB 凯博凯博1248Bonpoint 1322innisfree 悦诗风吟悦诗风吟1330bOrigins1116Lets Seafood1121Breguet 宝玑宝玑1334J.Lindeberg1329P Plus1306Lime Garden Vie

17、tnamess Cuisine 青青悦越南料理悦越南料理1104Cartier 卡地亚卡地亚1246Jurlique 茱莉蔻茱莉蔻1324Pandora1235Market g 极食概念店极食概念店1107Chloe1103Jimmy Choo1233Peuterey1243Moka Bros1245bChristofle 昆庭昆庭1219Kate Spade1222aRepetto 丽派朵丽派朵1303MustGuette 红邮筒红邮筒1336CPU1331Lacoste1250Sandro1342Pacific Coffee Company 太平洋咖啡太平洋咖啡1251Diesel1238

18、Leica 徕卡徕卡1319SEPHORA 丝芙兰丝芙兰1201bStarbucks 星巴克星巴克1227DVF1318LensCrafters 亮视点亮视点1210Sportmax1337The Abbaye1245adrivepro1316LOccitane1332Stella Luna1247The Upper Gallery 高宅高宅1205Dsquared21201aLongines浪琴浪琴1110Stella Macartney1345Wagas1326Edition MO & Co1220M.A.C1339bSwarovski施华洛世奇施华洛世奇1245王德传王德传132

19、5EQ:IQ1224Maje1234TASAKI1229Estee Lauder雅诗兰黛雅诗兰黛1323Marc OPolo1237cTHE BEAST野兽派野兽派项目概况项目概况16 | Consulting | 远洋太古里业态布局业态布局 2F平面图平面图MUJIAdidas Mega StoreGUCCIZARAJade Garden新元素新元素ONLY&SELECTED吴系吴系茶餐厅茶餐厅Christopher Bu 项目概况项目概况17 | Consulting | 远洋太古里业态布局业态布局 2F商家品牌商家品牌店铺号店铺号商家品牌商家品牌店铺号店铺号商家品牌商家品牌店铺号

20、店铺号商家品牌商家品牌2230aAnnvita Tea House安薇塔英国茶屋安薇塔英国茶屋221910162222Kate Spade2306Awakening 唤觉有机生活馆唤觉有机生活馆2303Adidas Mega Store2229Kat Maconie2308Blue Frog2111Alexander Mcqueen亚历山大亚历山大麦昆麦昆2236Lafayette 148 New York3301Caf&Meal MUJI2318Annakiki2327La pagayo 帕加图帕加图2240bCaffebene咖啡陪你咖啡陪你2251Anne Fontaine231

21、4Lapalette2313aCouture 卡顿尔卡顿尔2232aAnne Karen2209+2211MM BY HAIRCODE2226Cristina Re2341Apple2248Maryling2340Din Tai Fung 鼎泰丰鼎泰丰2221B&O2234Michael Kors 迈克高仕迈克高仕2332Element Fresh 新元素新元素2329Blue Erdos2102Miu Miu2204Fresh2103Cartier 卡地亚卡地亚2313bMLB2242Grappas2321CC Shop2232bMTM2231Hollys Coffee 豪丽斯咖啡豪

22、丽斯咖啡2224aChristopher Bu 卜柯文卜柯文2301MUJI 无印良品无印良品2325Hot Iron 焱铁烧焱铁烧2220Coterie2247aNisiss2245Innovate Food 食社食社2213David Mayer Naman2315NY&inxx2336-2339Jade Garden2225Diesel2227Offermann2320LIAN Thai Cuisine尚莲泰国料理尚莲泰国料理2246Dsquared22307ONLY&SELECTED2305Nenlu Tea 嫩绿茶嫩绿茶2228Ed Hardy2326aOriole

23、by OPI2216Rimowa&Caf日默瓦日默瓦2312eGG2244Pierre Balmain2247bStarbucks2241Flavio Castellani2240aSammy Collections2249Tasty 正斗正斗2319GCI2223Seduce2316VINOTECA维诺卡红酒餐厅维诺卡红酒餐厅2101GUCCI古驰古驰2207Sportmax2310Wuus Hong Kong Cusine吴系茶餐吴系茶餐厅厅2309bHongkong Design Gallery 香港设计香港设计廊廊2326bToni&Guy2224b极食极食2215I.

24、T2112Versace范思哲范思哲2328绿茶绿茶2302i.t2239WOO 嫵嫵2311外婆家的炉鱼外婆家的炉鱼2212Jh19122335ZARA2331壹小馆壹小馆皇城老妈皇城老妈2324JKJY2323ZUCZUG/素然素然2238Jurlique SPA项目概况项目概况18 | Consulting | 远洋太古里业态配比业态配比商业业态配比（按面积）商业业态配比（按面积） 太古里商业街区共约太古里商业街区共约300个品牌，以零售业态为主，占比约为个品牌，以零售业态为主，占比约为66%，汇集了GUCCI 古驰、 Cartier 卡地亞、Herms 爱马仕、Ralph Lauren

25、 拉尔夫劳伦、Chlo 蔻依、Maria Luisa、Balmain 巴尔曼和I.T 等一系列国际时尚品牌，同时引入了Balmain、Dsquared2、NeilBarrett、Marni、Hollister等首次进入成都的品牌 餐饮占比约为20%，引入兼有料理售卖区的MUJI“世界旗舰店”、中国第三家Starbucks金质服务标准的“黑围裙”咖啡大师店铺、米其林星级餐厅正斗与鼎泰丰、香港美心集团的翠园JadeGarden餐厅及ElementFresh新元素餐厅、BlueFrog蓝蛙、The UrbanHarvest极食餐厅等品牌 生活休闲娱乐约占生活休闲娱乐约占10%，包括负一层的方所、百丽

26、宫影城等首次进入成都的品牌，包括负一层的方所、百丽宫影城等首次进入成都的品牌 细分来看，项目品牌分类包括：精品名品、生活方式、 For Lady、 For Man、潮流时尚、中国设计师品牌、集合店&买手店、鞋履、箱包配饰、 妆品护肤、 运动、美食项目概况项目概况19 | Consulting | 远洋太古里项目概况项目概况业态配比业态配比业态类型业态类型品牌名称品牌名称首次入驻成都野兽派、无印良品旗舰店、百丽宫影城、方所书店、Christopher Bu、亚历山大麦昆、coterie潮牌眼镜集合店、bonpoinp顶级童装店精品名品GUCCI古驰 亚太旗舰店、Herms爱马仕 亚太旗舰

27、店、Chlo 新概念双层旗舰店、Miu Miu、Alexander McQueen 亚历山大.麦昆、Jimmy Choo、Stella McCartney 斯特拉麦卡特、Vertu 威图、TASAKI、Givenchy 纪梵希、Versace 范思哲、Cartier 卡地亚、Longines 浪琴、Omega 欧米茄、Blancpain 宝珀、Bregue 宝玑生活方式Apple、MUJI 无印良品、Leica 徕卡、方所书店、THE BEAST 野兽派、Christofle 昆庭、Moleskine笔记本、Mani & Pedi大班美甲、Askido爱饰琦朵美甲、Jurlique S

28、PA、ZARAHOME、LAMY、ZWILLING双立人、Rebecca、Toni & Guy、MM by Hair Code 、BOSE、B&OFor LadyAnne Fontaine、EQ:IQ、Maryling、DVF、Marni、Sandro、Deicy、on&on、Editon Mo&Co、Sammy Collection、Max & Co、Sportmax斯宝麦斯、Victorias Secret 维多利亚的秘密、ETRO艾绰、Lafayette 148 New York、Repetto 丽派朵、Pierre Balmain 皮埃尔巴尔曼F

29、or ManDavid Mayer Naman、Hugo Boss、Neil Barrett潮流时尚ZARA、i.t、Hollister、Diesel、DSquared2 D二次方、Ed Hardy、Izzue、45R、Bape、b+ab、Maje、Peuterey、Hi Panda、ONLY、Vero Moda、SELECTED、Jack Jones、CRZ、Lacoste中国设计师品牌Christopher Bu卜柯文、Nisiss 怡夕、Annakiki、ZUCZUG 素然、WOO 妩、Miidii谜底、IWODE、Less(江南布衣旗下高端女性服饰品牌)、Croquis 速写(江南布衣

30、旗下的男装设计师品牌)、Blue Erdos(鄂尔多斯旗下的年轻时尚女装品牌)、JORYA/CAROLINE集合店&买手店Maria Luisa、drivepro、Monosociety 物心、I.T、Double Park、LensCrafters 亮视点、Coterie眼镜店、P Plus、CPU、SEPHORA 丝芙兰、NY Fashion鞋履Onitsuka Tiger 鬼冢虎、Kat Maconie、Stella Luna、New Balance新百伦、ASH、Clarks其乐、)、Hot Wind热风箱包配饰Anne Karen、Furla 芙拉、Lapalette、Off

31、ermann、Cortor、Alexandre Zouari 亚历山大施华利、AGATHA 瑷嘉莎、木九十、eGG、Kate Spade、Michael Kors、SWAROVSKI施华洛世奇、I Do、RIMOWA妆品护肤MTM量肤定制、Benefit、雅诗兰黛、Bobbi Brown 、M.A.C、Etude House 爱丽小屋、Innisfree 悦诗风吟运动Y3、Under Armour、J.Lindeberg、Adidas Woman、Adidas、MLB 20 | Consulting | 远洋太古里项目概况项目概况招商运营招商运营太古地产、远洋地产联合拿地2010年底太古里购物

32、中心体验期启动体验期启动2014年11月2日拍地拍地2013年8月写字楼销售写字楼销售销售完成2012年9月动工动工太古里购物中心正式开业正式开业2014年12月5日项目整体开发节奏：项目从项目整体开发节奏：项目从2009年就开始进行规划设计，历时年就开始进行规划设计，历时6年时间，太古里购物中心于年时间，太古里购物中心于2014年年11月月2日开始试运营。项目写字楼部分日开始试运营。项目写字楼部分2013年整体销售，博舍酒店和服务式公寓将年整体销售，博舍酒店和服务式公寓将于于2015年开始运营年开始运营21 | Consulting | 远洋太古里项目概况项目概况招商运营招商运营太古里招商运

33、营节奏：太古里太古里招商运营节奏：太古里2013年开始全球招商；年开始全球招商；2014年年5月，完成月，完成80%招商，尤其是招商，尤其是国际一线品牌的旗舰店基本敲定；国际一线品牌的旗舰店基本敲定；2014年年11月开始试运营；月开始试运营；2015年年1月前后迎来开业高峰月前后迎来开业高峰，预计预计2015年年3月左右基本上全部开业。月左右基本上全部开业。太古地产负责太古地产负责全球招商全球招商2013年截止截止2015年年1月，共约月，共约210个个品牌入驻，入住率约品牌入驻，入住率约70%12月7日，CHLOE新概念双层旗舰店开业12月10日，Herms爱马仕亚太旗舰店卡耶12月12日

34、，MUJI无印良品世界旗舰店开业12月18日，纪梵希旗舰店开业12月19日，华润Ole精品超市开业12月22日，VERO MODA旗舰店开业12月29日，RIMOWA全球首家咖啡概念实体店开业集中开业集中开业全球招商全球招商2014.11.2开街运营开街运营11月共约月共约40个品牌入驻，个品牌入驻，入住率约入住率约15%11月2日，首批15个品牌中，包含了GUCCI 亚太旗舰店、MARIA_LUISA中西部首店、Versace、ZARA三层旗舰店、 Starbucks旗舰店、 BOSS等11月26日，方所开业2014.5招商招商80%到到2015年年3月，实现全月，实现全部开业部开业百丽宫影

35、城预计3月开业全部开业全部开业2015.32014.12-2015.1完成完成80%招商，国际一招商，国际一线品牌旗舰店基本敲定线品牌旗舰店基本敲定业界获悉GUCCI亚太旗舰店、Herms亚太旗舰店、Chlo 新概念双层旗舰店、 ZARA三层旗舰店、无印良品旗舰店、Starbucks西南及华中区首家旗舰店等将入驻太古里22 | Consulting | 远洋太古里项目概况项目概况招商运营招商运营投资回报：根据推算，预计购物中心的总投资约投资回报：根据推算，预计购物中心的总投资约30亿元，按照亿元，按照8%的投资回报率，平均出租的投资回报率，平均出租率率90%，约，约13年收回投资，预计平均每年

36、的租金收入约年收回投资，预计平均每年的租金收入约2.4亿元，亿元，210元元/平米平米.月（按建筑面月（按建筑面积）、积）、300元元/平米平米.月（按营业面积）月（按营业面积） 2014年完成投资回收完成投资回收2028年免租期免租期调整期调整期2015年免租期免租期/调整期调整期继续持有继续持有/退出退出2029年2016年调整期调整期2017年平稳期平稳期2018年收租期：收租期：8个月出租率：出租率：90%平均月租金：平均月租金：200元/平米年租金收入年租金收入：1.5亿元总体营业收入：总体营业收入：9亿元坪效：坪效：8500元/平米收租期：收租期：12个月出租率：出租率：90%平均

37、月租金：平均月租金：200元/平米年租金收入年租金收入：2.3亿元总体营业收入：总体营业收入：11.5亿元坪效：坪效：10800元/平米收租期：收租期：12个月出租率：出租率：90%平均月租金：平均月租金：210元/平米，租金之后每5年年均增长5%年租金收入年租金收入：2.4亿元总体营业收入：总体营业收入：12亿元坪效：坪效：11.3元/平米23 | Consulting | 远洋太古里项目概况项目概况招商运营招商运营营销手段：营销手段：以线下以线下PR、SP活动为主，线上为辅助活动为主，线上为辅助 线上，以微信等新媒体为主以微信等新媒体为主，配合纸媒少量报道； 线下，招商阶段以招商大会、产品

38、推介会等PR活动为主；开街之后，联合各品牌商家，在商家开业日、主要节日等 举行相关活动，PR、SP活动相结合24 | Consulting | 远洋太古里2.亮点解析亮点解析总述总述/定位定位/体验体验/建筑建筑/业态业态/25 | Consulting | 远洋太古里亮点解析亮点解析项目项目亮点亮点定位定位精准精准快慢全生快慢全生活方式目活方式目的地的地国际大牌国际大牌旗舰店引旗舰店引领业态布领业态布局局复古街区复古街区商业规划商业规划总体来看，项目的亮点至少包括四个方面：总体来看，项目的亮点至少包括四个方面：定位精准、快慢全生活方式目的地、国际大牌旗舰定位精准、快慢全生活方式目的地、国际大

39、牌旗舰店引领业态布局、复古街区商业规划店引领业态布局、复古街区商业规划亮点总述亮点总述HermsGUCI26 | Consulting | 远洋太古里亮点解析亮点解析定位精准定位精准整体定位整体定位l城市型新标杆城市型新标杆l精品、时尚型精品、时尚型l街区型商业购街区型商业购物中心物中心客群定位客群定位l高端人群引高端人群引领领l中高端时尚中高端时尚青年人群为青年人群为主主业态定位业态定位l国际大牌旗舰国际大牌旗舰店确立市场地店确立市场地位位l体验式消费引体验式消费引导业态招商和导业态招商和运营运营结合核心地段价值、大慈寺悠久历史地脉结合核心地段价值、大慈寺悠久历史地脉，定位为，定位为城市型精

40、品、时尚复古街区商业购物中心城市型精品、时尚复古街区商业购物中心，以体验式消费引导业态招商和运营，高端和终端合理搭配的业态布局，充分满足开放式街区以体验式消费引导业态招商和运营，高端和终端合理搭配的业态布局，充分满足开放式街区带来的高端、中高端甚至中端等不同层次的客群需求带来的高端、中高端甚至中端等不同层次的客群需求。27 | Consulting | 远洋太古里亮点解析亮点解析体验式消费体验式消费通过通过建筑体验、业态体验、商家体验建筑体验、业态体验、商家体验三个方面立体式、全方位的极致化，太古里让消费者从感三个方面立体式、全方位的极致化，太古里让消费者从感官五觉上充分享受到了物质和精神两个

41、层面的美好体验，官五觉上充分享受到了物质和精神两个层面的美好体验，在快慢中实现全生活方式的消费体验在快慢中实现全生活方式的消费体验建筑体验建筑体验业态体验业态体验商家体验商家体验VS低密、开放、复古街区低密、开放、复古街区现代盒式建筑现代盒式建筑露天广场露天广场+现代、传统小品现代、传统小品VS室内中庭室内中庭方所方所MUJI星巴克全黑围裙旗舰店星巴克全黑围裙旗舰店意大利意大利MOLESKINE芭蕾舞鞋专卖店芭蕾舞鞋专卖店的舞蹈演员的舞蹈演员野兽派花店野兽派花店快里快里慢里慢里28 | Consulting | 远洋太古里亮点解析亮点解析规划建筑规划建筑现代中式建筑风格与毗邻古迹高度统一，即经

42、典又时尚；二层连廊让独栋建筑彼此相互连通，现代中式建筑风格与毗邻古迹高度统一，即经典又时尚；二层连廊让独栋建筑彼此相互连通，形成很好的观光休闲平台；二层连廊让独栋建筑彼此相互连通，形成很好的观光休闲平台形成很好的观光休闲平台；二层连廊让独栋建筑彼此相互连通，形成很好的观光休闲平台约约15米米约约15米米1：1的空间关系的空间关系大慈寺文物大慈寺文物太古里新太古里新建筑建筑历史与现代建筑融合历史与现代建筑融合独栋与连廊独栋与连廊三大广场（漫广场）三大广场（漫广场）传统、现代艺术小品传统、现代艺术小品29 | Consulting | 远洋太古里亮点解析亮点解析业态布局业态布局“五新五新”特征特征

43、品牌布局在快里和慢里中，除首次进入成都的品牌外，其余的老品牌都是新装上品牌布局在快里和慢里中，除首次进入成都的品牌外，其余的老品牌都是新装上阵，阵，国际一线奢侈品牌大都以旗舰店、品牌文化展示的形象出现，新潮品牌、餐饮娱乐品牌在国际一线奢侈品牌大都以旗舰店、品牌文化展示的形象出现，新潮品牌、餐饮娱乐品牌在体验上、装修设计上实现了新升级；体验上、装修设计上实现了新升级；并且中国本土设计师品牌首次在高端购物中心集中亮相。并且中国本土设计师品牌首次在高端购物中心集中亮相。新新规模之首品牌：规模之首品牌：打造品牌旗舰店，如GUCCI亚太旗舰店、Herms 亚太旗舰店、Chlo 新概念双层旗舰店、MUJI

44、 世界旗舰店、ZARA三层体验旗舰店、I.T旗舰店、Apple旗舰店等，通过这些旗舰店，奠定了太古里商业城市新地标的市场定位。新新首次引进品牌：首次引进品牌：有约50个首次进入成都的品牌，如野兽派、百丽宫影城、方所书店、Christopher Bu、亚历山大麦昆、coterie潮牌眼镜集合店、bonpoinp顶级童装店等。新新突出体验品牌：突出体验品牌：鼓励品牌体验性、互劢性营销，增强消费者的参不性，引领新的购物体验和消费模式，用全新的模式、全新的感觉，吸引追逐时尚新鲜感的年轻人和潮流达人，如方所、MUJI、Starbucks、ZARA、米其林三星正斗等新新前卫装修品牌：前卫装修品牌：项目要求

45、所有品牌都要为该项目设计一套独特的装修方案，要求幵鼓励品牌做出前卫的设计概念。I.T、野兽派等品牌等独特的装修设计，追求与众不同、绝不雷同的效果，更加彰显了成都太古里独特的气质。新新中国本土设计师品牌集聚：中国本土设计师品牌集聚：Christopher Bu卜柯文、Nisiss 怡夕、Annakiki、ZUCZUG 素然、WOO 妩、Miidii谜底、IWODE、Less(江南布衣旗下高端女性服饰品牌)、Croquis 速写(江南布衣旗下的男装设计师品牌)、Blue Erdos(鄂尔多斯旗下的年轻时尚女装品牌)、JORYA/CAROLINEChlo 新概念双层旗舰店新概念双层旗舰店ZARA 旗

46、舰店旗舰店野兽派花店野兽派花店方所方所30 | Consulting | 远洋太古里3.商业启示商业启示31 | Consulting | 远洋太古里商业启示商业启示启示一：开发模式启示一：开发模式强强联合、成熟产品强强联合、成熟产品 “升级升级”50%出资出资政府公关政府公关银行贷款银行贷款50%出资出资招商资源招商资源运营能力运营能力资本运作资本运作模式：模式：太古地产 +摩根士丹利旗下基汇金。周期：周期：07-2011年，10年建筑：建筑：南北两个街区购物中心业态：业态：北区为高端品牌，南区为时尚潮流品牌北京三里屯北京三里屯 Villagee2008/2010年年模式：模式：太古地产 +

47、远洋地产周期：周期：10-14年，4年建筑：建筑：快里、慢里两个街区购物中心业态：业态：快里为高端品牌旗舰店领闲，慢里为生活娱乐中心成都远洋太古里成都远洋太古里2014年年32 | Consulting | 远洋太古里商业启示商业启示启示二：商业演变启示二：商业演变把握时代脉搏，文化铸就把握时代脉搏，文化铸就“永恒永恒”建筑、建筑、“旧牌旧牌”新升级新升级综合百货王府井春熙店购物中心+百货万象城去百货高端购物中心IFS奢侈品集合店仁和春天1999年年2014.11200420122014.1文化的基因文化的基因15年后终于与现代商业实现了有机结合，年后终于与现代商业实现了有机结合， 社会经济的

48、快速发展、购物环境的快速演进、消费者需求的跨越式社会经济的快速发展、购物环境的快速演进、消费者需求的跨越式演进奠定了天时的条件，演进奠定了天时的条件，远洋和太古地产把握住了时代脉搏，实现了准确定位，打造复古的街区商业购物中心，用远洋和太古地产把握住了时代脉搏，实现了准确定位，打造复古的街区商业购物中心，用“旧旧瓶瓶”装入了现代商业。装入了现代商业。通过通过“五新五新”策略构建品牌布局，策略构建品牌布局，首进品牌与首进品牌与“旧牌旧牌”新升级相结合，国际奢侈品牌旗舰化，时尚潮流、餐饮娱乐、文新升级相结合，国际奢侈品牌旗舰化，时尚潮流、餐饮娱乐、文化休闲品牌体验极致化、室内设计创新化。化休闲品牌体

49、验极致化、室内设计创新化。复古街区购物中心太古里BB机、大哥大、卡拉OK、百事可乐、卡地亚专卖店第一次进入成都、摩尔百盛开业、人民商场抢年货、骡马市夜市人挤人、猛追湾游乐园、全兴队、新城影院诺基亚和摩托罗拉手机、太平洋排队买电影票、家乐福、首届酒吧文化节、KTV变成大众消费苹果手机成为潮流人士标配、双十一成为群体事件、电商、IMAX电影APP、O2O、太平洋春熙店关闭、国际高端购物中心IFS、太古里世界旗舰店、体验式消费诗歌就是让新事物变得熟悉，旧事物焕发新意。诗歌就是让新事物变得熟悉，旧事物焕发新意。33 | Consulting | 远洋太古里商业启示商业启示启示三：流量变成收益启示三：流

50、量变成收益品牌合理搭配、消费客群分层化吸收品牌合理搭配、消费客群分层化吸收太古里是一个开放式复古街区购物中心，不存在进入壁垒，并且借助自身的市场号召力和春熙路商圈巨大的吸附力，太古里是一个开放式复古街区购物中心，不存在进入壁垒，并且借助自身的市场号召力和春熙路商圈巨大的吸附力，太古里的人流量在成都所有购物中心中必将雄踞首位。太古里的人流量在成都所有购物中心中必将雄踞首位。通过高端品牌确立地位，中高端、中端的品牌合理搭配；通过奢侈品牌、时尚潮流品牌、餐饮娱乐品牌、文化休闲品通过高端品牌确立地位，中高端、中端的品牌合理搭配；通过奢侈品牌、时尚潮流品牌、餐饮娱乐品牌、文化休闲品牌等有机搭配，充分将巨

51、大的人流变成收益。牌等有机搭配，充分将巨大的人流变成收益。人流量示意人流量示意品牌布局品牌布局档次布局业态布局国际一流品牌旗舰店中高端品牌奢侈品牌时尚潮流品牌餐、娱、文等休闲品牌34 | Consulting | 远洋太古里商业启示商业启示舒适的环境现实的体验-（视（视 听听 嗅嗅 味味 触）触）卓越的服务优质的商品满足乐趣喜悦感动启示四：消费体验启示四：消费体验美中有不足，运营需提高美中有不足，运营需提高35 | Consulting | 远洋太古里商业启示商业启示启示四：消费体验启示四：消费体验美中有不足，运营需提高美中有不足，运营需提高今天，同样去买衣服，在太古里买是体验，在万今天，同样

52、去买衣服，在太古里买是体验，在万达买是购物，在淘宝买那是什么？那是淘相因。达买是购物，在淘宝买那是什么？那是淘相因。方所方所MUJI星巴克全黑围裙旗舰店星巴克全黑围裙旗舰店意大利意大利MOLESKINE芭蕾舞鞋专卖店芭蕾舞鞋专卖店的舞蹈演员的舞蹈演员野兽派花店野兽派花店洗手间的变化既反映了中国物资供应从匮乏洗手间的变化既反映了中国物资供应从匮乏到泛滥的过程，也深刻体现了人们从简单的到泛滥的过程，也深刻体现了人们从简单的生活消费，走向体验消费的转变生活消费，走向体验消费的转变快快里里慢慢里里车车库库出出入入口口车库车库出入出入口口MUJI卫生间不好找、使卫生间不好找、使用不便、档次不高用不便、档次不高导视系统尚不完善：车导视系统尚不完善：车不好停、店不好找不好停、