揭密房地产公司的建筑师职责PPT课件

1、揭密设计2011-2-261.0 团队管理Team management 梯队建设专业耦合培训学习经验积累2.0 2.0 项目设计Project design 流程规范成本优化亮点提升质量管控3.0 3.0 进度和质量进度和质量The Schedule and quality全阶段提升计划保障措施目目 录录4.0 4.0 资源积累资源积累Accumulated resources 设计资源库产品线项目经验5.0 5.0 馈赠留念馈赠留念Gift for youCAD看图CAD打印建筑识图团队管理华南区域设计管理部深圳东莞广州佛山珠海施工图完成图图纸纸生生产产工工作作工工程程生生产产工工作作责任

2、人:设计总监责任人:项目总职能划分项目提出项目整体开发计划负责施工图完成后的项目实施设计部负责施工图完成前的项目设计管理组织及责权优化项目施工图纸完成后,对设计部下派人员的业绩考核设计部施工图完成前设计人员的考核分分工工考考核核编编制制设计部区域设计系统人员(含下派)编制统一探索职能化管理模式下的项目操作n设计组织架构调整及工作合力的聚集设计组织架构调整及工作合力的聚集加强工作思路创新 增强系统效率管理创新管理创新集约化管理,由部门经理调配各种资源,在设计组内形成高效的流程;部门经理结构景观设备室内建筑开发报建职能部门内部开发设计开发报建设计成果改变旧有习惯,以设计为起点,以获得政府报批通过为

3、结果，两者间平衡在部门内部解决。深刻领会公司将开发报建环节与设计管理相融合的理念,产品创新离不开对政策法规的理解与解读方式.以积极的工作思路和态度,必然解放思想,诞生新的创意产品.1 1 就名称而言,设计经理是进行设计管理工作的职业管理工作负责人.其实,作为金地的设计经理,除了基本的设计管理工作之外,还衍生出了以设计工作为核心的”泛设计管理”概念. ”泛设计管理”的概念衍生来源于公司前几年所强调的越位管理的理念当一个公司在发展的初期，越位管理是一种比较好的提高员工主动补位意识的方式方法，但一旦公司的发展规模进入到规模几何化的增长阶段，该模式就需要进行深化的调整与变革，否则，旧有的工作模式与工作

4、流程，将及大的影响工作推进甚至决策的顺利开展什么是设计经理ME结构CONSTRUCTION景观LANDSCAPE设备INSTRUMENT室内INTERNAL DESIGN材料METERIAL包装DOCARATEINTERNAL职能部门内部工作网络ME项目总经理各职能总监成本经理营销经理工程经理开发经理EXTERNAL项目制外部门工作网络ME规划设计单位建筑设计单位市政设计单位施工图设计单位人防设计单位施工图审查单位COMPANY模型制作单位效果图制作单位面积查帐等后期设计单位节能设计单位直接负责工作网络ME景观设计单位室内设计单位（会所样板房）包装设计单位设备配合单位（各专业）材料单位多媒体单

5、位外部单位车位绘制单位门窗二次设计单位钢结构等特殊设计单位等广告公司单位协调配合工作网络ME规划局建设局发改局民防办国土局政府单位政府部门配合消防局工作网络根据以上数据,一个设计经理在日常设计管理工作中至少要面对45个以上的主要一线接口单位或个人(还不包括一个单位有若干的分专业的情况)从庞大的工作网络可以看出，基本上所有的端口都需要设计经从庞大的工作网络可以看出，基本上所有的端口都需要设计经理的个人判断与协调决定但公司现阶段的岗位设定上，设计理的个人判断与协调决定但公司现阶段的岗位设定上，设计经理只是协调作用，往往在事情的决策上无法进行，等层层决经理只是协调作用，往往在事情的决策上无法进行，等

6、层层决策之后，事情也耽搁了策之后，事情也耽搁了2 2是不是有点崩溃?团队管理培训学习质量管控专业耦合经验积累团队管理n 专业耦合 内部互相信任，以团队形式作战，资源互补，进行专业间无缝搭接。 前期拓展设计组：通过各专业协作创新，创造产品价值，为拓展服务。n 质量管控 建立立体管控机制，多方位多节点把关； 培养优秀人才，由首席建筑师管控。 n 培训学习 加强学习、培训、交流，组织考察和经验分享。n 经验积累 1.优秀设计节点的验证、固化、推广运用和提升 2.产品线的分级管控模式、套餐的研究 3.开放展示区的总结工程工程设计设计计划计划成本成本营销营销流程规范输入条件建筑规范市场要求营销输入条件变

7、化营销输入条件变化规划要点及政府规范要求变化规划要点及政府规范要求变化公司内部决策变化公司内部决策变化成本限额设计要求成本限额设计要求现场条件变化现场条件变化克服关键障碍我们有哪些输入条件？我们有哪些输入条件？其实，并不多其实，并不多营销输入条件营销输入条件规划要点及政府规范要求规划要点及政府规范要求公司内部规范公司内部规范成本限额设计要求成本限额设计要求工程部反馈现场做法建议工程部反馈现场做法建议输入条件审核营销输入条件营销输入条件面积分配法则面积分配法则住宅面积比例及要求住宅面积比例及要求商业面积及要求商业面积及要求入口展示区建议入口展示区建议户型建议户型建议项目外立面风格建议项目外立面风

8、格建议设计与营销共同耦合目标：从拿地到实施方案完成共100天！输入条件审核规划要点设计要求规划要点设计要求容积率容积率覆盖率覆盖率建筑高度（层数）建筑高度（层数）平方米户型要求平方米户型要求建筑红线范围建筑红线范围规划要点及政府规范要求规划要点及政府规范要求建筑退距要求建筑退距要求项目地块特别要求（如上方项目地块特别要求（如上方有高压线或微波通道等）有高压线或微波通道等）车位比车位比项目各政府要求用房项目各政府要求用房政府规范要求政府规范要求当地规划要则当地规划要则当地面积计算法则当地面积计算法则当地消防规范要求当地消防规范要求其他政府通用规范其他政府通用规范输入条件审核施工图设计指引施工图设

9、计指引区域公司通用做法区域公司通用做法标准化配件标准化配件公司内部规范公司内部规范输入条件审核成本限额设计要求成本限额设计要求工程部反馈现场做法建议工程部反馈现场做法建议该要求是成本部在项目施工图设计前的成本要求，主要针对项目结构含钢量进行控该要求是成本部在项目施工图设计前的成本要求，主要针对项目结构含钢量进行控制及指引制及指引在某些情况下，我们选择的施工总包单位在某些地区施工时存在一定的惯例要求，在某些情况下，我们选择的施工总包单位在某些地区施工时存在一定的惯例要求，我们可以在公司评审后决定是否调整我们的施工图做法，保证项目的顺利进行我们可以在公司评审后决定是否调整我们的施工图做法，保证项目

10、的顺利进行输入条件审核成本优化输入条件建筑规范市场要求价值提升偷面积宝典尊贵感 建筑与景观仪式感的营造、双大堂、阳光车库、独立入户、玄关发呆的空间贴心的温柔 精细化户型设计n如何解决扩张过程中，各项目质量参差不齐的客观问题，08年设计管理部迈出了坚实的第一步：建立了较为成熟的区域设计质量监控体系系列文件。n09年设计管理部将强调在整个华南片区各项目严格执行以上成果标准要求,特别是在新项目中(如珠海红山楼项目,佛山九珑璧二期等)整体实施以上标准,通过新项目检验，对调整设计管理质量监控体系适当调整.n区域设计管理部巡检制度：目的是为了提高设计质量水平，控制设计进度偏差，并强化设计管控体系的执行力度

11、。围绕这个目的，建立一套行之有效的巡检方式以及巡检问题的反馈、闭合机制。希望今年巡检能够真正发挥其应有的作用，并帮助设计经理在管理意识上有所提升。 设计质量管控体系推广及应用：设计质量管控体系推广及应用：n nnn设计质量管控体系成果：设计质量管控体系成果：质量管控进度和质量n全阶段提升计划1.预测市场调整，提高产品抗风险性。2.项目定位清晰、统一基调，明确卖点。3.引进优秀设计单位，拓展拿地配合单位，争取项目资源利用的最大化1.着重于项目的突破性创新理念，针对创新点提前从设计资源库或推荐方式寻找设计单位的支持。2.景观、室内及结构设备各专业提前介入内，公司内部横向、纵向充分沟通讨论，多方位把

12、控设计成果，为下阶段工作开展奠定良好基础，避免多次回炉。前期策划概念方案扩初施工图1.扩初各专业全面磨合，避免施工图阶段重复修改。2.充分利用集团标准，根据以前项目积累经验，借助设计单位资源，建立一套简明有效的施工图指引指导设计院。3.二次深化设计及材料选型：从设计资源库快速比选确定设计单位进度和质量n保障措施123设计过程监控分项设计管理设计成本控制资源积累n 设计资源库n 项目经验 1.优秀设计节点的验证、固化、推广运用和提升 2.产品线的分级管控模式、套餐的研究 3.项目设计总结 4.客户反馈缺陷n 产品线 1. 风格档次分类 2. 客户细分模式 3. 产品线运用，价值点提升 4. 标准

13、化模块设计资源库n资源拓展 设计资源库建立：将现有的设计资源根据其所擅长的项目特点、规模、产品类型、风格进行分类整理，分为建筑、室内、景观以及二次深化设计，并积极考察扩展资源，将设计管理部掌握的优秀设计资源不断扩充。n固化合作 整合现有的长期合作公司，方便前期进行户型优化、景观调整、玻璃栏杆等部品优化、绿化设计等工作的提前开展。 n挖掘新秀 挖掘具有设计能力的施工单位、材料供应商， 提前介入施工图设计。n评价体系 建立完善的设计资源评价系统，筛选优秀 的设计资源，建立战略合作伙伴模式，逐 渐培养出一批设计公司金地项目设计部。观澜项目的资源积累n 美国道林建筑设计公司适合做国内大型高档别墅社区总

14、体规划及单体设计；n 法国ALSA园林设计顾问公司适合做乡村气息的自然园林景观；n 美国Ryanyoung室内设计公司较为合适进行高端项目室内软装设计；n 筑道建筑设计顾问公司对外籍设计团队的方案解读能力上，方案与施工图配合上可以成为今后同类型项目的工作模式；n 新山幕墙设计公司在门窗幕墙的二次设计方面可以成为今后相关设计资源的可选对象；n 中山倍立达装饰工程有限公司作为华南区域最为专业的GRC生产厂家之一，可以作为今后相关装饰构件的设计资源；n 集杰铁艺通过为本项目做铁艺设计及咨询，也可成为今后铁艺类相关资源之一；资源积累n 设计资源库n 项目经验 1.优秀设计节点的验证、固化、推广运用和提

15、升 2.产品线的分级管控模式、套餐的研究 3.项目设计总结 4.客户反馈缺陷n 产品线 1. 风格档次分类 2. 客户细分模式 3. 产品线运用，价值点提升 4. 标准化模块景观套餐n 雨水箅子标准化做法n 即将逐步建立 路牙做法 井盖做法 精装修套餐n A级产品库（1200元）n B级产品库（800元）n 即将逐步建立 超A级（天字系列） A级 B级 C级 观澜展示区经验总结大门栏杆仿古铜砂岩GRC标识项目经验项目设计总结客服缺陷反馈营销市场反馈资源积累n 设计资源库n 项目经验 1.优秀设计节点的验证、固化、推广运用和提升 2.产品线的分级管控模式、套餐的研究 3.项目设计总结 4.客户反

16、馈缺陷n 产品线 1. 风格档次分类 2. 客户细分模式 3. 产品线运用，价值点提升 4. 标准化模块风格档次档次分级n 超A级 天字系列 天悦湾、天域、天玺花园 n A级 山系列 香蜜山、伊顿山、宝荷路 n B级 个性系列 名津、名轩、梅陇镇 风格分级n 法式官邸n 褐石系列n 即将逐步建立 现代典雅 欧陆风格 写意古典风格档次关键词选择自由自在、刺激乐趣、个性、展现自我激情、活力、科技、效率、性价比、高尚、自然、简约、安逸、亲切、安全、信赖、服务、品质、经典客户细分n 奋斗/理财n 现代/炫耀n 传统/尊贵n 逍遥/享受 项目设计策划，实现产品价值提升项目设计策划，实现产品价值提升客户细

17、分客户细分1. 人群特征传统居家：温馨、舒适、自然、实用价值观分析：（1） 自由自在自由自在易满足，轻松，快乐 ；无忧无虑；忘记每日忧愁，积极，乐观；自发，简单，灵活，有趣的多样化；我享受生活并容易安于生活 ，不放弃快乐轻松的时刻； 寻找给我带来乐趣的东西 ，我不喜欢被强迫 ；（2） 服务服务愿意为更好的服务质量而支付更多的钱 当我询问一件商品时，我希望得到直接而诚实的回答 喜欢在服务态度好并且愿意提供中肯建议的商店里购物 好的服务包括在售前、售中和售后所给予的建议和协助（3） 高尚高尚希望做一个有道德的人；喜欢参加公益活动；乐于助人；我极力反对过于浪费和奢侈的生活方式 （4） 安全安全喜欢生

18、活很安稳的感觉， 比较严谨，有远见的人，很少愿意冒险（包含经济和其他方面）；很看重安全性，总是认真地对待提醒和安全使用方法； E+ E- E刺激乐趣新潮自由自在激情活力经典安逸自然高尚简约亲切安全性价比全面成本信赖 品质服务科技个人效率展现自我 R+ R- R产品线的运用价值点关注价值点关注1. 区域认同感地段有发展潜力、配套设施好、符合居住习惯2. 主力户型 三房两厅两卫、四房两厅两卫3. 功能需求 （1）书房 （2）儿童房4. 产品关注点 （1）户型设计合理 （2）朝向采光 （3）空间利用和降噪5. 产品特点 空中花园6. 赠送方式（1）储藏间（2）户内花园（3）景观阳台7. 产品风格外立面：新古典及现代明快； 景观：实用型；装修：现代式、欧美式和中国传统。产品线的运用项目设计策划，实现产品价值提升项目设计策划，实现产品价值提升实现价值点提升实现价值点