探讨一种新型的高新技术开发区融资模式

1、 收稿日期 :2002207201作者工作单位及简介 :四川师范大学经济学院讲师 , 男 , 1973 , 四川雅安人 , 经济学博士 。主要从事企业经济和房地产经济研究 。四川成都 610068 杜 伟区 融 资 模 式探种 新 型 的 高 新 技 术 开 发中图分类号 :F 832141文章编号 :100627388(2002 1020029204文献标识码 :A摘要 :实现高新技术开发区融资创新 , 必须采 取政府产权管理 、 间接调控和企业经营相结合的方 式 , 以土地资产为杠杆 , 按照“资本经营 、资产经 营 、产品经营” 相结合的运作思路 , 以市场化 、企 业化方式 , 创造可

2、持续融资机制 。关键词 :高新技术开发区 ; 融资 ; 模式 建立和发展高新技术开发区 , 比较优势 , 政策环境 , 将技术 机结合 , 协同与集成 , 以有效解 决高新技术开发区在建设和发展过程中的资金投 入问题 。1传统高新技术开发区融资模式的缺陷分析以往一些高新技术开发区的建设和开发完全 由政府投资的方式 , 这在很大程度上受制于政府财 力的约束 , 对于高新技术开发区的发展形成了较大 的资金障碍 。 在这一背景下 , 不少地方按照市场化 导向 、 企业化运作的指导思想 , 组建了高新技术开 发区股份有限公司 , 对高新技术开发区的建设和开 发思路进行了探讨 。 高新技术开发区股份有限

3、公司 在起步阶段的工作侧重于采用土地滚动开发的方 式 , 利用所募集的资金首先完成一部分土地的 “七 通一平” 的基础设施建设 , 然后直接面向投资者招 商引资 , 将开发后的熟地转让给投资者 , 获得土地 滚动开发源源不断的后续资金 。 高新技术开发区步 入发展阶段后 , 由于设施逐步完善 , 土地可批租存 量逐渐减少 , 同时通过前期业务积聚了大量的资 金 , 对其功能重新定位 , 进行产业开发 。股份有限 公司一方面要注重经营基础服务设施或进行物业 管理 , 以保证获取稳定的现金流 ; 另一方面培育参 股 、 投资效益好的企业 , 或示范经营住宅高新技术 项目及效益好 、 收益稳定的项目

4、 。92中国房地产金融开发与经营但是 , 这一目前国内高新技术开发区建设和开 发中通常采用的传统融资模式 , 依然存在着一些难 以逾越的障碍 。 (1 高新技术开发区的品牌效应不 明显 , 没有形成资金 、技术和人才的有效聚集 , 导 致区内土地增值效果不佳 ; (2 各高新技术开发区 为招商引资激烈竞争 , 竞相降低土地出让价格 , 土 地出让价格和土地开发成本存在倒挂现象 , 以土地 换资本的融资模式具有较大的困难 ; (3 尚未形成 稳定和可靠的收益来源 , 发展前景存在一定的不确 定性 , 无法有效地利用市场化途径吸引社会资金在 更大范围内拓宽融资渠道 。2、 高水平运作 ,作模式 ,

5、 , 做到既 有政策引导和政府支持 , 又有价值规律与市场杠杆 的自动调节 , 形成招商引资的高平台 。 采取政府产 权管理 、 间接调控和企业经营相结合的方式 , 通过 企业化运作 , 以经济效益为目标 , 按照 “资本经营 、 资产经营 、产品经营” 相结合的运作思路 , 以土地 资产为杠杆 , 以争取银行贷款和广泛吸引社会资金 为主 , 创造可持续融资机制 。这一开发 、融资模式 可通过组建并有效运作国有资产投资管理公司 、 开 发股份有限公司 、 物业公司 、 风险投资公司得以实 现 。211组建国有资产投资管理公司高新技术开发区的建设与发展必须依据市场 规律 , 以市场为导向 , 进

6、行企业化运作 。国有资产 投资管理公司通过国资局授权组建 。 由政府注入所 控制的国有资产包括 :高新技术开发区内尚未出让 的土地和其他实物资产 、 高新技术开发区外一定面 积的土地 、 一定数量的资金 。 政府对高新技术开发 区的国有资产主要采取产权管理为主 、 间接管理的 方法 , 通过国有资产投资管理公司参股开发股份有 限公司和物业公司 , 对高新技术开发区的建设和发 展进行调控 , 采取价值管理为主 、 动态管理的方法 , 确保国有资产在价值上保值增值 , 在结构上不断优 化 。212组建开发股份有限公司按照企业化运作的要求 , 高新技术开发区的建 设和发展以及融资任务主要由组建的开发

7、股份有 限公司来承担 。开发股份有限公司采取发起设立方式组建股 份有限公司 。 由高新技术开发区国有资产投资管理 公司作为主发起人 , 联合其他企业 、 相关科研单位 和区内土地使用者共同发起 。 开发股份有限公司在 初期运作中 , 发挥引导和窗 口功能 , , 并借 , ,1, 应构建一个完整的有稳定利润来源预 期的商业模型 。 一是开发股份有限公司的运营须保 持较高的获利能力 。 其利润来源及保障初步规划 为 :(1 熟地转让收益 。在加大宣传力度 、提升品 牌价值的同时 , 实行弹性地价制 , 在同一地价基准 上 , 根据企业产业性质 、投资规模 , 对用地价格进 行适当上浮或者下调 。

8、 也可以考虑对符合园区发展 要求的高新技术企业 , 在其工程建设投资完成一半 时 , 对其缴交的土地转让费用进行一定比例返还 , 以保证受益对象真正享受优惠政策 ; (2 所开发配 套房产的转让收益 。 开发股份有限公司在园区内修 建的配套房产可直接向投资者转让 , 无法及时转让 的由物业公司无条件包租 510年 , 以保证开发股 份有限公司在房产投资方面的丰厚收益 ; (3 技术 项目投资收益 。 开发股份有限公司可采取独资 、 合 伙 、参股等多样化形式 , 选择技术成熟 、经济效益 较好 、 风险程度较低的项目进行运营 , 获取投资收 益 。 二是开发股份有限公司组建或运作一段时间后 将

9、策划上市 , 融得后续发展的大量资金 , 有利于进 行业务拓展和产业规模开发 , 以获得持久的利润增 长点 。21开发股份有限公司的业务包括 :(1 高新技 术开发区土地 、 基础设施及配套房产的硬件建设 ; (2 推动科技成果孵化 ; (3 项目开发投资 ; (4 投资入股风险投资公司 。31开发股份有限公司在起步阶段的资金筹措 方式有 :(1 现金投入 , 由相关入股企业投入现金 资产资金 ; (2 非土地实物资产抵押贷款 , 以各参 股企业所投入非土地实物资产作抵押 , 向银行贷 款 ; (3 区内土地资产开发融资 , 在统一规划的前03中国房地产金融 2002第 10期提下 , 可采用

10、多种方式进行开发融资 :一是熟地转 让收益 , 将已整治的土地向进入园区的投资者转 让 。 二是土地抵押贷款 , 利用所投入的土地作抵押 , 申请贷款 。 三是采用 BO T (建设营运移交 模 式 , 将区内部分基础设施建设项目交由专业厂家建 设 、营运 , 一定年限后 , 基础设施项目产权无偿转 让给高新技术开发区 。 四是采用 TO T (移交营运 移交 模式 , 将区内已部分建成的基础设施建设 项目交由专业经营者营运 , 一定年限后 , 基础设施 项目再移交高新技术开发区 。 五是区内企业自行整 治 、处置 , 根据入园企业的实际用地规模 ,转让 、 处置 ,入 。 ,司拍卖 , 获取

11、现金收入 ; (4 区外土地资产开发融 资 , 在高新技术开发区周边区域划拨土地 , 周边区 域的土地主要用于房地产开发 , 实现区内土地与区 外土地联动 , 将外部效应内在化 , 防止低价出让土 地 、圈地的恶性循环 ; (5 发行市政建设债券 , 专 项投资于高新技术开发区基础建设 。41开发股份有限公司作为高新技术开发区操 作运营的主体 , 将从高新技术开发区整体发展的角 度出发 , 进行滚动式发展 。在高新技术开发区的起步阶段 , 开发股份有限 公司的工作其基本模式是 :“吸附资金房地产开 发转让 、 出租已开发的房地产 、 更大规模吸附资 金房地产开发迅速推进” 。 即采用房地产滚动

12、开 发的方式 , 利用公司组建时所募集的资金以及入股 土地使用权的抵押贷款 , 首先完成一部分土地的 “七通一平”的基础设施建设和房地产开发 , 然后 直接面向投资者招商引资 , 将开发后的房地产转让 给投资者 , 无法立即销售的房产由同时组建的物业 公司包租 510年 , 使开发股份有限公司获得房地 产滚动开发源源不断的后续资金 。 同时 , 开发股份 有限公司还可以将已开发的房产抵押给银行来获 取贷款 。高新技术开发区步入发展阶段后 , 由于土地可 批租存量逐渐减少 , 通过前期的开发建设业务积聚 了大量的资金 , 因此将注重于功能重新定位和产业 开发 , 具体思路包括 :(1 区外补区内

13、 、实施园内土地和园外土地联动开发 。 为有效吸引投资者 , 区 内土地出让收益可考虑以“区外补区内”的方式 , 由政府在高新技术开发区周边划拨一定数量的土 地 , 用于生活配套设施的独家开发 , 将开发权授予 园区开发股份有限公司 。 利用高新技术开发区集聚 效应带来周边土地的增值 , 进行商业性开发 , 将区 , 将外部效 应内部化 ; 2 。开发股份 , 或 , 进行 (进入资本市场融资 。当公司发起设 , 即可考虑上市融资 , 其方式有直 接上市和买壳 (借壳 上市两种 。 直接上市的优点 :进入股份有限公司的资产较为优良 , 不需要进行较 大力度的重组和协调工作 , 同时发行融资规模

14、较 大 。缺点 :运作周期较长 , 资金到位周期较晚 。买 壳 (借壳 上市的优点 :运作周期较短 , 如果操作 顺利 , 可在短期内完成融资 。 缺点 :重组工作量大 、 协调面广 , 需付出较大重组成本 。213组建物业公司在高新技术开发区的启动阶段 , 由于聚集人气 尚需一段时间 , 开发股份有限公司开发的房地产项 目不一定完全能被市场所消化 , 部分投资无法及时 收回 , 而园区建设又需要不断投入资金 。 成立带有 政策性色彩的物业公司 , 对开发股份有限公司开发 的房地产包租 510年 , 以保证开发股份有限公司 的赢利和有效吸引社会资金投入 。物业公司得到政府的大力支持 , 由投资

15、管理公 司注入实物和资金以及吸引部分社会资金组建 。 其 资本金及营运资金来源包括 :政府的财政支持及土 地其他方面的收益投入 , 高新技术开发区地方税增 加部分投入 , 经营性业务收入 , 开发股份有限公司 发展稳定后对物业公司的租金部分返还等 。 物业公司的业务包括 :一是区内配套房产包 租 。 对开发股份有限公司开发的房地产进行承销或 包租 , 缩短开发股份有限公司的投资回收期 , 保证 能以其稳定而丰厚的获利水平吸引更多投资者参 股 。 二是提供配套服务 。 物业公司将承担高新技术 开发区的物业管理任务 , 不断完善高新技术开发区 保障体系 , 形成一个有利于高新技术开发区建设发 展的

16、环境和氛围 。13中国房地产金融开发与经营在高新技术开发区起步阶段 , 物业公司的运作 亏损由政府以多种方式进行弥补 , 开发股份有限公 司在稳定发展后将对物业公司进行租金部分返还 , 以及通过对投资者延期分红而对物业公司进行贴 补 , 加之物业公司的部分经营性业务 , 可使物业公 司在运作 23年后走上赢利之路 。214组建风险投资公司由于高新技术项目的高风险 、 高投资的特征 , 所以 , 在高新技术开发区的建设启动后 , 及时组建 风险投资公司 。 通过风险投资资本的介入 , 促进高 科技项目的研究和开发 ,力的转化 , 形成良性循环 , , , 以发挥窗口效应 , 对民 。 同时 ,

17、邀请国内外著 名风险机构 , 与高新技术开发区风险投资公司共同 组建风险投资管理公司 , 引入国际先进资本经营人 才与经营理念 。风险投资管理公司受风险投资公司委托管理 风险投资基金 , 风险投资公司将风险投资基金存放 在基金托管人处 (国有商业银行 , 风险投资公司 不直接管理资金 , 而是向基金托管人发出资金汇划 的指令 , 风险投资管理公司按照所管理的资金规模 及增值情况 , 以固定比例提取管理费 。 风险投资公 司聘请律师事务所 、 会计师事务所对基金管理公司 运营风险资金的情况进行监督考核 。3对上述融资模式的总体评价311上述融资模式的优势上述开发融资模式具有以下优势 :(1 高新

18、技 术开发区的开发 、 融资采用市场化运作方式 , 主要 由开发股份有限公司来承担 。 政府在高新技术开发 区的开发建设中的作用主要通过国有资产投资管 理公司参股开发股份有限公司 、 物业公司 、 风险投 资公司来体现 , 对高新技术开发区的建设和发展以 产权管理为主 , 进行间接调控 。 这种操作方式改变 了过去以行政管理来直接干预高新技术开发区建 设的传统模式 , 符合按照现代企业制度规范运作的 需要 ; (2 通过国有资产投资管理公司杠杆资产或 杠杆资金的投入 , 使开发股份有限公司在启动时可 以获得资产抵押贷款融资 。 同时采用物业公司包租 的方式开展业务 , 保证了开发股份有限公司在起步 阶段稳定的获利能力 , 使开发股份有限公司可以有 效吸引社会投资者投入 , 或上市融资 ; (3 开发股 份有限公司采用滚动式发展模式 , 可以获得源源不 断的后续资金 , , 扩大业务规 模 , 也能使高新技术, 增强招商引资的吸引力 ,化 , 将周边土地的增值收益转化为开发股份有限公 司的营运资本 ; (4 物业