建筑业“营改增”业主税金补偿谈判要点操作指引

1、建筑业“营改增”业主税金补偿谈判要点操作指引中建一局老项目谈判篇为实现建筑业“营改增”平稳过渡,避免税改过渡期间的涉税风险,建筑企业需要了解财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税201636号以及相关规定,分析对老项目各类型业主的影响,根据业主类型制定不同的谈判策略,有效的指导项目部有关人员开展谈判及确认工作。一、过渡政策(一建筑企业1. 计税方法及税率、征收率一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税,征收率为3%,也可以选择一般计税方法,税率为11%,计税方法一经选择, 36个月内不允许改变。2. 老项目划分标准建筑工程老项目,是指:建筑

2、工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目;未取得建筑工程施工许可证的,建筑工程承包合同注明的开工日期2016年4月30日前的建筑工程项目。3. 开具发票类型选择简易计税方法的老项目,可开具3%征收率的增值税专用发票;选择一般计税方法的老项目,可开具11%税率的增值税专用发票;业主为一般纳税人和选择一般计税办法的房地产公司,取得上述专用发票可以抵扣进项税。4. 增值税缴纳方法一般纳税人跨县(市提供建筑服务,选择适用简易计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额,按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地按

3、3%预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。(二房地产开发企业1. 房地产开发企业一般纳税人销售房地产老项目可以选择适用简易计税方法计税,征收率为5%。2. 老项目划分标准:房地产老项目,是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。(三不动产抵扣增值税一般纳税人,2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第

4、一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。取得不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产。纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务,用于新建不动产,或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的,其进项税可分两年抵扣。房地产开发企业自行开发的房地产项目,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。二、明确谈判目的(一根据“中建一局老项目合同补偿金谈判模型”测算结果,选择老项目是否适用简易计税办法,按3%征收率缴税或直接适用一般计税方法;如果经过测算选择简易计税方法而因业主原因导致我方无法适用简易计税方法,所增加的税金,业主应予

5、以补偿。(二为保证老项目营业税清理的顺利进行,应按照营业税的纳税义务时间,向业主足额开具发票,避免国、地税征收尺度不同,造成重复纳税风险;注:营业税纳税义务发生时间,为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。取得索取营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天。三、谈判工作流程由于财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税201636号对不同类型的业主影响不同,因此,在与业主谈判之前,需要梳理业主信息,对业主划分不同类型,并按业主类型分别按

6、不同的谈判要点,跟业主进行逐一谈判沟通。具体谈判工作流程如下:(一梳理业主信息,划分业主类型根据业主的进项税抵扣需求,可以将业主分为以下三类,具体为:序号业主类型进项税抵扣需求备注1 房地产开发企业选择简易计税方法进项不可抵,选择一般计税方法进项可抵扣2 增值税一般纳税人接受的建筑服务可抵扣3 其他企业例如政府机关、免税单位及小规模纳税人,进项不可抵(二按项目展开谈判根据业主类型,发送邀约函,明确谈判点,具体见本指导,“四、业主涉税谈判要点”。与业主展开谈判。(三确认谈判结果根据谈判结果,签订补充协议,双方盖章确认,或编写确认函,由业主盖章确认返还,明确谈判相关涉税事项的结果。四、业主涉税谈判

7、要点(一未取得施工许可证及建筑工程承包合同的工程项目谈判点1:与业主确认在2016年 4月30日前,施工许可证及建筑工程承包合同,是否可以取得其中一项?谈判点2:2016年 4月30日前无法取得施工许可证,也无法签订工程承包合同。如果无法按老项目选择简易计税方法,需要按一般计税方法计税,适用11%税率,则需要与业主确定税金补偿金额。谈判时主要强调国家政策允许建筑企业选择简易计税方法,税率为3%,是为了保证建筑企业税负不增加。同时原合同总价中,是按照3.41%的综合税率计算的税金,现因业主无法办理施工许可证和签订合同,导致建筑企业按11%的税率,一般计税方法计算缴纳增值税,增加的税金应由业主予以

8、补偿。同时与业主协商确定补偿的具体方式及金额。具体补偿金额测算见“中建一局老项目合同补偿金谈判模型”。(二清理营业税,与业主开票结款根据营业税纳税义务时间,清理应缴纳的营业税。在清理营业税的过程中,需要向业主开具营业税发票,并完成营业税缴纳。谈判点1:与业主确认截至2016年3月31日的工程量,确认应付款项和实际支付款项。谈判点2:与业主监理已经确认工程量,按照合同约定已经到了收款时间但尚未收到的款项,与业主确认是否可向其开具营业税发票?业主是否可以按照开具发票金额付款,如果不能支付全款,是否可以先支付税金?谈判点3:如果业主不收取发票,应了解原因,争取与业主签订补充协议或签署确认函,明确补偿

9、条款为“因业主方面原因,无法办理结算和开具建筑业营业税发票的情况,按照税收相关政策,导致总包方税金增加部分由业主给予补偿”。了解业主基本情况,确定业主不收取发票的原因,按照业主不同类型进行谈判:对于房地产企业,谈判时强调,房地产企业的老项目选择简易计税方法,进项税不允许抵扣。在营改增前开具营业税发票和营改增后开具增值税专用发票,没有区别。企业所得税下,本应该取得营业税发票,但实际取得的是增值税发票,企业所得税税前扣除时存在税务风险。对于增值税一般纳税人,为了实现进项税抵扣,可能要求建筑企业延迟开票,营改增之后开具增值税专用发票。谈判时强调一是按营业税纳税义务时间规定,建筑企业应缴纳营业税而不能

10、缴纳增值税;二是延迟到增值税后开票,不符合按照纳税义务时间开具发票的规定,业主收到了增值税专用发票进行抵扣,也存在税务风险。三是业主取得发票不合规,企业所得税税前扣除时,也存在税务风险。对于政府项目,谈判时应强调纳税方式的调整,对地方的税收有影响。营业税税金地方政府全部留存;增值税地方留存25%,国家留存75%。如果在营业税下开具发票,并缴纳税款,则税收可以全部留在地方,对地方政府有利。对于已经收款,并且已经缴纳营业税,尚未向业主开具发票的项目,应向业主强调,增值税下再开具发票,将重复承担增值税税款,并且可能会被认定为虚开增税发票。业主和建筑企业均存在税务风险。(三与业主确认,老项目营改增后的计税方法谈判点1:建筑企业就老项目选择简易计税方法,适用3%征收率,业主是否同意?谈判点2:如果业主不同意,要求建筑企业选择一般计税方法,适用11%税率,则需要与业主确认增加的税负由业主补偿,明确补偿金额。一般需要进项税抵扣的业主,如房地产企业(一般计税方法、增值税一般纳税人,为了增加进项税抵扣,可能要求建筑企业选择一般计税方法,适用11%税率，并开具增值税专用发票，谈判时应强调： 建筑企业选择简易计税方法，适用 3%税率，也可开具增值税专用发票， 业主也可抵扣进项税