房地产开发规费

1、北京市的房价主要由四大块构成：一是本钱；二是费用；三是税金；四是利润。构成本钱的主要因素有：征地及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、根底设 施费、配套设施费等 5 项。费用主要有 4 项：管理费、财务费、销售费、代收代缴的行政性收费。其中代收 代缴的行政性收费有 10 项：土地出让金、大市政费、四源费、用电权费、电贴 费、开发管理费、绿化费、建材基金、新菜田基金、粘土砖费。对开发企业征收税款有两项：一是按销售收入的 5.5%征收营业税、城市维护建 立税和教育附加费， 二是按销售收入扣除本钱费用及营业税的余额征收 33%的所 得税。销售收入减去本钱、费用和税金后的余额即为企业的利润。 差异性主

2、要表现在征地拆迁补偿费，从几百到几千元。如此巨大的差异性对 标准征地拆迁补偿费、实现土地费用真实化带来了很大的难度。房地产企业开发流程概要房地产暴利 ,做房地产赚大钱之言至今不绝于耳 ,却不知做房地产多么难 ! 现在人们抱怨房价太高 ,你却不知为什么 ?房地产本钱有六大本钱要素构成 :土地本钱 ,建造本钱 ,环境本钱 ,营销本钱 ,融资 本钱,税费本钱.房地产产业链最多可延伸至七十多个产业 ,在相当多的地区己成为当地支柱产业 是当地主要财政收入源泉 .在房地产本钱中当地财政仅从土地本钱和税费两项最 高拿走 54%-64%.本人曾担任一企业集团置业公司 CEO深知其内情.请看一看房地产开发流程你

3、便 知个中艰辛困苦 .第一步 房地产开发工程的立项和可行性研究 房地产开发工程的立项和可行性研究阶段的法律程序 1， 选定工程，签订合作意向书2， 初步确定开发方案3 申报规划要点4， 申报、审批工程建议书5， 编制工程可行性研究报告6， 申报、审批工程可行性研究报告 房地产开发工程立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费用2、建立工程规划许可证执照费第二步 房地产开发工程的规划设计和市政配套 房地产开发工程规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发工程的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托做出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设

4、计方案的专家组审查8 落实环保 “三废治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建立工程勘察招、投标11、委托地质勘察12、申报、审定初步设计二、房地产开发工程的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发工程规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察测量费2、工程设计费3、建立工程规划许可证执照费 建筑用地规划许可证、建立工程规划许可证、 国有土地使用证、建立工程开工证、商品房销售许可证共 “五证，商品房质量 保证书、商品房使用说明书4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建立工程费7、

5、建立工程勘察招标管理费8、勘察设计监视管理费9、估建园林工程设计费第三步 房地产开发工程土地使用权的取得取得房地产开发工程土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建筑用地规划许可证2、办理建立用地委托订桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还 二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、审批16、取得划拨用地批准 取得

6、房地产开发工程土地使用权的相关税费1、地价款土地出让金2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建立维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预定金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建立基金19、耕地占用税第四步、房地产开发工程的开工、建立、竣工阶段 房地产开发工程、建立、竣工阶段的法律程序 一、房地产开发工程开工前准备工作1、领取房地产开发工程手册2、工程转入正式方案3、交纳煤气天然气厂建立费4、交纳自来水厂建

7、立费5、交纳污水处理厂建立费6、交纳供热厂建立费7、交纳供电贴费及电源建立集资费8、土地有偿出让工程办理 “四源接用手续9、设计单位出批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建立工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记 二、房地产开发工程的工程建立招、投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26

8、、召开开标会议，进展开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发工程开工手续的办理31、办理质量监视注册登记手续32、建立工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建立费，签订绿化协议42、领取建立工程开工证四、房地产开发工程的工程施工43、施工现场的 “三通一平44、施工单位进场和施工暂设45、工程的根底、构造施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监视五、房地产开发

9、工程的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发工程的综合验收，领取 ?工程质量竣工核验证书 ?49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发工程开工、建立、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建立费3、污水处理厂建立费4、供热厂建立费5、煤气厂建立费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、办公设施建立费大市政费9、开发管理费10、城建综合开发工程管理费11、建筑行业管理费12、绿化建立费13、公园建立费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活效劳设施配套建立费小区配套费18、电源建立集资费用电权费19、外部

10、供电工程贴费电贴费20、建安工程费21、建立工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监视费24、竣工图费25、建材开展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标效劳费30、超方案用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第五步 房地产开发工程的经营阶段 房地产开发工程经营阶段的法律程序1、提交完成建立工程投资证明2、签署预售内销商品预售款监管协议3、办理 ?内销商品房预销售许可证 ?4、销售工程备案5、委托中介代理构造进展销售6、与购房者签订认购书7、与购房者签订买卖契约8、办理预售登记9、办

11、理转让登记10、办理房地产低钾登记手续11、楼宇交付入住12、质量保证书和使用说明书2004-9-1313、办理产权立契过户手续 开工建立和竣工验收的详解内容 作者: 商海粟、潘麒麟开发程序税费第八局部：房地产开发工程的开工建立和竣工验收阶段法律程序：1、房地产开发工程的开工手续办理1建立工程档案资料的编制；2建立工程施工图的审查；3建立工程规划许可证的办理； 4房地产工程开工方案的审批与备案； 5工程建立工程报建表的备案； 6建立工程施工的招投标； 7建立工程施工合同草案的审查； 8建立工程施工合同的签署； 9工程质量监视注册的备案；10建立工程开工前统计登记；11开工前审计的办理；12临时

12、占道、掘路的审批；13古树名木移植的审批；14占用绿地及伐移树木的审批；15建立工程规划验线与检查；16建立工程施工许可证的办理。2、房地产开发工程的工程建立监理1工程建立监理的管理机构及职责；2工程建立监理范围及内容确实定；3建立工程委托监理合同的制定与签署；4工程工程建立的监理； 5房屋建筑工程施工的旁站监理规定。3、房地产开发工程的工程施工管理1建立工程施工的现场管理； 2建立工程施工现场的环境保护；3建立工程施工现场的平安管理；4建立工程施工现场的消防管理；5建立工程施工现场的扰民管理。4、房地产开发工程的竣工验收1建立工程档案资料的预验收；2建立工程的竣工验收；3人防工程的竣工验收备

13、案；4建立工程档案资料的报送移交；5建立工程规划验收；6建立工程竣工验收的备案；7建立工程地名的命名与更名； 8商品住宅的性能认定；9房屋建立工程的质量保修。相关税费 ：1、三通一平费；2、城市根底设施“四源建立费；3、市政公用设施建立费大市政费；4、城市根底设施建立费；5、地下水资源费地下水资源养蓄基金；6、地下热水资源费；7、城建综合开发工程管理费；8、建筑行业管理费；9、绿化补偿费；10、供电贴费电力增容费；11、竣工档案保证金；12、建筑安装工程费；13、合同预算审查工本费；14、质量管理监视费；15、防空地下室易地建立费；16、竣工图费；17、建材开展补充基金；18、工程监理费；19

14、、超方案用水加价水费；20、夜间施工噪声扰民补偿费；21、占道费和交通管理费；22、固定资产投资方向调节税；已取消23、实心粘土砖限制使用费已取消；24、电源建立集资费用电权费已取消；25、绿化建立费已取消；26、公园建立费已取消 ?北京市房地产开发法律程序与税费详解2004年版？法律出版社，由房地产 专业律师商海粟、房地产高级经济师潘麒麟编著，按照北京市房地产开发建立流程， 分别对房地产开发的11个工作阶段或重要事项的327项法律程序和105项相关税费 逐一进展了详实、细致的解释，全面阐述房地产开发精要，在同类书籍中具有显著 的专业性、全面性及实用性。全书的内容包括三大局部：法律程序、相关税

15、费、相 关法规，分为上、中、下三卷，共 2400余页、309万字。是广阔房地产开发商、投 资机构、建立单位和相关人员在北京市进展房地产开发、建立与投资的一部不可多 得的工具书，具有极高的实用价值和指导作用。如需要了解详情或购书洽谈：经销：北京瑞斯泰德投资参谋地址：北京市朝阳区慧忠北里天创世缘大厦 A座四层：100012对从事房地产 开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发本钱计算的金额之 和的20%进展计算扣除。在确定加计20%的扣除时，应注意代收费用金额是否包括 在加计20%的扣除基数数额内，在加计20%的扣除时需减除大市政费、四源费、用 电权费、绿化费的金额后，再作为加计

16、20%的扣除的基数。?对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产 开发本钱计算的金额之和的20%进展计算扣除。在确定加计20%的扣除 时，应注意代收费用金额是否包括在加计 20%的扣除基数数额内，在加 计20%的扣除时需减除大市政费、四源费、用电权费、绿化费的金额后， 再作为加计20%的扣除的基数。房地产开发流程第六步 房地产开发工程的开工、建立、竣工阶段房地产开发工程开工、建立、竣工阶段的法律程序一、房地产开发工程开工前准备工作1、领取房地产开发工程手册2、工程转入正式方案3、交纳煤气天然气厂建立费4、交纳自来水厂建立费5、交纳污水处理厂建立费6、交纳供热厂建立费7、交

17、纳供电贴费及电源建立集资费8、土地有偿出让工程办理“四源接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建立工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产 开发工程的工程建立招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进展开标27、评标、决标28、发中标通知

18、书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产 开发工程开工手续的办理31、办理质量监视注册登记手续32、建立工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38 、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建立费，签订绿化协议42、领取建立工程开工证四、房地产 开发工程的工程施工43、施工场地的“三通一平44、施工单位进场和施工暂设45、工程的根底、构造施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监视五、房地产 开发工程的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理

19、开发工程的综合验收，领取 ?工程质量竣工核验证书 ?49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产 开发工程开工、建立、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建立费3、污水处理厂建立费4、供热厂建立费5、煤气厂建立费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建立费大市政费9、开发管理费10、城建综合开发 工程管理 费11、建筑行业管理费12、绿化建立费13、公园建立费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活效劳设施配套建立费小区配套费18、电源建立集资费用电权费19、外部供电工程贴费电贴费20、建安工程费21、建立

20、工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监视费24、竣工图费25、建材开展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标效劳费30、超方案用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税房地产工程的投资本钱详细目录一. 征地补偿费(一).土地出让金1. 计算方法 :土地出让金基准价 *容积率修正系数 *年限修正系数 *用地面积2. 上交部门 : 市财政局3. 依据: (1)京政发199334 号文.(2) 京政发 199443 号文.4. 说明:(1) 各区类地价取值详见附件 ;(2) 城近郊区土地出让

21、金的 60% 返还区财政 ;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用 ;(4) 市属各局 ,总公司所属企业和在市方案单列的企业集团 ,在已取得的划 拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进展开发 ,利用 ,经营 ,应补交 土地出让金 , 其中的 60%返还企业 , 由留用企业专项用于开发工程的根底 设施建立 .(5) 在使用?基准地价表 ?时,由于地区分类是按照区县划分 ,不同区县的同 类地区差异很大 , 而且周围环境至关重要 ,所以把同类同种用途地类的地 价区间等分为十级 .在实际操作中 ,首先判断土地的区类 ,然后评定地价的 级别,最后选定基准地价 ,使地价测算更为合理 ,标准. 同时

22、考虑到说明 (2),(3),(4), 在测算地价时参加 " 操作系数 "概念 ,以准确测算必须交纳的土 地出让金比例 .附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价(2) 土地出让金修正系数表 .(二).征地及拆迁补偿费 : 详见附资料一 :土地征用及拆迁补偿费开支范围 . 说明:(1)测算时亦可依据 ?基准地价表 ?,计取"土地开发及其它费用 "的数 据.二. 前期工程费 :(取值在 40-120 元/平米 )1.临时水 ,电,路,场地平整费依据 :1992 年建安工程定额 ;标准 :按实际发生工程量计算 ;说明 :施工现场千差万别 ,通常按建筑面

23、积 5-15 元 /平米 ,或建安工程费的 1%.2.规划,测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委 (79)建发设字第 315 号文, 国家 计委计字(1984)596 号文,建立部(1991)第 150,316,425 号 文;国家物价局,建立部1992价费字 375 号.标准:(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准11工程11 11 1工程概算投资（万元）丨1 11等级111300以下|1 1 1301-1000 | 1001-3000 | 3001 以上 |11特级11122 |112.1| 2.0|11 11.9 |1II11

24、一级111 2.0 |11.9 |11.8|1III1.7|IIIIII11二级111 1.8 |11.7|11.6|11.5|IIIIII11三级111 1.6 |11.5|11.4|11.3 |IIIIII11四级丨11 1.4 |11.3 |11.2 |1|IIIIII11五级111 1.2 |11.1|1I 111 1 1备注:特级: 1.列为国家重点工程或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;3.30 层以上建筑 ;4. 高大空间有声 ,光等特殊要求的建筑 .一级: 1.高级大型公共建筑 ;2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小

25、型公共建筑3.16 层以上 29 层以下或超过 50 米高的公共建筑 .二级: 1.中高级,大中型公共建筑 ;2.技术要求较高的中小型建筑 ;3.16 层以上 29 层以下住宅 .三级: 1.中级,中型公共建筑 ;2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架构造的建筑四级: 1.一般中小型公共建筑 ;2. 7 层以下无电梯的住宅 ,宿舍及砖混建筑 .五级: 一,二层单功能 ,一般小跨度构造建筑 .说明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米中型 3000-10000 平米小型 <3000 平米(2) 仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时 ,其工作量的比例为 40% 和

26、 60%.(3) 提供文件的份数为初步设计图纸 6 份,施工图 8 份.3. 规划条件,可行性研究费依据 :建立部(1991)第425 号文标准:(1) 按现行规划收费定额计算 : 工日定额 *85 元 /工日用地规模 (公顷) 工日定额<=3 9010 30020 50030 780 40 920501000>50 面议 施工执照费按京政发19880 号文:概算额*(1-3) %。三. 根底设施费1 .红线内根底设施费 依据:京政发199334 号文标准:1) . 根据工程的实际情况定 .管线延长米 *管线单方造价 .2) .根据经历, 根底设施费一般为建安工 程费的 2% -

27、10%.说明: (1)一般该项费用为根底设施各种管线工 程量 *单方造价 ;(2)各种管线单方造价 : 自来水管线 600 元/米 雨水管线 700 元 /米 污水管线 800 元 /米 煤气管线 1000 元/米 热力管线 2000 元/米 供电管线 700 元 /米电信管线 1500 元/门道路 80 元/平米绿化 20 元/平米(3)经历数据:环卫费 5 元/平米照明费 5 元/平米(4) 该项费用一般范围 150-400 元/平米普通住宅 150 元 /平米 高档住宅(公寓,写字楼)400 元/平米2. 红线外根底设施费 (包括集资和自己修建 )依据 :设计方案和集资协议 ;标准 :根

28、据工程的实际情况定 ;说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资 ,那么相应的四源费中的该 项不在计取 .(2)假设自己修建 , 测算依据同红线内根底设施费 .四. 房屋建安工程费1. 建安工程费依据 :现行建安费定额计算单方造价 .标准:(1) 普通住宅 多层 900-1000 元/平米高层 1600-1800 元/平米(2) 公共建筑A.公寓,写字楼3000-4500元/平米其中 : 构造 1000-1500 元/平米装修 800-1000 元/平米设备 1200-2000 元/平米B.别墅3000元/平米说明:(1)公共建筑包括公寓 ,写字楼,别墅,以及教育 , 医疗卫生 ,文

29、化体育 ,商业效劳 ,金融邮电 ,社区效劳 ,行政 管理,市政公用.(2)依据:京政发 1985149 号文;标准:建筑面积 9678-10630 平米/千户 工程取费 按实际工程量 . .详见公建配套附表 .a. 北京市新建改建居住小区公共效劳 设施配套建立定额指标 ;b. 北京市新建改建居住区公共效劳设 施配套建立定额指标 ;.通常取7-15%为公建配套面积比率.2. 招投标费依据:京政办发(1987)第152 号文标准冲标额*1 %03 .预算审查费依据:(84) 建京经字第 439 号;标准:预算造价*0.5%京计基字 1997第 0711 号，住宅工程费率为 0%4. 工程监理费依据

30、:(1)国家物价局.建立部1992价费字 479号;(2)93京建法字第 029 号标准:工程造价 *适用税率适用税率:工程造价 500 万元以下 2.5%500-10002.0-2.5%1000-50001.4-2.0%5000-100001.2-1.4%10000-500000.8-1.2%50000-1000000.6-0.8%>1000000.6%说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量 监视部门上缴质量监视费 ,其费率为工程监理费中的 7%, 工程质量监视部门不在收取建立单位的质量管理监视费(2) 设计监理费由于金额相对较小 , 测算时一 般不予考虑 .5. 竣工图费依

31、据:(86) 市建规字第 097 号;标准:设计费 *7%6. 建材开展基金依据:(89) 京建材字第 292 号;标准 :建安工程造价 *2%京计基字 1997 第 0711 号，住宅工程费率为 0% 五. 公共配套设施费1.锅炉房标准:总建面积 /锅炉每吨供热面积 *锅炉每吨造价 说明 :(1)锅炉每吨供热面积约 5000 平米 ;(2)锅炉每吨造价约 25 万元 .2.变配电所标准 :每建筑平米 30 元.3. 集资维护费标准 :每建筑平米 80 元.4. 电贴费 (建立部明文取消，北京仍在执行 )依据:原(84)华北电供用字25号文290元/KVA后调整为四环路以内1100元/KVA四

32、环路以外550元/KVA;现调整为单路供电270元/KVA双路供电540元/KVA;说明:住宅用电量30-60 VA/平米；其他用电量50-80 VA/平米.六. 管理费依据:(92)京价收字第 124 号；标准:一至五项之和 *2.5%.七. 根底设施增容费1. 商品房依据: 京计基字(1988)第866 号文标准: 自来水厂建立费 12 元/平米; 煤气厂建立费 29 元 /平米 ;供热厂建立费 30 元 /平米 ; 污水处理厂建立费 10 元/平米 ;说明: (1).用一项交一项 ;(2). 如其中之一在根底设施中有集资 ,那么该项 不再重复计取 ;2.非住宅建立工程四源费依据: (1).京政发(1986)131 号;(2).京政发 (1986)