房企土地融资须过国土银监证监三部门审核

1、2010年1月29日                                              房企土地融资须过国土银监证监

2、三部门审核在国土资源部和银监会、证监会联动审核的情况下，房地产开发企业利用土地融资的行为将遭遇更为严格的监管。.经济刘明康：合理控制信贷增量在1月信贷井喷无悬念的背景下，中国银监会前天召集各大商业银行高层举行2010年第一次金融形势通报会议.中央金融工作会议近期召开 或整肃地方融资平台1月27日，湖北省人大分组审议会上，一位某大行湖北分行行长透露，中央近期将召开的金融工作会议，地方融.证监会酝酿严格审核房企借壳上市中国证监会正在考虑严格房地产企业借壳上市的审核标准，提高欲借壳上市的房产企业资产实力和合规性门槛。 .专家证实央行实行差别准备金率 称股市连跌正常1月28日电中国沪深股市自上周五以来

3、，已经连跌了四个交易日，业界普遍认为，中国货币当局采取一系列措施.政策国土部：去年实际供地增44% 违规用地20.5万亩国土资源部部长、党组书记，国家土地总督察徐绍史 去年一年，中央要求“保增长、保民生、保稳定.北京最早明年底开征物业税 税率可能不超1%前天，市地税局有关负责人在政协小组讨论会中透露，北京最早明年底开征物业税。小组讨论会的税务专家们预测.上海设定闲置土地大限上海市规划和土地资源管理局近日发布的关于本市开展闲置土地登记的公告（以下简称“公告”）要求：对未.广州旧改新方案实行 提高补偿标准旧城更新改造范围内的房屋被拆迁人今后可以选择货币补偿、就近安置和异地永迁3种补偿安置方式。 1

4、.行业 东方海外：上海囤地9年获利超过40亿1月18日，东方海外与凯德置地达成协议，以总共150亿元的价格出售包括上海4幅地块在内的7个内地房地.上海绿城：15亿出让玫瑰园、东海广场49%股权经历了2008年债务危机的绿城中国依然选择信托作为其资金来源。公司昨天宣布，与中泰信托订立合作框架协.招商：联合会德丰6.8亿佛山南海拿地招商地产联合会德丰以6.8亿总价，拍下了位于佛山南海狮山中心城区的三幅城镇住宅用地。 1月27.奥园：北京烂尾项目翻身 预计回笼130亿元去年，以兼并收购突击土地市场的中国奥园（HK，03883）先后以低价接盘北京、沈阳项目。1月27日，.万通地产：向子公司提

5、供3亿银行贷款担保地产中国网讯 1月27日，北京万通地产股份有限公司发布公告称，公司通过了为控股子公司北京万通龙山置业.市场楼市热钱转移 一线城市成交急挫二三线活跃根据本报记者调查，目前，包括北京、上海、广州在内的一线城市，由于投资需求受到抑制，1月前两周成交量急.北京：二月上市新盘凑足10个从多家研究机构发布的监测数据来看，北京楼市终于进入了真正的冬歇期，在成交量萎缩的同时，新盘的供应量也.上海：料诞“双料地王” 楼板价起价4万下周开标上海新江湾城地块拍卖于上月以每平方米32484元(人民币，下同)的楼板地价，成为宅地的单价“地王”。.广东：去年土地成本上涨五成去年国内楼市受惠于政策从而迅速

6、回暖，火爆程度超过2007年同期水平。1月27日，广东省房地产协会市场.郑州：高新区诞生每亩457.8万元新地王该地块位于郑州高新区科学大道南、月桂路西，面积47.08亩，挂牌起始价为5553万元。 1月2.人物 朱民：房地产新增贷款只占小部分对于有关资产泡沫的忧虑，朱民表示，房地产只占中国新增贷款的一小部分。 1月27日，央行副行长朱.潘石屹：只有物业税才能降房价因为物业税直接增加了业主的持有成本。而国外大多数城市都有物业税。 SOHO中国董事长潘石屹1月. 房企土地融资须过国土银监证监三部门审核第一财经日报   2010-1-29 

7、0; 在国土资源部和银监会、证监会联动审核的情况下，房地产开发企业利用土地融资的行为将遭遇更为严格的监管。昨日，全国国土资源工作会议在北京召开，国土部部长徐绍史在年度报告中将不少篇幅留给了当下热点话题房地产市场。他透露，2009年土地政策参与宏观调控有了一个最明显的进展，就是国土部与银监会和证监会建立了信息共享、建立了土地和土地资产的审核机制。“我们帮助银监会审核土地抵押贷款的准入，帮助证监会审核土地资产融资的准入，这是参与宏观调控很大的一件事情。”徐绍史说。此外，第一财经日报昨日也报道，证监会在考虑严格房地产企业借壳上市的审核标准，提高房企借壳上市的资产实力和合规性门槛。把关土地融

8、资近年来房地产市场的勃发，土地作为资产的属性逐渐显现，地方政府或者企业利用土地抵押进行银行贷款的行为日渐普遍。有未经官方证实的数据称，目前我国银行贷款中，有超过一半的贷款是以房地产土地作抵押的贷款，土地抵押贷款已成为银行业贷款的主要形式。而上市房企利用土地储备也实现了资产的“增长神话”使用在证券市场的融资去购买土地，利用该土地去抵押贷款或进一步在证券市场融资，然后再去购买土地，如此循环反复，企业的收成随着地价水涨船高。但其中隐藏的风险也开始令人担忧，一方面土地抵押品大幅增加，一旦价格出现波动，银行风险将陡然增大。另一方面，一些企业的违规抵押或融资行为，也时常出现。一位专家对本报表示，在地方财政

9、紧张的局面下，全国利用土地作为抵押品进行贷款的规模逐渐增大，粗略估计甚至可能达到300万亩。“如果真达到了这个规模，就不得不重视了，相关部门必须加强对这方面的监管。”该专家说。而对于一些上市房地产企业，也要防范其用不合规的土地储备去证券市场融资。上述专家对本报表示，之所以要和银监会、证监会联手，就是要对企业的土地储备进行把关，调查其土地储备是否合规，土地权证是否真实并且齐全。徐绍史也强调，今年将继续加强与银监会、证监会的信息共享和协调联动，防范系统性风险。将编制保障房用地计划如果说规范土地融资是在“钱”上作文章，国土部也没忘记利用土地供应来参与楼市调控。徐绍史表示，2010年要坚定不移地贯彻落

10、实国务院出台的一系列房地产调控政策，加强房地产市场的土地供应调控。具体到工作计划，徐绍史透露，首先要编制今明两年的保障性住房用地供应计划，确保保障性住房用地供应。此外要调整供地结构，提高中低价位、中小户型、普通商品房建设用地的比例，严格限制低密度、大套型住宅的用地。在监管环节，则要加强土地供应开发管理，完善土地出让招拍挂制度，严格土地出让合同和划拨管理，坚决打击囤地、炒地等违规行为，同时加强市场动态监测，坚推信息公开。国土部正加大信息公开的力度，今年的国土部年度工作会议就堪称一个例证。此次会议采用了电视电话会议的方式，除了北京的主会场，还在各省区市和部分市县设立了1300多个分会场，有近500

11、00人听会。“这种做法是国土部的第一次，并且还对外网络直播了，这在各部门中也是不多见的。”一位地方国土部门的官员表示。一位权威人士对记者表示，今年国土部的信息公开力度还要加大。Top 刘明康：合理控制信贷增量第一财经日报   2010-1-28   在1月信贷井喷无悬念的背景下，中国银监会前天召集各大商业银行高层举行2010年第一次金融形势通报会议。银监会主席刘明康在会上指出，各银行业金融机构一定要根据实体经济有效需求和审慎标准，合理控制信贷增量，把握好信贷投放节奏，努力实现逐季均衡投放和平稳增长。权威人士透露，商业银行对近期监管部门

12、控制信贷节奏的信号反应积极，“目前信贷投放还是可控的。”首月信贷投放较快的中国工商银行(4.87,-0.03,-0.61%)昨日表示，将合理均衡地增加信贷投放，既不会突击放贷，也不会停止放贷。新华社报道显示，在上述通报会上，中国银监会对各商业银行今年放贷提出了要求，包括坚持“有保有控”，合理确定表内外资产的扩张速度和节奏等。去年底召开的中央经济工作会议定调2010年新增贷款规模将在7.5万亿元左右。该数字较2009年9.59万亿元的信贷增长已有明显收紧。然而，商业银行1月份的信贷投放力度，比信贷井喷的2009年1月还来得更为猛烈。此情此景之下，一系列收紧政策开始出台自2010年1月7日开始，央

13、行接连上调3年期央票及1年期央票利率；1月12日，早于市场预期，央行上调金融机构存款准备金率0.5个百分点。随后有消息称，部分商业银行也开始接到监管部门有针对性的调整要求，比如实行差额存款准备金率等。此外，央行为准确掌握信贷走势，要求商业银行逐日上报信贷数据。一位接近央行的人士称：“央行现在已经可以每天看到信贷数据。”针对首月新增贷款的激增，监管部门多次表示，将在2010年尽量保持均衡性，防止季节之间、月度之间异常波动。据了解，2002年以来，信贷增速基本呈现上半年高下半年低的局面。监管部门表示，今年将保持基本的均衡。目前来看，商业银行对收紧信号的反应堪称积极。除了工行的前述表态，中行也表示，

14、该行今年1月前20天的信贷投放较多，为把握信贷投放的总量和节奏，需要尽量做到按月按季均衡投放。该行将更加注重信贷结构的优化和调整，严格审查信贷条件和资金用途，实行区别对待，有保有压，有进有退，有先有后。事实上，部分银行收紧新增信贷的行为，源自其年度新增信贷的总量控制与对月度任务的细化。因此，部分银行主动暂停信贷，也有些银行仍在正常放贷。“作为市场微观主体的商业银行，与以前相比已经更加具有自主性。”上述接近央行的人士表示。一家券商研究部负责人认为，“1月的这种放贷增速是不可持续的，后期将逐步回落。”他指出，从去年下半年开始，商业银行的信贷投放就处于饥渴状态，“渴了这么久，1月信贷肯定会冲得很猛。

15、”刘明康日前在参加2010年亚洲金融论坛时也表示，今年1月信贷强劲是去年贷款增速过快积累所致，随着有效需求得到满足，这种趋势将很快有所缓和。刘明康在上述金融形势通报会上还指出，今年涉农贷款、小企业信贷投放增速要高于全部贷款增速，信贷投放增量高于上年；加强“绿色信贷”；继续支持扩大消费信贷，支持居民首套自住型住房消费和家电、汽车、农机下乡。此外，要加强信贷管理，严控不良贷款反弹。 Top 中央金融工作会议近期召开 或整肃地方融资平台21世纪经济报道   2010-1-28   1月27日，湖北省人大分组审议会上，一位某大行湖北

16、分行行长透露，中央近期将召开的金融工作会议，地方融资平台风险防控被列入主要议题。这位行长引述银监会主席刘明康在前一天召开的银监会电视电话会议上的发言称，国务院担心，地方融资平台有可能成为国家的一个大包袱。就在同一天，一名商业银行人士告诉记者，前一天晚上“接到上面紧急通知”，该行同政府融资平台的新合同一律不能再签了；已经签的合同中，没有放出去的贷款也不能放了。记者从中国社科院的一份调研材料中获悉，在去年9.59万亿元的新增贷款中，投向地方融资平台的贷款占比约40%，总量近3.8万亿元。目前，地方融资平台的贷款余额约为6万亿元。“停贷”紧急通知“中央要正式对地方融资平台动刀子了。”前述某大行湖北分

17、行行长表示。他透露，最近中央正在筹划召开全国金融工作会议，将对地方融资平台风险防控、通胀及货币信贷政策等热点问题做出决策。“3月全国两会前后，相关政策会明朗化。”他善意地提醒在座的地方官员，在政策还不完全明朗的时候，可能还有最后一波机遇，“春节前项目融资能上的就尽快申报”。而一名银行内部人士则告诉记者，相关监管机构(央行和银监会)已经下发“停贷”紧急通知，对于地方政府融资平台的项目贷款，新合同一律停签；曾经签过的合同，“比如我原先承诺你10个亿的贷款，现在只放了7个亿，那么剩下的3个亿就不能放了。”仅去年6月底，地方融资平台的总资产约8万亿元，但负债已经高达5.26万亿元。这其中，地方政府以财

18、政拨款、土地划拨、股权划拨等形式出资占比约20%，其余筹资则主要依靠银行贷款。此前，国务院第四次全体会议上，温家宝总理曾在讲话中提出，“尽快制定规范地方融资平台的措施，防范潜在财政风险”。记者获悉，央行在上个月曾飞赴负债情况较严重的中西部地区，对政府融资平台运作情况进行了调研。一位参与调研的研究人士告诉记者，相关部门对地方融资背后的银行资产质量忧心忡忡。“地方融资平台的城投债风险引发的地方财政隐患，以及地方融资平台收益风险，已经成为有关部委关注的重点。”上述参与调研的人士称，主要解决地方项目资本金问题的城投债所带来的中长期政府负债风险，也正在引起财政部门的高度关注。一方面，如果融资平台破产，将

19、会波及相关金融机构；同时，负债膨胀将导致地方政府选择加税，从而引起诸如挤出民间资本、企业利润下降、失业、社会不稳定等一连串负面影响。地方项目或陷入收尾困境记者了解到，4万亿救市计划中的中央项目，将不受到影响；而对于已经步入融资环节的地方政府项目，金融和债务融资渠道的停闸将使项目计划陷入困境。“对于国家来说，现在防政府性债务风险是对的；但对于地方来说，融资上项目、抢机遇促发展也没有错。”会场上，一名地方政府官员如是说。更让地方官员担忧的是，过去签订的贷款合同将面临停贷，这使已经开工的地方项目建设面临“烂尾”风险。上述行长认为，目前部分地方政府的项目计划往往有盲目性，一旦政策方向发生改变，前期的投

20、入就会造成浪费。但他同时表示，地方政府融资平台也有自己的苦衷。“现在中央出台支持地方发展的政策，没有一个不是要求地方进行资金配套的，但现在分税制下，仅凭地方税收收入哪里有能力配套？”1994年分税制改革的第二年，预算法亦正式执行，其第28条明确规定：“地方各级预算按照量入为出、收支平衡的原则编制，不列赤字。除法律和国务院另有规定外，地方政府不得发行地方政府债券。”前述行长认为，如此约束之下，当现实的融资需求不能得到很好的解决时，地方只能创建自己的融资平台，采取举债的方式去融资配套。这种公共部门与私人企业结合的模式在4万亿救市计划中加速膨胀。据央行统计，目前全国已有3800多家地方融资机构，管理

21、总资产达8万亿元。一位研究人士则表示，如果加上县区甚至乡镇的融资平台，实际数目要远远多于3800家。中国社会科学院财贸所研究员杨志勇认为，地方政府应仿照上市公司财务报告制度，构建相应的政府财务报告体系，编制地方政府资产负债表、现金流量表以及反映政府经济活动的相关报表。此外，政府性债务应全部置于财政部门和人大的监控之下。“作为融资模式创新的产物，对地方融资平台的风险防控，应放在全国财税体制和投资体制改革的视角下来进行。”一名在场的湖北省人大代表对记者表示。 Top 证监会酝酿严格审核房企借壳上市第一财经日报   2010-1-28  &

22、#160;中国证监会正在考虑严格房地产企业借壳上市的审核标准，提高欲借壳上市的房产企业资产实力和合规性门槛。“证监会最头疼房地产企业借壳融资，不规范之处多，并且非常容易受行业周期影响，鉴于此，证监会准备收紧房产企业借壳的审核。”一位参加证监会上市并购重组审核工作的人士昨日对第一财经日报表示。北京一家券商投行人士也表示，听说了证监会将严格房地产企业借壳上市审核的消息。2009年上半年，证监会上市部曾拟过房地产借壳上市审核备忘录供内部工作参考，但由于经济形势的骤变，文件没有得到严格执行。据了解，文件涉及产业政策导向、企业资本实力及财务等多个方面的内容。“这次是希望能够强化备忘录的执行。”上述参加证

23、监会上市并购重组审核工作的人士表示，“同时要提高地产企业借壳门槛，规模必须够大，要在行业内处于优势，公司要有一定历史，其次就是合规性考察会比较严格。”“据我们了解，新的规章制度也仍在讨论中，证监会内部还没有成文，但是趋严的方向肯定是定了，这对房地产企业借壳上市将产生影响，我们也在焦急地等待正式文件出台。”一名券商保荐代表人昨日接受本报记者采访时说。据看过上述备忘录的人士透露，原来的文件支持符合国家产业政策导向，两限房、经济适用房占比达标并且具有核心竞争力的大型龙头地产企业上市；限制以别墅、高档豪华住宅开发为主的、其主要业务属于国家房地产调控政策限制范围的地产企业上市。在行业地位上，支持全国性房

24、地产企业或者地区性龙头企业；限制近三年有过重大项目开发失败记录的地产企业上市。在企业规模上，支持资本和资产规模较大的企业，房地产业务历年来保持稳定增长或总体增长的收益水平的地产企业上市。除万科、保利等地产企业是直接IPO上市，目前绝大多数房地产企业登陆资本市场都是靠借壳上市，包括金融街、招商地产这样的明星房地产企业。一名房地产行业首席分析师昨日接受本报记者采访时表示，房地产企业绝大多数都是通过借壳的方式登陆资本市场，如果监管部门严格控制房地产企业借壳上市，无疑会对该行业产生较大影响。2009年底，我国对房地产的宏观调控再次趋紧，证监会人士曾表示，房地产再融资的相关土地手续文件须征求国土资源部意

25、见。“房地产企业现在每天让我们去打听新规的进展，同时督促我们赶项目进度，唯恐新规出台，使自己被关在了门外。”一名正在从事房地产企业借壳上市项目的券商人士表示。Top 专家证实央行实行差别准备金率 称股市连跌正常中国新闻网   2010-1-28   1月28日电中国沪深股市自上周五以来，已经连跌了四个交易日，业界普遍认为，中国货币当局采取一系列措施紧缩银根是此番下跌的重要原因之一。上述紧缩银根措施的最新传闻是，中国央行已首次对国内数家商业银行实施差别存款准备金率，据中新网向有关人士独家求证，这一措施确实已经实施。央行传首次实施差别准备

26、金率上周坊间有传言称，中国国内四家银行被上调差别准备金率。该传言称，工行、中行、中信、光大四家银行被要求额外征收0.5个百分点的存款准备金率。而外电随后报道称，传言被实行差别存款准备金的四家银行于1月26日缴款。该消息一出，沪深股市立即因市场流动性明显紧张而作出反应。26日沪深股市大跌2.42%，差点失守3000点，27日股市再跌1%，沪指更跌破了3000点整数关口，重回了“2时代”。虽然上述传闻流传后，央行新闻处处长白力对外表示，对于央行向部分银行征收差别存款准备金一事并不知情，更无从谈起银行向央行缴款的事情。但社科院中国经济评价中心主任刘煜辉27日在接受中新网记者采访时，却证实了上述传闻。

27、刘煜辉表示，对于商业银行实行差别存款准备金率，其实已经在做，对于“房贷猛”的几家银行，其存款准备金率较央行实际规定的要高出0.5个百分点。股市连跌四日 专家却称“正常”A股自上周五开始已连续四个交易日下跌。面对新年以来最显著的一轮下跌行情，股民一时手足无措，反而多位业内专家在接受采访时却表现坦然，连呼“正常”。刘煜辉对中新网表示，这轮下跌很正常。他说，目前，市场的调控预期很强，有更多的“靴子”还未扔出，特别是对于房地产的调控，而在A股市场，对于房地产这根主心骨的调控，会影响到工程机械、有色、煤炭等个股的乐观预期，当市场对于预期没有了，股指下跌是很正常的事情。全国政协经济委员会副主任、北京大学民

28、营经济研究院院长厉以宁说，存款准备金率上调并非政策“拐点”。国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌也表示，股市不必为存款准备金率调整而恐慌。还有专家在接受媒体采访时指出，充裕的流动性为经济复苏打下基础，但长期如此显然会出现问题，因此适当进行政策调整和收缩是正常的。而在信贷收紧之下，加息传言四起。但近期央行仅在公开市场上发行了100亿元的1年期央票，中标收益率意外持平于1.9264%，市场原先预期上升约4个基点(BP)。市场认为央行应是为了抚平近期日渐强劲的加息预期而有意为之。上海证券债券分析师王影峰对此表示，央行不希望货币市场利率过快上升，因为那样可能吸引更多游资流入。在上调银行存款准备金率后，

29、央行将缓慢而有节奏地收紧货币政策。中国央行维持票据收益率不变表明，中国短期内不准备上调官方基准利率。央行货币政策变化大事记1月7日三个月期央票中标收益率逾四个月来首次上涨。1月12日央行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同日，1年期央票利率自2009年8月11日以来首次上行。同时还进行了2000亿元的正回购。1月19日央行一年期央票中标收益率连续第二周走升8个基点。1月21日央行三个月期央票中标收益率再度上行4个基点。1月26日央行仅发行100亿元1年期央票，利率意外持平，或是央行为抚平市场对升息的紧张情绪。 Top  国土部：去年实际供地增

30、44% 违规用地20.5万亩国土资源部网站   2010-1-28   国土资源部部长、党组书记，国家土地总督察徐绍史去年一年，中央要求“保增长、保民生、保稳定”，我们根据这个部署，针对土地需求“短时间、大范围集中爆发的土地需求这种严峻的局面，部党组准确研判形势，果断决策，及时的部署了“双保”行动。“双保”行动具体有三个方面的工作：一是增强土地供应，加快审批速度，在“保”上作出文章。我们增加土地指标的总量，扩大指标的流量。去年计划建设用地指标是610万亩，比前一年增加了30万亩，同时我们又安排了20万亩城乡建设用地增减挂钩的周转指标，第一年把周

31、转指标纳入计划盘子。在这个基础上，我们简化手续，优化程序，建立了快速审批通道，加快用地预审，允许先行用地，保证了重点建设项目的快速落地。地方上也创造了一些很好的经验，像江苏的“点供”，广西的项目用地审批，浙江、河南、四川、贵州对重点项目用地跟踪服务和现场办公都取得了很好的成效。到今年年底，去年批准和实际供应的用地分别为761万亩和479万亩(批准用地超出计划数是因为2007、2008年还有一部分项目，是在2009年批准的)，批准用地比2008年增长了21%，实际供地比前一年增长了44%。在这个过程当中，基础设施用地是145万亩，保障性住房用地16万亩，普通商品住宅用地97万亩；同比分别增加了5

32、3%、39%和37%。因此，去年一年的土地供应增长幅度是比较大的。第二项，是严格审核把关，促进结构调整，在控制上用好政策。严格审核把关，一是抑制“两高一资”的项目，产能过剩项目和低水平、高水平重复建设项目；二是我们坚持节约集约用地的标准，采取了一系列的措施，比如说修订限制禁止用地目录等等。三是加强了闲置用地、批而未用土地和低效利用土地的开发或二次开发。去年我们核准了不符合规范或节约集约用地标准的地，共达到20.5万亩。第三是建设性的保护耕地，把基本农田保护放在首位，在“严”字上下功夫。去年开展了2008年度的耕地保护检查，划定了基本农田。而且发布了耕地的分等定级成果，我们对耕地实行数量和质量双

33、重管理。去年一年，通过土地整治，新增耕地403万亩。四是强化执法监察，查处违规违法用地，在“硬”字上较真务实。我们在“双保”行动当中，特别关注借机圈地、搭车用地，增地拆迁和安置补偿当中侵害农民权益的一些问题，把它控制在萌芽状态。而且进行了2008年度的卫片执法检查，约谈了土地违规违法严重的城市，而且采取公开暴光，挂牌督办的方式进行重点案件的查处，去年一年，全国共立案查处违法案件4.2万件，涉及耕地面积20.8万亩，同比分别下降了31%和21%。全国一共有719名责任人受到行政处分，960名责任人受到党纪处分，555人被移送司法机关，其中118人被追究刑事责任。去年6.25我们还开通了12336

34、国土资源违法违规举报电话，到今年年底一共受理举报3万件，其中土地违法举报占了近五成。我们聘请第三届国家特邀国土资源监察专员，进一步完善社会监督机制。总体上说，“双保行动”的扎实推进，有效的促进了我国经济回升向好，有力的维护了正常的土地管理秩序，产生了强烈的社会反响，也得到了地方政府和社会各界的广泛好评。 Top 北京最早明年底开征物业税 税率可能不超1%京华时报   2010-1-28   前天，市地税局有关负责人在政协小组讨论会中透露，北京最早明年底开征物业税。小组讨论会的税务专家们预测，社会关注的物业税的税率范围大致在0

35、.5%至1%之间。市地税局有关负责人介绍，去年国税总局一位司长在会议上提到了物业税问题。但由于当前有些房产的性质没有完全界定清楚，因此开征物业税绝非一件轻而易举的事。他解释，对于该税种的征收与否和征管操作问题，将由国税总局制定下发，再由北京地税进行执行。据他了解，即使在国税总局方面，也尚未形成确切的征收方案。即使按照最快的流程推算，国税总局与财政部方面达成一致方案，也需至少半年多时间，之后方案上报国务院，国务院再报人大批准，还要至少八九个月的时间。因此，如果明年底本市能对商业地产开征物业税，已是最快了。参与了物业税征收前期调研的政协委员洪亚敏说，关于物业税如何征收已有多个方案。基本方式就是按市

36、值估价，打折后按一定比例计税。比如，市价每平米2万元，可以打七折或者五折，以五折做基数，再按一定比例征收，预计会从1%左右计征。与此同时，市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓，以及市政协常委、原北京市地税局局长、中国国际税收研究会副会长王纪平在谈到税率的时候也分别预测，物业税起征税率应该在0.5%至1%之间。市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，从征收角度看，物业税是由现有的土地使用税和房产税合并而来。以王府井(33.10,0.39,1.19%)一带的一类土地来估算，物业税税率不会超过1%。刘恒称，征收顺序应该是从商业地产到豪宅，再到民用住宅。刘桓分析，征收物业税将可极大遏制炒

37、房行为，戳破房产泡沫，逐步实现平抑房价，让普通工薪层也能买得起房。 Top 上海设定闲置土地大限21世纪经济报道   2010-1-28   3月22日，是上海闲置土地的大限。上海市规划和土地资源管理局近日发布的关于本市开展闲置土地登记的公告（以下简称“公告”）要求：对未按要求登记、未说明原因的建设单位，土地闲置满一年不满两年的，按照土地出让价款的20征收土地闲置费；对土地闲置满两年的，将依法无偿收回土地使用权，注销土地登记，并在诚信档案中予以记载。加上1月初上海市规土局挂牌督办闲置土地处置工作，这几乎是上海多年以来对闲置土

38、地作出的最严厉系列举措。但是，开发商的反应与舆论的“兴高采烈”形成鲜明对比。“这有什么紧张的，真正捂地的我觉得不多，闲置不能动工，责任多半能推到政府身上，很多地为什么闲置政府部门比谁都清楚。”提起最近有没有紧张上述大限，一位国资背景的国内知名房企投资部人士甩给本报记者这么一句话。闲置，谁比谁清楚？2010年1月至今，上海市已经对闲置土地接连发出两道“金牌”，出手力度不可谓不重。1月初，东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块等8幅地块被点名，被定性为“近期拟收回和督促开工的闲置土地”。这在上海闲置土地处理历史中，尚属首次。上周，上海市规土局的公告，则掀开了上海全市今年闲置土地处置工作具体步骤正

39、式启动的序幕，第一步从摸底闲置土地开始，并设登记说明时间大限。3月22日前，凡依法取得的经营性用地和工业用地有相关闲置情形的，均应登记，说明未开工原因。目标指向土地包括：确定开工时间的，土地出让合同或划拨决定书中约定开工时间，逾期未开工的，建设单位应当登记，实际开工时间以施工许可证批准时间为准；未确定开工时间的，土地出让合同或划拨决定书中未约定开工时间，但已领取建设用地批准书的，以建设用地批准书批准时间为准，即自建设用地批准书批准之日满一年未开工的，建设单位应当登记等情况。从公告来看，市规土局态度强硬：属于登记范围内的建设单位应当按时进行登记，如实说明未开工原因。这一周，则是上海规土局要求的闲

40、置土地登记的第一周，但本报走访了多家在上海有较大体量土地储备的房地产企业，并未发现企业的一丝惊慌。多数企业的反应是：这只不过是在走流程。上述房企投资部人士坦言，除了资金出现问题的捂地外，开发商真正捂地的比例并不多。确实有不少土地一直没法开工建设，一个重要原因在于以前很多地并非净地出让，出让后一直存在拆迁问题，另外就是政府要开发商改方案。本报记者了解到，位于上海市徐汇区斜土路一幅商办用地，2005年出让至今未动工，主要原因既不是拆迁也不是开发商没钱，而是项目公司两大股东在股权方面的纠纷迟迟未能解决，导致项目拖延至今。据对该项目了解内情的人士透露，“土地一直也没被收回或其他处置，关键则在于项目公司

41、其中一位股东为上海当地一家知名的国资背景公司，一直在与有关部门沟通解决。”闲置或有增无减登记摸底闲置土地，上海并不是第一次。几乎每年初，上海有关部门都会对开发商发出类似的登记要求，例如2008年登记的截止时间甚至更早。上海闲置土地的问题有多严重？据上海市规土局披露的最新数据，2009年，市规土局对全市批而未用闲置土地做了专项清理，近年来收回闲置土地40幅、136公顷，盘活了一批闲置土地。但据2007年上海社科院房地产研究中心的报告，从1988-2005年，上海出让的土地使用权面积共43666.37公顷、可建面积42131.96万平方米，但1986-2005年，上海商品房建设新开工面积和竣工面积

42、仅分别为25698.58万平方米和22037.45万平方米。可建面积和商品房供应这两套数据有着近2亿平方米的差额。可建面积2亿平方米的土地体量，或许才是今后多年中上海需处理的闲置土地的一个总量参考值。上海市政府部门对闲置土地难题的认识，从来都不曾轻视过。尤其经过2009年土地市场的疯狂后，2010年显然成为政府部门攻坚这个顽疾的重要阶段。上海市规土局表示，进一步加大预防和处置力度，市和区县规土部门将构建有效的闲置土地发现和处置机制，对于未按时缴纳出让金或未按时开发的，限制其进入土地市场继续拿地。土地交易热并未退潮。中原土地监测系统数据显示：2009年12月，12个被监测城市居住用地供应1132

43、公顷，较前12月均值增加73%；成交1320公顷，较前12月均值增加157%，面积创全年单月最高成交量。开发商对调控的无视和麻木，多少体现在拿地策略上。中原地产研究中心研究主任许芹指出，尽管2009年下半年中央不断收紧土地政策，并加大对闲置土地的处置力度，进一步敦促地方政府严格自查闲置土地，但上述一系列举措尚未立竿见影，估计一线城市土地市场之热度还将持续一段时间。 Top 广州旧改新方案实行 提高补偿标准观点地产网   2010-1-28   旧城更新改造范围内的房屋被拆迁人今后可以选择货币补偿、就近安置和异地永迁3种补偿安

44、置方式。1月27日，广州市国土房管局公布广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)，明确通过在货币补偿中增设“改造奖励”明显提高拆迁补偿标准。指导意见自公布之日起施行，有效期5年。指导意见要求，旧城更新改造范围内的房屋被拆迁人今后可以选择货币补偿、就近安置和异地永迁3种补偿安置方式。其中，货币补偿金额按照房地产市场评估价格确定。为鼓励被拆迁人支持旧城更新改造工程，可由项目实施单位实行同一改造项目统一标准的改造奖励，将按广州市城市房屋拆迁管理办法第二十五条第二款规定的20%的增幅进行补偿。住宅房屋货币补偿金额加上改造奖励费原则上不得高于被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。新的

45、拆迁补偿办法通过“改造奖励”提高了补偿标准。而就近安置则规定，应当按照被拆迁房屋的货币补偿金额加上改造奖励与安置住房的市场价格结算差价。安置住房的建筑面积不得低于被拆迁房屋合法产权的建筑面积。如拆迁当事人双方协商一致的，从其约定。另外，异地永迁则按照新建普通商品住宅市场价格，结合被拆迁地与异地搬迁地之间的土地市场价值级差比例，确定异地安置房的建筑面积。被拆迁人从旧城区向外搬迁，其外迁得越远，获得补偿安置面积也就越大。指导意见还明确可以实行搬迁时限奖励制度。对于提前搬迁和按时搬迁，将给予不同的搬迁时限奖励费，奖励费标准控制在被拆迁房屋市场评估价的15%以内。同时，对于拒绝拆迁的，指导意见明确，如

46、签订补偿安置协议的被拆迁人户数达到或超过总户数的2/3的，对逾期未达成拆迁补偿协议的被拆迁人，拆迁人可向国土房管部门申请启动拆迁裁决程序。 Top  东方海外：上海囤地9年获利超过40亿每日经济新闻   2010-1-28   1月18日，东方海外与凯德置地达成协议，以总共150亿元的价格出售包括上海4幅地块在内的7个内地房地产项目。据记者调查发现，东方海外出售的4幅土地，至少有2幅土地闲置2年以上未开工，包括东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块和中山公园地区的长宁区88街坊32/8丘地块。更令人惊讶的是，早在

47、2001年5月即已为东方海外所购得的长乐路地块，虽然占地面积只有3.9万平方米，但直至目前仅仅建造了两栋在建工程，地块的大部分面积被空置。上述被东方海外囤积的4幅土地，由于取得时间不同，价格分别增长了一倍至数倍。摩根大通曾预估，上述交易给东方海外带来的账面利润达10.6亿美元。长乐地块9年仅两栋在建工程东方海外在上海的所有项目中，长乐路地块是最早被购入的。2001年5月份，东方海外与上海市卢湾区区政府达成协议，购得长乐路占地面积39000平方米、总建筑面积15万平方米的综合用地，其中包括一座规划中的超五星级酒店。东方海外2002年的年报曾预计，长乐路地块预期最晚于2007年建成。但事实上，长乐

48、路项目正式的启动时间是在2006年。根据2008年年报，该项目的竣工日期在2010年至2013年。1月25日，每经记者到现场探访时却发现，上述地块仅有靠边的两栋楼完成了一半工程，地块其他部分有的仍然平整，有的正在打地基。闲置2年以上未开工的另一地块衡山路85号天平地块，1月8日被上海市规划和国土资源管理局宣布拟会同相关区政府收回并督促开工。记者日前实地调查发现，该地块大门紧闭，通过大门门缝窥视地块内部环境，发现地块内的杂草竟然已经长到半人高。这幅土地自2005年4月被东方海外购置后一直被“金屋藏娇”，至今已有近5年之久。据凯德置地方面透露，除了长乐路项目外，目前东方海外在上海的地块只有2006

49、年12月拍得的南码头地块正在动工，但也只不过是打下了地基。天平路项目4年价格翻番东方海外通过上海地皮的买卖，获得了丰厚的收益。至于早在2001年就被收购并开始动迁的长乐路地块，由于无法确切了解东方海外当年的土地出让支付金额和动迁成本，因此无法估算上述项目的获利情况。但由于上述地皮时间年代较早，当时上海住宅价格低廉，2002年东方海外在发展该项目之初，也仅仅预计该项目的销售价格在1.5万2万元/平方米，而该区域目前的新房销售价格可以达到10万元/平方米。Top 上海绿城：15亿出让玫瑰园、东海广场49%股权东方早报   2010-1-28  &#

50、160;经历了2008年债务危机的绿城中国依然选择信托作为其资金来源。公司昨天宣布，与中泰信托订立合作框架协议，向中泰信托出让上海绿城 (论坛 新闻)项目公司49%股权。通过协议，绿城将获得约15亿元的资金注入。公司名下项目包括绿城在上海著名的别墅项目玫瑰园，以及位于南京西路的东海广场。绿城中国公告显示，公司与中泰信托订立合作框架协议。协议商定，中泰信托须成立信托，信托资金额在8.8亿16.5亿元人民币之间，这部分资金用于进行注资及收购目标股东贷款。绿城将以现金认购信托中的所有一般单位。整个信托期限为成立之日起18个月，推出期为今年1月27日至2月9日，绿城房地产认购的一般单位将达到有限认购单

51、位的10%，即0.8亿1.5亿元人民币。公告显示，信托年利率9.3厘。成立信托后，中泰信托将使用其中9608万元人民币信托资本用于注资。从而获取项目公司49%股权。信托成立前，绿城中国将透过中国一金融机构向上海绿城项目公司提供股东贷款。成立信托后，这笔目标股东贷款将转让给中泰信托，目标股东贷款之代价应为扣除注资金额后之信托资本结余，即7.84亿15.54亿元人民币。实际上，整个交易可以理解为，除去绿城本身的认购资金，公司将以项目公司49%的股权作为抵押，以获得最高15亿元左右的融资。资料显示，上海绿城项目公司即上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司拥有上海玫瑰园项目,总用地面积80.34万平方米,

52、总建筑面积23.92万平方米。公司亦拥有上海东海广场项目49%权益，上海东海广场项目未来将发展为一商业项目。绿城今年来频频使用引入信托股东方式融资，不久前的1月4日，公司也宣布将一浙江项目五成股权出售给平安信托，以换取银行13亿元的委托贷款。经历了2008年的债券赎回危机后，绿城今年又将面临一笔票据到期。2007年5月，绿城中国发行23.1亿元人民币零息可换股债券，资金主要用于扩大土地储备。这笔可换股债券尽管要到2012年才到期，但至2010年5月，债券持有人也可以选择提前赎回。 Top 招商：联合会德丰6.8亿佛山南海拿地观点地产网   2010-1-

53、27   招商地产联合会德丰以6.8亿总价，拍下了位于佛山南海狮山中心城区的三幅城镇住宅用地。1月27日，招商地产联合会德丰以6.8亿总价，拍下了位于佛山南海狮山中心城区的三幅城镇住宅用地，双方各占50%的股权。据南海国土局公告显示，该三幅地块均位于南海区狮山镇狮山办事处农场村委会，占地面积合计约14.2万平米。资料显示，该地块由瑞嘉投资实业有限公司、博实控股有限公司竞得。瑞嘉投资实业有限公司为招商地产全资子公司，博实控股有限公司则属于香港会德丰。该地块起拍价为4.28亿元，创造了狮山居住用地起拍价的纪录，该地块也是近年来狮山政府继南海湖景湾、锦绣华庭项目后，第三

54、块位于狮山中心城区的大型居住项目用地。 Top 奥园：北京烂尾项目翻身 预计回笼130亿元每日经济新闻   2010-1-28   去年，以兼并收购突击土地市场的中国奥园（HK，03883）先后以低价接盘北京、沈阳项目。1月27日，中国奥园表示，此前收购的北京耀辉项目，预期今年首季度开始住宅单位第一期销售，均价预计达8万元/平方米。据了解，耀辉项目是中国奥园去年7月以8.3亿元从香港世纪协润投资有限公司手中收购的，原项目在2004年就已取得开发使用权，几经周转，由北京首都开发股份有限公司（以下简称:首开股份(600376，股

55、吧)）和香港世纪协润共同拥有。该项目当初预计将建设成结合住宅、商业以及酒店的综合商业豪宅项目，总建筑面积达25万平方米。由于拆迁工作难度大，项目拖得太久，期间又遇到2008年全球金融危机，公司项目资金未到位，使得豪宅销售举步维艰。2008年7月，该项目停工，成为北京长安街著名的烂尾楼盘。去年7年，奥园借助低价接盘的机会进军北京市场，以3.7亿元收购香港世纪协润投资有限公司41.33%的股份，此后又同世纪协润签订了一笔4.6亿元的订立贷款协议，用于支付首都股份拥有的北京耀辉项目62%的转让权，最终获得收购该项目。据了解，该项目的总投资约50亿人民币，项目主要以2001000平方米的户型为主，约有

56、500个单位，其中可销售住宅面积16万平方米，该项目第一期预计于2011年之前竣工。奥园相关负责人表示，该住宅均价预计为8万元/平方米，若住宅全部销售完毕，可回笼资金达130亿元。 Top 万通地产：向子公司提供3亿银行贷款担保地产中国网   2010-1-28   地产中国网讯 1月27日，北京万通地产股份有限公司发布公告称，公司通过了为控股子公司北京万通龙山置业有限公司提供3亿元银行贷款担保的议案。据悉，这项议案是在当日召开的2010年度第一次临时股东大会上现场表决通过，参加本次会议表决的股东及授权代表共3人，代表股份5

57、24.869.640股，占公司股份总数的51.76%。 Top  楼市热钱转移 一线城市成交急挫二三线活跃广州日报   2010-1-28   根据本报记者调查，目前，包括北京、上海、广州在内的一线城市，由于投资需求受到抑制，1月前两周成交量急剧下滑。不过，与此同时，大量资金流向二、三线城市，尤其是具有炒作概念的城市，使得包括海南、珠海在内的个别市场泡沫再现。一线城市广州二手楼成交大减自去年12月开始，国家多次出台措施，调控房地产市场。一系列组合拳的出击，正使国内房地产市场发生重大的转变。在广州、上海、深圳等一线城

58、市，房地产调控政策已经显示出威力，买家观望气氛加重，投资客逐步撤离市场。广州诚赛按揭公司总经理卢志光表示，首付最低两成、利率最低七折的优惠政策取消，对市场影响很大。1月本来就是房地产市场的淡季，往年，该公司1月成交要比前一年12月高峰期减少一半左右，但今年1月前两周，成交环比少了60%70%，以往二套房和首套房的成交大致各占一半，但1月前两周其业务中二套房占比只有10%左右。而一手市场方面，据焦点网对阳光家缘网签数据监控，“国十一条”出台半个月后，广州一手住宅成交出现价量齐跌趋势。今年1月1日至24日，广州网签成交4749套，同比下跌14%，环比回落16%。“由于目前市场投资品种很少，特别是二

59、手房业主不急于出售，也不愿意降价，而由于受到春节假期、楼市调整预期等因素影响，买家现在也不急于出手，因此，导致目前广州二手楼市基本上是有价无市。”广州另一按揭公司副总经理告诉记者。上海创50周成交新低克而瑞中国的统计数据显示，1月18日24日期间，上海市仅成交14.19万平方米商品住宅，同比下滑17.2%，创近50周以来的成交新低。据上海永庆房屋研展部统计表明，截至21日，上海一手住宅成交3618套，与去年12月相比下降58.5%，相比前一周，成交量降幅加大。深圳22日起成交急跌根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据计算，1月18日24日，深圳一手房成交量共计884套，当周前四天日成交量均在150套以上，但是从1月22日起，成交量开始急跌，22日新房无成交。二线楼市成资金新战场资深“热钱”研究专家、广东省社会科学院产业经济研究所副所长黎友焕表示，近期国家密集出台调控政策，很多大城市交易量急剧下降，其监控结果表明，目前在一线城市，房地产市场有价无市的情况非常严重，二线城市