建设项目评估报告

1、超市开发工程可行性研究报告一、工程背景1、工程名称：万通超市2、可行性研究报告的编制依据：1 国家、地方相应政策，单位的现有建设条件及建设需求；2 工程实施的可行性及必要性；3 市场开展前景；4 技术上的可行性；5 财务分析的可行性；6 效益分析经济、社会、环境。3、工程概况：1 工程地点：北京理工大学珠海学院学生宿舍 29 栋一楼2 投资背景：当前各所高校都有校园超市，成规模的高校根本在 7-20 家不等。因此，校园超市已经成为了各大高校的一道风景线，校园超市不 仅给在校师生提供了方便快捷的商品购置。同时，也是一个很好的盈利方 式。校园超市在学校后勤领域占有很重要的地位，但是在开展校园超市的

2、 同时，要考虑到学校的实际情况，以及是否能盈利。3 宏观投资环境分析： 客流来源层次分析：主要客流来自于在校的学生，教职工。随着招生比例扩招，学校的学生数量都呈现出上涨的趋势。 消费品种及数量分析：学校超市对品种的种类要求不高，固定在120-150种之间。消费数量稳定，物流及供应环节方案性强。 目前高校超市没有形成规模效应，多以分散经营为主，盈利能 力差。 目前根据我们超市的优势，可以对高校超市采取收购、合作、新开的方 式。在短时间内不应该考虑盈利，而是要在短时期内迅速抢占市场占有率。 高校学生的购置力正在逐年增强。消费比例在 1： 1.4的增长率。根据最新统计数据显示，无论是同比还是环比都在

3、逐年增加。二、SWO分析Stre ngths 优势：超市建在学生 宿舍楼下，临近道路，学生上下课等 都路过此处，处于人流顶峰路段；万 通超市为知名连锁超市，实力雄厚； 连锁超市供货渠道稳定，所供货方面 的约束和影响较小；购头人均为在校 大学生，有消费能力和固定的客流。weaknesses劣势：校园超市体积较小，可供商品较为有限，限制商品 多元化开展；超市现在在众师生心目 中的形象有缺损，对本超市效劳水 平、商品价格和质量有所质疑。因客 流量过大，而效劳窗口仅一个，导致 客人等待时间过长，流失大量消费 者，并引起学生对超市效劳水平的质 疑。opportunities 时机：每年新生的 到来，对校

4、园超市而言都是一个大市 场的到来，每年九月的上旬的销售额 都非常的高，与平时一个月的销售额threats 威胁：校园超市有可能 在众师生心目中的形象有缺损，对本 超市效劳水平、商品价格和质量有所 质疑，新校园超市地理位置优势大，相当，开拓了这片市场即可到达质的 飞跃，同时这段时间也是校园超市塑 造良好形象的时机，在效劳及商品价 格价优惠方面多下点工夫即可；学校 活动众多，不少所需品可能由超市提 供，近乎每次活动都能给超市带来相 对高额的回报；超市门前如果是在篮 球场及足球场，上体育课及运动的同 学对饮料的需求量大；每天早上起床抢占了实习外面超市以及以前的校 园超市大半个市场；以前的校园超市 及

5、校外的一些摊贩不少商品与超市 里提供的商品相关，一定程度上抢占 了新校园超市市场。来不及吃早餐就匆匆上课的同学不 在少数；一些校外企业盯紧超市的市 场及方位优势，与超市合促销。建立这超市需要解决的四个问题:总结：从swot分析当中我们看得到 一是如何让提高顾客的忠诚度；二是购物的便利度；三是盈利采取的手段 与方法；四是如何躲避风险。三、市场分析及预测1、超市需求状况调查和预测由于校园超市是建立在校园内，因此所面对的人都是师生，通过调查 得出下表，下表为北京理工大学珠海学院的人口数量、人口结构、学生月平均生活费、各种商品需求量：工程人口人口月平休闲饮料日常烟酒文具数量结构均生食品需求用品需求用品

6、活费需求量百需求量百需求量百分比量百分比量百分比分比分比总量20000学生120050%30%15%3%2%2、校园超市主要竞争对手分析1主要竞争对手来源分析：学校内部的校园超市。2超市竞争点分析：商品种类、价格、吸引力、超市内部环境以及竞争 手段等。3 以下图为校内几所超市对万通超市所占的竞争比例大小。校内超市对万逋的竞争力dn3Q20100系列1零食前婪三和超H1京宛起市&工超市系列140132220总结：从上图可以看出，零食前线对万通超市的竞争最大，而其他三家般。3、超市的零售业态优势和劣势在新超市建立之前可以选择调查零食前线等主要竞争对手的各类商品 的销售情况。这样就能看到竞争

7、对手的优势和劣势，更有利于新超市开展 过后应在哪些方面做出改进。以下图为零食前线和京苑超市的商品种类。零食前线系列:京苑超市系列】总结：其他两间超市都是在休闲食品上占最大比例，其次就是日化用 品。因为，日化用品是必须品而休闲食品现在在任何超市所占的比例都比 较大。最少的就文具类的商品。因此，在新建校园超市的时候要分析出原 因，争取在比例占的少的商品做得更好，在比例较大的商品要创新，增加 销售业绩。由此可预计得出新万通超市的销售商品比例新万通超市系歹！四、建筑方案分析万通超市的总建筑面积约 150 平方米，店铺设计比拟简单， 没有特别的 装修，并且还是超市与仓库一体并用的。采用单层设计，四周围合

8、，为小 型连锁超市。下面为几点具体建筑方案：1、超市的照明结构特点：由于超市客流量大 ,营业时间长 ,所以超市的照明 设计有其独特的要求。超市照明要求 :(1) 创造良好的视觉条件 , 确保足够的 照度和照明质量 ;(2) 创造良好的商业气氛 , 引起顾客的购物欲望 ;(3) 照明 布置方式要有灵活性 ,以适应商品及货柜的变化 ;(4) 由于超市人员密集 , 当 正常照明断电时 , 备用照明应确保正常活动 ;(5) 必须配置应急事故照明、 安全疏散照明 , 并按需设置广告照明及泛光照明等 ;(6) 根据陈列商品种类 的不同, 光源的选择应突出显色性、色温、亮度的变化 ,同时设计中要重视 照明节

9、能、照明平安、光照的均匀、柔和、管理维护方便等。2、超市的建筑防火设计： (1) 在规划选址时 , 要充分考虑远离易燃易爆场所 , 并必须满足其建筑防火间距的要求。此外 , 超市四周最好能形成环形消防车 道,假设有困难 ,沿其两面长边应设消防车道。 (2) 营业超市的各个售货部 , 大都设有各种木质货架 , 货架上往往存放着很多商品 , 货架旁过道往往是顾 客或营业员来回走动的场所 , 如果顾客无意带进火种或超市内的电气设备 发生故障 , 很容易引起易燃物品的着火。 (3) 超市电气照明具、制冷设施、 电线等敷设安装、使用、管理要符合平安用电的防火要求。3、超市的取暖结构：采用地板采暖。五、超

10、市布局方案分析1、店面设计小型超市的门头设计要求简洁大方、醒目美观首先，要有一块美观大方的店面招牌，以吸引顾客的目光，给人留下深刻的印象。校园超市 也可以引进新理念， 设计橱窗。橱窗是展示商品、 吸引顾客的好的 “道具 如果条件允许，校园超市店铺店门两侧可以设计两面玻璃橱窗，将当月的 促销商品进行展示，以吸引顾客了解和购置。2、货架设计 校园超市可选用目前各地市场上均有销售的钢制货架。这种货架一节 一般200元左右，一节为 5层，长 0.9 米左右，搞 1.6 米左右。在每一排 货架加装统一配置的端头可使货架看起来更美观，也可增加陈列面积。为 了使小型超市整体风格协调，货架应尽量配套。在放置货

11、架时，可先紧靠 店铺的三面墙摆放三排，使之呈“门字形，在根据店铺的空间摆放 3-6 排，使之呈有序的竖排放。货架之间相隔 1.5 米左右。在设计货架的摆放 位置时，要有意识地利用货架来对商品进行分区陈列。在分区时，可以按 照大型卖场的模式将陈列畅销商品的货架放于离店铺入口较近的地方。货 架与货架之间的购物通道要畅通，不要使顾客产生拥挤的感觉，要保证顾 客能轻松地选购商品。3、商品陈列 校园超市内商品的摆放也有一定的技巧。要做到摆放有规律，整体美 观，色彩和形状搭配协调。六、超市经营策略分析 由于校园超市是由私人经营的一所便利型超市。面向的消费者大都是学生所以在价格方便要保持高质量、低价格的方式

12、。在进行正式营业期间 要大量的采用促销手段，可以采用的促销方式比方：折扣促销、节日促销、 降价促销、换季促销、买一送几等等，以促销的手段来到达更好的销售量。 在效劳方便也得让顾客感到舒心才能更好的吸引回头客。主要从以下 4 方 面着手：1、增加经营工程 正是因为社区型超市的此种局限性和开展的空间，应 该把增加经营工程列为首位目标，切不可以惯有的经营方式进行。应该把 一些以前没有但周围群体需要的经营工程纳入到新的经营当中来，从而到 达提升整体经营业绩的目的。2、提高有效商品的引进 中小连锁超市的商品定位都是一样的规模，一样 的布置，而这种模式正是制约和影响其在社区开展的主要问题，应该突破 这种经

13、营方式，进行统一连锁地区划分的经营变动使门店在不同的社区范 围内形成各自的特色风格，从而成为社区内的小型购物中心。3、增加消费者的入店次数 固定的消费群体以及固定的消费使得顾客已经 形成一种潜在的消费时间段，例如有局部人喜欢在周日进行统一购置有些 顾客喜欢在周三进行购置等等，那么就要突破这种消费的模型，使周围的 消费者变每周一次为两次，这样就要前边两项的支持和配合才能把消费者 吸引进来。4、进行商品的的错位经营 所谓的商品的错位就是指和竞争门店的商品进 行错开，以顾客的需求为主要目标，而与其他大型竞争和小型竞争者之间 实行错位经营，从而防止过多的竞争一致影响到毛利率的提升。七、投资本钱估算1、

14、固定投入1收银机 POS系统2 台2 X 2200=4400 元+ 2350电脑+ 4800软件 800激光扫描仪 2300条码打印机 =14650元2 办公系统：收银桌 2X 500= 1000 元3丨货架除各供应商提供200X 13个+100X 28个+80 X 32个=9260元冰柜冰箱： 10400 元4 广告牌及宣传资料： 500 元5 启动资金 10000元6 流动资金 10000元7 建筑装修本钱： 17 万总计： 225810 元2、每月营业外支出1 人工费：店长 1 名2000元；收银员 2名 1 700元；促销员 3名2100 元；采购员 1500 元。适当的奖金以及其他劳务津贴假设股东多付出劳动 的，由当期股东会协商确定补发津贴。 合计人数 7 人，共计需发放报酬 9000元/月，10.8 万/年。2 其他费用 2 万元 / 年。3 、土地租金： 220元每平方/月，150平方，得：租金万 /年。八、工程费用分析1 、营业利润预测全校 20000多名师生，除去 5000出去实习的人口，共有人数 15000人， 假设每天消费的人数有 5000 人总人口的三分之一，每人每月消费 80 元，小计： 5000*8