房地产项目后评估模板

1、工程后评估房地产开发二 0 一 0 年六月二十日目录工程概述 - 6 -1工程前期阶段的后评估 - 6 -1.1 前期地块调研、工程定位后评估 - 6 -1.1.1 地块筛选、调研 - 6 -1.1.2 工程定位 - 6 -1.1.3 获取土地 - 6 -1.2 前期初步规划设计方案后评估 - 6 -1.2.1 地方标准清晰度 - 6 -1.2.2 经济指标合理性 - 6 -1.3 前期初步经济测算后评估 - 6 -1.3.1 指标是否齐全 - 6 -1.3.2 标准是否合理 - 6 -1.4 经验教训 - 6 -1.4.1 总结经验 - 6 -1.4.2 吸取教训 - 6 -1.4.3 工作

2、建议 - 7 -2规划设计后评估 - 7 -2.1 设计单位筛选、执行过程中的沟通 - 7 -2.2 设计水准 - 7 -2.2.1 设计图纸质量 - 7 -2.2.2 效果评价及分析 - 7 -2.3 施工中与工程部的配合 - 7 -2.4 设计合同的签订及后期效劳 - 7 -2.5 经验教训 - 7 -2.5.1 总结经验 - 7 -2.5.2 吸取教训 - 8 -2.5.3 工作建议 - 8 -3工程管理工作后评估 - 8 -3.1 工程管理前期准备工作 - 8 -3.1.1 工程部组建、人员配备及进场时间 - 8 -3.1.2 施工单位考察、筛选、管理 - 8 -3.1.3 施工监理单

3、位考察、筛选、管理 - 8 -3.2 工程施工管理评估 - 8 -3.2.1 工程工期执行情况 - 8 -3.2.2 工程质量执行情况 - 8 -3.2.3 工程变更、签证执行和申报情况 - 9 -3.2.4 平安文明施工情况 - 9 -3.3 总体执行情况评估 - 9 -3.4 经验教训 - 9 -3.4.1 总结经验 - 9 -3.4.2 吸取教训 - 9 -3.4.3 工作建议 - 9 -4 营销管理工作后评估 - 9 -4.1 市场调研是否充分 - 9 -4.1.1 城市房地产市场调研 - 9 -4.1.2 区域房地产市场调研 - 9 -4.2 产品定位与客户定位合理性 - 9 -4.

4、2.1 产品定位合理性 - 9 -4.2.2 客户定位合理性 - 10 -4.3 价格与推盘策略 - 10 -4.3.1 价格制定合理性 - 10 -4.3.2 推盘策略合理性 - 10 -4.4 实际销售情况 - 10 -4.4.1 销售方案与实际销售情况比照 - 10 -4.4.2 原因分析 - 10 -4.5 经验教训 - 10 -4.5.1 总结经验 - 10 -4.5.2 吸取教训 - 10 -4.5.3 工作建议 - 11 -5本钱管理的后评估 - 11 -5.1 工程合同的管理 - 11 -5.2 目标本钱的控制 - 11 -5.2.1 动态本钱的控制 - 11 -5.2.2 目

5、标本钱和结算本钱差异分析 - 11 -5.3 经验教训 - 17 -5.3.1 总结经验 - 17 -5.3.2 吸取教训 - 17 -5.3.3 工作建议 - 17 -6 物业管理的后评估 - 17 -6.1 物业前期介入的效果分析 - 17 -6.2 报事频度的分析 - 17 -6.2.1 报事频度的统计汇总 - 17 -6.2.2 报事整改情况分析 - 18 -6.2.3 报事整改正程中对施工单位的评价 - 18 -6.3 后期运行的评价 - 18 -6.4 经验教训 - 18 -6.4.1 总结经验 - 18 -6.4.2 吸取教训 - 19 -6.4.3 工作建议 - 19 -7 经

6、济效益后评估 - 19 -7.1 工程本钱利润目标 - 19 -7.2 工程现金流分析 - 19 -7.2.1 含贷款的现金流 - 19 -7.2.2 不含贷款的现金流 - 19 -7.3 工程本钱及投资分析 - 19 -7.3.1 工程实际本钱结转本钱明细分析 - 19 -7.3.2 工程实际投资分析 - 21 -7.4 工程结转收入、本钱与产品本钱分配分析 - 21 -7.4.1 工程总体收入本钱及利润分析 - 21 -7.4.2 分产品类型的收入本钱明细及分析 - 22 -7.5 工程财务费用与管理费用分配分析 - 23 -7.5.1* 工程三项费用预算与实际比照并分析 - 23 -7.

7、5.2 财务费用分析 - 23 -7.6 经验教训 - 23 -7.6.1 总结经验 - 23 -7.6.2 吸取教训 - 23 -7.6.3 工作建议 - 23 -8 综述 - 23 -工程概述土地获取时间、获取方式、土地面积、建筑面积、容积率、建筑密度等 1工程前期阶段的后评估1.1前期地块调研、工程定位后评估地块筛选、调研有无土地瑕疵、有无权属争议、有无隐藏问题工程定位产品定位、客户定位、价格定位、规划布局、户型设计、户型比例获取土地土地获取是否合理1.2前期初步规划设计方案后评估地方标准清晰度人防、日照、地上地下机动非机动车位、地下室等经济指标合理性红线范围是否清晰、户数、建筑面积、容

8、积率、建筑密度等1.3前期初步经济测算后评估指标是否齐全取费指标是否齐全、有无重大漏项、有无政府减免标准是否合理取费标准是否合理1.4经验教训总结经验编号事 件产生效果123吸取教训编号事件产生影响处理方法1231.4.3工作建议2规划设计后评估2.1设计单位筛选、执行过程中的沟通分别从方案设计、扩初设计、施工图设计三阶段分别进行规划设计单位资质、信誉、合作 历史；供方设计院的选择、管理与沟通；设计师最大潜能的释放；如何在充分利用部门内 人力资源的前提下，合理利用工程部专业人员；图纸会审的及时性及效果评价；设计效果与施 工完成后效果的比照、评价；设计变更对后续施工、销售、本钱等造成的影响； 2

9、.2设计水准设计图纸质量有无重大设计缺陷、设计变更增加量、设计变更及调整对设计概算及工程工期的影响设计 变更对后续施工、销售、本钱等造成的影响；效果评价及分析重点从1、小区规划一方案设计；2、户型设计一结合营销；3、外立面设计一含百叶于格 栅；4、景观设计；5、精装设计；6、设备管道对设计效果的影响设计效果与施工完成后效果 的比照、评价；2.3施工中与工程部的配合如何在充分利用部门内人力资源的前提下，合理利用工程部专业人员；图纸会审的及时性 及效果评价；2.4设计合同的签订及后期效劳所签订的设计合同评价与建议：合同中尤其是景观和精装中是否应参加设计师现场服 务的时间；对设计单位合作情况的评估；

10、设计变更是否及时、变更收费是否明晰； 2.5经验教训新材料、新工艺、新技术的应用带来的效果评价;总结经验编号事件产生效果123吸取教训编号事件产生影响处理方法123工作建议3工程管理工作后评估3.1工程管理前期准备工作工程部组建、人员配备及进场时间组建是否及时、人员组成是否完整合理、进场是否顺畅等施工单位考察、筛选、管理主体施工单位、园林施工单位资质信誉评估、合作历史、配合情况等施工监理单位考察、筛选、管理施工监理单位资质情况、合作历史、工作配合情况、是否起到监理应由作用3.2工程施工管理评估工程名称：施工单位：工程造价：工程是否委托监理：合同开、竣工日期：20年月日 20年月日实际开、竣工日

11、期：20年月日 20年月日验收结论：工程工期执行情况各个阶段性工作完成的时间节点与方案时间节点之间差距、原因分析：正负零、主体结构、外架撤除、竣工验收等工程质量执行情况是否按照?施工组织设计?组织施工；能否配合甲方、监理的日常管理及各种隐蔽及阶段 性验收工作；能否对各种进场构配件、材料严把质量关；能否严格按照设计图纸、国家标准及 强制性条文进行施工；是否出现施工重大质量问题，工程质量合格率；是否到达合同质量目标 要求等。323工程变更、签证执行和申报情况施工单位能否对于建设方工程内和工程外的变更， 及时准确的予以贯彻执行；能否对于变 更执行后的签证申报；能否在合同规定的期限内及时申报并予以及时

12、核对； 对于涉及变更减少 的局部，能否主动或经提醒后进行申报并予以及时核对等。平安文明施工情况能否按照标准搭设临建生活区和办公区；能否积极配合建设方和政府安检部门对平安文明 施工的相关要求进行施工；有无重大伤亡事故发生等。3.3总体执行情况评估3.4经验教训总结经验编号事件产生效果123吸取教训编号事件产生影响处理方法123工作建议4营销管理工作后评估4.1市场调研是否充分城市房地产市场调研城市内工程档次、产品类型、供应量、需求量、营销推广活动、消费习惯研究;区域房地产市场调研城市内工程档次、产品类型、供应量、需求量、营销推广活动、消费习惯研究4.2产品定位与客户定位合理性产品定位合理性产品类

13、型、产品档次、户型搭配；工程定位，价值点的挖掘是否到达预期；422客户定位合理性客户群分布、客户挖掘、宣传4.3价格与推盘策略价格制定合理性开盘均价、楼栋价格、户型价格、层价格、单元价格、价格时间涨幅等；客户敏感点分析：1、地段、配套、总体规划；2、景观；3、户型含阳台、露台；4、 大堂、楼梯间等公共区域；5、样板间；6、门窗；7、车库、车位；分别从外立面、景观、车库、入户大堂及分户交房标准等方面评价该小区，并分析其对价格产生的影响。推盘策略合理性推盘时间、推盘节奏、推盘筹划宣传方案等；样板区、景观示范区到达的效果，对营销的 促进；4.4实际销售情况销售方案与实际销售情况比照量价分析比照原因分

14、析4.5经验教训总结经验编号事件产生效果123吸取教训编号事件产生影响处理方法123工作建议5本钱管理的后评估5.1工程合同的管理从如总包、景观、精装、电梯、电缆等主要合同，从前期标底的编制、商务条款的谈判， 施工中进度款的支付，到后期工程结算等环节进行后评估5.2目标本钱的控制动态本钱的控制前期设计概算；设计变更；甲控、甲供材的选择；设计效果与材料本钱相互影响非客户 敏感部位材料选用工程本钱的变化，目标本钱的达成率；新材料、新工艺、新技术对目标本钱的影响目标本钱和结算本钱差异分析工程目标本钱与结算本钱分析表序号项目本钱控制 目标值万 元1非合同值万元合同值万兀结算本钱值万兀2差异2-1差异分

15、析-一-土地费用1购地款2土地契税-二二前期工程费1设计费1.1总体规划设 计1.2初步、施工 图、人防设计1.3园景设计1.4自来水设计1.5电力设计2地质勘探3文物钻探4三通一平4.1临时供电4.2平整场地4.3临时道路4.4临时用水4.5临时围墙5前期其它费 用三根底设施建设费1供水工程1.1红线外供水局部1.2红线内供水局部2供电工程2.1红线外电力局部2.2室外电力、电缆工程3雨水污水工 程3.1红线外雨污 水3.2室外雨水工 程3.3室外污水工 程4燃气、热力工 程5智能化工程6绿化道路7标识牌8夜间照明系 统工程9其他配套四建筑安装工程费1建安费用1.1住宅局部1#楼主体工 程2

16、#楼主体工 程3#楼主体工 程4#楼主体工 程5#楼主体工 程6#楼主体工 程7#楼主体工 程8#楼主体工 程9#楼主体工 程10 #楼主体 工程1.2精装修费用1.3人工费调整1.4外墙外保温2桩基工程2.11#楼桩基工 程2.22 #楼桩基工 程2.33 #楼桩基工 程2.44 #楼桩基工 程2.55#、 6#、 7#楼及车库桩基工程2.68 #楼桩基工 程2.79 #楼桩基工 程2.810#楼桩基 工程2. 9护坡桩车库 周边及售楼 部2.10试桩管桩3材料设备采 购3.1塑钢门窗及彩铝3.2进户门3.3电梯3.4配电箱3.5单元对讲门3.6成品挑沿3.7地下人防门3.8主体通风工 程设

17、备3.9给排水设备水泵、控制 柜3.10消火栓系统设备4甲方单独发包局部4.1主体火灾报 警工程及设 备五公共配套建设费1会所及装修、设备1.1二次装修含 栏杆1.2游泳池设备1.3通风系统1.4空调系统1.5火灾报警系 统1.6材料设备采 购水泵1.7外部效果灯1.8热水系统设 备1.9会所其他系 统2地下车库2.1主体含降 水、护坡2.2通风系统2.3火灾报警系 统2.4消防喷淋系 统2.5消火栓系统设备2.6气体灭火系 统及灭火器2.7水泵2.8其他地下车 库工程3垃圾用房4文娱设施5大门6其他公共配 套六管理费用七财务费用八销售费用九办证费用1办理建筑工 程规划许可 证1.1市政配套费

18、1.2绿化费1.3人防异地建结费2办理施工许可证2.1建筑两金3办理预售许可证3.1预售许可证申领费4其他办证费 用十其它费用1施工监理费1.1主体监理1.2设计监理2工程质监费2.1主体工程质 量监督费2.2人防工程质量监督费3图纸审查费4合同印花税5预算及招标 代理费6检测费6.1防雷设计及 检测6.2塑钢检测6.3土壤检测6.4消防电器检 测6.5桩基检测6.6环境检测6.7其他检测费7提前开工交 费8其它零星费 用8.1放线费8.2土地证放线 费8.3拔地定桩费十一预备费1建筑变更2不可预见费 用局部十二合计5.3经验教训总结经验编号事件产生效果123吸取教训编号事件产生影响处理方法1

19、23工作建议6物业管理的后评估6.1物业前期介入的效果分析分别从前期介入的亮点、缺乏两方面说起，分析后给出改进的建议6.2报事频度的分析报事频度的统计汇总报事类别交房当天报事量交房后报事量合计户均报事数土建入户门铝合金窗给排水管道安防对讲百叶、格栅园林景观622报事整改情况分析623报事整改正程中对施工单位的评价报事分类单位名称负责人承包范围整改事项描述整改评价土建安装景观精装6.3后期运行的评价从：设计对后期物业运行的影响，如空调板的设置、百叶的安装、室内管线的布置等;小区封园后的物业管理6.4经验教训总结经验编号事件产生效果123642吸取教训编号事件产生影响处理方法123643工作建议7

20、经济效益后评估7.1工程本钱利润目标工程名称投资万兀销售万兀利润额万兀目标本钱实际本钱差额目标销售实际销售差额目标利润实际利润差额*工程7.2工程现金流分析含贷款的现金流721.1工程融资方案合理性融资方案安排、银行选择、融资洛实等现金流图从获取土地到竣工结算期间工程现金流情况现金流运营分析现金流回正时间点、工程最大自有资金占用额、工程的资金利润率、工程内部收益率 不含贷款的现金流现金流图从获取土地到竣工结算期间工程现金流情况现金流运营分析现金流回正时间点、工程最大自有资金占用额、工程的资金利润率、工程内部收益率7.3工程本钱及投资分析工程实际本钱结转本钱明细分析本钱类别小高层住宅高层住宅高层 公寓高层 商铺物业 用房地下 车库会所合计出让金契税/公证/佣 金总体规划设计/ 初步设计费施工图设计费园景设计费自来水设计费电力设计费热力设计费燃气设计费人防设计费:日照分析费交通流量分析 费其他设计费地质勘察文物钻探三通一平临时设施费办理土地证费 用办理用地规划 许可证费用办理建筑规划 许可证费用办理施工许可 证费用检测费其他办证费用前期其它费用供水工程供电工程雨水污水工程室外中水系统热力工程燃气智能化工程道路景观工程消防系统信息系统标识牌夜间照明系统 工程其他配套地