房地产估价理论与方法-第8章-成本法应用

1、第一节第一节 成本法概述成本法概述一、成本法的含义（熟悉）一、成本法的含义（熟悉）n简要概念：是根据估价对象的重置成本或重建成本简要概念：是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。来求取估价对象价值或价格的方法。n具体概念：是测算估价对象在估价时点的重置成本具体概念：是测算估价对象在估价时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。旧得到估价对象价值或价格的方法。n 成本法是求取估价对象在估价时点时的成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格重置价格，然后扣除，然后扣除折折旧旧，以此

2、估算估价对象的客观，以此估算估价对象的客观合理价格或价值合理价格或价值的方法。的方法。 定义中涉及的概念定义中涉及的概念n所谓重新购建价格，是指假设所谓重新购建价格，是指假设在估价时点在估价时点重新取重新取得得全新状况全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利必要支出和应得利润。润。n所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价建筑物价值损失值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场价值，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。与在估价时点的重

3、新购建价格之差。 n从从卖方角卖方角度看，成本法的理论依据是度看，成本法的理论依据是生产生产费用价值论。费用价值论。n从从买方买方角度看，成本法的理论依据是角度看，成本法的理论依据是替代替代原理。原理。二、成本法的理论依据（熟悉）二、成本法的理论依据（熟悉）n新近开发建设完成的房地产新近开发建设完成的房地产(简称简称新开发的新开发的房地产房地产)n可以假设重新开发建设的现有房地产可以假设重新开发建设的现有房地产(简称简称旧的房地产旧的房地产)n正在开发建设的房地产正在开发建设的房地产(即即在建工程在建工程)n计划开发建设的房地产计划开发建设的房地产三、三、成本法适用的估价对象（成本法适用的估价

4、对象（掌握掌握）特别适用成本法估价的房地产：特别适用成本法估价的房地产：n很少发生交易很少发生交易无法采用市场法无法采用市场法n没有经济收益或没有潜在经济收益没有经济收益或没有潜在经济收益无法采用收益法无法采用收益法n为个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产为个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产n单纯的建筑物或者其装饰装修部分单纯的建筑物或者其装饰装修部分 n房地产保险房地产保险( (包括投保和理赔包括投保和理赔) )及其他房地产损害赔偿及其他房地产损害赔偿 例如例如 学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、油

5、田、办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计的房地产。码头、机场之类有独特设计的房地产。 n成本法成本法主要适用于主要适用于评估建筑物是新的或者比评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值较新的房地产的价值n不适用不适用于评估建筑物于评估建筑物过于老旧过于老旧的房地产的价的房地产的价值。值。为什么为什么 ？四、成本法估价需要具备的条件（熟悉）四、成本法估价需要具备的条件（熟悉）房地产从房地产从长时期内平均来看，长时期内平均来看， 价格价格= 成本成本+平均利润平均利润 具体条件：具体条件： 一是自由竞争，即可以自由进入市场一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种

6、商品本身可以大量重复生产二是该种商品本身可以大量重复生产应当注意：应当注意： 运用成本法时注意运用成本法时注意“逼近逼近”，最主要的具体以下，最主要的具体以下3 3个问题个问题n一是应采用一是应采用客观成本客观成本而不是实际成本。而不是实际成本。n二是应在客观成本的基础上二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整结合市场供求分析进行调整。 供应需求，应在客观成本的基础上调低评估价值供应需求，应在客观成本的基础上调低评估价值 供应需求，应在客观成本的基础上调高评估价值供应需求，应在客观成本的基础上调高评估价值n三是应在客观成本的基础上三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调

7、整结合选址、规划设计等的分析进行调整。 五、成本法估价的操作步骤（熟悉）五、成本法估价的操作步骤（熟悉） 选择具体估价路径选择具体估价路径 测算重置成本或重建成本测算重置成本或重建成本 测算折旧测算折旧 计算成本价值计算成本价值成本法估价程序成本法估价程序测算房地产开发成本、利润、税金测算房地产开发成本、利润、税金重置成本、重建重置成本、重建成本确定成本确定C建筑物折旧计算建筑物折旧计算D积算价格测算积算价格测算V=C-D房地产价格通常由房地产价格通常由7 7大项大项构成：构成： 土地取得成本土地取得成本开发成本开发成本管理费用管理费用投资利息投资利息销售费用销售费用销售税费销售税费开发利润开

8、发利润第二节第二节 房地产价格构成（掌握）房地产价格构成（掌握）一、土地取得成本一、土地取得成本n土地取得成本为用地单位为取得土地使用权而土地取得成本为用地单位为取得土地使用权而支付的各项费用之和。支付的各项费用之和。n因土地使用权取得的方式或所取得土地的因土地使用权取得的方式或所取得土地的生熟生熟程度不同程度不同，土地取得成本的，土地取得成本的构成不同构成不同。 取得房地产开发用地的途径可归纳取得房地产开发用地的途径可归纳为以下为以下3类情况：类情况：n通过土地使用权转让取得通过土地使用权转让取得n通过土地使用权出让取得（政府储备、通过土地使用权出让取得（政府储备、征收）征收）n通过合作、合

9、资取得通过合作、合资取得土地费用土地费用土地取得费土地取得费土地开发费土地开发费按照土地开发程度分类按照土地开发程度分类生地生地毛地毛地熟地熟地开发配套城市基础设施开发配套城市基础设施进行拆迁安置补偿进行拆迁安置补偿直接进行房屋建设直接进行房屋建设( (一一) )市场购买的土地取得成本市场购买的土地取得成本 土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由买方土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由买方(在此为房地产开发商在此为房地产开发商)缴纳的税费构成：缴纳的税费构成：n土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也可以土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求

10、取。采用基准地价修正法、成本法求取。n买方应当缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手续费买方应当缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手续费等。等。 通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。土地使用权购买价格的一定比例来测算。 ( (二二) ) 征收集体的土地取得成本征收集体的土地取得成本 征收集体用地的土地取得征收集体用地的土地取得成本包括以下三部分：成本包括以下三部分： (1)土地征收补偿安置费用，土地征收补偿安置费用，也称为征地补偿费用，一般由也称为征地补偿费用，一般由以下以下4项费用组成：项费用组成：n土

11、地补偿费，土地补偿费，n安置补助费，安置补助费，n地上附着物和青苗的补偿费，地上附着物和青苗的补偿费，n安排被征地农民的社会保障安排被征地农民的社会保障费用。费用。(2)相关税费，一般包括以相关税费，一般包括以下下4项税费：项税费：n征地管理费征地管理费n耕地占用税耕地占用税n耕地开垦费耕地开垦费n新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金(3)土地使用权出让金等土地土地使用权出让金等土地有偿使用费。有偿使用费。取得集体所有生地土地征收补偿费土地征收补偿费国有土地使用权出让金国有土地使用权出让金相关相关 税费税费土土地地开开发发城城市市基基础础设设施施配配套套（三（三) )征收国有土地上房屋的土地取

12、得成本征收国有土地上房屋的土地取得成本 征收国有土地上房屋的征收国有土地上房屋的土地取得成本一般包括：土地取得成本一般包括：(1)(1)房屋征收补偿费用，房屋征收补偿费用，一般由以下一般由以下5 5项费用组成：项费用组成：n被征收房屋补偿费被征收房屋补偿费n搬迁费搬迁费n临时安置费临时安置费n停产停业损失补偿费停产停业损失补偿费n补助和奖励补助和奖励 (2)(2)相关费用，一般包相关费用，一般包括以下：括以下：n房屋征收评估费房屋征收评估费n房屋征收服务费房屋征收服务费n政府规定的其他有政府规定的其他有关费用关费用 开发成本是指在取得的土地上进行基础设开发成本是指在取得的土地上进行基础设施建设

13、、房屋建设所必要的直接费用、税金施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等。等。在实际中主要包括下列几项：在实际中主要包括下列几项：n1 1、勘察设计和前期工程费、勘察设计和前期工程费n2 2、建筑安装工程费、建筑安装工程费n3 3、基础设施建设费、基础设施建设费n4 4、公共配套设施建设费、公共配套设施建设费n5 5、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等 n6 6、开发期间税费、开发期间税费二、建设成本二、建设成本三、管理费用三、管理费用n管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用产开

14、发经营活动所必要的费用n包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，费、差旅费等，n可按照土地取得成本与开发成本之和的一定比可按照土地取得成本与开发成本之和的一定比例，例如例，例如5%估算。估算。四、销售费用四、销售费用n销售费用也称为销售成本，是指预售或销售开发完销售费用也称为销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要的支出，包括广告费、销售资料成后的房地产的必要的支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。售人员费用或者销售代理费等。

15、n 广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费售楼处建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的。一般是与销售同时发生的。五、投资利息五、投资利息( (一一) )投资利息的含义投资利息的含义n投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款的利息和手续费。计算的利息，而不仅是借款的利息和手续费。n因此，土地取得成本、开发成本、管理费用和销因

16、此，土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，售费用，无论它们是来自借贷资金无论它们是来自借贷资金还是自有资金，还是自有资金，均应计算利息。均应计算利息。( (二二) )投资利息的计算投资利息的计算计算投资利息具体需要把握下列计算投资利息具体需要把握下列5 5个方面个方面n 1 1、应计息的项目、应计息的项目应计息的项目包括取得土地取得成本、开发成本、管理费用和销应计息的项目包括取得土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。售费用。销售费用销售费用一般不计利息一般不计利息n 2 2、计息周期、计息周期; ;计息周期可以是年、半年、季、月等，通常为年。计息周期可以是年、半年、季、月等，通常为

17、年。n 3 3、计息期、计息期n 4 4、计息方式：计息方式有单利和复利两种、计息方式：计息方式有单利和复利两种 n 5 5、利率率、利率率 销售税费是销售开发完成后的房地产应由开销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商（卖方）交纳的税费。可分为两类：发商（卖方）交纳的税费。可分为两类：n1 1、销售税金及附加、销售税金及附加: :“两税一费两税一费”一般为售价的一般为售价的5.5% n2 2、其他销售税费、其他销售税费, , 包括印花税、交易手续费等。包括印花税、交易手续费等。六、销售税费六、销售税费七、开发利润七、开发利润n 开发利润是指开发利润是指房地产开发商房地产开发商( (业主业主

18、) )的利润的利润，而不是，而不是建筑承包商的利润。建筑承包商的利润。n 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。价）减去各种成本、费用和税金后的余额。n 运用成本法估价需要先估算出开发利润：开发利润运用成本法估价需要先估算出开发利润：开发利润则是典型的房地产开发商进行特定的房地产开发所期则是典型的房地产开发商进行特定的房地产开发所期望获得的利润望获得的利润( (客观利润）客观利润）估算开发利润应掌握以下几点：估算开发利润应掌握以下几点：1.1.开发利润开发利润= =开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价

19、值- -土地取土地取得成本得成本- -建设成本建设成本- -管理费用管理费用- -销售费用销售费用- -投资投资利息利息- -销售税费销售税费2.2.开发利润应为开发利润应为而不是而不是 及及平均利润平均利润期望利润期望利润实际利润实际利润3.3.开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下列列4 4种种: :n 1) 1)计算基数计算基数 = = 土地取得成本土地取得成本 + + 开发成本，开发成本，n 相应的利润率称为直接成本利润率相应的利润率称为直接成本利润

20、率 , ,即：即：n 2)2)计算基数计算基数 = = 土地取得成本土地取得成本 + + 建设成本建设成本 + + 管理费用十销售费用，管理费用十销售费用，n 相应的利润率称为投资利润率，即：相应的利润率称为投资利润率，即：n3)3)计算基数计算基数 = = 土地取得成本土地取得成本 + + 开发成本开发成本 + + 管理费管理费用用 + + 销售费用销售费用 + + 投资利息投资利息 , ,n相应的利润率称为成本利润率，即：相应的利润率称为成本利润率，即：n 4)4)计算基数计算基数 = = 土地取得成本土地取得成本 + + 开发成本开发成本 + + 管管理费用理费用 + + 销售费用销售费

21、用 + + 投资利息投资利息 + +销售税费销售税费+ +开发开发利润利润 = = 开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值( (售价售价), ), n 相应的利润率称为销售利润率，即：相应的利润率称为销售利润率，即： 4.4.利润率是通过大量调查、了解同一市场上利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的。类似房地产开发项目的利润率得到的。n利用上述房地产价格构成并在销售利润率的情利用上述房地产价格构成并在销售利润率的情况下求取房地产价值时的公式是：况下求取房地产价值时的公式是：利润率名称利润率名称利润计算基数构成利润计算基数构成直接成本利润率直接成本利润率 土地

22、取得成本土地取得成本 + 开发成本开发成本 投资利润率投资利润率 土地取得成本土地取得成本 + 开发成本开发成本 + 管理费用十销售管理费用十销售费用费用 成本利润率成本利润率 土地取得成本土地取得成本 + 开发成本开发成本 + 管理费用管理费用 + 销售销售费用费用 + 投资利息投资利息 销售利润率销售利润率 土地取得成本土地取得成本 + 开发成本开发成本 + 管理费用管理费用 + 销售销售费用费用 + 投资利息投资利息 +销售税费销售税费+开发利润开发利润 房地产项目利润率对比表房地产项目利润率对比表 第三节第三节 成本法的基本公式（掌成本法的基本公式（掌握）握）一、最基本的公式一、最基本

23、的公式成本法最基本的公式为：成本法最基本的公式为：房地产价值=房地产重新购建价格-房地产折旧针对对象：针对对象：新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）n步骤：搞清房地产价格构成步骤：搞清房地产价格构成 估算各构成部分的金额估算各构成部分的金额 将各构成部分的金额累加将各构成部分的金额累加 二、适用于新开发的房地产的基本公式二、适用于新开发的房地产的基本公式n新开发的房地产可分为新开发的房地、新开发新开发的房地产可分为新开发的房地、新开发的土地和新建成的建筑物三种情况。的

24、土地和新建成的建筑物三种情况。（一）适用于新开发的房地的基本公式：（一）适用于新开发的房地的基本公式： 新开发的放低价值新开发的放低价值= =土地取得成本土地取得成本 + +建设成本建设成本+ +管理费用管理费用+ +销售费用销售费用 + +投资利息投资利息+ +销售税费销售税费+ +开发利润开发利润（二）适用于新开发的土地的基本公式：（二）适用于新开发的土地的基本公式： 新开发的土地价值新开发的土地价值= =待开发土地取得成本待开发土地取得成本 + +土地开发成本土地开发成本+ +管理费用管理费用+ +销售费用销售费用 + +投资利息投资利息+ +销售税费销售税费+ +开发利润开发利润n新开

25、发区中某宗土地的估价公式如下新开发区中某宗土地的估价公式如下: : n新开发区某宗土地的单价新开发区某宗土地的单价 = (取得开发区用地的总成本取得开发区用地的总成本 + 土地开发总成本土地开发总成本+ 总管理费总管理费用用 + 总销售费用总销售费用 + 总投资利息总投资利息 + 总销售税费总销售税费 + 总开发利润总开发利润)(开发区用地总开发区用地总 面积面积开发完成后可转让土地面积的比率开发完成后可转让土地面积的比率) 用途、区位等因素调整系数用途、区位等因素调整系数n见见【例例7-1】 （三）适用于新建成的建筑物的基本公式（三）适用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物价值新建成的建

26、筑物价值= =建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理费用管理费用+ + 销售费用销售费用+ +投资利息投资利息+ +销售税费销售税费 + +开发利润开发利润 三、适用于旧房地产的基本公式三、适用于旧房地产的基本公式（一）适用于旧的房地产的基本公式（一）适用于旧的房地产的基本公式 旧的房地价值旧的房地价值= =房地重新构建价格房地重新构建价格- -建筑物折旧建筑物折旧土地的重新取得价格要注意年限土地的重新取得价格要注意年限（二）适用于旧建筑物的基本公式（二）适用于旧建筑物的基本公式 旧建筑物价值旧建筑物价值= =房地重新构建价格房地重新构建价格- -建筑物折旧建筑物折旧第四节第四节 重新购建价格

27、重新购建价格一、重新购建价格的内涵（熟悉）一、重新购建价格的内涵（熟悉）n 重新购建价格是假设在重新购建价格是假设在估价时点估价时点重新取得或重重新取得或重新开发、重新建造新开发、重新建造全新状况全新状况的的估价对象估价对象所需的所需的一切合理、必要的一切合理、必要的费用、税金费用、税金和应得的和应得的利润利润之之和。和。 注意注意： 第一、重新购建价格是第一、重新购建价格是估价时点估价时点的的 第二、重新购建价格是第二、重新购建价格是客观客观的的 第三、建筑物的重新购建价格是第三、建筑物的重新购建价格是全新状况全新状况 下下的价格，的价格，未扣除未扣除折旧；折旧； 房地产的重新购建价格是在房

28、地产的重新购建价格是在估价时点估价时点时的价格时的价格二、重新购建价格的求取思路（熟悉）二、重新购建价格的求取思路（熟悉） ( (一一) )房地重新购建价格的求取思路房地重新购建价格的求取思路n一是一是模拟模拟房地产开发商的房地产开发商的房地产开发过程房地产开发过程n二是将该房地分为二是将该房地分为土地和建筑物土地和建筑物两个相对独立两个相对独立的部分分别求取土地和建筑物的重新购建价格，的部分分别求取土地和建筑物的重新购建价格，再求和再求和。 房地重新购建价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格( (二二) )土地重新购建价格的求取思路土地重新购建价格的求取思路求取土地的重新购置价格采用的方

29、法：求取土地的重新购置价格采用的方法：n市场法市场法n基准地价修正法基准地价修正法 此思路特别适用于城市建成区内难以求取重新此思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的情况。开发成本的情况。n成本法成本法( (三三) )建筑物重新购建价格的求取思路建筑物重新购建价格的求取思路n 假设该建筑物所占用的土地已经取得，然后在假设该建筑物所占用的土地已经取得，然后在该土地上建造与该建筑物该土地上建造与该建筑物相同相同或者具有或者具有同等效同等效用用的的全新建筑物全新建筑物的的必要支出必要支出和应得和应得利润利润，n 注意：土地与建筑物重新购建价格界限分注意：土地与建筑物重新购建价格界限分 清、清

30、、不重复、不漏项。不重复、不漏项。三、建筑物重新购建价格的求取方式三、建筑物重新购建价格的求取方式（掌握）（掌握）n建筑物重建价格建筑物重建价格n建筑物重置价格建筑物重置价格 重建价格重建价格n重建价格也称为重建成本重建价格也称为重建成本，是指采用与估价对是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在设备和建筑技术及工艺等，在估价时点估价时点时的国时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估估价对象建筑物相同的全新建筑物价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和的必要支出和应得利润

31、。应得利润。n可以把这种重新建造方式形象地理解为可以把这种重新建造方式形象地理解为复制复制当今我们还能真正当今我们还能真正“复制复制”故宫吗？故宫吗？重建价格重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价适用于有特殊保护价值的建筑物的估价重置价格重置价格n重置价格也称为重置成本重置价格也称为重置成本，是指采用，是指采用估价时点时估价时点时的建的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物新建造与估价对象建筑物具有同等效用具有同等效用

32、的的全新建全新建筑物筑物的必要支出和应得利润。的必要支出和应得利润。仿古建筑是重置仿古建筑是重置还是重建？还是重建？n重置价格重置价格适用于一般建筑物和因年代久远、适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。的建筑物的估价。n重置价格的出现是技术进步的必然结果，重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是同时也是“替代原理替代原理”的体现。的体现。 n单位比较法单位比较法n分部分

33、项法分部分项法n工料测量法工料测量法n指数调整法指数调整法四、建筑物重新购建价格的求取方法四、建筑物重新购建价格的求取方法（熟悉）（熟悉）第五节第五节 建筑物折旧的求取（建筑物折旧的求取（掌握掌握） 一、建筑物折旧的含义和原因一、建筑物折旧的含义和原因（一）建筑物折旧的含义（一）建筑物折旧的含义 估价上的折旧是指估价上的折旧是指各种原因所造成的价值损失各种原因所造成的价值损失，其数，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额。间的差额。即：即：建筑物折旧建筑物折旧 = = 建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格 - - 建筑物

34、市场价值建筑物市场价值建筑物市场价值建筑物市场价值= = 建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格 - -建筑物折旧建筑物折旧 （二）建筑物折旧的原因（二）建筑物折旧的原因n 物质折旧物质折旧 n 功能折旧功能折旧 n 经济折旧经济折旧（一）物质折旧（一）物质折旧 物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在物在实体方面实体方面的损耗所造成的价值损失。的损耗所造成的价值损失。n进一步可归纳为进一步可归纳为4 4个方面：个方面：n自然经过的老化自然经过的老化n正常使用的磨损正常使用的磨损n意外的破坏损毁意外的破坏损毁n延迟维修的损坏残存延迟维修的损坏残存 功能折旧

35、，又称精神磨损、无形损耗，功能折旧，又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、设计更新、技术是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。残缺、落后或不适用所造成的价值损失。n 功能缺乏折旧功能缺乏折旧 n 功能落后折旧功能落后折旧 n 功能过剩折旧功能过剩折旧 （二）功能折旧（二）功能折旧（三）（三）外部折旧外部折旧外部折旧，又称经济折旧，是指建筑物本身以外的各种不利外部折旧，又称经济折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失。因素所造成的价值损失。n经济因素经济因素(如市场供给

36、过量或需求不足如市场供给过量或需求不足)、n区位因素区位因素(如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等环境污染、交通拥挤、城市规划改变等), n也可能是其他因素也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施如政府政策变化、采取宏观调控措施等等)。 注意：将经济折旧区分为注意：将经济折旧区分为永久性永久性的和的和暂时性暂时性的的 见见【例例8-4】 （一）年限法（一）年限法 1、年限法和有关年限的含义、年限法和有关年限的含义n年限法也称为年龄年限法也称为年龄-寿命法寿命法, 是根据建筑物的是根据建筑物的经济寿命、有

37、效年龄或剩余经济寿命来求经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。取建筑物折旧的方法。n建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分二、建筑物折旧的求取方法二、建筑物折旧的求取方法n建筑物的自然寿命建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始，是指从建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备的自然老化或到建筑物的主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。间。n建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命：从建筑物竣工之日开始，：从建筑物竣工之日开始，到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。到建

38、筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。 房地产年收入房地产年收入房地产年成本房地产年成本0经济寿命经济寿命t净收益大于零的持续时间净收益大于零的持续时间经济寿命对收益性房地产才有意义经济寿命对收益性房地产才有意义n对于收益性房地产：对于收益性房地产：n建筑物的经济寿命具体是从建筑物的经济寿命具体是从建筑物竣工之日建筑物竣工之日开开始，在正常市场和运营状态下，房地产产生的始，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时净收益大于零的持续时间。间。n建筑物的建筑物的经济寿命短于其自然寿命经济寿命短于其自然寿命n相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命

39、也可能不同。相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命也可能不同。n经济寿命具体可根据建筑物结构的工程质量、用途和经济寿命具体可根据建筑物结构的工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收经营收益状况益状况等进行综合分析判断得出。等进行综合分析判断得出。n建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。寿命和经济寿命都有可能得到延长。n当建筑物的当建筑物的维修养护为正常维修养护为正常的，其的，其有效年龄与实际年龄有效年龄与实际年龄相当相当n当建筑物的维修养护比正常当建筑物

40、的维修养护比正常维修养护好维修养护好或者经过更新改造的，其或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄有效年龄小于实际年龄n当建筑物的维修养护比正常当建筑物的维修养护比正常维修养护差维修养护差的，其的，其有效年龄大于实际有效年龄大于实际年龄年龄n剩余经济寿命剩余经济寿命 = 经济寿命经济寿命 有效年龄有效年龄n利用年限法求取建筑物的折旧时：利用年限法求取建筑物的折旧时： 建筑物的寿命建筑物的寿命=经济寿命经济寿命N 建筑物年龄建筑物年龄=有效年龄有效年龄t 建筑物剩余寿命建筑物剩余寿命=剩余经济寿命剩余经济寿命 n2 2、直线法、直线法n Di 第第i年的折旧额，或称做第年的折旧额，或称做第i年

41、的折旧。年的折旧。 Di 是一个常数是一个常数 D 。 C 建筑物的重新购建价格。建筑物的重新购建价格。S 建筑物的净残值，建筑物的净残值，N 建筑物的经济寿命。建筑物的经济寿命。R 建筑物的净残值率建筑物的净残值率 3 3、成新折扣法、成新折扣法n成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。取建筑物的现值。 V= C q式中式中 V -建筑物的现值；建筑物的现值；C -建筑物的重新购建价格；建筑物的重新购建价格；q -建筑物的成新率建筑物的成新率(%) ( (二二) )市场提取

42、法市场提取法n 市场提取法市场提取法是利用含有与估价对象中的建筑物具是利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价取估价对象中的建筑物折旧对象中的建筑物折旧的方法。的方法。n 所谓所谓类似折旧状况类似折旧状况，是指可比实例中的建筑物的，是指可比实例中的建筑物的折旧类型折旧类型(物质折旧、功能折旧、经济折旧物质折旧、功能折旧、经济折旧)和折旧程和折旧程度与度与估价对象估价对象中的建筑物的折旧类型和折旧程度相中的建筑物的折旧类型和折旧程度相同或者相当。同或者相当。n已知适用于旧的房地的成本法公式为已知适用于旧的房地的成本法公式为:

43、旧的房地价值旧的房地价值 = 土地重新购建价格土地重新购建价格 + 建建筑物重新购建价格筑物重新购建价格 - 建筑物折旧建筑物折旧n因此求出建筑物折旧：因此求出建筑物折旧：建筑物折旧建筑物折旧 = 土地重新购建价格土地重新购建价格 + 建筑物建筑物 重新购建价格重新购建价格-旧的房地价值旧的房地价值 = 建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格 - (旧的房地价值旧的房地价值-土地重土地重新购建价格新购建价格) =建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格 - - 建筑物折旧后价值建筑物折旧后价值( (三三) )分解法分解法n分解法是对建筑物分解法是对建筑物各种类型的折旧各种类型的折旧分别予以分分别予以

44、分析和估算，然后将它们加总来求取建筑物折旧析和估算，然后将它们加总来求取建筑物折旧的方法。的方法。n它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。分解法求取建筑物折旧的途径，参见教材法。分解法求取建筑物折旧的途径，参见教材图图8-2 1. 1. 物质折旧的求取物质折旧的求取物质折旧项目分为两类物质折旧项目分为两类 ：n可修复项目可修复项目n不可修复项目不可修复项目n可修复项目：修复是指可修复项目：修复是指在估价时点在估价时点恢复到新的恢复到新的或者相当于新的状况，有的是修理，有的是更或者相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。换。n预计修复所必要的费用小于

45、或者等于修复所能预计修复所必要的费用小于或者等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，即：带来的房地产价值增加额的，是可修复的，即： 修复所必要的费用修复所必要的费用 （修复后的房地产（修复后的房地产价值价值 - - 修复前的房地产价值）（即差额）修复前的房地产价值）（即差额）n反之，是不可修复的。反之，是不可修复的。 对于不可修复对于不可修复项目项目，根据其在估价时点的剩余使用，根据其在估价时点的剩余使用寿命寿命是否短于整体建筑物是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，分为，的剩余经济寿命，分为，n短寿命项目短寿命项目：短寿命项目是剩余使用寿命：短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建短于整体建

46、筑物剩余经济寿命筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至需要更换筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至需要更换多次。多次。n长寿命项目长寿命项目：剩余使用寿命：剩余使用寿命等于或者长于等于或者长于整体建筑物整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。剩余经济寿命期间是不需要更换的。n长寿命项目是合在一起，利用年限法计算折旧额：长寿命项目是合在一起，利用年限法计算折旧额：n长寿命项目折旧基数长寿命项目折旧基数 = 建筑物重新购建价格建

47、筑物重新购建价格 -可修复项目的修复费用可修复项目的修复费用 - 各短寿命项目的重新购建价格各短寿命项目的重新购建价格【例例8-8 】 2 2功能折旧的求取功能折旧的求取n 可修复可修复n 不可修复的不可修复的2 2功能折旧的求取功能折旧的求取 可修复的功能缺乏引起的折旧额的计算：可修复的功能缺乏引起的折旧额的计算： 可修复的功能缺乏引起的折旧可修复的功能缺乏引起的折旧 = = 在估价时点在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用用 - -该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用具有所必要

48、的费用n【例例8-98-9】 、【例例 8-108-10】、 【例例 8-118-11】 可修复功能落后的折旧额可修复功能落后的折旧额n= = 功能落后部分的重置价格功能落后部分的重置价格 - -功能落部分的已提折旧功能落部分的已提折旧 + + 拆除该功能落后部分的必要的费用拆除该功能落后部分的必要的费用 - - 功能落后部分的可回收的残值功能落后部分的可回收的残值 + +安装新的功能部分所必要的费用安装新的功能部分所必要的费用 - -该新的功能先进部分在估价时点重置建造建筑物时该新的功能先进部分在估价时点重置建造建筑物时一同安装所必要的费用一同安装所必要的费用【例例8-10】 以电梯落后为例

49、：以电梯落后为例： 可修复的功能落后引起的折旧额：可修复的功能落后引起的折旧额：n+ +功能落后电梯尚未折旧的价值功能落后电梯尚未折旧的价值( (即功能落后电梯的重即功能落后电梯的重置价格减去已提折旧。该部分未发挥作用就报废了置价格减去已提折旧。该部分未发挥作用就报废了) )，n- -功能落后电梯拆除后的净残值功能落后电梯拆除后的净残值( (即拆除后可回收的残即拆除后可回收的残值减去拆除费用。即可挽回的损失值减去拆除费用。即可挽回的损失),),n= += +落后功能的服务期未满而提前报废的损失。落后功能的服务期未满而提前报废的损失。可修复功能落后可修复功能落后与与可修复的功能缺乏可修复的功能缺

50、乏折旧额比较折旧额比较功能过剩功能过剩 一般是不可修复的一般是不可修复的 功能过剩引起的折旧功能过剩引起的折旧= 无效成本无效成本 + 超额持有成本超额持有成本n采用重置价格的情况下（采用重置价格的情况下（自动消除自动消除;6m;6m变为变为5m5m）扣除功能过剩引起的折旧后的价值扣除功能过剩引起的折旧后的价值 = = 重置价格超额持有重置价格超额持有成本成本n在采用重建价格的情况下（不能消除）在采用重建价格的情况下（不能消除）扣除功能过剩引起的折旧后的价值扣除功能过剩引起的折旧后的价值 = 重建价格重建价格(无效成本无效成本 + 超额持有成本超额持有成本)3. 3. 外部折旧（经济折旧）的求

51、取外部折旧（经济折旧）的求取外部折旧通常是不可修复的分为：外部折旧通常是不可修复的分为：n暂时性经济折旧，如供给过度的市场暂时性经济折旧，如供给过度的市场n永久性经济折旧，如周围环境发生了不可逆的永久性经济折旧，如周围环境发生了不可逆的改变。改变。n外部折旧额的计算：外部折旧额的计算：利用利用“收益损失资本化法收益损失资本化法”求取未来每年因建筑物以外的各种不利因素所求取未来每年因建筑物以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和损失的收益的现值之和三、求取建筑物折旧应注意的问题三、求取建筑物折旧应注意的问题n第一，估价上的折旧与会计上的折旧的区别第一，估价上的折旧与会计上的折旧的区别n第二，土地

52、使用年限对建筑物经济寿命的影响第二，土地使用年限对建筑物经济寿命的影响n1.1.住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧。期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧。n2.2.非住宅建筑物经济寿命早于土地使用年限而结非住宅建筑物经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算折旧。束的，应按照建筑物经济寿命计算折旧。n3.3.非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用年限而结非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用年限而结束的，束的， 出让合同约定建设用地使用权期间届满出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，

53、根据收回时建需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。出筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。n图图8-38-3第六节第六节 房屋完损等级评定和折旧的房屋完损等级评定和折旧的有关规定有关规定一、房屋完损等级评定的有关规定（一、房屋完损等级评定的有关规定（了了解解）房屋完损等级是根据房屋的房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备结构、装修、设备三个组三个组成部分的项目完好、损坏程度来划分的，分为成部

54、分的项目完好、损坏程度来划分的，分为5 5类：类： 完好房：十、九、八成完好房：十、九、八成 基本完好房：七、六成基本完好房：七、六成 一般完好房：五、四成一般完好房：五、四成 严重损坏房：三成以下严重损坏房：三成以下 危险房：三成以下危险房：三成以下二、房屋折旧的有关规定（二、房屋折旧的有关规定（了解了解）（1 1）计算折旧必须确定房地产价值、使用年）计算折旧必须确定房地产价值、使用年限、残值和清理费用限、残值和清理费用年折旧额年折旧额= =原价原价x(1-x(1-残值率残值率)/)/耐用年限耐用年限（2 2）经租房产根据房屋结构分为下列）经租房产根据房屋结构分为下列4 4类类7 7等等各种

55、结构房屋的耐用年限一般为：各种结构房屋的耐用年限一般为：1 1、钢筋混凝土结构：生产用房、钢筋混凝土结构：生产用房5050年，受腐蚀的生产用年，受腐蚀的生产用 房房3535年，非生产用房年，非生产用房6060年。年。2 2、砖混结构一等：生产用房、砖混结构一等：生产用房4040年，受腐蚀的生产用房年，受腐蚀的生产用房3030年，非生产用房年，非生产用房5050年。年。3 3、砖混结构二等：生产用房、砖混结构二等：生产用房4040年，受腐蚀的生产用房年，受腐蚀的生产用房3030年，非生产用房年，非生产用房5050年。年。4 4、砖木结构一等：生产用房、砖木结构一等：生产用房3030年，受腐蚀的生

56、产用房年，受腐蚀的生产用房2020年，非生产用房年，非生产用房4040年。年。5 5、砖木结构二等：生产用房、砖木结构二等：生产用房3030年，受腐蚀的生产用房年，受腐蚀的生产用房2020年，非生产用房年，非生产用房4040年。年。6 6、砖木结构三等：生产用房、砖木结构三等：生产用房3030年，受腐蚀的生产用房年，受腐蚀的生产用房2020年，非生产用房年，非生产用房4040年。年。7 7、简易结构、简易结构1010年。年。第七节第七节 成本法总结成本法总结历年真题历年真题1 1、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是法，

57、正确的是( B )( B )。A A开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B B开发用地取得途径应为估价时点、估价对象所占区域开发用地取得途径应为估价时点、估价对象所占区域类似土地的主要取得途径类似土地的主要取得途径C C开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高D D开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径径2 2、某写字楼的土地取得成本、某写字楼的土地取得成本80008000万元，建造成本万元，建造成本60006000万元，万元，管理

58、费用管理费用800800万元，销售费用万元，销售费用600600万元，投资利息万元，投资利息720720万元，万元，销售税费为售价的销售税费为售价的6%6%，销售利润率为，销售利润率为16%16%。该写字楼的价。该写字楼的价值为值为( D )( D )万元。万元。A A17087.20 B17087.20 B18699.20 18699.20 C C19666.40 D19666.40 D20666.6720666.673 3、某钢混结构厂房的耐用年限为、某钢混结构厂房的耐用年限为6060年，占用的土地是年，占用的土地是1010年年前通过出让方式取得使用年限为前通过出让方式取得使用年限为5050年的工业用途的土地使年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为用权，厂房建设期为2 2年。土地使用权出让合同约定土地年。土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为得。采用直线