第七章 投资性房地产

1、第七章第七章 投资性房地产投资性房地产2第一节第一节 投资性房地产的特征与范围投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义特征一、投资性房地产的定义特征l房地产房地产是房屋、土地（使用权）及其权属的总是房屋、土地（使用权）及其权属的总称。称。投资性房地产投资性房地产是指为赚取租金或资本增值是指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。投资性房地产形成的租金收而持有的房地产。投资性房地产形成的租金收入或转让增值收益，构成入或转让增值收益，构成其他业务收入其他业务收入。（一）属于（一）属于经营性活动经营性活动l出租建筑物、土地使用权是主要形式出租建筑物、土地使用权是主要形式，实质上，实质上属于属于让渡

2、资产使用权让渡资产使用权的行为。的行为。l持有并准备增值后转让土地使用权持有并准备增值后转让土地使用权，是另一种，是另一种形式，但在我国的形式，但在我国的实务中较少实务中较少。3（二）区别于作为生产经营场所的（二）区别于作为生产经营场所的固定资产固定资产和用于销售的和用于销售的存货存货（三）存在两种后续计量模式（三）存在两种后续计量模式l通常采用通常采用成本模式成本模式，适当引入，适当引入公允价值模公允价值模式式（公允价值能够持续可靠取得）。（公允价值能够持续可靠取得）。l同一企业只能采用同一企业只能采用一种模式一种模式，对，对所有投资所有投资性房地产性房地产进行后续计量。进行后续计量。4二、

3、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围（一）（一）已出租的土地使用权已出租的土地使用权l以经营租赁方式出租，但不包括转租。以经营租赁方式出租，但不包括转租。（二）（二）持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权l例如：企业例如：企业转产或厂址搬迁转产或厂址搬迁，部分土地使，部分土地使用权停止自用，持有并待其增值后转让。用权停止自用，持有并待其增值后转让。l未经原批准用地的人民政府同意，超过规未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设用地属于定的期限未动工开发建设用地属于闲置土闲置土地地，不属于投资性房地产。，不属于投资性房地产。5（三）已出租的建筑物（三

4、）已出租的建筑物l 条件：条件：（1）企业拥有企业拥有产权产权l 转租（二房东）不属于投资性房地产转租（二房东）不属于投资性房地产（2）签订了）签订了经营租赁协议经营租赁协议l 自用房地产自用房地产：固定资产（如自行经营的旅馆饭店、：固定资产（如自行经营的旅馆饭店、出租给本企业职工居住的宿舍）出租给本企业职工居住的宿舍）l 商品房商品房：存货（房地产开发企业销售或开发）：存货（房地产开发企业销售或开发）l 商住两用楼盘商住两用楼盘：投资性房地产（商铺出租）和开投资性房地产（商铺出租）和开发产品（普通住宅出售）发产品（普通住宅出售）。l 持有以备经营出租的持有以备经营出租的空置建筑物空置建筑物：

5、可视为投资性：可视为投资性房地产。房地产。（3）相关）相关辅助服务辅助服务在整个协议中不重大在整个协议中不重大l 同时提供同时提供维护、保安维护、保安等日常辅助服务，不影响投等日常辅助服务，不影响投资性房地产的认定。资性房地产的认定。6第二节第二节 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量（一）确认条件与时点（一）确认条件与时点l 确认条件：确认条件：有关的经济利益很可能流入企业；成有关的经济利益很可能流入企业；成本能够可靠计量。本能够可靠计量。l 确认时点确认时点：已出租的土地使用权、已出租的建筑：已出租的土地使

6、用权、已出租的建筑物为租赁期开始日；持有并准备增值后转让的土物为租赁期开始日；持有并准备增值后转让的土地使用权为停止自用、准备增值后转让的日期。地使用权为停止自用、准备增值后转让的日期。（二）初始计量：成本（二）初始计量：成本外购投资性房地产外购投资性房地产（1 1）确认时点）确认时点l 租赁期开始日作为投资性房地产租赁期开始日作为投资性房地产，如果不是在购，如果不是在购入的同时开始出租，则需要先作为固定资产确认。入的同时开始出租，则需要先作为固定资产确认。7（2 2）成本模式计量成本模式计量借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：银行存款贷：银行存款 （3 3）公允价值模式计量公允价值模式计量

7、l在在“投资性房地产投资性房地产”下，设置两个明细科下，设置两个明细科目：目：“成本成本”和和“公允价值变动公允价值变动”。借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 贷：银行存款贷：银行存款 8自行建造投资性房地产自行建造投资性房地产l 用于出租的，自租赁期开始日作为投资性房地产，用于出租的，自租赁期开始日作为投资性房地产，如果不是在自行建造或开发活动完成的同时开始如果不是在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，则需要先作为固定资产或开发产品（存货）出租，则需要先作为固定资产或开发产品（存货）确认。确认。（1 1）成本模式计量）成本模式计量借：投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房 贷：在建工程

8、贷：在建工程 借：投资性房地产借：投资性房地产已出租土地使用权已出租土地使用权 贷：无形资产贷：无形资产土地使用权土地使用权 9（2）公允价值模式计量）公允价值模式计量借：借：投资性房地产投资性房地产成本成本 贷：在建工程贷：在建工程 开发产品开发产品 二、与投资性房地产有关的后续支出二、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出（一）资本化的后续支出l 改扩建或装修支出改扩建或装修支出满足确认条件的，应当资本化。满足确认条件的，应当资本化。成本模式计量成本模式计量l 举例：例举例：例7-17-1（P.112P.112）（1）转入改扩建工程）转入改扩建工程借：借：投资性房地产投资性房地

9、产厂房（厂房（在建在建 ） 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房 10（2 2）发生改良或装修支出）发生改良或装修支出借：借：投资性房地产投资性房地产厂房（厂房（在建在建 ） 贷：银行存款贷：银行存款 （3 3）改良或装修完成，继续用于投资性房地产）改良或装修完成，继续用于投资性房地产借：借：投资性房地产投资性房地产厂房厂房 贷：贷：投资性房地产投资性房地产厂房（厂房（在建在建 ） 公允价值模式计量公允价值模式计量l 举例：例举例：例7-27-2（P.112P.112）（1）转入改扩建工程）转入改扩建工程借：借：投资性房地产投资性房地产厂房（厂房（

10、在建在建 ） 贷：贷：投资性房地产投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动 11（2 2）发生改良或装修支出）发生改良或装修支出借：借：投资性房地产投资性房地产厂房（厂房（在建在建 ） 贷：银行存款贷：银行存款 （2 2）发生改良或装修支出）发生改良或装修支出借：借：投资性房地产投资性房地产厂房（厂房（在建在建 ） 贷：银行存款贷：银行存款 （3 3）改良或装修完成，继续用于投资性房地产）改良或装修完成，继续用于投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 贷：贷：投资性房地产投资性房地产厂房（厂房（在建在建 ） （二）（二）费用化的后续支出费用化的后续支出l 日常维护日常维护发

11、生的后续支出，计入当期损益。发生的后续支出，计入当期损益。借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：银行存款贷：银行存款 12第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量一、成本模式计量一、成本模式计量（一）（一）按期计提折旧按期计提折旧借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 （二）（二）确认租金收入确认租金收入借：银行存款借：银行存款/其他应收款其他应收款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 （三）（三）计提减值准备（不得转回）计提减值准备（不得转回）借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 13二

12、、二、公允价值模式计量公允价值模式计量（一）（一）应用条件应用条件l企业能够从企业能够从活跃的房地产交易市场活跃的房地产交易市场上取得上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计。出合理估计。l以资产负债表日的公允价值计量，以资产负债表日的公允价值计量，不计提不计提折旧或摊销折旧或摊销。l公允价值与账面价值的差额，计入公允价值与账面价值的差额，计入“投资投资性房地产性房地产公允价值变动公允价值变动”和和“公允价公允价值变动损益值变动损益”。14l举例举例：例：例7-37-3（P.

13、114P.114）（1）开发完成并出租开发完成并出租：借：借：投资性房地产投资性房地产成本成本 贷：贷：开发成本开发成本 （2）期末按公允价值）期末按公允价值调增账面价值调增账面价值借：借：投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：贷：公允价值变动损益公允价值变动损益 15三、三、后续计量模式的变更后续计量模式的变更l为保证为保证可比性可比性，计量模式不得随意变更。，计量模式不得随意变更。l可从成本模式转为公允价值模式可从成本模式转为公允价值模式，作为，作为会会计政策变更计政策变更处理，但处理，但不得从公允价值模式不得从公允价值模式转为成本模式转为成本模式。借：投资性房地产借：投资

14、性房地产成本成本 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 利润分配利润分配未分配利润未分配利润 盈余公积盈余公积 16案例拓展：案例拓展：*ST国商（国商（000056）l 2014年年3月月15日，日，*ST国商（国商（000056）发布年报，发布年报，2013年度实现净利润年度实现净利润23.21亿元，每股收益亿元，每股收益10.51元，扣除非经常性损益后实际亏损元，扣除非经常性损益后实际亏损1.23亿元。净亿元。净利润大幅增长的主要原因是，报告期内公司下属利润大幅增长的主要原因是，报告期内公司下属控股子公司深圳融发投资有限公司投资开发的控股子公司深圳融

15、发投资有限公司投资开发的在在建投资性房地产皇庭国商购物广场项目已完工并建投资性房地产皇庭国商购物广场项目已完工并达到预定可开业状态，于达到预定可开业状态，于2013年年12月月25日开业运日开业运营营。对该投资性房地产后续计量采用。对该投资性房地产后续计量采用公允价值计公允价值计量模式量模式计量产生计量产生公允价值变动损益公允价值变动损益，增加，增加2013年年度归属上市公司股东的净利润约度归属上市公司股东的净利润约24.55亿元。亿元。l 通过公允价值变动，通过公允价值变动，将藏在地下的金子挖出来将藏在地下的金子挖出来，在报表上直观地体现出来，在报表上直观地体现出来，变更会计政策的用意变更会

16、计政策的用意昭然若揭。昭然若揭。17l 从业绩来看，公司在从业绩来看，公司在2010年、年、2011年连续亏损，年连续亏损，2012年通过变卖资产扭亏为盈，暂时化解了退市年通过变卖资产扭亏为盈，暂时化解了退市危机，但其净资产仍然为危机，但其净资产仍然为-8388.81万元。万元。 2013年年7月月，*ST国商曾停牌筹划此事，但因国商曾停牌筹划此事，但因皇庭广场未皇庭广场未达到预定可开业状态，其申请采用将皇庭广场由达到预定可开业状态，其申请采用将皇庭广场由成本计量模式变更为公允价值计量未获通过成本计量模式变更为公允价值计量未获通过。l 2013年年10月月14日，日，*ST国商公告称，皇庭广场

17、已国商公告称，皇庭广场已在在9月月30日装修完毕，办了移交手续，并进行了日装修完毕，办了移交手续，并进行了公允价值计量公允价值计量，评估值达到，评估值达到76.46亿元，开发总成亿元，开发总成本约为本约为21.34亿元，剔除税务递延负债，融发公司亿元，剔除税务递延负债，融发公司三季度的净利润增加约三季度的净利润增加约41.34亿元，其中归属公司亿元，其中归属公司所有者的净利润增加约所有者的净利润增加约24.8亿元。皇庭广场正式亿元。皇庭广场正式开业，开业，*ST国商国商每股收益和净资产均转为正值每股收益和净资产均转为正值，可顺利实现保壳，租金收入成为主要收入来源，可顺利实现保壳，租金收入成为主

18、要收入来源，变为现金奶牛。变为现金奶牛。18案例拓展：中航地产（案例拓展：中航地产（000043） l 2012年三季度年三季度中航地产所属成都市中航地产发展有中航地产所属成都市中航地产发展有限公司持有的成都中航城市广场项目九方限公司持有的成都中航城市广场项目九方购物中心购物中心及地下停车位完工并投入使用及地下停车位完工并投入使用，计入，计入“投资性房地投资性房地产产”科目核算并科目核算并采用公允价值计量采用公允价值计量，增加收益，增加收益3亿元，亿元，从而增加归属于上市股东净利润从而增加归属于上市股东净利润2.25亿元。亿元。若扣除若扣除前述因公允价值计量产生的非经营性业务影响，三前述因公允

19、价值计量产生的非经营性业务影响，三季报季报经营性业务利润为亏损经营性业务利润为亏损。中航地产。中航地产2011年年报年年报显示，当期采用公允价值模式进行后续计量的投资显示，当期采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益为性房地产公允价值变动产生的损益为2.3亿元，占当亿元，占当期实现净利润（期实现净利润（5.1亿元）的近亿元）的近50%。l 中航地产以投资性房地产管理部门中航地产以投资性房地产管理部门商业物业经商业物业经营部提供的同期成交价格或报价为基础，确定其公营部提供的同期成交价格或报价为基础，确定其公允价值允价值。如通过估价认定投资性房地产公允价值期。如通过估价认定

20、投资性房地产公允价值期末与期初相比发生大幅变动时，末与期初相比发生大幅变动时，财务部门根据市场财务部门根据市场调研报告的估价结论进行会计处理调研报告的估价结论进行会计处理。如通过估价认。如通过估价认定投资性房地产公允价值期末与期初相比未发生大定投资性房地产公允价值期末与期初相比未发生大幅变动时，公司财务部门不进行会计处理。幅变动时，公司财务部门不进行会计处理。19l 虽然会计准则暂虽然会计准则暂没有强制规定没有强制规定“投资性房地公允投资性房地公允价值的认定价值的认定”需第三方评估需第三方评估，但中航地产采用公，但中航地产采用公司自有部门的评估并非业内惯例，司自有部门的评估并非业内惯例，可能构

21、成自主可能构成自主调节利润调节利润。l 大多数房地产上市公司不愿采用公允价值计量大多数房地产上市公司不愿采用公允价值计量。企业会计准则第企业会计准则第3号号投资性房地产投资性房地产规定，规定，已采用公允价值模式计量的投资性房地产已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从不得从公允价值模式转为成本模式公允价值模式转为成本模式，这或许是众多上市，这或许是众多上市公司没有采用公允价值计量的原因之一。此外，公司没有采用公允价值计量的原因之一。此外，公允价值计量可能会导致净资产和净利润的公允价值计量可能会导致净资产和净利润的大幅大幅波动波动；计量程序繁琐、成本高计量程序繁琐、成本高；公允价值计量还；公允

22、价值计量还可能对公司可能对公司税收税收造成影响，因投资性房地产采用造成影响，因投资性房地产采用公允价值计量不具有成本模式计量的折旧抵税功公允价值计量不具有成本模式计量的折旧抵税功能。能。20案例拓展：深天健（案例拓展：深天健（000090）l 深天健（深天健（000090）股东代表戚梦捷）股东代表戚梦捷对深天健现行的采对深天健现行的采用成本法计量投资性房产的会计准则存在异议，用成本法计量投资性房产的会计准则存在异议，2013年开始联系公司的其他股东并征集股权，试图提起临年开始联系公司的其他股东并征集股权，试图提起临时议案，时议案，要求公司改用金融街、陆家嘴等部分上市公要求公司改用金融街、陆家嘴

23、等部分上市公司已经采用的公允价值计量司已经采用的公允价值计量。l 对于饱受小股东质疑的成本计量法，对于饱受小股东质疑的成本计量法，董事会秘书高建董事会秘书高建柏柏解释到，深天健是老牌的国有上市公司，虽然因为解释到，深天健是老牌的国有上市公司，虽然因为历史原因积累了一部分投资性物业，但与金融街、陆历史原因积累了一部分投资性物业，但与金融街、陆家嘴等上市公司家嘴等上市公司不具备可比性。金融街、陆家嘴等持不具备可比性。金融街、陆家嘴等持有的是集中式商业地产，而深天健的物业分散，有很有的是集中式商业地产，而深天健的物业分散，有很多都是厂房。多都是厂房。公司目前采用的成本计量法是合法合规公司目前采用的成

24、本计量法是合法合规的，公允计量并没有想象中的那么简单。的，公允计量并没有想象中的那么简单。如果采用公如果采用公允计量，万一房地产的价格像股票那样大幅波动，公允计量，万一房地产的价格像股票那样大幅波动，公司账面的净资产也会随之大幅波动，从而掩盖经营业司账面的净资产也会随之大幅波动，从而掩盖经营业绩。管理层就是想踏踏实实做好经营绩。管理层就是想踏踏实实做好经营，按照正常的经，按照正常的经营业绩来反映公司的利润，而不是通过公允计量带来营业绩来反映公司的利润，而不是通过公允计量带来非经营性效益。非经营性效益。21第四节第四节 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置一、一、投资性房地产的转换投

25、资性房地产的转换（一）转换形式和转换日（一）转换形式和转换日l转换须有确凿证据，为用途发生改变而进转换须有确凿证据，为用途发生改变而进行的行的重新分类，而非后续计量模式的转变重新分类，而非后续计量模式的转变。转换形式转换形式（1 1）投资性房地产开始自用投资性房地产开始自用l投资性房地产投资性房地产固定资产或无形资产固定资产或无形资产22（2 2）作为存货的房地产改为出租作为存货的房地产改为出租l开发产品开发产品投资性房地产投资性房地产（3 3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值金或资本增值l无形资产无形资产投资性房地产投资性房地产（4 4）自用建

26、筑物改为出租自用建筑物改为出租l固定资产固定资产投资性房地产投资性房地产23转换日的确定转换日的确定l 转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。改变的日期。（1 1）投资性房地产开始自用投资性房地产开始自用l 开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期理的日期（2 2）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、土地使用权改为出租土地使用权改为出租l 租赁期开始日租赁期开始日（3 3）自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值自用土地使用权停止

27、自用，改为用于资本增值l 停止自用且管理当局作出转换决议的日期停止自用且管理当局作出转换决议的日期24（二）（二）投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产转换为自用房地产原为成本模式原为成本模式l 将投资性房地产的账面余额、投资性房地产累计折将投资性房地产的账面余额、投资性房地产累计折旧或摊销、投资性房地产减值准备，分别转入固定旧或摊销、投资性房地产减值准备，分别转入固定资产资产/ /无形资产、累计折旧无形资产、累计折旧/ /累计摊销、固定资产减累计摊销、固定资产减值准备值准备/ /无形资产减值准备。无形资产减值准备。l 举例举例：例：例7-4（P.116）借：固定资产借：固定资产 投资性房地

28、产累计折旧投资性房地产累计折旧 贷：贷：投资性房地产投资性房地产 累计折旧累计折旧 25原为公允价值模式原为公允价值模式l 以以投资性房地产投资性房地产转换日转换日的公允价值的公允价值，作为自用固，作为自用固定资产的账面价值，差额计入定资产的账面价值，差额计入公允价值变动损益公允价值变动损益。l 举例举例：例：例7-5（P.116）借：固定资产借：固定资产 贷：贷：投资性房地产投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动 公允价值变动损益公允价值变动损益 26（三）投资性房地产转为存货（三）投资性房地产转为存货l 例例7-67-6：P.117P.117（以公允价值模式为例）（以公允价值模式为

29、例）借：开发产品借：开发产品 贷：贷：投资性房地产投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动 公允价值变动损益公允价值变动损益 （四）（四）非投资性房地产转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产成本模式成本模式（1 1）存货存货投资性房地产投资性房地产借：借：投资性房地产投资性房地产 贷：贷：开发产品开发产品 27（2 2）自用房地产自用房地产投资性房地产投资性房地产l 将固定资产将固定资产/ /无形资产、累计折旧无形资产、累计折旧/ /累计摊销、固累计摊销、固定资产减值准备定资产减值准备/ /无形资产减值准备，分别转入投无形资产减值准备，分别转入投资性房地产的账面余额、投资性房

30、地产累计折旧资性房地产的账面余额、投资性房地产累计折旧或摊销、投资性房地产减值准备。或摊销、投资性房地产减值准备。借：借：投资性房地产投资性房地产 累计折旧累计折旧 贷：固定资产贷：固定资产 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 28公允价值模式公允价值模式（1 1）存货存货投资性房地产投资性房地产l“投资性房地产投资性房地产”按在转换日的公允价值按在转换日的公允价值入账入账l存货按账面价值转销存货按账面价值转销（通过（通过“开发产品开发产品”、“存货跌价准备存货跌价准备”科目）科目）l谨慎原则谨慎原则：存货的账面价值与转换日的：存货的账面价值与转换日的公公允价值差额允价值差额，借记借记“

31、公允价值变动损益公允价值变动损益”（账面价值（账面价值公允价值），或公允价值），或贷记贷记“资本资本公积公积其他资本公积其他资本公积”（公允价值（公允价值账账面价值）。面价值）。29l 举例举例：例：例7-7（P.118）l 租赁开始日转换租赁开始日转换（公允价值（公允价值账面价值）：账面价值）：借：借：投资性房地产投资性房地产成本成本 贷：开发产品贷：开发产品 资本公积资本公积 其他资本公积其他资本公积 l 资产负债表日，按公允价值资产负债表日，按公允价值调增账面价值调增账面价值：借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 30（2 2

32、）自用房地产自用房地产投资性房地产投资性房地产l“投资性房地产投资性房地产”按在按在转换日的公允价值转换日的公允价值入账入账l转销自用房地产的账面价值转销自用房地产的账面价值（通过（通过“固定固定资产资产/ /无形资产、累计折旧无形资产、累计折旧/ /累计摊销、固累计摊销、固定资产减值准备定资产减值准备/ /无形资产减值准备无形资产减值准备”科目）科目）l谨慎原则谨慎原则：自用房地产的账面价值与转换：自用房地产的账面价值与转换日的日的公允价值差额公允价值差额，借记借记“公允价值变动公允价值变动损益损益”（账面价值（账面价值公允价值），或公允价值），或贷记贷记“资本公积资本公积其他资本公积其他资

33、本公积”（公允价（公允价值值账面价值）。账面价值）。31l举例举例：例例7-8（P.118）借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 公允价值变动损益公允价值变动损益 累计折旧累计折旧 贷：固定资产贷：固定资产 32二、二、投资性房地产的处置投资性房地产的处置（一）（一）成本模式计量成本模式计量取得处置收入取得处置收入借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 转销账面价值转销账面价值借：其他业务成本借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 33（二）（二）公允价值模式计量公允价值模式计量l 举例举例：例例7-97-9（P.1

34、19P.119）存货转为投资性房地产存货转为投资性房地产（公允价值（公允价值账面价值）：账面价值）：借：借：投资性房地产投资性房地产成本成本 贷：开发产品贷：开发产品 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 资产负债表日，按公允价值资产负债表日，按公允价值调增账面价值调增账面价值：借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 34出售投资性房地产出售投资性房地产借：银行存款借：银行存款 公允价值变动损益公允价值变动损益 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 其他业务成本其他业务成本 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 公允价值变

35、动公允价值变动 其他业务收入其他业务收入 l 注意：注意：“其他业务收入其他业务收入”为出售所得；为出售所得；“投资性房地产投资性房地产”转销账面价值；转销账面价值；“其他业务成本其他业务成本”为原始成本，即原开发产为原始成本，即原开发产品（存货）的账面余额。品（存货）的账面余额。其他业务利润其他业务利润= =出售所得出售所得- -原始成本原始成本35【例题例题】甲公司甲公司201 年至年至204年发生以下交易年发生以下交易或事项：或事项：l 201年年12月月31日购入一栋办公楼日购入一栋办公楼，实际取得成，实际取得成本为本为3000万元。该办公楼万元。该办公楼预计使用年限为预计使用年限为2

36、0年年，预计净残值为零，采用预计净残值为零，采用年限平均法年限平均法计提折旧。计提折旧。l 因公司迁址，因公司迁址，204年年6月月30日日甲公司与乙公司签甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁赁2年，年，年租金年租金150万元万元，每半年支付一次。，每半年支付一次。租赁租赁协议签订日协议签订日该办公楼的该办公楼的公允价值为公允价值为2800万元万元。l 甲公司对甲公司对投资性房地产投资性房地产采用采用公允价值模式公允价值模式进行后进行后续计量。续

37、计量。204年年12月月31日日，该办公楼的，该办公楼的公允价公允价值为值为2200万元万元。361.下列各项关于甲公司上述交易或事项下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理会计处理的表述的表述中，正确的是（中，正确的是（ ）。）。A. 出租办公楼应于出租办公楼应于204年计提折旧年计提折旧150万元万元B. 出租办公楼应于租赁期开始日确认资本公积出租办公楼应于租赁期开始日确认资本公积175万元万元C. 出租办公楼应于租赁期开始日按其原价出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3000万元确万元确认为投资性房地产认为投资性房地产D. 出租办公楼出租办公楼204年取得的年取得的75万元租金应冲减投资性

38、万元租金应冲减投资性房地产的账面价值房地产的账面价值【答案答案】B【解析解析】204年应计提的年应计提的折旧折旧=3000/206/12=75（万（万元），选项元），选项A错误；租赁期开始日按当日的错误；租赁期开始日按当日的公允价值公允价值2800万元确认为投资性房地产，选项万元确认为投资性房地产，选项C错误；办公楼错误；办公楼出租前的账面价值出租前的账面价值=3000-3000/202.5=2625（万（万元），出租日应确认的元），出租日应确认的资本公积资本公积=2800-2625=175（万元），选项（万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金应当正确；出租办公楼取得的租金应当作为作为其他业

39、务收入其他业务收入，选项，选项D错误。错误。372.上述交易或事项对甲公司上述交易或事项对甲公司204 年度年度营业利润的影营业利润的影响金额响金额是（是（ ）。）。A.0 B.-75万元万元 C.-600万元万元 D.-675万元万元【答案答案】C【解析解析】转换前的折旧（转换前的折旧（管理费用管理费用）=3000/201/2=75（万元）（万元）l 转换后确认半年租金（转换后确认半年租金（其他业务收入其他业务收入）=150/2=75（万元）（万元）l 期末公允价值与账面价值之间的差额（期末公允价值与账面价值之间的差额（公允价值公允价值变动损益变动损益）=2200-2800=-600（万元）

40、。（万元）。l 综合考虑综合考虑：-75+75-600=-600（万元）。（万元）。38【例题例题】207年年2月月5日，甲公司资产管理部门建日，甲公司资产管理部门建议管理层将一议管理层将一闲置办公楼用于出租闲置办公楼用于出租。207年年2月月10日日，董事会批准董事会批准关于出租办公楼的方案并明确关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼的成本为办公楼的成本为3200万元，已计提折旧为万元，已计提折旧为2100万万元，未计提减值准备，公允价值为元，未计提减值准备，公允价值为2400万元万元。甲。甲公司采用公司采用公

41、允价值模式公允价值模式对投资性房地产进行后续对投资性房地产进行后续计量。计量。207年年2月月20日，甲公司与承租方签订办日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自公楼租赁合同，租赁期为自207年年3月月1日起日起2年，年，年租金为年租金为360万元。万元。l 办公楼办公楼207年年12月月31日的公允价值为日的公允价值为2600万元，万元，208年年12月月31日的公允价值为日的公允价值为2640万元万元。l 209年年3月月1日日，甲公司收回租赁期届满的办公，甲公司收回租赁期届满的办公楼并楼并对外出售对外出售，取得价款取得价款2800万元万元。【要求要求】根据上述资料，不考虑其他因素

42、，回答下根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列列12题题。391.甲公司将自用房地产甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点转换为投资性房地产的时点是是（ ）。）。A. 207年年2月月5日日 B. 207年年2月月10日日C. 207年年2月月20日日 D. 207年年3月月1日日【答案答案】B【解析解析】企业企业持有以备经营出租的空置建筑物持有以备经营出租的空置建筑物，如，如董董事会或类似机构作出书面决议事会或类似机构作出书面决议将其用于经营出租，将其用于经营出租，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。2.甲公司甲公司209年度因年度因出

43、售办公楼而应确认的损益金出售办公楼而应确认的损益金额额是（是（ ）。）。A. 160万元万元 B. 400万元万元C. 1460万元万元 D. 1700万元万元【答案答案】C【解析解析】因出售办公楼而应确认的损益金额因出售办公楼而应确认的损益金额=2800-2640+2400-（3200-2100）=1460（万元），注（万元），注意转换日计入资本公积的金额须结转到当期损益。意转换日计入资本公积的金额须结转到当期损益。40【例题例题】甲公司从事甲公司从事房地产开发经营业务房地产开发经营业务，208年度发生的有关交易或事项如下。年度发生的有关交易或事项如下。 （1）1月月1日，因商品房滞销，董事

44、会决定将两栋日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租商品房用于出租。1月月20日日, 甲公司与乙公司签订甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9000万万元，未计提跌价准备，公允价值为元，未计提跌价准备，公允价值为10000万元。万元。该出租商品房预计使用该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。采用年限平均法计提折旧。（2）1月月5日，收回日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，租赁期届满的一宗土地使用权，经

45、批准用于建造办公楼经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为。该土地使用权成本为2750万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销已摊销10年，预计尚可使用年，预计尚可使用40年，采用直线法摊年，采用直线法摊销。办公楼于销。办公楼于3月月1日开始建造，至年末尚未完工，日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出共发生工程支出3500万元。万元。41（3）3月月5日，收回租赁期届满的日，收回租赁期届满的商铺商铺，并计划对，并计划对其其重新装修后继续用于出租重新装修后继续用于出租。l 该商铺成本为该商铺成本为6500万元，至万元，至重新装修之日重新装修之日，已计，已计提折旧提折旧2000万元，账面价值为万元，账面价值为4500万元，其中原万元，其中原装修支出的账面价值为装修支出的账面价值为300万元。万元。l 装修工程装修工程于于8月月1日开始，于年末完工并达到预定日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出可使用状态，共发生