房地产开发项目任务详解

1、精选优质文档-倾情为你奉上 房地产项目管理与组织设计项目开发项目任务说明2006-11-301. 开发项目相关审批流程及表单公司的主要业务运作通过项目计划来管理，大量的事务在WBS中体现。除了WBS界定的事务外，会有大量的审批事项，建议通过权限表来解决。流程总体结构如下图：1.1. 年度经营计划l 流程图l 流程说明每年11月初，计划管理部门应会同总裁会议，对明年的业绩期望形成书面文件并安排各部门根据目标值编制相应的职能计划；最迟应在12月1日完成合并并提交董事会审批，重点要包括：现有资源分析、业绩目标、预计土地储备、来年的项目划分、基本定位设想、各项目的关键时间节点、配备资源等。1、战略性：

2、经营计划的编制要同时符合新华XXX及房地产公司的战略发展目标和业绩规划要求2、合理性：经营计划的编制要符合新华XXX本身的资源和核心竞争力3、指导性：经营计划的编制要切实成为公司年度运营的目标，指导和规划企业全年员业务发展4、全面性：经营计划的制定是集团决策管理层以及房地产公司业务职能部门严格遵循“七对眼睛”，全面参与，反复论证的结果1.2. 项目主计划制定流程l 流程图l 流程说明对应于项目WBS中1.5、2.6、4.1项任务，主要用于审批主体计划。在项目过程中，除了在这三个任务节点时要严密编制和修订计划外，其他时候也允许调整计划，但如果没有影响到里程碑则由项目经理控制。1、系统性：项目计划

3、涉及一个项目的方方面面，是一个复杂的系统，故计划编制时要体现系统性。2、科学性：项目计划的编制是一个非常技术的工作，计划是否合理，计划之间是否协调，编制计划的方法是否先进，这些都需要编制计划从科学性的原则出发。3、一贯性：在制定项目计划时需要严格依照公司整体经营计划的关键控制节点编制。1.3. 设计单位招标流程l 流程图l 相关表单主要由政府或招标公司提供l 流程说明本流程与WBS中的招标任务结合使用，要求在WBS中形成各次招标的任务包，并排出相关计划。招标的公正性：招标的目的是招聘到有信誉和资质的规划设计单位承担规划设计任务，在招标过程中，要保持公正性，杜绝舞弊行为；评标的公平性和科学性：对

4、参与招标的单位要公平对待，一视同仁；在评标时，要保证评标方法的科学性，保证择标的合理、公正。1.4. 总包商招标流程l 流程图1.5. 工程监理招标流程l 流程图1.6. 甲供材料、设备招标流程l 流程图1.7. 项目款项支付流程l 流程图l 相关表单付款申请单 年 月 日合同编号合同名称甲方名称乙方名称受付单位名称合同金额决算金额历次付款金额和付款日期(分期填写)历次付款额合计本次请款金额付款条件累计付款相关责任人意见请款部门合同事项说明： 签名： 经办人工程监理项目经理造价工程师部门总经理资料归档确认财务部意见公司业务负责人公司财务负责人总经理/董事长l 流程说明1、对于项目款项的支付要有

5、严格的审批额度把关，不同层别的管理层只对于自己审批额度范围内的工程款支付具有审批付款权；2、多层核对、审核和审批制，对于付款的依据和审批纪录要完整；3、支付的相关条款要在合同中做出清晰的界定和明确的说明；4、工程分管副总要对实际工程进程和质量的双重把关；1.8. 项目周报/月报l 流程图l 相关表单表单开始项目周报一、 本周项目进度回顾（回顾项目本周主要完成工作）二、 本周项目异常情况及相关说明（针对本周项目进行中发生的各类异常情况进行描述和说明，每项200字以内）三、 下周主要工作安排四、 项目变更及签证说明 （只列举本周发生的变更）项目分期变更编号变更明细原因说明五、 本周付款情况说明 （

6、对需要提及注意事项分别描述）供应商合同（编号）付款时间付款明细金额（万元）六、 本周销售情况说明签约净认购套数金额（万元）面积（万M2）套数金额（万元）面积（万M2）住宅商业车位合计（填写表格，然后用文字简要说明，500字以内）表单结束表单开始第一部分 基本信息 基本信息项目启动时间总建筑面积（万平米）总用地面积（万平米）容积率不计容积率的建筑面积（万平米）合作伙伴单位名称（设计公司/总包单位/销售代理）工作内容/标段操作面积设计XX省建筑设计研究院XX分院住宅、会所建筑设计XX规划设计咨询有限公司住宅建筑立面修改景观扩初方案设计XXX建筑与室内设计有限公司XX项目示范单位室内设计工程XX工程

7、有限公司XX项目住宅及会所XX基础工程有限公司XX项目住宅桩基XX市第X建筑工程有限公司XX项目住宅X标段XX市第X建筑工程有限公司XX项目住宅X标段营销XX房屋销售（集团）有限公司全程营销代理总图备注 二、本月销售情况（100字以内对本项目销售情况总体介绍）项目分期累计 已推 本月 新售 均价 （元/M2）本月挞定及退回（套）实际净销售累计净销售月末已推 库存套数面积M2套数面积M2套数面积M2套数面积M2套数面积M2总计说明：本表格仅统计住宅，分期行不够可自行增加。（注意：库存+累计销售=已推）三、项目开发计划执行情况（100字左右简要说明）四、项目总体资源XX项目本月资源变化表分期名称完

8、成施工图（万平米）开工面积（万平米）新上市存量（万平米）签约面积（万平米）竣工面积（万平米）说明：完成施工图为本月内完成施工图的建筑面积； 开工面积为本月内主体开工的建筑面积； 新上市存量为本月内取得预售证的建筑面积； 签约面积为本月内签定销售合同的建筑面积（同财务口径）； 竣工面积为本月内竣工的建筑面积。 本页填写的内容非累计完成量，如本月未有完成上述数据的请在空格内填0。五、项目大事记1、X月X日X标首次开盘。2、X月X日XX超市开张。第二部分 项目管理 进度管理1. 进度概况（描述整个项目当月设计、工程的进度概况，对各分期目前所处阶段，计划执行状态作定性描述。）2. 本月进度完成情况（填

9、写说明：只填写本月工作内容。如有异常偏差产生，须在“偏差影响”中填写后续节点的调整，天气仅在影响进度时说明，在 “原因简述”栏填写。）专业状态项目进度计划任务项完成情况原因简述偏差影响纠正措施计划完成时间调整时间偏差天数策划正常异常设计正常异常工程正常异常营销正常异常其他下月计划描述二、质量管理1. 设计变更综述项目分期变更单变更内容原因说明2. 质量综述（分期、分标段描述，每项不超过200字）工程标段质量问题对策备注3. 质量情况及对策示例：住宅一标段：总体质量处于可控状态，先前的面砖返碱已根除，门窗发泡剂已按规范进行整改，精装修质量局部木基层不符合规范，节点收头较粗糙，提前安排进行交底，明

10、确节点做法和质量规程，特别针对装修的特点，过程中对节点的调整要立即通知承建商避免返工引起的质量问题。4. 供方评价（填写说明：对各标段的总包、监理及主要分包商在本月内的人员管理、协调合作、质量控制情况进行描述。）三、现场管理现状：（对现场各方工作人员的配合情况、是否文明施工等方面综合描述）措施： （提出解决方案）第三部分 销售情况 销售情况分析1. 本月销售情况综述：（500字以内）1.1. 本月推盘策略、销控策略、价格策略1.2. 本月广告推广策略（目标、渠道、活动）本月完成广告投放：媒体类型/名称出刊时间截稿时间版式尺寸（mm）/是否光盘内容执行情况说明平面广告XX晨报XX早报XX房产报电

11、视广告财经频道房展会XX楼市房展会1.3. 现场配合（现场示范、开放、展示、工程相关的进度等）1.4. 库存销售情况和加推销售情况，及两者的比例2. 销售数据汇总当月销售业绩签约净认购套数金额（万元）面积（万平米）套数金额（万元）面积（万平米）合计住宅商业车位当月库存月末已推库存月末可上市存量套数金额（万元）面积 （万平米）套数金额（万元）面积 （万平米）住宅商业车位月末可上市存量按时间分类一年以上半年至一年套数金额（万元）面积 （万平米）套数金额（万元）面积 （万平米）住宅商业车位半年以内套数金额（万元）面积（万平米）住宅商业车位当月加推（加推日期X月

12、X日）加推数量加推成交套数金额（万元）面积（万平米）套数金额（万元）面积（万平米）住宅商业000000车位000000当月新获得销售资源当月取得预售证当月达到预售条件但未取预售证（达到取证条件日期）套数金额（万元）面积（万平米）套数金额（万元）面积（万平米）住宅商业车位年度累计（200X年度）签约净认购套数金额（万元）面积（万平米）套数金额（万元）面积（万平米）合计住宅商业车位年度累计（200Y年度）签约净认购套数金额（万元）面积（万平米）套数金额（万元）面积（万平米）合计住宅商业车位出租情况本月出租年度累计出租项目累计出租备注套数面积（万平米）套数面积（万平米）套数面积（万平米）商业车位下月

13、计划加推（加推日期计划X月X日）计划加推预计成交套数金额（万元）面积（万平米）套数金额（万元）面积（万平米）住宅商业车位下月计划取证计划取得预售证（取证日期）计划达到预售条件但不取预售证（达到取证条件日期）（加推日期）套数金额（万元）面积（万平米）套数金额（万元）面积（万平米）住宅商业车位数据口径说明：1. 其中：当月净认购=当月认购-当月退房2. 上表中所有涉及商业与车位的数据，均指可售部分。如果商业或车位不可售（如物业用房、车位无产权等原因），无论其出售使用权或出租，均不计算在上表数据之中。涉及车位无法计算其准确面积的，应在面积一栏中填零。另，车位数量在套数栏以个数为单位表示。3. 月末已

14、推库存：指在当月末止，已经推盘但尚未售出的库存部分；月末可上市存量：指当月末止，已经取得预售证但未售出的库存部分（含已取证而又未推盘部分）。（月末已推库存应等于或小于月末可上市存量）4. 当月加推情况一栏，如果遇到当月有多次加推，需分别填写每次的加推数量。加推成交一栏，即在加推的部分中成交的情况。注意填写加推日期。5. 当月达到预售条件但未取证一栏，数据需要与工程、与设计部门核对，并按照可售面积口径填写。（注意并非建筑面积）并注意日期的填写。3. 可上市存量分析3.1. 本月可上市存量按时间分类明晰表时间产品类型总供应量可上市存量套数面积（万平米）套数面积（万平米）金额（万元）全部半年以内多层

15、小高层合计半年至一年多层小高层合计一年以上多层小高层合计时间产品户型总供应量可上市存量套数面积（万平米）套数面积（万平米）金额（万元）全部半年以内一房两房三房复式合计半年至一年一房两房三房复式合计一年以上一房两房三房复式合计注：2. 总供应量指获得销售许可证的资源总量。户型栏目不够可以增加。3. 可上市存量指月末已获得销售许可证，但未实现销售的所有资源（包括已推未售未推部分）。4. 时间区分按获得销售许可证之日起计算。5. 金额部分以计划销售价格为准。（注意不能漏填）3.2. 半年以上产品库存原因（200字以内）3.3. 一年以上产品库存原因（200字以内）4. 下月销售策略（800字以内）4

16、.1. 推盘量、预计成交量（简要说明）下月计划加推（加推日期）计划加推预计成交套数金额（万元）面积（万平米）套数金额（万元）面积（万平米）住宅4.2. 推盘策略、销控策略、价格策略4.3. 销售方式4.4. 广告推广策略（目标、渠道、活动）4.5. 现场配合（现场示范、开放、展示、工程相关的进度等） 客户分析1. 客户到访统计 有效客户到访批数成交套数现场成交率（%）本月年度累计项目累计2. 客户流失原因（200字以内）三、市场及竞争对手分析1. 主要竞品影响分析（产品优势、价格优势、推盘营销活动）2. 其他环境条件（政策、市政配套等）表单结束l 流程说明周报完成后，直接提交计划管理部门，由计

17、划管理部门整理后提交高层（包括编制其他数据报表）。1、各项目部于每周5上午提交项目周报告2、月末要提交项目月报的那一周不用再填写项目周报。3、各项目部每月需充分参考各专业部门意见，并于每月25日提交项目月报告1.9. 现场变更/签证管理c总或副总l 流程图l 相关表单以下表单包括：工程联系单：用于施工单位向我方提出变更申请；工程指令单：用于签证后，我方向施工单位发出工程指令，包含更详细的施工方案，作为签证单附件；工程现场签证单：用于我方现场的签证申请、审批之用，以及由于设计变更后落实操作之用；设计变更审批单：用于提请设计变更及审批。表单开始工程联系单编号：工程联系单项目名称流水号专业（土建、设

18、备、其它）项目名称单位工程名称（合同编号）拟增加分项工程名称位置/部位原因类别1.设计变更引发：（关联和显示设计变更单编号）2.现场施工类: A.工程管理过失 B.施工困难 C.突发事件 D.不可抗力影响3.成本类：A.合同疏漏的工程4.营销类：A.客户需求 B.策划补充修改5.其它： A.领导要求 B.政府要求 C. 原因概述签证需求内容及拟采用的施工方案本表内填写内容应满足以下几点要求：1、意思表述清晰，理解唯一性；2、范围描述清楚，可用于计量；3、责任分判明晰。附相关图纸。预增工程量估算施工单位负责人：（签名）日期：XXXX年XX月XX日）监理单位负责人意见：（签名）日期：XXXX年XX

19、月XX日（本模板交由施工单位，用于其向我方提出签证需求。）表单结束表单开始工程指令单项目名称指令发出时间年 月 日单位工程名称单位工程合同编号致 总承包商： 转达 分包商： 抄送：监理单位（名称） 拟增加分项工程名称位置/部位总 页 数指令单1页，图纸X页，共X页关联的签证单编号原因类别1.设计变更引发（需关联设计变更单编号）2.现场施工类: A.工程管理过失 B.施工困难 C.突发事件 D.不可抗力影响3.成本类：A.合同疏漏的工程4.营销类：A.客户需求 B.策划补充修改5.其它： A.领导要求 B.政府要求 C. 原因概述指令内容及拟采用的施工方案本表内填写内容应满足以下几点要求：1、意

20、思表述清晰，理解唯一性；2、范围描述清楚，可用于计量；3、责任分判明晰。附相关图纸。预增工程量/工程造价估算 经办人： 签 发：接收单位确认 签名： 日期执行情况反馈（项目部）表单结束表单开始工程现场签证单编号：签证单项目名称流水号专业（土建、设备、其它）项目名称指令发出时间年 月 日单位工程名称单位工程合同编号拟增加分项工程名称位置/部位总 页 数工程现场签证单、指令单各1页，图纸X页，共X页关联的设计变更单编号施工时间 年 月 日 至 年 月 日增加工程（材料）清单（类别填写：材料、工日、工程、其它）：分项名称类别数量单位工程内容特征、工日种类、材料规格型号品牌附件：如施工草图等。公司内部

21、审批流程施工单位（公章）监理单位（公章）建设单位（盖项目部公章）经办人意见：日期：负责人意见：日期：经办人意见：日期：负责人意见：日期：经办人意见：日期：负责人意见：日期：现场签证结算情况（成本组）现场签证结算价： 项目经理签名： 项目成本员签名： 日期：说明：1. 签证单原件一式四份，项目部、财务部、监理单位、施工单位各一份；2. 签证单用于内部审批用，交施工单位及监理单位时要附上工程指令单，工程指令单为更详细的施工指令，用于直接指导施工；3. 表格中每个空格必须填写清楚；4. 工程现场签证单是对现场发生情况的确认，建设单位成本部依据合同、招投标等相关文件进行结算；5. 项目成本员以目标成本

22、为依据，对签证引起预期成本变动幅度的合理性进行审核。表单结束表单开始设计变更审批单设计变更编号：设计变更项目名称流水号专业（建筑、结构、设备、景观、室内、其它）项目名称设计单位（设计院，公司设计部）变更部位施工合同编号变更名称变更原因提出方1.我司 2.设计院 3.施工方 4.监理方变更原因分类1.设计类： A.设计错漏 B.补充及二次设计 C.现场条件2.现场施工类: A.施工错误 B.施工困难 C.施工进度要求3.营销类：A.客户需求 B.策划补充修改4.成本类：A.目标成本不符合5.其它： A.领导要求 B.政府要求 C. 原因概述变更内容本栏填写变更部位及变更具体内容，填写内容应满足以下几点要求：1、 意思表述清晰，理解唯一性；2、 范围描述清楚，可用于计量；3、 责任分判明晰。总页数设计变更业主指令单（1）页，图纸（X）页，共（X）页图纸文件有无附图：有 没有 附图为电子文件，请阅附件 附图为纸质文件项目资料员确认纸质附图状态 未收到 已收到附设计文件（如为设计院所出图纸，请填设计院出的“设计更改通知单编号”）对工程进度、质量的影响变更部位现状描述：该部位是否已施工 否 是（将引发现场签证，显示签证号链接签证单）核对政府规定若已办理建设工程规划许可证，是否需要重新报建 否 是若已办理预售查