房地产成本控制讲座

1、房地产企业面临着什么？房地产企业面临着什么？ -土地 金融 预售 自有资金 开发 行业门槛提高了-消费者观望加剧 行业内强强联合国际热钱涌入二元经济理论（朗咸平）机遇风险并存房地产企业政策政策客户客户资本资本市场市场法律法律资源资源舆论舆论媒体媒体 向管理要效益管理规范化法制日趋健全消费者日趋成熟企业规模发展行业竞争激烈行业竞争激烈宏观经济调控宏观经济调控企业利润趋薄企业利润趋薄管理精细管理精细化化管理出效管理出效益益总而言之: 房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争资资 本本土土 地地项项 目目资本增值能力资本增值能力项目开发能力项目开发能力房地产企业的核心竞争力

2、：房地产企业的核心竞争力：企业运营能力企业运营能力各专业的管理能力各专业的管理能力专业间的集成能力专业间的集成能力具体项目操作能力具体项目操作能力企业综合管理能力企业综合管理能力成本管理能力聚聚焦焦体体现现责任成本管理责任成本管理聚焦聚焦：核心体系核心体系土地成本 建造成本 管理成本成本管理成本分解成本分解财务成本立项立项施工施工规划设计规划设计招标招标竣工结算竣工结算签约签约销售及物业管理销售及物业管理盈利总目标盈利总目标房地产成本作业过程与成本形成房地产成本作业过程与成本形成土地成本土地成本 （政府费用（政府费用 设计费设计费 招标费用招标费用 建安费用建安费用 ） 销售费用销售费用管理费

3、用管理费用投资策划投资策划方案设计方案设计初步设计初步设计施工图设计施工图设计项目策划项目策划概念设计概念设计投资估算表投资估算表成本测算成本测算1成本测算成本测算2目标成本目标成本合同清单合同清单项目发展项目发展营销策划营销策划产品设计产品设计供应商选择供应商选择施工管理施工管理变更签证变更签证项目结算项目结算招标管理招标管理项目销售项目销售目标成本的实施管理目标成本的实施管理采购招标采购招标项目管理项目管理设计管理设计管理销售管理销售管理施工结算施工结算财务决算财务决算企业的成本策略观企业的成本策略观企业的定位决定了企业的成本策略企业的定位决定了企业的成本策略 品牌品牌 盈利盈利 项目定位

4、项目定位 持续发展持续发展 成熟房地产公司的成本策略观成熟房地产公司的成本策略观 专业支持体系专业支持体系房地产项目成本测算房地产项目成本测算链接链接目标成本管理目标成本管理目标成本的定义目标成本的定义 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。力所要实现的成本指标。目标成本的测算目标成本的测算房地产成本测算表房地产成本测算表.xls销售销售成本成本项目定位项目定位产品标准产品标准盈利盈利目标成本的动态管理目标成本的动态管理PD

5、CA05-1动态成本报表（科目）.xls月度成本例会（运营公司）.doc项目动态成本进度表（统一节超分析格式）1.xls月度成本例会（成本部）.doc图表.xls目标成本管理中经常遇到的问题目标成本管理中经常遇到的问题1、目标成本合理吗？、目标成本合理吗？2、动态成本信息为什么失真？、动态成本信息为什么失真？A、目标估计不足B、目标刚性不足C、目标与实际脱节A、信息归集不及时B、信息反馈失控责任成本管理责任成本管理建立合理的目标成本建立合理的目标成本将目标成本分解成责任成本将目标成本分解成责任成本将成本控制落实到各业务操作环节中将成本控制落实到各业务操作环节中量化评估体系量化评估体系成本考核与

6、绩效管理成本考核与绩效管理管什么？管什么？责任成本管理责任成本管理管多深？管多深？谁来管？谁来管？怎么管？怎么管？方式一：根据成本科目，将目标成本分解成方式一：根据成本科目，将目标成本分解成目标成本控制责任书目标成本控制责任书，对各，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引，形成成本控制的指引方式二：根据合同分类，将目标成本分解成方式二：根据合同分类，将目标成本分解成合同控制清单合同控制清单，将合同签订，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成

7、、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成本的完成营销、设计、工程标准版合同体系营销、设计、工程标准版合同体系.xls建安成本相关部门分工建安成本相关部门分工.xls责任主体责任主体责任内容责任内容责任控制要点责任控制要点责任履行评价责任履行评价责任状（书）责任状（书）责任成本的分配最终落实到了项目开发计划以及责任成本的分配最终落实到了项目开发计划以及各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人等要素）等要素）成本部资料成本办法(审批后修改版).doc1、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？2、招投标管理的责任成本如何切分？、招投标管理的责任成本如何切分？设计阶段 责任成本管理招投标责任成本管理3、责任分配合理吗？、责任分配合理吗？4、这些问题是责任成本管理的错？、这些问题是责任成本管理的错？A、无边界责任：如（样板房成本责任、甲供材成本责任等）B、各阶段图纸的成本责任C、合同招标与与履约跟踪管理A、产品品质下降了C、财务数据失真了B、质量问题出现了成本管理招标采购的关键环节招标采购的关键环节优选供应商，货比三家控制成本优选供应商，货比三家控制成本：招标准备阶段、发标阶段、投标阶段、评定标阶段、招标准备阶段、发标阶段、投标阶段、评定标阶段、 授标与签