房地产概念方案设计主要内容

1、房地产概念方案设计主要内容（总9 页）- 本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可 - 内页可以根据需求调整合适字体及大小“房地产概念方案设计主要内容 房地产概念方案设计主要内容什么是房地产策划根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定 位为 基础，以独特的主题策划为核心，综合运用各种策划手段，按 一定的程 序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有 可操作性的房 地产策划文本作为结果的活动。房地产策划的内容市场策划是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素 （经济、政策、法规、 规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统

2、的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等）。简 言之，房地产市场调 查是房地产市场策划的基础，房地产市场策划 是房地产市场调查的归宿。 市场策划的成果及结论（项目战略定位及 产品定位建议）对后续各阶段 策划具有方向性和指导性，市场策划是 房地产策划的首要环节之一。产品策划就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，扌宾弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导

3、向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括如下:项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程。产品策划是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前房地产业发展过程中最薄弱的环节，是房地产市场经济发展到今天的必然产物。营销策划是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学

4、地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。如果推销一种观 念，就有必要采取一定的策略和 技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、 判断、推理、预测、构思、 设计、安排、部署、实施等工作，便是房地 产营销策划。营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过 系统 而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给 锁定的 目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。 营销策划是 最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。开发策划是指房地产商从项目选址到购买土地使用权始

5、， 经过项目全程 策划， 规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要 的建筑物及 其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在 市场上销售，将 房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这 个交换过程收回投资 以实现房地产商获取收益的目标过程。其中包 括房地产生产和流通的统 一的过程即称之为房地产开发策划。 房地 产开发策划是一个完整的过程， 它由开发项目可行性研究、项目开 发准备、项目工程管理和完成项目销 售等四个阶段组成。在环节众多周期漫长的房地产投资全过程中，任何一个环节都 可能 省时省钱。女 m 降低土地成本、降低税费、降低土建成本、总 平成本、 配套成本的控制等。以及在

6、控制工程及开发成本的基础上 保证品质、进 度。同时开发策划的前期核心工作是项目可行性研 究，后期核心工作是 项目工程管理。物管策划 物业管理就是物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管 理物 业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务。物业管理策划的主要内容包括以下三点 ：1?经营主要是指按房地产市场经济规律进行商业企划、制定并实施销 售方 案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增 值。2. 管理主要是掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到即使修缮， 保持 房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程 度、设备使 用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录 ; 此 外

7、，管理工作还包 括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理， 以保证经营、服务的正 常运行的策划。3?服务是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种 特约 服务的策划。物管策划的主要作用是：就是体现房地产商品或企业品牌的延 伸策 划，包含房地产商品的售前、售中、售后各服务阶段。物管质 量的优劣， 对企业品牌和后续项目的投资开发成功与否，在房地产 市场竞争惨烈的 今天，其作用愈来愈明显。广告策划房地产广告策划是在广泛的市场策划调查研究基础上，对房地 产市 场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划， 力求广告 进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅 能够进一步明

8、确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发 商的营销策略，最 大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。房地产在开发策划时，就要加强广告意识，不仅要使广告发布 的内 容和行为符合有关法律、法规的要求，而且要合理控制广告费 用投入， 使广告能起到有效的促销作用。在做房地产营销策划方案 时，不仅要考 虑具体的广告的实施计划，如广告的媒体、投入力 度、频度等，还要深 入、系统地进行广告策划。随着房地产市场竞 争日趋激烈，代理公司和 广告公司的深层次介入，广告策划已成为 房地产市场营销的客观要求。房地产全程策划及其流程房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程” 的 ?策 划，即从项目前期

9、的市场调研开始到项目后期的物业服务等各 个方面都 进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的 全过程策划服 务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升 项目的价值来运用 各种手段，使项目以最佳的状态走向市场。房地产全程策划模式的特点是“全过程策划服务”，因而策划 的思 路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成三 种不同的 策划方向：第一种是在项目接手后，从市场调研、规划设计、建筑方案、 概念 设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服 务等一系 列环节都参与进去，并在各个专业上具体操作，直到项目成功推出市场。 这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术 全

10、面，从策划总监、 策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协 调、相互合作。而且，要 求最低层面的技术人员如建筑设计、广告 平面、销售代理等人员都对策 划规律全面熟悉。这种全程策划方向 难度相当大，人员结构、知识结构 的要求相当严谨，只有极少数有 实力的策划咨询公司能承担这样的全程 策划。第二种是项目的一系列环节都参与进去，但不涉及到具体专业 操作 层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理 等由各专 业公司去操作。全程策划公司只是做总策划及统筹，把各 种不同的专业 公司整合一起，按照总策划的方向行事。此策划方向 人员不多，但都是 策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公 司协调、

11、统筹好。该策 划方向被运用到众多的策划咨询公司。第三种由于策划咨询公司的专业特长不同，在全过程策划服务 的前 提下，有的在规划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多 ; 有的在市 场调研、投资分析方面有擅长 ; 有的在广告策划方面有突出 的表现;还有 的在策划销售方面最有能力。他们运用自己的专业特长 有所侧重，但不 丢掉全程策划的宗旨，也取得了较好的策划效果。 这种策划方向在策划 咨询公司中也不少。全程策划模式比较适用于中小型项目操作运行，这样各个环节 较容 易策划到位，大的项目如几千亩的大盘就会感到力不从心。这 时，就应 该采用其他策划模式与之交叉进行，取长补短。全程策划的流程1、市场调研分

12、析一对项目所处的经济坏境、项目当前房地产市 场状 况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。2、 土地价值研判一挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣 势、机 会和威胁进行分析研究。3、项目定位一通过对项目自身条件及土地价值、 市场竞争情况 分析， 确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市 场定位、功能定位及形象定位。4、项目概念规划一提出建议性项目经济指标、 市场要求、规划 设计、 建筑风格、户型设计及综合设施配套等。5、项目规划设计一根据项目概念规划交由专业的设计机构做项 目详 细的规划设计。如建筑设计、环境设计、配套设计等。6、项目形象策划一开发商与项目的形象整合，项目形象、概念

13、及品 牌前期推广。7、项目营销策划一分析项目环境状况，突现其价值。找准项目 市场 营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知 楼盘自身 所具有的特色卖点。8、项目服务策划一与项目定位相适应的物业管理概念提示，将 服务 意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。9、项目品牌策划一抓住企业和项目培养品牌，延伸品牌的价 值，创 造可持续发展战略。房地产策划的地位 第一、房地产策划在知识经济时代属于智力产业，能为房地产 企业 创造社会价值和经济价值。二十一世纪是知识经济时代，知识 经济的一 大特征是智力、智慧产业将得到进一步发展，社会所需的 知识比任何时 代要丰富得多。成功的房地产企业，

14、其价值越来越取决于他们的从策略面与左右面上取得生 产、分 配及应用知识的能力。这种能力，就是思想、智力、方略 等。智能与财富结合在一起，还会爆发出巨大的能量第二、房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库，是企业 决策 者的亲密助手。主要表现在：首先，房地产策划是接触面大、实践广泛。从项目选址直到物业服务的每个环节，策划活动都参与其中。其次，房地产策划的案例精彩、手段多。在房地产策划的每个成功案例中，都有不少精彩绝妙的概念。理念、创意和手段。第三，房地产策划的思想活跃、理论很丰富。由于众多策划人努力实践，勤奋耕耘，在创造许多精彩的项目典范和营销经典的同时，还梳理出不少闪光的策划概念、思想和总结出

15、富有创见的策划理论。这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产 企业出谋划策，创造更多的经济效益。第三、房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，这些过程中的某一环节出现问题，都会影响到项目的开发进程，甚至使项目变成“半拉子“工程。房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。房地产策划的作用第一、房地产策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产策划是在对房地产项目市

16、场调研后形成的，它是策划人 不断 地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为房地产 企业的参 谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出 现的偏差。第二、房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳 操胜券，立于不败之地。近年来房地产企业重新“洗牌” , 概念不 断创新，开 发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继出现，竞 争越来越激烈， 决定者大有“四面楚歌”的感慨。在这种情况下， 房地产策划就更能发 挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动 地位。第三、能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。 房地 产企业要赢得市场，商品房要卖得出去，重点是管理创新。策 划人帮助 房地产