房地产土地司法鉴定评估演示文稿

1、司 法 评 估 第一部分 司法评估依据1、司法鉴定程序通则（司法部令第107号，2007年10月1日施行）2、最高人民法院关于人民法院委托评估拍卖和变卖工作的若干规定（法释200916号，2009年11月20日施行）3、湖南省人民法院对外委托工作实施细则（试行）（2011年7月1日）4、 长沙市中级人民法院对外委托工作规程（2013年9月1日）5、湖南省高级人民法院关于印发湖南省高级人民法院关于全省法院司法拍卖变卖工作的实施细则（试行）的通知（2013年1月1日）6、最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定（2017年1月1号施行）1、司法鉴定程序通则-2007年10月1日施行保密义

2、务：保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄露个人隐私。回避义务：司法鉴定人本人或近亲属与委托人、委托的鉴定事项或鉴定事项涉及的案件有厉害关系，可能影响其独立、客观、公正进行鉴定的，应当回避。未经委托人同意，不得向其他人或组织提供与鉴定事项有关的信息。出庭作证义务：经人民法院依法通知，应当出庭作证，回答与鉴定事项有关的问题。人员规定：同一鉴定事项应当指定或选择二名司法鉴定人共同进行鉴定，对疑难、复杂或者特殊的鉴定事项，可以指定或选择多名司法鉴定人进行鉴定。时限规定：接受委托后应当在三十个工作日内完成委托事项的鉴定，经批准可以延长，延长时间一般不得超过三十个工作日。2、最高人民法院关于人

3、民法院委托评估拍卖和变卖工作的若干规定- 2009年11月20日施行人民法院司法技术管理部门负责委托评估、拍卖和流拍财产的变卖工作，依法对委托评估、拍卖机构的评估、拍卖活动进行监督。建立评估、拍卖机构名册，对名册进行动态管理。编制委托评估、拍卖名册时，由司法技术管理部门、审判部门、执行部门组成评审委员会，必要时可邀请评估、拍卖行业的专家参加评审。人民法院选择评估机构，在名册范围内公开随机选定。现场勘验要求通知审判、执行人和当事人到场。当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。勘验现场人员、当事人或见证人应当在勘验笔录上签字或盖章确认。3、湖南省人民法院对外委托工作实施细则（试行）-

4、2011年7月1日试行评估机构选定方式：a、审判过程中的案件，当事人可以协商一致选定评估机构（发现双方当事人的协商选择有可能损害国家利益、集体利益或他人合法权益的除外）；当事人不能协商一致选定评估机构以及执行过程中的案件，均应移送中级人民法院司法技术部门以公开随机的方式选择专业机构。b、人民法院司法技术专业机构、专家名册中没有编入的专业项目，可以在名册外选择。名册中某类专业机构仅有一家时，在不违反回避规定的前提下，即为案件的专业机构。c、双方当事人分别书面申请要求选择省外专业机构的，每方当事人可提交三家经法院审查符合委托条件的专业机构名单，在主办人的主持下协商选择。人民法院依职权指定原则上采用

5、随机方式指定。 对受托机构的监督管理：承办人应当审查受委托机构专业人民的执业资格、执业证书是否与委托事项专业相符，不相符的要求换人；专业机构经审查不符合要求的，应另行委托。 材料收集：委托方提供。主办人可以申请或者协助审判人员、执行人员补充所需材料，对补充的材料要进行登记，并及时告知当事人补充材料内容，补充材料的期限不计算在鉴定时间内，但最长不得超过十个工作日；补充的材料须经法庭质证才能作为鉴定依据，当事人私自向受委托机构移送的材料不得作为鉴定依据。 处罚情形：受托机构或其专业人员有下列情形之一的，承办人向司法技术铺助部门负责人报告批准后，可暂停受托机构的委托业务，情节严重的按程序报评审委员会

6、予以除名，在三年内不得编入名册，造成严重后果的，应报有关部门追究法律责任（共十二条）。征求意见稿：七个工作日。收到书面异议七个工作日后出正式报告，未提出书面异议的，视为无异议。 中止：暂时无法获取必要的鉴定资料、暂时无法现勘的；终止、终结：无法获取必要的鉴定资料、现勘，当事人撤诉或调解结案的。4、 长沙市中级人民法院对外委托工作规程（2013年9月1日） -2013年9月1日实施对外委托工作是指人民法院在案件审理和执行过程中委托社会机构进行鉴定、评估、拍卖、变卖及指定破产案件管理人，并予以监督协调的司法活动。 本规程中的鉴定指法医类鉴定、物证类鉴定、声像资料鉴定、产品质量鉴定、工程质量鉴定、会

7、计审计、工程造价咨询及案件审理中的评估等。 当事人对征求意见稿异议较大的，鉴定机构应当书面答复。必要时，审判管理办公室（司法技术辅助部门）可以组织当事人、鉴定机构及相关人员听证或交换意见，并要求鉴定机构答复后再出具鉴定意见。审判、执行部门应当参加并主持听证或交换意见。拟拍卖财产的评估报告不发征求意见稿，当事人对报告提出异议的，由审判、执行部门依照有关规定处理。 第一次拍卖的保留价为评估价，未作评估的，保留价为审判、执行部门认定的价值；第二次、第三次拍卖的保留价由审判、执行部门确定。第二次拍卖的保留价不得低于评估价或认定价值的80%，第三次拍卖的保留价不得低于评估价或认定价值的64%。需要补充鉴

8、定的，应当委托原机构进行；因评估报告过期需要重新评估的，可以委托原机构。补充鉴定或重新评估的费用，由当事人与原机构参照成本价格协商确定。 第二部分 司法评估程序与实践司法评估最重要的一点，就是合法性，程序合法、主体合法。 1、接受委托 2、收集资料 3、实地查勘 4、市场调查、案例收集、价格测算 5、征求意见稿 6、收费 7、出具评估报告 8、反馈鉴定、审计、评估情况登记表1、接受委托大部分的法院评估业务的来源是哪里？ 中级人民法院。 联络的部门：司法技术监督室或审管办。 进入人民法院的人民法院司法技术专业机构、专家名册以后，就等待中签了。中签以后就会通知你去法院领取委托书。小部分的法院评估业

9、务的来源是哪里？ 基层人民法院。 基本上就是些审判阶段双方当事人能达成一致选择评估机构的情形，这部分业务比较少了。 长沙的情况是这样的，你们下面各地区法院评估业务来源是不是这样的格局？ 益阳、衡阳、株洲？ 2、收集资料一般情况下，法院出具委托书的同时，会把评估需要的资料一并提供给评估机构。没有提供或提供不全的，就需要补充收集资料。最高人民法院发布湖南省人民法院对外委托工作实施细则（试行）讲了：主办人可以申请或者协助审判人员、执行人员补充所需材料，对补充的材料要进行登记，并及时告知当事人补充材料内容，补充材料的期限不计算在鉴定时间内，但最长不得超过十个工作日；补充的材料须经法庭质证才能作为鉴定依

10、据，当事人私自向受委托机构移送的材料不得作为鉴定依据。在实践中注意，需要的资料问司法技术监督室或是法官要，法院让你跟当事人收集的时候，你再去跟当事人要，时刻记得合法合规，免得不小心犯错。3、实地查勘 最高人民法院关于人民法院委托评估拍卖和变卖工作的若干规定、长沙市中级人民法院对外委托工作规程里面都讲了，由司法技术管理部门通知审判、执行人员，当事人到场，制作勘验笔录并签字。经通知不到场的，不影响勘验的进行。 实践工作中，法官、司法技术管理部门人员是没有那么多时间每个案子的房地产评估现场都去的，一般比较大的案子他们会去。因为执行程序中的评估案子比较多，一般被执行人也是不会配合去现场的，多数情况下，

11、就是申请人跟评估人员去现场查勘。这一点你们下面的法院可能做得好些，因为案子没有长沙这么多。记得，一定制作现场查勘记录并请在场人员签字。评估机构需要派几个人进行实地查勘？司法鉴定程序通则规定，同一鉴定事项应当指定或选择二名司法鉴定人共同进行鉴定，对疑难、复杂或者特殊的鉴定事项，可以指定或选择多名司法鉴定人进行鉴定。中华人民共和国城市房地产管理法 第五十九条：国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。从法律上讲，房地产价格评估人员都必须是通过资格认证的专业估价人员，即注册房地产估价师。所以，司法评估需要派两名注册房地产估价师进行实地查勘。评估机构也必须是取得房地产估价资质证书的评估机构。4、市场调查

12、、案例收集、价格测算在做抵押评估的时候，经常会根据客户的贷款需求、物业类别的大概价格，粗略地直接确定评估结果。比如客户贷款70万，七成，拿125平高层住宅抵押。则需要的评估值为100万，折合单价8000元/平方米。依据自己积累的价格信息，该小区精装房价7500-7800。嗯，差不多，也不能刚好做到100万，太现行了，定个8120吧，总价101.5万元。一个评估做完了。但是，法院评估绝对不能这么草率和粗略。因为你的评估结果直接涉及到当事人双方的利益，通常他们的利益的相对立的。依据收集的资料及实地查勘获得的估价对象实物状况信息，由始至终，你都得问这几个问题：这个价格公正吗合理？这个价格有市场数据支

13、撑吗？当事人双方质疑的时候，这个价格我能够解释吗？围绕这几个问题，进行市场调查、案例收集、价格测算及进行评估结果的确定。这是体现你的专业性的时候。5、征求意见稿湖南省人民法院对外委托工作实施细则（试行）规定出具鉴定结果前，必须先出具征求意见稿，征求时限为当事人收到征求意见稿后七个工作日。当事人提出书面异议的，收到书面异议七个工作日后才能出具鉴定结论。长沙市中级人民法院对外委托工作规程第30条：拟拍卖财产的评估报告不发征求意见稿，当事人对报告提出异议的，由审判、执行部门依照有关规定处理。除长沙市范围内 的拟拍卖财产的评估不发征求意见稿以外，其他评估都必须发征求意见稿，否则，你的评估程序就不完整，

14、存在瑕疵。6、收费 湖南省司法鉴定收费项目和收费标准（湘价服2009161号）10、“其他类”司法鉴定涉及财产案件按标的实行差额定率进行收费，收费标准为:10万元-50万元（含50万元） 1.50% 50万元-100万元（含100万元） 1% 100万元-500万元（含500万元） 0.80% 500万元-1000万元（含1000万元） 0.60% 1000万元-5000万元（含5000万元） 0.30% 5000万元-1亿元（含1亿元） 0.20% 1亿元以上 0.10% 。湘价服（2003）179号7、出具评估报告按照房地产估价规范 的要求出具房地产评估报告。附件中必须附房地产估价师实地查勘照片。制作鉴定、审计、评估情况登记表，送评估报告时委托法院盖章确认返回。长沙市司法评估报告的额外要求：致估价委托人函要求书写估价师姓名。要求装订发票复印件。8、反馈鉴定、审计、评估情况登记表将经委托法院盖章确认的鉴定、审计、评估情况登记表反馈至中级人民法院司法技术管理部门，以便候选下一轮司法评估。评估工作完成。中止和终结，也需要制作鉴定、审计、评估情况登记表，经委托法院盖章确认后，反馈至中级人民法院司法技术管理部门，候选下一轮评估。整个评估过程，大家需要把