2015年下半年内蒙古房地产估价师《制度与政策》：计价方式考试试题

1、2015年下半年内蒙古房地产估价师制度和政策：计价方式测试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为万元。A. 45805580B. 658075802、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业

2、无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于万元。A:536B:549C:557D:816E:工业用地的监测点评估价格3、竣工验收费，属于房地产价格的。A:开发成本B:销售费用C:管理费用D:投资利息E:工业用地的监测点评估价格4、下列不属于物业管理基本特性的是_0A.城市化社会化B. 专业化市场化5、拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起日内，向原估价机构书面申请复核估价。A. 57B. 1015&建设用地规模在万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。A. 123B. 57、大跨度厂房指跨度在m以上的单层工业厂房。A:6B:

3、10C:12D:15E:执行层的组织协调8、下列关于住房置业担保的政策表述中，正确的是_0A.设立担保公司应有不少于2000万元人民币的实有资本B.设立担保公司，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，再报城市房地产行政主管部门审核，并最后经城市人民政府批准C. 担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主D. 担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的20倍；超过20倍的，应当追加实有资本9、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为

4、元。A.B.10、开发项目总投资包括和经营投资。A:前期投资B:后续投资C:建设投资D:管理投资E:借款合同11、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性.【2006年考题】A:同一估价原则、同一估价时点B:同一估价目的、同一估价方法C:同一估价目的、同一估价时点D:同一估价原则、同一估价目的E:工业用地的监测点评估价格12、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年伯开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8

5、%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为万元。A.B. 4768.505652.0913、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为_08.8%A. 10%18%B. 18.6%14、关于房屋施工面积的说法，正确的是_oA.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B. 房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积C. 房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积15、下列有关资产负债表的表述，不正确的是_。A.资产负债表是综合地反映企业一定日期

6、财务状况的报表，由企业的经济资源即资产，企业的债务即负债，以及投资者对企业的所有权即所有者权益三个部分组成通过资产负债表可以了解企业正常经营情况下的收支状况及获利能力；企业获得的利润总额和分配情况，可供企业负责人做出经营决策，投资者做出投资决策的参考资产负债表是根据会计等式的原理设计的B. 资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制16、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是_。A.空置率B. 利息备付率容积率C. 成本利润率17、当某开发商的成本费用和产品质量和市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是_0A.领导定价法挑战定价法B. 随行就市定价法渗透定价法18

7、、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是_014%A. 10%33%B. 15%19、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，工业用地出让最高年限为年。A:50B:60C:70D:40E:执行层的组织协调20、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过确定是否进行投资。A:等待投资型期权估价B:放弃型期权估价C:成长型期权估价D:柔性期权估价E:借款合同21、以房地产

8、抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为.【2007年考题】A:签订估价委托合同之日B:发放抵押贷款之日C:完成估价对象实地查看之日D:未来处置抵押房地产之日E:工业用地的监测点评估价格22、现有总建筑面积为1500川的某在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%该项目续建完成后的总价值折算到现在为。A:3939.61万元B:4433.88万元C:4768.50万元D:5652.09万元E:工业用地的监测点评估价格23、某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求

9、和总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120m2以上的住宅供过于求，70m2以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A.均衡周期性失衡B. 结构性失衡区域性失衡24、中华人民共和国物业管理条例属于。A:房地产的法律B:房地产的行政法规C:房地产的部门规章D:房地产的规范性文件E:房地产估价机构必须加盖公章25、成本法最基本的公式是。A:房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧B:房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧C:房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧D:房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧E:工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，

10、有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业的统计。A:平均价格B:加权价格C:抽样价格D:成交价格E:借款合同2、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括。A:待开发房地产的价值B:待开发房地产取得的税费C:续建开发成本D:销售费用E:销售税金3、建设工程开工实行许可证制度。A规划施工C拆迁D.用地4、应当和城市规划一起报批的是_。A.城市黄线城市蓝线B. 城市红线城市绿线5、城市维护建设税是随附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。A:房产税B:增值税C:消费税D:营业税E:流转税

11、6住房公积金管理中心要设立住房公积金个人明细账，实行三级明细核算，即。A:住房公积金总账核算B:住房公积金单位账户核算C:住房公积金个人账户核算D:住房公积金分账核算E:住房公积金综合核算7、下列说法不正确的是_。A.完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以和所有权发生分离B. 共同共有和按份共有的最显著区别在于：共同共有是平等地共有不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等C. 建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让8、收益乘数有。A.毛租金乘数B. 利润乘数净收益乘数C. 销售收

12、入乘数潜在毛收入乘数9、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的_。A.生产成本高于市场平均成本生产成本低于市场平均成本B. 自由竞争该种商品本身可以大量重复生产C. 生产成本等于市场平均成本10、当贷款综合风险度超过时，为高风险贷款。A. 50%60%B. 80%90%11、甲公司开发建设一个普通住宅小区，并向社会公开预售。2009年3月1日,王某和甲公司签订了商品房预售合同（王某为首次购房）。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70,阳台面积为6,套内墙体建筑面积9,分摊共有建筑面积13。（2009年试题）下列关于王某签订商品房预售合同的

13、表述中，正确的为。A:商品房预售合同未经备案，合同无效B:在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式C:王某可以将预购的未竣工的商品房再转让D:商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。E:要求查询的资料不存在的12、房地产市场供给的特点主要有。A:市场供给在短期缺乏弹性B:市场供给具有非同质性C:具有高度的垄断性D:具有竞争的完全性和充分性E:具有高度的适应性13、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2,首付款为房价的30%,其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%,期限均为10年，公积金贷款

14、的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。A.B.14、建筑是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。A.砖木结构B砖混结构B. 钢筋混凝土结构钢结构15、我国物权法规定的物权主要有等。A:使用物权B:他物权C:所有权D:担保物权E:用益物权16、某房地产开发项目的占地面积为15000m2,规划容积率为3,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2,假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为_元/m2。A.B.17、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，

15、应当在监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。A:建设单位或工程监理单位B:建设单位C:工程监理单位D:建设单位和工程监理单位E:执行层的组织协调18、债务人为自己的信用投保的，是。A:财产损失保险B:责任保险C:信用保险D:保证保险E:执行层的组织协调19、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现的情形。A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%B. 可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071可比实例价格的房地产状况调整系数为0.93320、净利润为等三个项目的总额减去所得税费用之后的余额。A:营业利润B:营业支出C:投资净收益D:营业内收支净额E:营业外收支净额21、某可比实例的成交价格为2400元/m2,建筑面积100m2,首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A.B.22、折价处置抵押房地产的，应当参照A:原购买价B:重建价格C:重置价格D:市场价格E:执行层的组织协调23、以下难以用市场法进行估价的有_0A.住宅B. 写字楼房地