第7章投资性房地产

1、第七章第七章 投资性房地产投资性房地产第二节第二节 投资性房地产投资性房地产第七章第七章 投资性房地产投资性房地产一、投资性房地产的定义与特征一、投资性房地产的定义与特征 （一）定义（一）定义 投资性房地产，是指为投资性房地产，是指为赚取租金赚取租金或或资本增值资本增值，或者两者兼有而持，或者两者兼有而持有的房地产有的房地产 （二）特征（二）特征 1、是一种经营是一种经营性性活动活动；（圈定在其他业务范畴内）（圈定在其他业务范畴内） 2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。

2、经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。 3、有两种后续计量模式、有两种后续计量模式成本模式（成本模式（照抄固定资产和无形资照抄固定资产和无形资产产）、公允价值模式、公允价值模式（基本照抄交易性金融资产基本照抄交易性金融资产）第七章第七章 投资性房地产投资性房地产二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围 （一）已出租的建筑物（一）已出租的建筑物 1、用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物 2、 已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物；约定以经营租赁方式出租

3、的建筑物； （二二）已出租的土地使用权已出租的土地使用权 （三）持有并准备增值后转让的土地使用权（三）持有并准备增值后转让的土地使用权 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权增值后转让的土地使用权 第七章第七章 投资性房地产投资性房地产 不属于投资性房地产的项目：不属于投资性房地产的项目： 1、自用房地产、自用房地产,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 如出租给本企业职工居住的宿舍（因间接服务于本企业生产经营）如出租给本企业职工居住的宿舍（因间接服务

4、于本企业生产经营） 2、作为存货的房地产（房地产开发企业）、作为存货的房地产（房地产开发企业）第七章第七章 投资性房地产投资性房地产三、投资性房地产的确认三、投资性房地产的确认 （一）（一）符合定义的前提下，满足两个条件符合定义的前提下，满足两个条件 1、 企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；值收益； 2、 该投资性房地产的成本能够可靠计量该投资性房地产的成本能够可靠计量 （二二）确认时点确认时点 1、已出租的土地使用权、建筑物、已出租的土地使用权、建筑物租赁期开始日租赁期开始日 2、以备经营出租的空置建筑物、以备经营出租的空

5、置建筑物管理当局正式管理当局正式书面决议日期书面决议日期 3、持有并准备增值后转让的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权停止自用、准备增值后停止自用、准备增值后转让的日期转让的日期 第七章第七章 投资性房地产投资性房地产 8 投资性房地产投资性房地产 练习练习1、下列项目中，属于投资性房地产的有（）。、下列项目中，属于投资性房地产的有（）。A、已出租的建筑物、已出租的建筑物;B、已出租的土地使用权、已出租的土地使用权C、持有并准备增值后转让的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权D、按照国家有关规定认定的闲置土地、按照国家有关规定认定的闲置土地 E、持有并准备增值后转让的建筑物、

6、持有并准备增值后转让的建筑物 2、下列不属于企业投资性房地产的是（、下列不属于企业投资性房地产的是（ ）。）。 A、房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租、房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租 B、企业开发完成后用于出租的房地产、企业开发完成后用于出租的房地产 C、企业持有并准备增值后转让的土地使用权、企业持有并准备增值后转让的土地使用权 D、房地产企业拥有并自行经营的饭店、房地产企业拥有并自行经营的饭店第七章第七章 投资性房地产投资性房地产（一）总的原则：（一）总的原则： 历史成本历史成本原则。即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时原则。即企业取得投资性房地产时，

7、应当按照取得时的实际成本进行初始计量，在这点上与普通资产的核算标准相同。的实际成本进行初始计量，在这点上与普通资产的核算标准相同。 （二）不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成（二）不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成 （1 1）外购的投资性房地产。按买价和可直接归属于该资产的相关税）外购的投资性房地产。按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。费作为其入账价值。（2 2）自行建造的投资性房地产。按建造该资产达到预定可使用状态）自行建造的投资性房地产。按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，前所发生的必要支出，作为入账价值

8、。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。（3 3）以其他方式取得的投资性房地产。原则上也是按其取得时的实）以其他方式取得的投资性房地产。原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。确定。 四、投资性房地产的初始计量四、投资性房地产的初始计量第七章第七章 投资性房地产投资性房地产 由于投资性房地产分离于固定资产、无形资产或开发由于投资性房地产分离于固定资产、无形资产或开发产品，其入账成本的确认环节与其原属资

9、产无异，因此应产品，其入账成本的确认环节与其原属资产无异，因此应依据固定资产、无形资产或开发产品入账原则来推定投资依据固定资产、无形资产或开发产品入账原则来推定投资性房地产的入账成本性房地产的入账成本。 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 贷：银行存款贷：银行存款初始计量的会计分录：初始计量的会计分录：第七章第七章 投资性房地产投资性房地产例例:20:208 8年年3 3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3 3月月1515日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼

10、出租给乙企业，为期楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5 5年。年。4 4月月5 5日，日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计甲企业实际购入写字楼，支付价款共计l 200l 200万元（假设不考万元（假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量）。虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量）。甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产写字楼12 000 000 贷：银行存款12 000 000 第七章第七章 投资性房地产投资性房地产五、投资性房地产的后续计量五、投资性房地产的后续计量 后续计量原则：后续计量原则： 同一企业只能采用同一企业只能采用一种模式一种模式 对对所有投资性房地产所有

11、投资性房地产进行计量进行计量，一般情，一般情况下只能采用成本模式计量，况下只能采用成本模式计量，只有在满足特定条件只有在满足特定条件下可以采用公允价值模下可以采用公允价值模式计量，或者允许企业从成本模式变更为公允价值模式式计量，或者允许企业从成本模式变更为公允价值模式 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式换为成本模式（一）以（一）以成本模式进行后续计量成本模式进行后续计量（二）以（二）以公允价值模式进行后续计量公允价值模式进行后续计量（三）后续（三）后续计量模式的变更计量模式的变更第七章第七章 投资性房

12、地产投资性房地产 8 投资性房地产投资性房地产（一）、（一）、以成本模式进行后续计量以成本模式进行后续计量（一）（一） 对投资性房地产计提折旧或摊销对投资性房地产计提折旧或摊销 （二二）对投资性房地产计提减值准备对投资性房地产计提减值准备 如存在减值迹象如存在减值迹象， 应进行减值测试，应进行减值测试， 并计提相应减值准备并计提相应减值准备，如已计提减，如已计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性

13、房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备第七章第七章 投资性房地产投资性房地产 （四）计算应交营业税四）计算应交营业税借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入（三）取得租金收入三）取得租金收入借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费-应交营业税应交营业税第七章第七章 投资性房地产投资性房地产 8 投资性房地产投资性房地产（二）、（二）、以公允价值模式进行后续计量以公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式的前提条件采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允

14、价值模式对价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：同时满足下列条件：1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。2、企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 第七章

15、第七章 投资性房地产投资性房地产 8 投资性房地产投资性房地产（二）、（二）、以公允价值模式进行后续计量以公允价值模式进行后续计量 企业采用公允价值模式进行后续计量的，企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性不对投资性房地产计提折旧或进行摊销房地产计提折旧或进行摊销，不提减值。不提减值。 应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。当期损益（公允价值变动损益）。 投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。投

16、资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。第七章第七章 投资性房地产投资性房地产 8 投资性房地产投资性房地产（二）、（二）、以公允价值模式进行后续计量以公允价值模式进行后续计量一般分录一般分录A.A.期末公允价值大于账面价值时期末公允价值大于账面价值时借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益B.B.期末公允价值小于账面价值时期末公允价值小于账面价值时借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动C.C.收取租金时收取租金时借：银行存款借：银行存款贷：其他业务收入贷：其他业务收入另外，

17、采用此模式形成的初始入账成本应列入另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产投资性房地产成成本本”。D.D.计算应交营业税时计算应交营业税时借：营业税金及附加借：营业税金及附加贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 第七章第七章 投资性房地产投资性房地产 甲公司为从事房地产经营开发的企业。甲公司为从事房地产经营开发的企业。20208 8年年1010月月1 1日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司当日开发日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司当日开发完成的一栋精装修的写字楼自当日起经营租赁给乙公司使用，完成的一栋精装修的写字楼自当日起经营租赁给乙公司使用，租赁期为租

18、赁期为1010年。该写字楼的造价为年。该写字楼的造价为9 0009 000万元。万元。20208 8年年1212月月3131日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为9 2009 200万元。假设甲公司采用公万元。假设甲公司采用公允价值计量模式。允价值计量模式。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下： （1 1）20208 8年年1010月月1 1日，甲公司开发完成写字楼并出租：日，甲公司开发完成写字楼并出租：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本90 000 00090 000 000 贷：开发成本贷：开发成本90 000 00090 000 000 （2 2）20208 8年年

19、1212月月3131日，按照公允价值为基础调整其账面价值；公允价日，按照公允价值为基础调整其账面价值；公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：值与原账面价值之间的差额计入当期损益：借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动2 000 0002 000 000贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益2 000 0002 000 000 例题例题第七章第七章 投资性房地产投资性房地产 8 投资性房地产投资性房地产（三）、（三）、后续计量模式的变更后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 只能从成本

20、模式转换为公允价值模式只能从成本模式转换为公允价值模式 作为作为会计政策变更（会计政策变更（追溯调整追溯调整），按计量模式变更时），按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额公允价值与账面价值的差额 调调整整期初留存收益期初留存收益借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 公允价值公允价值 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 账面余额账面余额 第七章第七章 投资性房地产投资性房地产 例题例题 207年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后

21、续计量。计量。209年年2月月1日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式计量对该写字楼进行后续价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式计量对该写字楼进行后续计量。计量。209年年2月月1日，该写字楼的原价为日，该写字楼的原价为9 000万元，已计提折旧万元，已计提折旧270万元，账面价值为万元，账面价值为8 730万元，公允价值为万元，公允价值为9 500万元。甲企业按净利润万元。甲企业按净利润的的10%计提盈余公积计提盈余公积借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 9500 9500 累计折旧累计折旧2

22、70 270 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 9000 9000 利润分配利润分配未分配利润未分配利润 693 693盈余公积盈余公积 77 77第七章第七章 投资性房地产投资性房地产六、投资性房地产的转换六、投资性房地产的转换（一）（一） 转换条件转换条件 在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产： l 投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产如原来出租的房地产现改为自用房地产l 房地产开发企业将

23、其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；资性房地产；l 自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；产转为投资性房地产；l 自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产产l房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货地产转为存货。 第七章第七

24、章 投资性房地产投资性房地产（二）（二） 转换时入账口径的选择转换时入账口径的选择 1.1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定前的账面价值确定。会计分录为： A.A.由自用房地产或存货转入投资性房地产时：由自用房地产或存货转入投资性房地产时：借：投资性房地产借：投资性房地产（按转换时的（按转换时的账面原价账面原价计量）计量）累计折旧（摊销）累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产、无形资产或开发产品贷：固定资产、无形资产或开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧

25、（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备第七章第七章 投资性房地产投资性房地产第七章第七章 投资性房地产投资性房地产B.由投资性房地产转为自用房地产时：由投资性房地产转为自用房地产时：借：固定资产、无形资产（借：固定资产、无形资产（按转换时的按转换时的账面原账面原价价计量）计量）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备贷：投资性房地产贷：投资性房地产累计折旧（摊销）累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备固定资产（无形资产）减值准备 第七章第七章 投资性房地产投资性房地产 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题 208年年8月

26、月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为本企业生产商品。该项房地产账面价值为3765万元，其中，万元，其中，原价原价5 000万元，累计已提折旧万元，累计已提折旧1 235万元。假设甲企业采用万元。假设甲企业采用成本计量模式。成本计量模式。 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：固定资产借：固定资产50 000 000投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧12 350 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产 50 000 000累计折旧累计折旧12 350 000 第七章第七章 投资性房地产投资性房地产

27、2. 以以公允价值计价公允价值计价的的投资性房地产转换为自用房地产或存货投资性房地产转换为自用房地产或存货时，时，应当以其应当以其转换当日的公允价值转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。额计入当期损益。会计分录为会计分录为：借：固定资产、无形资产或开发产品（借：固定资产、无形资产或开发产品（以转换当日的公允价以转换当日的公允价值计量）值计量）公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为

28、损失）损失）贷：投资性房地产贷：投资性房地产（按转换当时的账面价值结转）（按转换当时的账面价值结转） 公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额计收公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额计收益）益）第七章第七章 投资性房地产投资性房地产 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题 208年年10月月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。208年年1O月月15日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为4 800万元。该项房地产在转万元。该项房地产在转换前采用公允价值

29、模式计量，原账面价值为换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4 750万元，其万元，其中，成本为中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值万元，公允价值变动为增值250万元。万元。 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：固定资产借：固定资产48 000 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本45 000 000公允价值变动公允价值变动 2 500 000公允价值变动损益公允价值变动损益500 000 第七章第七章 投资性房地产投资性房地产会计分录为：会计分录为：借：投资性房地产借：投资性房地产（以转换当日的（以转换当日的公允价值公允价值计量）计量）累计折旧（摊销）累计折旧（

30、摊销）公允价值变动损益（公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差公允价值小于账面价值的差额列为损失）额列为损失）资产减值准备（转换当时已提减值准备）资产减值准备（转换当时已提减值准备）贷：固定资产、无形资产或开发产品（按转换当贷：固定资产、无形资产或开发产品（按转换当时的账面余额结转）时的账面余额结转）资本公积资本公积（公允价值大于账面价值的差额不（公允价值大于账面价值的差额不得列为收益，而是追加资本公积）得列为收益，而是追加资本公积） 3.3.自用房地产或存货转换为以自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产公允价值计价的投资性房地产时，时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应

31、当将差额计入当如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其期损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入资本公积差额计入资本公积 第七章第七章 投资性房地产投资性房地产第七章第七章 投资性房地产投资性房地产 8 投资性房地产投资性房地产七、七、投资性房地产的处置投资性房地产的处置以成本模式计量的资产的处置以成本模式计量的资产的处置以公允价值模式计量的资产的处置以公允价值模式计量的资产的处置1、取得收入：、取得收入： 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入1、取得收入、取得收入2、计算税金、计算税

32、金 同左同左2、计算税金：、计算税金： 借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税3、结转成本：、结转成本： 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本（或借）（或借）投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动3、结转成本：、结转成本：借：其他业务成本借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产4、将累计公允价值变动转入其他业务成本将累计公允价值变动转入其他业务成本 借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本贷：其他业务成本 （ 或反之）或反之）5、将转换时原计入资本公积的部分转入其他业将转换时原计入资本公积的部分