房屋土建师资培训李敬业讲解内容

1、1物业设施设备管理指南第七部分 房屋的接管、维护与装修管理2第30章 房屋接管、维护的概述第31章 房屋的接管验收第33章 房屋的装修管理第32 章 房屋的运行养护及维修 3第一讲、房屋建筑管理的简述房屋建筑的分类：从使用类别分为民用建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑从物业管理分为住宅、商务、酒店、办公、厂房、公共从结构上分为砖混、框架、剪力墙、筒体及组合结构从材料上分为木结构、钢结构、砌块结构、钢筋混凝土结构、钢混结构房屋建筑构成部分： 由地基与基础、墙或柱、梁板与地面、楼梯、门窗、 屋顶等组成房屋承重的基本原理： 地基-基础-墙或柱-梁-板（框架结构）4第二讲、接管验收第一节 接管验收的工

2、作依据 依据物业服务合同根据物业服务合同针对项目规划红线以内共用部位，共用设施设备进行接管验收，特约项目除外，业主自用部位仅为协助。依据国家、部颁、行业、地方有关工程质量验收规范 需注意房屋建筑工程质量保修办法建设部（2000）第80号 5 第七条 在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为： 一、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 二、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 三、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 四、电气管线、给排水管线、设备安装为2年； 五、中修工程为2年； 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 地方相

3、关验收标准：商品住宅工程质量保修规程（北京）DB11/641-2009节选6第二节 接管验收的范围 全套图纸及资料（隐蔽工程验收记录、土建工程事故处理记录）规划图纸（六图二书）许可证、批复文件（政府相关部门的文件）；四、 建筑设施接管验收范围内的内容：结构：基础、梁、板、柱、墙；围护、装修：地面、墙面、顶棚、内、外装修、防水、门窗；地下空间、共用部位、共用建筑物、构筑物、规划红线内的市政设施7第三节 接管验收的流程 成立接管验收小组成立接管验收小组制定方案，专业分项分工制定方案，专业分项分工接管前的人员培训、检验工具准备接管前的人员培训、检验工具准备对房屋接管验收范围、内容的查验对房屋接管验收

4、范围、内容的查验问题的记录问题的记录汇总问题交甲方汇总问题交甲方问题整问题整改改办理接管验收手续，接收档案资料办理接管验收手续，接收档案资料不合格不合格遗留问题甩项遗留问题甩项合格合格8整改问题的汇总整改问题的汇总提交甲方提交甲方问题整改实施问题整改实施接管验收的检查接管验收的检查合格合格不合格不合格接管接管移交移交对遗留问题整改的时间要求：一般情况为一个月之内，属于分项问题并且在不影响整体接管验收情况下须三个月之内，独立分项问题并且在不影响接管验收情况下须六个月之内完成。9档案资料的验收土建工程资料交接清单 10遗留问题登记确认接管验收资料遗留问题登记表 11接管验收工程项目遗留问题登记表

5、注：对长期解决不了，影响物业后期服务的，必须书面通知开发商（建设方）12档案资料的管理进行档案接收、分类、编制目录的管理制定档案管理规章制度房屋日常管理中工作计划、记录、资料的收集档案修改、整理和借用工作档案管理的作用：反映房屋建筑及公共设施客观状态的原始性反映房屋建筑结构、设备设施、功能状况的真实性为房屋使用、维修提供可靠、准确的保障性记录房屋使用中运行维护的连续性、系统性保持房屋建筑体系的完整性13第三讲 房屋的运行养护及维修 第一节 房屋运行养护及维修的部位 物业服务项目中房屋的公共部位、公共设施、市政公用设施和附属物、构筑物的维修养护。（规划红线以内）建筑物的公共部位主要包括主体承重结

6、构部位（含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。建筑物的公共设施主要包括风道、烟囱、供暖锅炉房、热力站、高压水泵房、消防泵房、中水机房等。市政公用设施主要包括道路、化粪池、沟渠、池、井、园林绿化小品、自行车棚、停车场等。 14第三节 岗位的设置及职责岗位设置注意房屋的实际情况（新旧不同、要求不同）岗位职责从日常维修、管理上（注意随时掌握业主和房屋使用单位对房屋使用功能及性质的变化，及时改造和维护）从周期性上（巡检、回访）从年度检查、汇总上，制定中大修计划从记录、档案管理上从上述4个方面上来制定岗位职责和要求第二节 房屋运行养护及维修的标准依据国家、行业

7、、地方标准、物业服务合同约定的要求15第四节 房屋的维修及养护依据国家、行业、地方法规规定的范围、标准、要求一 维修养护的物业服务内容单体房屋完损评定表 16物业小区房屋完损评定统计表17房屋维修养护计划表18 维修养护工作安排日常维修任务单 19房屋本体及公共设施维修记录表 通过上述2张表，直接反映出维修人员的岗位职责和要求20维修养护流程 房屋建筑及公共设施维修养护记录主要反映年度、季度计划性维修养护，综合性维修注意：一般性问题，安排、维修、检查、纠正、记录专项问题，上报、提交甲方、批准、下达任务21维修养护的要求维修养护管理制度（检查监督工作要求） 注意：装修单位和业主对成品的保护及公共

8、设施设备维护保养空间的畅通房屋建筑及公共设施维修保养管理的规定按照行业、合同约定（进行周期性维护）房屋建筑及公共设施维修的规程注意：根据结构破损的程度来确定维修方案和措施22第五节 公共设施大中修公共设施大中修的目标维修目标大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求一 综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求房屋完损等级评定方法钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法完好房屋、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房其他结构房屋完损等级评定方法在此基础上考虑结构特点23公共设施大中修的项目内容由于各地区地理位置、区域环境的不同，对于房

9、屋大、中修的定案依据也存在差异，此处仅参考北京市城镇公有住宅楼房大、中修定案标准中的有关规定，对公共设施大、中修的确定及项目内容作大致说明。大中修的范围大修工程适用范围中修工程适用范围综合维修工程适用范围大中修的条件大修工程确定的条件中修工程确定的条件综合维修工程确定的条件24大中修的项目内容中修的项目内容全楼门窗油饰全楼内外墙粉刷全部或部分门窗更换修补外墙装饰层修补外墙板缝局部阳台梁、板、柱加固屋面维修修补或重做厨、厕间防水层修补地下室局部渗漏25大修的项目内容屋面大修：坡顶挑修或全部换瓦、平顶换板、重做防水整栋楼重做外墙板缝防水抗震加固地下室重做防水主体工程综合维修工程26公共设施的大中修

10、实施大中修的计划 项目计划的制订房屋本体及公共部位大、中修参考周期表注意：新旧程度和使用状况、遗留问题27大中修的管理制度按照服务合同组织房屋年度安全检查评定根据房屋维修日常管理记录的分析、大中修历史年限的参照、安全评定结果，依照大中修条件制订计划上报甲方审批受甲方委托组织或参与施工管理对完成的大中修项目进行接管验收注意：施工过程中的检查、监督、隐蔽工程的查验28第四讲 房屋的装修管理第一节 装修管理的概述 物业装修管理是通过对物业装修过程的管理、服务和控制，规范业主、使用人的装修行为，协助政府行政主管部门对装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益

11、一次装修物业面对施工单位，是协助甲方进行检查、验收，监督整改、保修。二次装修物业服务管理面对业主、施工单位，是过程管理控制、保障共用利益 29第二节 装修验收依据物业管理服务合同规定的要求国家、部颁、行业有关工程质量验收规范、商品住宅装修一次到位实施细则、室内空气质量标准、家庭装饰工程质量规范、装修材料有害物质限量国家标准注意：涉及到水、暖、电、消防、环保、设备安装等一切建筑工程各专业的国家、行业法律法规。 第三节 装修管理程序及相关要求1.装修管理流程30住户提交二次装修申请、相关资质证书、装修图纸、方案、消防回执等到物业服务公司客服部合格物业服务企业批复住户开业，办理迁入手续客服部牵头相关

12、专业、工程师汇总审图意见（7个工作日）【物业工程部】审图5个工作日内回复住户施工单位向物业服务企业提交保险资料、消防审核意见书，缴纳装修相关费用;签署装修管理协议、消防安全协议等 ，物业服务企业签署施工通知书等相关批准文件。施工单位到物业保安部办理施工证等。住户开始装修住户自行向政府有关部门办理竣工验收住户提交消防、卫生等政府验收批文到物业服务企业住户提交竣工验收申请至物业服务企业，由物业服务企业组织相关部门对租区装修进行竣工验收结算住户装修押金（消防验收合格后三个月）否是修改否是整改合格物业工程、保安部进行装修检查、监管，并对隐蔽工程封闭前进行验收31审批及相关要求 所有政府、行业要求的资质

13、证书齐全，消防、环保、卫生等相关政府部门的批准，收取相关服务费和保证金图纸和设计要求 设计单位资质要求图纸设计符合国家规范和行业要求入场及施工时间限制 按照物业管理相关要求装修施工及装修验收按照国家规范和物业管理规定要求 装修期间停电及送电送、停电提出书面申请，电工到场送、停电（下面是补充内容）32补充内容之一补充内容之一: :建筑物的裂缝原因及处理方法建筑物的裂缝原因及处理方法331 、分析结构问题五个要素、分析结构问题五个要素 荷载 布置 截面 材料 构造342 、建筑物常见裂缝、建筑物常见裂缝板上裂缝:板角裂缝、板底裂缝砧混结构中顶层圈梁底裂缝阳台根部裂缝353 、裂缝原因、裂缝原因裂缝

14、 力 力 实力:各种荷载 虚力:收缩应力、温度应力364 、裂缝危害、裂缝危害 渗水 钢筋锈蚀375 、裂缝处理原则、裂缝处理原则分析原因有效修补专业队伍386 、裂缝修补方法、裂缝修补方法表面封闭法开槽填充法深层注浆法39图9-2 表面密封修补法40图9-3 开槽填充法41图9-4 注浆管与密封带的布置427 、实例、实例某教师宿舍阳台裂缝43万佳四分店中庭边梁裂缝44补充内容之二补充内容之二: :建筑物的渗漏建筑物的渗漏原因及处理方法原因及处理方法451 、建筑物容易发生渗漏的部位、建筑物容易发生渗漏的部位屋顶渗漏墙体及窗边渗漏 (圈梁底,窗扇、窗边、窗台)厨房及卫生间渗漏地下室渗漏(侧壁

15、,底板)462 、渗漏原因、渗漏原因两大因素:水源、渗漏点原因:A外因:气候(高温、冷热变化),台风,雨水, 地下水.B内因:设计(有缺点,考虑不周,如窗边) 材料(选材不当,如外墙用空心砖) 施工(水平不高,马虎,民工为主) 装修(人为破坏)473 、解决方法、解决方法分析原因,找准漏点;有效修补(局部、彻底),防排结合;专业队伍.484 、对渗漏的处理方法、对渗漏的处理方法屋 顶: a局部处理(封闭裂缝,灌浆) b整体处理(翻修)墙 面: a处理面砧缝 b对空心砧外墙可“多次灌浆,多点灌 浆,多种材料灌浆” c面砧外涂刷防水材料 d对高层建筑外墙分段设(排水) 、隔水带.窗: a窗边嵌缝

16、b窗轨打孔(排水) c窗台灌浆卫生间:a对已建成卫生间管道口出灌浆 b对未建成卫生间采用“后排水方式”地下室:a侧壁:裂缝修补 b底版:裂缝修补,疏导至排水沟4950补充材料之三补充材料之三:建筑物中结构建筑物中结构部分的改造加固部分的改造加固51一、住宅建筑、住宅建筑1 、承重墙上开洞(多层砖混结构砖墙、高层 剪力墙结构剪力墙)2 、楼板开洞3 、楼内加层或复式封板4 、阳台下垂加固52二、公共建筑、公共建筑1 、因板上荷载变化,加固楼板及梁2 、承重墙上开洞3 、加楼梯、电梯、自动扶梯4 、为加大空间拨去柱子53三、工业建筑、工业建筑1 、因设备变化,增加荷载加固楼板、梁或柱、基础;2 、