房地产项目答客问说课讲解

1、* 答客问一、开发成员篇：1. 答：开发商是那家 , 曾经开发过那些项目 ? 宁波 * 置业有限公司。2. 答：建筑商是那家，曾经承建过哪些项目？ 浙江海顺建设有限公司，施工总承包一级。3. 答：物业公司是哪家，做过哪些项目？* 运达物业管理有限公司。4. 答：景观公司是那家 , 曾经设计过哪些项目 ?5. 答：监理公司是那家 , 曾经负责过那些项目 ?* 市城市建设监理有限公司。6. 答：销售公司是那家 , 曾经销售过哪些项目 ?宁波 * 有限公司。象山涌金国际商业广场、余姚太首名府、宁波凤凰水岸、宁波公园世家等。7.答：建筑设计是那家，曾经设计过哪些项目？ 浙江建院建筑规划设计院，工程设计

2、甲级资质。8. 土地什么时候取得？使用年限？答：土地于 2010年 10月 21 日拍卖取得，住宅 70年，商业 40 年。二、 地理区域篇：1. * 镇规划 ?答：本次规划的范围包括 * 镇镇镇区及工业区块， 规划总面积 11.14 平方公里（其中总建设用地 867.83 公顷）至规划末期 2020 年人口达约 7.9 万人。功能定位： 区域经济强镇、 高品质居住的江南水乡型优美镇、 以文化休闲为特色的历史文化特色名 镇。规划结构：规划整体空间结构为“四区、三带、二点、一轴、一中心”。 四区：工业功能区、品质居住区、金融商贸区、历史文化区。 三带：商业发展带、沿路绿化景观带、滨水物色景观带。

3、二点：社区综合服务中心、物流中心。一轴： 329 国道城镇发展轴。 一中心：城镇的中心区，即以文化广场、行政中心等为主体构筑。2. 项目在哪个位置 ?答：位于 * 市 * 镇交通核心区域，主干线 329 国道北面， * 北大街两侧，工业大道以南，西面 为贯穿整个 * 镇的陈家河。3. 售楼处位置？答：位于 * 市* 镇陈家北路 2 号。4. 项目附近有什么公共配套？答 ：项目规划有商业体 , 会引进银行； 西侧的 * 大街往南步行几分钟即可满足日常生活要求， 有华润 万家、三江等超市，工商、农业、等银行，邮政局、农贸市场及各种餐饮、服装、五金、医药等行业；沿 329 国道往西步行 10 分钟左

4、右可到达 * 医院。5. 项目的学区是那所小学中学？答： * 镇中心小学、 * 镇初级中学。6. 项目周边空地是做什么用途的 ? 答：为我们项目的二期。7. 怎么来你们项目 ?答： * 大街与 329 国道交汇处便是我们项目的所在地了。8. 项目周边有没有公共交通 ?答： 213 路浒山南达蓬山旅游区：浒山南站界堰匡堰择乐路樟树王家埭陈家吴山车头桥头枫林烟墩施叶五 里蒋家桥观城老站观城庙桥塘角钳师桥西罗东罗贴水周家段厉家村掌起叶 家淞浦范市人民路口方马庄黄三北办事处三北自来水厂湖山庄园徐福站 （达蓬山旅游 区）313 路 古窑浦至长溪村镇内公交专线线路走向为：古窑浦始发途径一工业大道一掌起大街

5、一彰河公园一路斗一戴家一冯家一鹤凤一乐家、东埠头一华亿公司一长溪村，全程 16公里，票价2元。新投入2辆19座无人售票的普双空客车，运营时间从上午 6：30点至下午 17 点 20，每隔 15分钟一班，采用双向循环对发运营方式。315 路 任佳溪裘家 任佳溪东三东埠头乐家董家刁家慈客隆五姓点叶家掌起大街彰河厉家戎 家湿地公园周家段树滩柴家裘家。宁波 * 中巴。9. 上高速方便么？答：沿329国道往西，开车5分钟左右可通过慈溪高速出入口进入G15高速。三、1.小区景观篇小区的设计理念是什么?答：2.小区景观设计有什么特点?答：3.小区的围墙是怎么样的?有什么特色？答：4.目前小区东面的河道到时怎

6、么处理？答：交付时河道做石坎处理。5. 小区里的景观小品是什么风格答:6. 小区绿化种植是以什么树种为主答：7. 绿地率？答： 25%。8. 三号楼后面的绿化能否行走？ 答： 不能。9. 小区一共几个出入口 ?答：小区共有 3 个出入口。四、建筑建材篇1. 小区的住宅、商业分别采用何种结构？ 答：住宅为框剪结构，多层（ 3#楼 ）为框架结构。2. 房屋的抗震为几级？答：设防裂度为 6 度。3. 外立面是采用什么材料？什么颜色？ 答：商铺：正立面采用花岗岩（河北康宝红）干挂，背立面采用真石漆。住宅：红色面砖（景德镇朱砂砖）和黄色涂料（上海立邦）4. 外立面有没有什么亮化工程？对我生活有没有影响？

7、 答：暂未考虑5. 外立面管道是不是很多？会有隐蔽处理措施？ 答：外立面有雨水管及空调冷凝水管，无隐蔽处理措施。6. 阳台是敞开的还是封闭的？如是敞开的，交房后能否自行封闭？ 答：阳台是敞开的，这样面积算一半。交付后阳台也是不能随意封闭的，要按交付后物业管理规定。7. 阳台与室内连接门是否装好？ 答：阳台门已安装，主阳台为铝合金移门，局部小阳台为平开门。8. 阳台围栏采用什么材质？（双阳台） 答：阳台围栏采用铁艺。9. 交付后露台能封闭吗？ 答：不可以。具体按交付后物业管理公司规定执行。10. 有无预留空调外机位？能否自行挂在外墙上？ 答：我们会在相应的位置预留空调外机位置， 您不必担心，同样

8、考虑到外立面的统一， 外墙上是不允许 挂外机的，具体按交付后物业管理公司规定执行。11. 小区是否统一安装并赠送太阳能热水器 , 什么品牌？ 答：是的，安装在阳台内侧，皇明牌。12. 门、窗户采用何种材质？玻璃是否为双层？开启方式怎样？ 答：商铺采用铝合金平开门， 单元门采用不锈钢门， 住宅进户门采用钢质门； 窗采用铝合金 （锦华铝业） ， 5mn厚中空玻璃（其中3#楼全部及1#楼南立面采用低辐射中空玻璃），离地面小于0.9M的玻璃均采用安全玻璃，七层至七层以上平开窗采用安全玻璃；窗的开启方式分平开窗、推拉窗。13. 小高层的电梯采用什么品牌的？载重量有多少？万一停电怎么办？答：采用世界电梯四

9、大品牌之一的日立电梯，型号HGE额定载客825kg，额定速度1.5m/s,小区采用双回路供电，除非出现大面积停电，不然小区内一般不会停电。14. 电梯机房安放在何处？有没有噪音影响？ 答：电梯机房安放在电梯间的顶层。噪音在规定允许范围内。15. 小区电梯是否有备用发电机？ 答：本工程供电已设计双回路供电，不再采用发电机。16. 电梯间是什么装修标准？答：电梯桥箱的配置为： 日立小机房电梯， 桥箱配置为标配 （发纹不锈钢桥箱， 层门一层为发纹不锈钢， 其他层门为喷涂钢板）。电梯间前室地面为米黄色抛光砖，墙面、顶棚为白色内墙乳胶漆。17. 公共部位如楼梯、走廊、一层门厅如何装修？答：楼梯为水泥砂浆

10、抹平。 小高层一层门厅地面铺设 600*600 米黄色防滑地砖， 墙面刷白色内墙高级乳 胶漆二度，大门为花岗岩门套。18. 屋顶你们是怎么处理的？是否具有防水保温层？ 答：顶层我们做了保温防水处理，而且我们住宅顶层为坡屋顶，不会出现太热或漏水问题。屋顶采用3+3厚APP改性沥青防水卷材材料。 平屋顶及坡屋顶均设有保温隔热层（挤塑聚苯板3#楼厚变为40mm其余厚度均为 25mm）19. 顶棚、地面、内墙是怎么处理的？ 答：顶棚为内墙腻子（大白二度），地面为普通水泥砂浆糙面，内墙为普通砂浆。20. 外墙厚度有多少 ?答：外墙厚度240mm住宅外墙采用混凝土加气砌块作为墙体自保温（品牌：余姚众力），

11、冷热桥部位 内墙面采用15mm厚无机保温砂浆。21. 给水排水管道是什么材料？答：商铺给水管道采用涂锌钢管，住宅给水管道为PPR管；排水管道为UPVCfo22. 小区供水是怎么样的？ 答：本工程系统分为 3 个区： 地下一层，地上商铺，2#楼、4#娄住宅部分的12层由市政管网直接供给。 1#楼、 2#楼、 4#楼 5#楼住宅部分的 39 层为低区，由地下水泵房低压变频恒压供水设备供给； 1#楼、2#楼1012层为高区，由地下水泵房高压变频恒压供水设备供水。23. 以后小区住户的水、电、天然气是否三表到户？是否需要支付安装费用？答：到户，交付后由业主自行开通，费用具体根据有关部门标准。 、水：一

12、户一表，自来水接口到户，太阳能给水管接至阳台。 、 电：一户一表，太阳能电源插座到阳台。 、电信、有线电视接口到户。24. 厨房的交付标准？答：有预留烟道口，燃气接口，废水排水口。25. 卫生间的交付标准？答：预留坐便器、洗脸盆、地漏排水口。26. 地下室的交付标准？答：地下室顶板采用 4mm厚APP改性沥青耐根穿刺防水卷材；地下室底板、侧边及坡屋面采用1.5mm厚聚氨酯防水涂料防水层；地下室公共部分配有消防喷淋、监控、烟感、通风、照明。27. 信报箱为什么材质？答：不锈钢信报箱。五、户型讲解篇1. 面积范围？答：80怦到257怦之间，其中两房的面积在80-108怦，三房的面积在 135-15

13、1怦，跃层的户型面积在160-257怦之间。商铺面积在 65-250怦，主力面积为 80-120 讥2. 层高？答：住宅层高，三层至顶层阁楼层高为3米，2#楼 1 层层高为 3.3 米，2层层高为 3.25 米，4#楼1 层层高为3.6米，2层层高为3.15米。地下室层高为 4.2米商铺层高， 1#、 2#： 1 层 3.8-4.5 米（越靠桥边高度越低）， 2 层 3.25 米； 3#楼： 1层4.5 米，2层 3.2 米，3层3.25 米；4#、 5#楼： 1 层 3.8-4.2 米， 2 层 3.25 米；3. 得房率有多少？答：小高层 84%-86%之间，每幢房子得房率都不一样，具体看

14、面积表。商铺得房率在97%左右。4. 户型内哪些面积是送的 ?答：无。5. 户型内哪些面积是算一半的 ?答：阳台。6. 顶层跃层是否赠送露台？答： 1#楼1101、 1103、 1104、 1105有露台，无出入口。7. 你们的小高层是几梯几户的？答：只有 1 号楼 1 单元为 1 梯 3 户，其余全部 1 梯 2 户。8. 楼梯通道有多少宽 ? 答：消防疏散楼梯宽度为 1100mm。六、产品销售篇1. 项目占地，总建面积各多少？ 答：小区一期占地 11680 平方米，总建 25393 平方米。住宅 99 套，商铺 60 套，车位 169 个。 小区二期占地 17529 平方米，总建近 4 万

15、平方米。2. 你们的楼盘这么小？答：我们还有 2 期项目，总占地 29209 平方米，总建约 6 万多平方米，近 400 户住宅的楼盘不算小了， 况且 * 北大街这一块今后就是我们的商业内街了，升值潜力巨大。3. 你们这里工业厂房这么多？答：项目后面为 * 镇的工业区，是带动 * 经济发展的重要区域；项目所在地 329 国道沿线按 * 市规划为商住用地， * 镇以 329 国道为发展轴， 住宅小区也会越来越多， 人口也会越来越多， 工业区 里的各种人材都会聚积在这边， 何愁这边的商业不旺、 人气不旺呢！ 我们先行一步成为 * 城市化的领 跑者，到时候你在考虑投资或者住到这里，价值就不一样了。4

16、. 小区共有几幢房子？分别是什么类型的？ 答：总共由 5 幢房子组成。其中小高层 4 栋，还有 1 栋多层商铺。5. 各栋楼的高度是多少米？ 答：1#楼38.01 米、 2#楼38.01 米、 4#楼28.71 米、 5#楼28.71 米住宅， 3#楼11.9 米商铺。6. 小区各楼栋间距？是否满足国家标准？答： 1#楼与 2#楼之间约 35.5 米， 2#楼与 4#楼的间距约 160 米， 4#楼与 5#楼间距约 24.5 米,* 在布 局规划时，严格遵循城市规划所确定的退让距离。7. 低楼层的采光是否受影响？ 答：满足规范要求。8. 有什么娱乐休闲设施？ 答：暂无。9. 汽车位地上和地下分

17、别是多少个？配置比例是怎么样的？车位价格是多少？什么时候开始销售？ 地面车位是买的还是租的？如果租的话，租金多少？答：地下停车位 72 个，地上停车位 97 个；地下停车位出售，价格 6.8 万/ 个。地面停车位具体交付后 按物业管理规定执行。10. 每幢楼是不是可以直接到达地下车位？ 答：可通过电梯直达地下车位。11. 车位面积怎样计算？ 答：车位销售一般按个计算。12. 车位有产权吗？ 答、和住宅一样为 70 年产权。13. 你们小区配套的有自行车库吗？日后业主电瓶车充电，如何解决？ 答：配有专门的地面电瓶车停放区。14. 有人车分流吗 ?人车分流有什么好处 ?答：没有人车分流。 人车分流

18、的好处： 1. 保护了绿化植被 .2. 保证了老人和小孩的安全 .3. 抑制了汽车尾 气的排放 , 保证空气的清新。15. 总规划多少户？ 答：一期规划住宅 99套，商业 60套。二期规划住宅 264 套，商业若干套，总规划近 400户。16. 小区的容积率、绿地率分别是多少？ 答：小区的容积率是 1.8 ，绿地率为 25%17. 你们目前的施工进度是什么样的？ 答：主体竣工。18. 你们的配电间，环网间、化粪池设置在哪里？多少个？ 答：小区配电间设置在地下室，换网站设置在5# 楼一层，化粪池位置未定。19. 样板房在哪里？以后卖吗？ 答：没有样板房，现在是准现房，如果需要，我们可以直接带您进

19、去看房。20. 你们有没有预售许可证？ 答：当然有了，我们五证齐全的。21. 什么时候开盘 ?开盘的时候有什么优惠吗 ?答： 2011 年 11 月 20 日开盘，按揭 98折，一次性 95 折。22. 项目什么时候可以整体交付 ? 答：合同规定为 2013年 10月 31日前。23. 购买 * 的都是那些客户 ?答：很多的， * 本地的，周边乡镇的，还有一些高素质的外来人口。24. 你们这里投资客多吗？ 答：据目前的情况看，投资客户来自 * 本地及周边，多用于商铺投资。25. 项目估计开盘价是什么价 ? 答：我们采用的是一房一价。26. 住宅与商铺均价分别是多少？答：住宅 7689.6 元/

20、 平米，商铺 18466.73 元/ 平米。27. 你们这里价格这么贵？成本是多少？答：我们楼面价 3750元，建安成本 2500 元，税费及公司营运成本 700元，成本在 7000元左右，基本 处于保本销售。28. 优惠方式、付款方式是怎么样的？答：暂时待定。29. 会有活动吗？活动方式？需要交意向金吗？ 答：会有活动，方式还没确定，到时会提前通知您的。30. 开发商那边还可以批到优惠吗 ? 答：一般没有任何优惠了。31. 你们这边定金是多少？可不可以退？答：10 万元。定金根据定购协议的约定是不能退的，我想您在定购之前也是经过深思熟虑的。32. 定购房源后，在签约之前是否可以更名、加减名？

21、 答：根据定购协议约定， 非直系亲属不可以更名。 我想您在定购之前也是经过家人协商一致后再决定购 买人的。33. 签约后是否可以更名？ 答：不可以，签约后房屋备案系统无法进行姓名变更。34. 是否可以采用转账支票、或其他方式付款？答： 具体要咨询开发商财务。35. 合同条款是否可以增减？不能增减太不公平了？ 答：不可以，合同都是以省为单位制定的统一格式文本， 无法进行增减。房屋销售合同都是符合公正公 平原则，否则也不可能通过备案。36. 我儿子未成年，可不可以将他的名字写入合同中？答:如果是按揭付款不可以写入， 一次性付款可以写入 （但未满 18 周岁转卖及所得房款款项会有一定的 限制详情请咨

22、询当地房产交易中心）37. 你们的按揭银行有哪几家？ 答：建设银行。38. 现在政策下，首套房如何认定，首付、利率多少？ 答：若按现在的政策，首套房认定标准是认贷又认房，首套房最低首付三成，利率暂打 9 折，随着政策 的变化而变。39. 现在政策下，二套房如何界定，首付、利率怎么算？三套房如何界定，是否可以办理按揭？ 答：按目前政策，二套房须首付六成，利率上浮 1.1 倍。具体认定标准按当时的银行政策为准。各银行 政策也是有区别的。三套房目前限购。40. 按揭贷款必须本人办理吗 ? 答：是的必须本人办理。41. 如果按揭买房，办理按揭时要求哪些人到场？ 答：买受人可以是几个人，共有人都需要到场

23、；如果买受人只有一人的，并且未婚的，一人来即可，反 之，则需夫妻双方到场。42. 贷款人需要提供什么材料？ 答：需提供身份证复印件、户口簿或户籍证明、婚姻状况证明、夫妻双方收入证明、购房合同、首付款 发票、 宁波市家庭住房记载情况证明、 购房家庭住房登记情况证明 （无房证明） 。详情可咨询银行人员。43. 外地人购房怎么处理？需要提供哪些手续？ 答：目前外地人购房须提供购房当地一年以上社会保险缴纳证明或者纳税证明。 具体认定标准咨询当地 房产交易中心。44. 能用公积金贷款吗？如何办理？ 答：住宅可以，公积金需交满 13 个月，具体咨询公积金中心。45. 可以提前还贷吗？有没有违约金？ 答：可

24、以提前还贷。提前预约，一年以上一次性还款 5 万元以上可以免违约金。46. 房产证由谁办理？契税多少？还有别的费用吗？ 答：房产证由我们公司统一办理，合同约定交房后三个月内办好房产证，费用仅供参考： 契税：住宅 1%（首套房 90平米以下）， 1.5%（首套房 90-144）， 3%（144以上和二套房） ，商铺 3% 物业维修基金： 45 元 /平方米（住宅和商铺） 登记费：住宅 80 元，商铺 550 元47. 办产权证需要哪些资料？ 答：需要提供购房合同、采用银行按揭付款的还需提供抵押合同、买受人身份证复印件等；费用见“购 房须知”。48. 首套房契税是否可以减免？ 答：按照交付后出台的

25、契税费减免政策执行，现在还不清楚。49. 你们这里可否落户？需要什么手续？ 答：可以落户。需要户口本、房产证、土地证、结婚证、出生证且人均面积大于20 平方米。具体请咨询当地派出所。50. 销售面积与实际面积有差异怎么办？ 答：按合同约定执行。51. 房屋交付时如有质量问题可否退房？ 答：关于退房在合同上有具体的约定。一般来讲， 这种情况是不可能出现的，我们运用的是先进的施工 技术， 且小区在交付前必须经过有关部门的各项验收，在整个项目的施工过程中， 一定的阶段也都有相关部门分项验收。52. 房屋购买后是否有保修期？保修期多长时间？答：有保修期， 具体交付时会有住宅质量保证书， 由建设部相关单

26、位统一制定，相关保修内容及期限都 有明确约定。七、物业维护篇1. 小区聘请那家物业公司 ?几级资质？答: * 运达物业管理有限公司，三级资质。2. 物业公司现在服务的小区有那几家？答：现服务的有 * 的阳明山庄、 * 山庄、白云公寓。3. 业主委员会什么时候成立？ 答：入住率达到 70%左右，预计两年左右。4. 物业的管理费是多少 ?包不包能耗费 ?答：住宅 1.95 元/平方,商铺 1.25 元/平方, 停车位 30元/个，公共能耗包含在物业费中。5. 装修垃圾由谁来负责清理，费用是怎么样的？答：装修的垃圾由物业负责清理，垃圾清运费住宅、商铺均为4元/ m2o6. 小区的物业管理公司有哪些管理的特色服务 ?答：特约服务、便民服务包括有偿服务、无偿服务。7. 物业通过哪些方式来保障业主日后生活质量？答:包括对房屋建筑、机电设备