酒店项目公寓后期委托管理框架意向书【20120520】

1、精选优质文档-倾情为你奉上酒店规划调整、技术服务及后期委托管理框架协议甲方： 乙方：标的：鉴于 甲方（以下或称业主）是颇具实力的房地产开发公司，其开发建设的住宅、商业项目在省有较强的影响力，目前正在开发位于 路 号的项目，原定位为住宅及商场，现甲方有意将该项目的一部分，改建为精品四星级酒店。目前工程已进入打桩阶段，面临用途变更后前期规划及建筑设计调整、中期工程筹建、后期开业筹备及委托管理等一系列亟需解决的问题。甲方有意聘请乙方担纲项目前期技术顾问并负责酒店筹开及开业后的日常运行管理工作。乙方（以下或称管理公司）为专门致力于中国大陆高档酒店（五星及四星）投资建设、连锁发展及经营管理的旅业公司，具

2、有提供与标的酒店定位、规划调整、筹建以及筹开、运行相关的技术咨询及管理能力、相关资质、营业许可。在国内通过直接投资、委托管理、租赁、特许加盟等多种方式，管理着多个以“”为品牌的高星级酒店，经营业绩良好；目前还在杭州、连云港、成都、南充、绵阳、南通等地，正在为多个酒店业主提供类似的服务乙方在星级酒店市场定位及策划、建设技术咨询、内装修设计及开业筹备、管理运行等方面，储备了众多的专业人才。乙方愿意对甲方开发的“名人国际酒店”项目在完成前期咨询技术服务并达到乙方“名人酒店” 及国家四星级酒店建设标准、交付条件的前提下进行委托管理。双方本着相互信赖、优势互补、共谋发展的目的，经友好协商，达成框架合作协

3、议如下：一、乙方各阶段服务内容： 乙方提供的服务分为以下四个阶段：第一阶段 ：商业策划及定位通过对已开业或在建的四星及四星以上酒店、高档消费场所的调查、了解，以及对现有酒店市场、经济形势及未来竞争态势、发展潜力的分析，提出规划调整意见及项目建议书，在确定建设指标后针对项目本身做出投资效益分析（投资及经营概算）。 本阶段工作目标：提供酒店类型、主题、功能设计要求及方向，确定酒店核心竞争力及投资重点，对未来酒店经营形成合理预期。量入为出，避免重大投资失误。 乙方同意在合同签订后二十天内，提供初步的酒店规划意见书，与甲方洽商取得一致意见后，在七至十天内完成修改，同时提出酒店投资及经营预算，作为正式的

4、项目设计建议书及可行性分析报告，提交给甲方。第二阶段：技术服务内容。在建设施工阶段，乙方提供四星级酒店需要的建筑方案调整意见及功能完善、关键设备采购建议及其安装系统优化、装修方案拟定、提升及造价控制等服务，详见附件一：酒店筹建技术咨询。第三阶段：酒店委托管理。在酒店建筑施工图设计通过评审，装修完成平面确认，主要公共区概念设计方案、主要材料选用、效果图以及样板房设计施工完成，设备用品配置齐全（含调整）等前提下，甲乙双方根据本框架合同着手酒店委托管理合同的细节谈判工作。二、费用收取及付款方式21前期技术服务各阶段费用第一阶段费用为 万元；第二阶段费用为 万元。第一二阶段合计费用为人民币 万元； 付

5、款进度见本合同第2.2条。第三阶段费用为：开业筹备服务费元（大写：整）；酒店开业后订立不低于八年委托管理合同，乙方收取基本管理费和效益管理费，分别按实现经营收入及经营毛利额1.5%及6.5%计提（GDP及GOP的具体财务计算口径见附件二），双方在合适时间另行协商。通过“城市名人酒店集团”获得集团中央订房系统服务的，按每个订单30元的标准支付订房手续费。甲方另须按客房营业收入的1%，分担集团中央营销机构管理费用及品牌推广、产品促销活动的费用。乙方中高层管理人员进驻项目现场后，甲方须支付相关的工资费及福利费用（该项费用计入酒店开办费并在其后经营期间分期摊销），提供相关的工作便利，以便乙方顺利实施酒

6、店筹开及经营管理业务。在甲方负责将酒店建成并配备运行设施物资的同时，双方也可考虑以租赁或入股方式进行合作。2.2 具体付款进度如下：2.2.1 甲方自本合同生效后五个工作日内，支付合同预付款计人民币 整；2.2.2 乙方完成第一阶段工作内容，提交经业主审定同意的成果后五个工作日内，支付合同进度款计人民币 整。2.2.3 乙方完成第二阶段中规划调整及建筑设计优化、安装初设方案技术咨询，协助建筑设计院完成施工图纸并通过相关部门图审后五个工作日内，甲方支付合同进度款计人民币 整；明确装修功能平面图纸、完成主设备选型及安装系统设计优化后，再支付20万元。2.2.4 乙方完成第二阶段中样板房及装修施工图

7、评审、协助设计师及业主完成灯具、家具、洁具、五金等规范审定及招标，以及机电单项深化、设备招标后 五个工作日内，甲方再支付合同进度款计人民币 整；2.2.5标的酒店装修完成、试营业前，甲方再支付合同余款计人民币整。2.3 付款方式：采用转账方式支付，乙方银行账号为： 乙方于每期收款时，提供相应数额的发票。三、合作规范3.1 双方一致同意，在本合同生效后五日内，甲方即向乙方提供项目组人员名录及业主意图、投资框算；同时乙方完成顾问团队的组建工作。双方的项目工作团队在二十天内，在本框架合同达成的主要条款基础上，具体完善合同相关实施细则。双方同意将不定期召开项目联络（协调）会议，讨论项目的具体计划、阶段

8、性安排等相关事宜。3.2 双方指定专人（甲方指定人为，QQ：38717，Email：wu40393】、乙方指定人为03364, Email:qiuyideng）并通过可追溯的专门渠道及通讯手段（如传真、会议纪要、快递），交换咨询资料及成果。这些资料及成果，有分管领导签署以示慎重，时间及内容索引以便归档，日期及文档编号以明确交接时间及先后顺序。双方联络人须做好收发登记，以使各阶段工作，有据有查，并可评估、参考、查找，以充分确保咨询工作的前后一致性及可持续性。3.3在乙方提供上述各阶段服务期间，甲方须及时准确地为乙方提供与上述咨询工作相关的技术资料及商务资料，包括但不限于：业主投资计划、规划条件、

9、会议纪要、公司决议、政府文件、合同草案等。 设计相关图纸，包括但不限于总平图、平面图、吊顶图、立面图、剖面图、效果图、施工图、节点大样图等。用材样板、规范及相关参数手册，如灯具、家具、五金、卫浴产品、标牌、艺术品等的选型图及深化设计图。建筑、安装及装饰设计说明、依据及施工要求。四、违约责任4.1 甲方未按本合同约定向乙方提供应提供的资料、支付费用或乙方未按本合同约定向甲方提供相关咨询意见的，即为违约。甲方未按时付款的，应每日按应付未付款的0.5%，承担违约责任，经乙方书面知催，30天仍未支付的，乙方有权停止服务直至终止合同并要求甲方按未付款的三倍承担违约责任；乙方未按时提供咨询意见的，按应完未

10、完项的数量，每天按150元/项，承担违约责任，经甲方书面催告，超过30天仍未完成的，甲方可单方面终止合同。4.2乙方提供的技术咨询，必须符合法律规定和行业标准，达到国家四星级酒店评定的要求。若因乙方原因，未达成上述目标，甲方有权要求乙方于十五天内纠正或补救。在甲方发出书面通知后十五天内，乙方仍未做出纠正或补救时，甲方可终止本合同。4.3因规划、经济或决策原因，甲方工程中途停工，甲方无意终止与乙方合同的，则在工程复工后，乙方继续向甲方提供相关服务，直止完工。停工不影响乙方已完成部分咨询服务的收费，乙方也不退还已收取的费用。4.4乙方擅自终止本合同的（本合同主要针对第一、二阶段服务内容，筹开和委托

11、管理两个阶段的合同待工程达到一定程度后，再另行签订），应退返已收的全部款项，另须按已收费用的3倍承担违约责任。4.5“排它性条款：乙方承诺在本合同生效后到合同履行完毕期间，未经甲方同意，不在主城区范围内承接其它第三方的四星及准四星档次的酒店项目，包括前期技术服务、顾问式管理、酒店全权委托管理、特许加盟、投资及租赁、承包经营等多种形式。否则，乙方须承担违约责任，一次性赔偿甲方万元。但若第三方项目在昭通地区其它城镇，或在同一地区的五星级酒店，则不受此限。五、争议及解决如甲方和乙方之间发生任何有关合同的订立、效力、解释、履行、修改或终止的争议，双方应通过友好协商解决，协商不成的，任何一方有权将争议提

12、交有管辖权的人民法院裁决。六、合同有效期本合同的生效日期为双方签章之日，至本合同项下各自的义务履行完毕时止。七、其他7.1 本合同有效期内，若酒店成立独立的项目公司，甲方由现签约公司变更为项目公司时，乙方应同意以该新公司为本合同履约主体，唯甲方名称的变更不影响本合同的履行，新公司须承继本合同项下甲方的全部权利与义务。7.2 本合同一式两份，由甲乙双方各执壹份，合同附件与本合同具同等效力。7.3对本合同内容做出的任何修改和补充应为书面形式，并加盖双方公章后成为本合同不可分割的部分。甲方签章:乙方签章:地址：地址：法定代表人： 授权委托人： 法定代表人： 授权委托人： 职务： 职务： 日期：201

13、1年 月 日日期：2011年 月 日专心-专注-专业附件一： 酒店筹建技术咨询1.1.1 酒店总平设计及主体设计1.1.2.1总平部分：- 总平布置，在原方案基础上，提供优化建议，内容包括：项目交通组织（道路开口，车流、人流、残疾人车道安排，货物进出及垃圾流转，停车场等），室外景观布局，停车、候车及辅助用房设计优化建议等。- 对地面各设备用房及管理附属用房（如有）的设置位置及设计指标，提供合理化建议。1.1.2.2 建筑设计及功能规划方案审核：- 根据甲方批准的建设指标及要求，配合建筑设计院，审核建筑结构及层高方案、柱网间距指标及控制方案、管井设置方案（位置、走向及指标）、电梯设置方案（含电梯

14、厅建筑指标）、厨房规划方案（位置、大小、服务动线关系、排水沟及隔油池设置、设备平面等，不涉及具体设备配置）、各楼层平面功能规划方案（各功能区建设指标审核及空间关系）、室内人货交通组织方案，提供合理化建议，以更好地满足标的酒店未来经营需要。1.1.2.3 室内停车、员工生活区、制作间及厨房、仓库、行政办公区等：- 结合安装设计需求，对设备用房布置方案（位置、大小及合理性）进行审核。- 结合室内停车位（含自行车及电动车、机动车）数量、车辆停放方式及进出宾馆路径，提供优化意见及建议。- 审核后场设置规划，如制服房（结合污衣筒设置）、员工更衣间及员工餐厅、活动室及倒班宿舍、打卡室、消防监控室，总仓及二

15、级仓库、行政办公房、厨房粗加工间、冷冻冷藏间安排等，提供设计指标要求、审核规划位置的合理性，对土建设计的注意事项提出建设要求。本阶段工作目标：优化酒店服务工作流程，使每一功能区在立体空间上能形成有机联系，有效降低各种消耗（能耗、物耗、劳动力消耗）及非人性化因素；提升平面效率及未来经营效益，在场地及设施的专用性与兼用性之间达成合理平衡；使每个功能区内部，能有足够的建设指标，以便容纳各功能单项并在各功能区内部形成合理配套，充分满足将来的运行需要；增进人性化，方便客人进出及使用各种酒店设施，促进酒店与客人的关系；在设计理念及产品规划上保持先进性，取得对同行的竞争优势。提升酒店空间观感及品质，优化资产

16、形象。1.1.3 机电设备安装及室内外装修设计咨询服务。1.1.3.1 机电与设备安装：1.1.3.2 初步设计方案的前期咨询服务：- 对设计院提供的“机电与设备系统安装设计方案及设计说明”进行审核，确保系统设计满足整体及个别特殊区域的能源供应、环境舒适及治安消防安全运行要求并达成科学性、节能性、耐用性、投资经济性及建设先进性之间的科学平衡。1.1.3.3 对以下各子系统的单项深化设计，提供技术咨询以加以完善。1、强电系统工程服务：- 提供配电方案咨询意见- 提供柴油发电机组和应急照明系统意见- 提供密集型母线槽、电缆桥架、电缆选型意见- 提供客房和公共部位照明系统意见，包括控制位置、开启方式

17、、节能办法，外观夜景灯光照明效果、室内公共部分照明控制方案、走道及客房照明设计方案，把控照明控制方式，满足人性化管理、节能及优美环境、良好服务之需要。2、弱电系统工程服务咨询内容：- 首先，向业主方提供酒店弱电系统设计要求，作为各弱电子系统深化设计的宏观指导。其次，在供应商或专业顾问意见上，就结构化综合布线系统、安保综合系统、停车场管理系统、电子会议暨专业音响系统、背景音响及紧急广播系统、楼宇自控系统、局域网和Internet宽带服务系统、有线电视和卫星电视服务系统、电话程控交换机（或虚拟网）系统、酒店计算机管理系统的深化设计，包括设计思路、实现功能、图纸、点位、选用设备品牌及材料、与装修结合

18、办法，提供审核意见。3、暖通空调部分：- 冷热源机组（冷热机组、锅炉）选型优化方案- 提供冷冻水，冷却水系统咨询意见- 提供冷水泵、冷却水泵选型意见- 提供冷却塔、热交换器咨询意见- 提供空气处理机组、新风处理机组、风机盘管机组选型意见。- 提供客房空调系统咨询意见- 提供公共区域空调通风系统咨询意见；对游泳池、大堂、大宴会厅、KTV等特殊区域的空调设置，提出专项审核意见。- 提供空调通风系统自动控制咨询意见：参数检测、自动调节、工况自动转换、设备联锁、自动保护、中央监控与管理等4、给排水部分：- 提供供水系统方案咨询意见，提供水处理方案咨询意见- 提供排水系统方案咨询意见，提供排水水处理咨询

19、意见- 在内装设计师提供规范基础上，提供客房及公共部位卫浴洁具选型意见- 提供冷水系统、热水系统分区设置意见- 提供消防喷淋系统、消火栓系统咨询意见- 提供给水泵、消防泵、喷淋泵咨询意见5、电梯部分：对电梯的设置方案进行审核，提供完善意见；对设备选型及采购，提供技术要求及参考意见。6、消防系统：对消防的防排烟、水喷淋及报警系统设计，提供调整完善意见，对设备选型的相关技术要求，提供咨询意见。7、厨房设备及洗衣房：分析相关需求，提供厨房及洗衣房布局方案及设备选配建议，对设备招投标的技术部分，提供咨询意见。1.1.3.3 协助业主妥善处理重大设备的招投标工作- 协助业主方对系统供应商所提供的项目深化

20、资料及招标书的技术部分进行审核，对深化方案及标书中的缺、漏、错项进行澄清；应业主方要求，对供应商投标书的技术部分或投标样品进行审核并出具意见，以判定其方案及样品是否响应标书并符合标的酒店的运行要求。- 协助业主方完善与供应商的合同内容细则（技术部分条款），如系统工程范围、系统所提供的技术保证、工程的实施、工程的验收、系统培训、售后服务等，保护业主方的利益，同时使合同技术条款内容分别满足标的酒店的管理要求。在实施过程中，主动与其他工程参与单位的施工组织进行协调，以便工程按进度计划要求顺利实施。1.1.4装修设计部分：乙方协助业主选聘专业设计单位，协助完善 “装修委托设计合同”的相关技术条款，同时

21、对设计方的设计成果进行评估及完善，以提升装饰效果并合理控制装修造价。 酒店外装饰方面：乙方负责对立面造型及材料选用、入口设计、建筑通风口处理、窗体系统方案、店招及店名碑设计、屋顶设备安装等诸多方案进行审核，以提升美观性，同时适度控制造价、满足酒店功能要求。 协助设计师完善室内平面设计，对酒店室内平面功能布局进行把关。 协助业主方与设计方沟通，确定酒店设计风格及主题。 审核内装设计师的机电点位图及墙体分割图、地面材料图、吊顶图，配合装修前安装及建筑施工需要，满足美观、未来酒店运行及易维护之需要。 审核酒店样板房，提供完善意见。 对饰面材料如布艺皮料、木饰面、石材、玻璃等的选用，以及地面、墙面、天

22、花等造型设计，提供审核意见，以便设计方完善相关设计，业主方承担控制造价责任。 审核设计师提供的酒店家具、灯具、五金、卫浴洁具、艺术品及开关插座、地毯、墙纸选样规范，对活动家具及固装家具（如接待台）等功能性特别强的项目，提供深化设计审核意见，即协助内装设计师及供应商，完善地毯、家具、花式灯具等大宗物资招标书的技术条款完善工作，把好制作加工前的技术关。 提供酒店标牌设计要求及清单（位置、内容、大小、中英文及图符要求），配合业主方及设计方，完成设计文件的深化工作。 提供后场设计要求，审核装修单位的平面设计方案及施工图，提供完善意见。二、施工现场服务及跨省考察：2.1 乙方同意委派专业技术咨询工程师，

23、参加甲方召集的重要的现场技术研讨会，并在重要的施工节点上，派专业工程师巡查现场，以协助业主发现、解决设计施工过程中所遇见的重大技术问题。鉴于项目所在地距离较远，优先采用网络、电话等方式沟通。到现场服务的，总次数不超过20次，每次在场时间不超过2天；特殊情况，应甲方要求，可根据工作需要，适当增加到场次数及居停时间。甲方也可将相关会议，安排在方便的第三地进行。乙方技术人中在项目现场期间，甲方负责安排食宿（住宿不低于三星标准）及交通便利；次数超过20次的，乙方凭车票、机票向甲方报销差旅费，报销标准届时酌情协商。2.2 乙方也可应甲方邀请，参加对施工单位、供应商、设计单位、专业市场、酒店同行的各种考察

24、活动，相关差旅费用，由甲方承担。原则上，上述事务甲方应至少提前两天通知，以便乙方安排时间及人员。三、筹建阶段技术咨询不包含之服务及责任3.1 建筑、系统安装及装饰工程之设计，乙方只提供设计之评审意见以使方案得于完善,对项目最终是否符合国家设计规范,不承担责任；3.2 本合同约定的乙方义务以外的施工组织管理、监理服务。甲方应聘请专业的工程施工管理及监理队伍，来从事本项工作。乙方只在力所能及范围内提供咨询意见，协助业主提升项目管理水平，不对项目投资回报、施工工期、质量及安全、预决算、资料归集、设备调试及项目竣工验收等，负最终责任。3.3 各种合同的起草及签订，由甲方完成并承担风险。乙方只对合同的技

25、术部分，提供完善意见。3.4 招标及评标工作，由甲方组织，乙方只对标书技术部分，提供评审及完善意见。3.5低值易耗品、印刷品、原材料及一次性用品之采购，在委托管理合同订立后，由筹开人员负责，不列入筹建阶段技术咨询及服务内容。附件二: Ø 酒店经营收入(GDP)本合同中营业收入是指甲方交由乙方经营的酒店各项设施经营所得，如：客房、餐饮、酒吧、商场、会场、健身、美容、娱乐、电话、传真、洗衣及其他各项服务获得的应收性收入之总和（对劳务已提供，商品已发出，同时收讫价款或已取价款权利的凭证，确认为营业收入的实现），营业收入中不包含娱乐特服人员小费、客房销售佣金、银行账户中产生的任何利息、保险赔

26、款、向客户做出的减免款或退款、向客户征收并由客户直接支付的任何建设税、教育税或旅游税、出售或以其他方式处置陈列品、设备或其他资本所得的任何利益、任何依法征用的补偿、酒店融资或再度融资方面的收益、任何向客人征收但系由酒店代表中国电话/电信局向客人收取后再支付给电话/电信局的与通讯有关的各种收费和费用等项。如乙方发生的应收账款超过一年仍未收回的，要核算乙方管理收益时应从当期营业收入中减除，收回后再列入当期营业收入。乙方应将全年的应收账款比例控制在营业收入的10%以内。鉴于本项目开发商已将部分客房作为产权单位销售给了第三方且甲方已承诺每年有三个间天的免费使用权，这部分客房每间在核算营业收入时，按200元/间天计算。客房的使用应遵循预订优先原则，只限于非节假日及非套间（如节假日使用或用套房，折价计算，遵循公平原则），且全年此类客房总数不应超过酒店客房数的三倍。Ø GOP（经营毛利