温莎玫瑰公馆2012年营销执行方案

1、1 温莎玫瑰公馆温莎玫瑰公馆2012年度计划与实施方案2012.32012.33淡 市 营 销 原则速度制胜速度制胜现金为王现金为王20122012“温莎玫瑰公馆温莎玫瑰公馆”如何完美绽放如何完美绽放4CONTENTS 目目 录录我是谁？要什么？怎么做？2012年营销目标形象目标形象目标 销售目标销售目标提升温莎玫瑰公馆知名度，树立其高品质大盘形象实现275套房源的快速去化，完成1亿元的销售额 （275套， 32150.54平米销售额1.32亿元，按照80%的销售率）56CONTENTS 目目 录录7宏观市场分析2012年房地产调控仍然从严，中央叫停地方楼市松绑政策3月5日，温家宝总理所作的政

2、府工作报告定调，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。国务院副总理李克强16日在求是发表文章称,要继续搞好房地产市场调控,巩固调控成果,加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。逐步扩大房产税改革试点宏观市场分析2月9日，安徽芜湖市发布新政，为购买普通商品房的居民提供补贴。不过被称为“龙年救市第一枪”的芜湖新政，坚持3天后就暂停。去年10月11日，广东佛山市发布公告称，10月12日起放宽限购条件。当天23时24分，该市再发公告，称“综合评估政策影响”，暂缓执行该政策1月初，有报道称限购令将“松绑”

3、，非京籍购房者需“连续5年纳税证明”将改为“连续3年”，不过北京市住建委随即辟谣否认。快速回款，快速出货成国内一线房企的共识！ 万科 全力出货： 2011年销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元。上海区域累计销售37.4万平方米，销售额78 亿元。截至去年三季度，总资产负债率78.97%。 “快速出货”万科每次对外的公开发言都离不开“速 度”这个关键词。向着1480亿元的销售目标，万科今年的任务就是全力出货。9金地 加大首套房财务表现：2011年累计实现签约面积223.6万平方米，签约金额309.2亿元。金地上海累计实现销售23.7万平方米，销售额56亿元。截至去年第三季度，总

4、资产负债率74.86%。破局思路：谨慎拿地，加大首次置业、首次改善型产品供给保利地产保利地产 坚持刚需主流坚持刚需主流 财务表现：2011年，保利地产全国销售总额达到732亿元，保利上海累计实现销售27.3万平方米，回 笼资金55亿元。截至去年第三季度，总资产负债率80.74% 破局思路：坚持开发144平方米以下的刚需主流产品，加大商业地产比重，试水养老地产。招商地产招商地产主动出击主动出击2011年全国销售突破200亿元，上海市场回笼资金约13亿元。截至去年三季度，总资产负债率66.9%。破局思路：14城22项目全线促销；抄底二三线土地市场。宏观市场小结楼市调控遏制房价上涨势头，2012年楼

5、市调控短时间不会放松面对12年市场形势，快速回款，快速出货已成众多房企的共识1011潍坊市场分析新年伊始，性价比高、优惠力度大的房源去化速度最快12从各区的成交分布情况来看2月份成交高新区和坊子区势均力敌，不相上下；奎文区和潍城区成交仅相差一套。与1月份相比，除寒亭区和高新区外，其他几区成交套数上涨。坊子区、奎文区和经济开发区上涨较明显，尤其是坊子区，房源销量猛增。，这说明购房者特别是刚需族在买房时更多的综合考虑房源区位、价格和居住舒适程度、升值空间，而不是非市中心不可。从房源价位来看，中等价位的楼盘较为受宠，销量较高的楼盘多数性价比较高、打折优惠力度较大。潍坊市场分析按照潍坊四季度去化速度来

6、说，需要24个月消化！以寒亭区去化速度来说需要20个月13区域可售套数可售面积可售住宅套数可售住宅面积滨海经济开发区3094350491.082475271656.31高新技术开发区175562192243.97116951381132.75寒亭区8899840026.845131505531.73经济开发区5338675749.424613477810.29奎文区253812855451.84185422051233.11潍城区228042127859140721342670.45潍坊经济技术开发区918159.03918159.03峡山生态经济发展区951134067.8392712776

7、6.29坊子区80991002663.25845644428.15出口加工区187059.46172676.46潍城经济开发区4344373880.381364134712.04合计9657510567652.05647726947776.61市场存量较大，销售难度加大潍坊市场分析14本案金山财富广场楼盘楼盘规划规划 均价均价剩余量剩余量户型面积户型面积去化速度去化速度恒信首府高层18层12栋；小高层11层7栋多层5层13栋4800元/m21.8万平米，15#21#未动工，其它多层基本售完，小高层、高层剩余较多，150余套小二81小三87-128标三132大三140-145复式206-2291

8、7套/月金山财富广场共7栋624户3800元/m21.3万平米，100余套一室；69、71二室：98三室：10810套/月欧洲小镇共3期120栋1000户独栋别墅、叠加别墅、多层120以下3800130以上3100/小二72-83标二85-88标三99-105大三133-139复式163-171/北美枫情共21栋2000 户4100元/m2剩余100多套，标二 84-107；小三113-128；标三132-13920套/月惠和园共22栋1222 户小高层17层5栋多层5层17栋4000元/m2多层全部售完正交房，高层未动工一室6070；小二72-774；标二88-100；小三101-126；大

9、三132-149；四室16024套/月周边项目月均去化率较低，市场较为冷淡周边项目月均去化率较低，市场较为冷淡16中建大观天下、恒大名都茂华爱琴海本案潍坊同品质项目分析17大观天下17000 户当期 2471 户多层基本售完，高层未开盘5380元/m2两室、三室8912548套/月恒大名都一期规划10栋32万平米，开工4栋楼5800元/m2两梯三户，两梯四户，面积110190 /茂华爱琴海46万平米，一期推售328套房源两室产品基本售完、140平米以上的三室滞销5300元90，108平米两室，140平米的三室、160、170平米的四室14套/月大观天下多层基本售罄，依靠高层走量。恒大持续蓄客，

10、预计3月份开盘，茂华多层去化较慢。小结 潍坊楼市供过于求的局面进一步加剧，销售面临巨大压力 高品质楼盘+科学合理的价格策略执行，凸显性价比， 必然市场追捧，去化速度较快1819CONTENTS 目目 录录20户型建筑面积总户 户数配比总建筑面积配比A（标二）A185.82(14#中户)、86.4（4#9#中户）、86.64（4#9#中户）、86.93（4#9#中户）、88.25（4#9#中户、10#中户、16#中户）、89.98(10#中户）、90.2（16#中户）12513749.8%10997.79小户型63.3%174套A200A383.73(15#中户/WT）121004.76A400

11、B（小三）B103713.5%0B2112.3(15#东西户/WT）、118.12（4#9#西户）、121.68（10#西户)、122.27（16#西户）363396.33B300B400B500B6120.82（9#7F东户）1120.82C（标三）C1135.03(14#中户)、136.31（10#中户)、136.4（16#中户）298229.8%3945.02中户型29.8%82套C2137.73(10#东户）、138.49（16#东户）、140.22(14#东户)294019.96C3132.57(14#中户)、133.83(14#西户)121598.4C4137.71（8#中户）12

12、1652.52D（小复式）D1000.0%0E（大复式）E1(1复2)218.94(15#东户/WT）110.4%218.94大户型6.9%19套E2222.42（4#9#东户）662.2%1334.52F（大平层）F1250.84（8#东西户）12124.4%3010.08合计11种户型275275100.0%31299.14小户型产品，49.8%大户型产品，仅29.8%小户型产品占主流，刚需客户是一期购买主力本案从建筑品质，园林景观，户型设计，产品特色本案从建筑品质，园林景观，户型设计，产品特色，社区规模、配套等完全具备了高品质项目的属性，社区规模、配套等完全具备了高品质项目的属性，但是，

13、不可否认，项目也存在一定的区域抗性但是，不可否认，项目也存在一定的区域抗性项目价值属性判断21如何强化优势，弱化劣势？ 22CONTENTS 目目 录录 如何如何充分挖掘和扩充客源，以支撑项目的快速销售？充分挖掘和扩充客源，以支撑项目的快速销售？如何弱化项目区位抗性，来提高项目如何弱化项目区位抗性，来提高项目的知名度与影响力？的知名度与影响力？【项目核心问题界定】【项目核心问题界定】23重要客户游离客户核心区域重要区域辅助区域经济技术开发区、寒亭区、高新区项目周边工业园、企事业单位周边乡镇、外来人员24项目周边人群对地域抗性极小，是首先要牢牢把握的客群弱化抗性-把握本地地缘客群核心客户画像工业

14、园上班族、 企业中层管理者【客户共性】1、市区私企普通员工，收入水平低，难以承受市区高房价。年龄在25-30岁之间，购房需求强烈。2、项目周边工业园，像歌尔电子等，多数从事制造业，家庭收入水平多在3000-5000元之间，工薪阶层，年龄多在25-30岁之间。u多来自外地，有着强烈的漂泊感。【购买原因】 u购买本项目，主要因为离工作单位近，上班方便u部分客户有着落户需要u拥有自己的住房，是生活和事业的需要A1：【客户关注排序】u1、价格合适u2、交通便利u3、社区配套25重要客户画像私营业主、企业高管公务员【客户共性【购买原因】 u属于典型的改善型客户，习惯于在项目区域周边工作、居住，对东部发展

15、存在较高预期，购房带有一定的投资性质。u在企业中收入较高，有孩子，但是对总价也有一定的制约性，有车一族，只要交通方便，对距离的抗性较小。u年龄在3040岁之间【购买原因】 u主要因为离工作单位近，上班方便u对区域内较为熟悉，居住也较为习惯；u同样的总价，能够买到很好的产品和户型A2：u【客户关注排序】u1、交通便利u2、价格接受度u3、舒适性和社区配套26辅助客户画像高收入阶层【客户共性】 潍坊的有产阶层，有着良好的经济实力，一般为私营业主，企事业单位高层管理者，注重生活的品质，享受型物业，同时也关注保值性和实惠性。u年龄 35或40岁以上【购买原因】 u看好项目区域前景及项目投资价值；u对居

16、住品质看好，希望拥有品质生活的人群u通胀压力下，希望通过购买房产投资保值。A3：【客户关排序】u1、舒适度和总价接受度u2、未来前景、升值潜力2728把握好地缘客户，是项目1期火爆的关键地缘性客户是项目的主要客群来源，以高性价比策略作为产品突破口，打动客户心理,实现快速去化。如果不仅仅依靠地缘市场，还想把房子卖给全潍坊，成为潍坊品质住居的升级代表， 需要怎么做？29CONTENTS 目目 录录30营销战略 建立独有的品质住居价值建立独有的品质住居价值标准标准 占占位高端，代位高端，代言潍坊品质住宅言潍坊品质住宅做足形象与生活体验展示做足形象与生活体验展示核心战核心战略略营销策略配合营销策略配合

17、1. 树立高端形象2. 凸显高性价比优势1. 区位：以四区核心、金三角中央商务 区等发展前景与项目相关联2. 社区：与项目整体价值关联3. 项目：与规划景观相关联4. 投资：与稀缺性相关联1.价值：与项目的主要亮点相关联2.氛围：与售楼处、样板房、示范区等相关联31CONTENTS 目目 录录广告形象战略广告形象战略3233CONTENTS 目目 录录展示到位 实景实景+ +配套配套售楼处、展示中心、生态溪水景观、商业步行街，给客户看得见的实实在在的生活树立高形象首先树立强势高端物业形象大事件营销建立区域价格标杆推广策略推广策略34针对目标客群的特点采用线上和线下相结合、根据不同节点选择“主要

18、发力点“进行宣传，从而实现低成本、高效率的推广。线上树形象-好话大声说推广思考：推广思考：通过对产品和户型的针对性宣传，配合项目的环境、区位、配套等 资源的挖掘，实现目标的最终达成。推广渠道：推广渠道：报广、网络、短信、户外、现场包装线下推价值-好事详细讲推广思考：推广思考：通过项目产品、生态溪水、园林等项目优势体现其价值推广渠道推广渠道：直投、短信、派单、夹报和大企业宣讲团购推广策略推广策略35点对点的点对点的DMDM直邮、夹报服务；直邮、夹报服务；户外广告、项目现场包装截流客户；户外广告、项目现场包装截流客户；过往项目周边客户过往项目周边客户城区客户城区客户平媒、网络的立体广告覆盖；平媒、

19、网络的立体广告覆盖；目标客户目标客户推推广广组组合合重点区域派单、巡展；重点区域派单、巡展；精准客户精准客户通过线上线下的立体式的宣传推广，对目标客户进行高密度覆盖，挖掘充足的客户支持项目的快速销售。大活动造势、小活动暖场；大活动造势、小活动暖场；吸引、维护客户吸引、维护客户线上线上线下线下推广策略推广策略3637CONTENTS 目目 录录良好的现场包装，能增强客户购买信心在百汇路一侧围挡进行展示，树立项目品质，提升项目形象，展示上高于金山财富广场展示策略展示策略38公交车体广告，流动的广告牌展示策略展示策略本案本案5路公交车16路公交车本案4路公交车39户外广告，重要路段客户强力拦截本案楼

20、体广告LED显示屏高炮扩展项目边界 向城市核心和发展方向扩展，占据通亭街、北海路、东方路、潍县中路、东风街和胜利街等战略要地展示策略展示策略VI购物广场北宫东街大转盘东风街与潍县中路交叉口寒亭区民主街与幸福路高速桥、本案（已到位）40展示中心补充完善，增强蓄客量41展示策略展示策略柱子包装设立指示标识，聚集高端客户展示中心外立面充分利用，增加昭示性巧妙设计，临时售楼处也出彩为了有效接待项目周边来访客户，临时售楼处是不可或缺的，根据工期要求现场售楼处的建设速度以及开盘、蓄客的需要，建议先建设一个临时售楼处。临时售楼处随便搭建，能够在保持项目品质的情况下，节约成本，早日蓄客。展示策略展示策略42通

21、亭街为寒亭区主干道、人车流量大，客户受众广泛，交通便利，昭示性强临时售楼处成本低、工期快、先展示、易蓄客正式售楼处启用，实景展示，强烈震撼43售楼处 生态溪水景观 玫瑰主题大道样板房展示策略展示策略生活场景展示系列路面、休闲区等打造国际化元素，富有情趣而亲切营造国际化生活元素，突显高品质生活氛围44展示策略展示策略商业展示 打造国际感、时尚感，营造浓烈的生活氛围商业展示借势大型星级酒店，强化项目特性，保障客户信心展示策略展示策略45高档高档住宅的必备住宅的必备，让客户了解认可产品品质，让客户了解认可产品品质，而且而且从心理上消除客户从心理上消除客户对产品和区域环境对产品和区域环境的忧虑。的忧虑

22、。设立工学馆，高端项目更重视材质展示策略展示策略46展示互动系统，拉近与客户距离47展示策略展示策略让客户在趣味生动的体验中，充分了解项目区域，规划、建筑、景观等项目信息，凸显客户的时尚与品味48CONTENTS 目目 录录 看房班车时间 看看房车标准公司现有的商务别克1辆开通看房车，实现展示中心和售楼处双向有效互动，及时保持客户对项目意向度，客户关怀周一至周五周一至周五客户提前预定客户提前预定周六、周日每天两班房路线展示中心 项目现场距离：8公里时间：往返30分钟本案49渠道策略渠道策略高端商场巡展 人流量大，提前储客保证开盘在销售中心尚未启用之前，有效提前储在销售中心尚未启用之前，有效提前

23、储客客巡展标配：巡展标配：项目主背板一张展板一套区域位置图、社区鸟瞰图各一幅,项目折页，户型图等接待台一张备选地点：世纪泰华银座（高新区政府）家乐福家家悦（寒亭区民主街256号）50渠道策略渠道策略区域内工业园、重要企事业单位进行走访宣讲1、行销、派单（重点以高新、奎文、寒亭区）对工业园企业进行持续行销，提高项目知名度，引导企业职工到项目现场咨询。2、大企业宣讲（重点以高新、奎文、寒亭区）针对项目周边大型企业进行宣讲，实现工业园区客户对项目的关注，促使团购团购达成。51渠道策略渠道策略异业联合，与专业卖场、酒店等合作最大限度挖掘客户资源通过与专业卖场、酒店等合作，摆放项目资料，客户介绍奖励等手

24、段建立广泛的销售网络，如专业汽车4s店、红星美凯龙、五星级酒店、加油站等扩大客户渗透范围52渠道策略渠道策略53CONTENTS 目目 录录多层产品树立价值标杆上调价格，小高层具备价格优势，引导对价格敏感度高的客户购买 以多层带高层在淡市下，以小户型低总价优势，在激烈的竞争下保持价格优势，根据市场变化可适当提高保持总价优势在预售证不能按时取得的前提下，缴纳1万元认购金，分批确定房源认筹，降低客户流失率进行长时间的蓄客 集中和分散认筹结合推盘策略54具体措施：具体措施：1.1.小批量，多频次开盘：小批量，多频次开盘：通过制造热销和产品稀缺局面来刺激观望客户的购买，促进成交，同时制造新闻，建立项目

25、在潍坊的超级影响力2. 2. 确保第一次推售的火爆：确保第一次推售的火爆：首次开盘的火爆是项目整体成功运作的前提，是最大的影响力，并且以合理的价格入市，确保火爆3. 3. 快速入市，错开快速入市，错开竞争竞争：楼市调控下，先下手为强，为了确保每次推售的成功，尽量避免与竞争项目发生冲突，与竞争项目的推售安排错开55温莎玫瑰公馆5月启动推广，9月进行开盘，短短4个月蓄客，还要积极打击周边竞争对手，赢得客户。全年要完成275套，去化有一定难度。楼盘楼盘规划规划 均价均价剩余量剩余量户型面积户型面积去化速度去化速度恒信首府高层18层12栋；小高层11层7栋多层5层13栋4800元/m21.8万平米，1

26、5#21#未动工，其它多层基本售完，小高层、高层剩余较多，150余套小二81小三87-128标三132大三140-145复式206-22917套/月6个月100套北美枫情共21栋2000 户4100元/m2剩余100套，标二 84-107；小三113-128；标三132-13920套/月6个月120套价格上要非常具有竞争力，成为区域内高性价比产品代言人 北美枫情本案恒信首府； 小高层 4000元/ 多层 4400元/ 推售原则根据取得预售许可证的先后顺序根据具体楼栋的工程建设顺序和进度以及预售许可证的办理情况进行相应楼盘的推售；多层、小高层搭配销售保证每次推售产品的多样化，根据价高低和对不同物

27、业类型的去化率速度，以多层带小高层、低价带高价的原则进行推售；房源优劣搭配，由差到好，利于价值最大化由位置较差房源到位置较好房源，利于房价稳步提升56丰富户型，满足客户多元化需求，降低风险增加户型供给，特别是小户型数量，加快去化速度调整后的调整后的1212年预计可售货量年预计可售货量为为275275套，套，31879.9431879.94，销售额销售额1.351.35亿亿元元注注：小高层按：小高层按40004000元元/ /平米平米，无电梯多，无电梯多层层42004200元元/ /平米，电梯多层平米，电梯多层44004400元元/ /平米计算平米计算57户型建筑面积总户户数配比总建筑面积配比A

28、（标二）A185.82(14#中户)、86.4（4#9#中户）、86.64（4#9#中户）、86.93（4#9#中户）、88.25（4#9#中户、10#中户、16#中户）、89.98(10#中户）、90.2（16#中户）12513749.8%10997.79小户型63.3%174套A200A383.73(15#中户/WT）121004.76A400B（小三）B103713.5%0B2112.3(15#东西户/WT）、118.12（4#9#西户）、121.68（10#西户)、122.27（16#西户）363396.33B300B400B500B6120.82（9#7F东户）1120.82C（标三

29、）C1135.03(14#中户)、136.31（10#中户)、136.4（16#中户）298229.8%3945.02中户型29.8%82套C2137.73(10#东户）、138.49（16#东户）、140.22(14#东户)294019.96C3132.57(14#中户)、133.83(14#西户)121598.4C4137.71（8#中户）121652.52D（小复式）D1000.0%0E（大复式）E1(1复2)218.94(15#东户/WT）110.4%218.94大户型6.9%19套E2222.42（4#9#东户）662.2%1334.52F（大平层）F1250.84（8#东西户）12

30、124.4%3010.08合计11种户型275275100.0%31299.14现金流产品利润主力明星产品，拔高价格提升形象 2 2月月 9 9月月 10101212月月 第一次推第一次推售售第二次第二次推售推售2012012 2年年2012012 2年推出年推出275275套套房源，总建房源，总建面面32150.5432150.54平米平米房源组合多层和小多层和小高层搭配高层搭配销售销售推售房源房源套数推售面积合计20122012年全年推年全年推售策略售策略多层4#/8#小高层10#118118套套多层57套，小高层61套多多层层9#、14#、15#小高层小高层16#157157套套小高层6

31、1套；多层96套17306.353多层：10583.17 1小高层：6723.1814844.191 1栋小高层：栋小高层：6707.5 6707.5 2 2栋多层：栋多层：8136.69 8136.69 5814#15#20#21#26#27#30#4#5#10#9#8#16#22#28#一期共7栋房源：小高层2栋多层5栋（4栋电梯多层，1栋无电梯）一期总房源面积： 32150.54平米平米一期总房源套数：275套一期销售额预计：1.3亿元多层房源153套，18719.86平米小高层房源122套，13430.68 平米小高层多 层59明星产品单独处理拔价格提形象 利润主力 现金流产品14#1

32、5#20#21#26#27#30#4#5#10#9#8#16#22#28#第一次推售：推售时间：2012年9月16日推售套数：118套推售房源：1栋小高层（61套, 6707.5 ） 2栋多层（57套, 8136.69 ）推售面积： 14844.19 m2销售金额：约0.62亿元（多层4400元/ 小高层4000）60户型套数比例面积比例标二5647.46%4939.4133.28%小三1311.02%1560.4810.51%标三3428.81%4666.9631.44%大平层1210.17%3010.0820.28%大复式32.54%667.264.50%合计11814844.19物业类型

33、套数比例面积比例多层6252.54%8136.6954.81%小高层5647.46%6707.545.19%合计11814844.1914#15#20#21#26#27#30#4#5#10#9#8#16#22#28#第二次推售：推售时间：2012年11月4日推售套数：157套推售房源：1栋小高层；3栋多层推售面积： 17306.35销售金额：约0.73亿元（多层4400元/小高层4000元/ ）61户型套数比例面积比例标二9157.96%8185.8547.30%小三148.92%1685.439.74%标三4830.57%6548.8737.84%大平层/大复式42.55%886.25.12

34、%合计15717306.35物业类型套数比例面积比例多层9661.15%10583.1761.15%小高层6138.85%6723.1838.85%合计15717306.35目标任务分解目标任务分解月份 5月6月7月8月9月10月11月12月销售套数 / / / / 118套 （可根据蓄客量适当加推）10套 157套 去化率 / / / / 80%（95套） / 80%（130套）认筹客户量150批 200批平均蓄客 60批/月 100批/月 推售楼栋 4#、8#、10# 9#、14#、15#、16#面积 14844.19 m2 14844.19 m2 17306.3517306.35销售额

35、0.620.62亿亿 0.730.73亿亿 时间节点需取得预售证的楼栋8月底多层4#、8#；小高层10#10月底多层9#、14#、15#、16#完成完成20122012年目标任务前提年目标任务前提备注：预售证及时取得和充足的房源供应量是保证任务完成的前提也是甲方考核我方销售任务的前提。63 温莎玫瑰公馆温莎玫瑰公馆20122012年年营销节点图营销节点图2012年实现回款额1个亿如何提升项目知名度，树立高品质形象，并挖掘充足的客户资源产品定位：潍坊品质住居升级代表作客户定位：潍坊中高端客户目标目标核心问题核心问题核心平台核心平台核心传播概念核心传播概念营销节奏营销节奏公关活动公关活动媒体配合媒

36、体配合渠道营销渠道营销水景园林、低密度、全明户型、稀缺电梯多层项目核心价值竞争定位目标客户定位客户特征：客户特征：收入较高首次置业改善置业 第一次蓄客期 八月初认筹八月初认筹第二次蓄客期1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212海王会、开工典礼、房展会产品说明会、临时售楼处样板房开放、认筹、国际生活方式展汽车试驾、圣诞假面PATY网络、户外、报广报广、网络、车体、短信、户外、杂志报广、网络、短信、户外产品核心：产品核心：电梯多层全明户型水景园林现场展示、海王会巡展、客户拓展、企业宣讲，老带新圈层营销、大客户拜访工程配合工程配合取得预售证取得预售证4#、8#、

37、10#9#、14#、15#、16#重要节点重要节点 开始动工开始动工 取得预售证取得预售证 展示区到位展示区到位 现场临时售楼处到位现场临时售楼处到位样板房开放样板房开放售楼处开放售楼处开放 第一次开盘 第二次开盘第一阶段：立势期第一阶段：立势期 （3-53-5月）月） 现场拆迁全部完成，土地平整，开工准备妥当现场拆迁全部完成，土地平整，开工准备妥当产品计划产品计划活动执行活动执行推广执行推广执行动工顺序：一期地块南侧，富亭街和百汇路交汇处由南向北开发由南向北开发第第I I阶段阶段立势期立势期3-53-5月月第第II II阶段阶段强蓄客期强蓄客期（开盘）（开盘） 6- 6-9 9月月第第III

38、III阶段阶段强销期强销期1010-12-12月月65动工房源：多层：4#、8#、9#10#小高层：5#、14#、15#14#15#4#5#10#9#8#16#小高层多 层推广方向：推广方向：以户外以户外、网络、网络等媒体为主，主打项目产品核心卖点，重要销售节点密集投放，为等媒体为主，主打项目产品核心卖点，重要销售节点密集投放，为项目入市造势项目入市造势，提高知名度，树立高品质产品特色。，提高知名度，树立高品质产品特色。四区四区核心核心 引领潍坊未来发展引领潍坊未来发展线上线上; ; 报纸、网络报纸、网络线下线下：户外、公交车：户外、公交车品质住居品质住居时代来临时代来临线上线上推广推广主题主

39、题线下推广主题线下推广主题: :推广渠道：推广渠道：低低密度，电梯多层密度，电梯多层，生态溪水，潍坊，生态溪水，潍坊品质住居的升华品质住居的升华产品计划产品计划活动执行活动执行推广执行推广执行66第一阶段：立势期第一阶段：立势期 （3-53-5月）月）线上线上媒体媒体频次频次/ /时间时间费用费用合计合计户外、楼体/30万30万网络推广排布：推广排布：产品计划产品计划活动执行活动执行推广执行推广执行线下线下方式方式内容内容 费用费用合计合计活动“海王会”会员招募“开工典礼”“春季房展会”20万20万阶段一阶段一67开工前工作计划开工前工作计划68产品计划产品计划活动执行活动执行推广执行推广执行

40、 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月2012012 2年年p启动海王会启动海王会“海王府会员盛大招募海王府会员盛大招募”活动目的活动目的：借助海王府酒店名义，规避风险借助海王府酒店名义，规避风险，充分利用海王府丰富高端的客，充分利用海王府丰富高端的客户资源，提前蓄客户资源，提前蓄客活动时间：活动时间：2012年3月活动内容活动内容：在海王府酒店，制定入会享受餐饮购房等一系列优惠活动，充分结合酒店客户资源的特征，缴纳会费。根据会费多少，发放会员卡，享受不同级别的优惠。69产品计

41、划产品计划活动执行活动执行推广执行推广执行 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月2012012 2年年p开启品质生活时代开启品质生活时代“温莎玫瑰公馆盛大奠基仪式温莎玫瑰公馆盛大奠基仪式”活动目的活动目的：制造市场影响力，提高知名度活动时间：活动时间：2012年4月、5月活动内容活动内容：邀请相关政府领导、向市场传达：邀请相关政府领导、向市场传达政府出面支持项目发展，在楼市调控背景下，形成舆论焦点，提升项目价值。70产品计划产品计划活动执行活动执行推广执行推广执行 1 1月月

42、2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月2012012 2年年p品质生活从这里开始品质生活从这里开始“温莎玫瑰温莎玫瑰20122012潍坊房展会惊艳亮相潍坊房展会惊艳亮相”活动目的活动目的：通过房展会面世，高调树立高品质形象通过房展会面世，高调树立高品质形象活动时间：活动时间：2012年4月、5月活动内容活动内容：在房展会核心、醒目位置，设立自己的舞台，邀请演出团队演出：在房展会核心、醒目位置，设立自己的舞台，邀请演出团队演出，发放项目资料、礼品，引爆房展会，传遍全潍坊，发放项目资料、礼品，引

43、爆房展会，传遍全潍坊，形成舆论焦点参展沙盘等必备道具可以进行准备71第二阶段：第二阶段：强蓄客期（强蓄客期（6-96-9月月）根据项目工期和展示接待需要，5月底，现场临时售楼处也需到位。各项推广正式开始1 1、5 5月开始动工、聚客开始月开始动工、聚客开始2 2、9 9月月1616日日：推：推售四栋售四栋，推，推售售 房源房源118118套，套， 14844.19 m2 14844.19 m2 9月开盘-推售房源多层：4#，8# 小高层：10#产品计划产品计划活动执行活动执行推广执行推广执行第第I I阶段阶段立势期立势期3-53-5月月第第II II阶段阶段强蓄客期强蓄客期（开盘）（开盘） 6

44、- 6-9 9月月第第IIIIII阶段阶段持销期持销期1010-12-12月月72第二阶段第二阶段：强蓄客期（：强蓄客期（6-6-9 9月月）推广方向：推广方向：以报广、网络等媒体为主，提高项目知名度，同时为项目再次开盘造势。短信为以报广、网络等媒体为主，提高项目知名度，同时为项目再次开盘造势。短信为辅，在认筹和开盘节点，密集投放；同时进行潍坊东部写字楼巡展、重点企业宣讲。辅，在认筹和开盘节点，密集投放；同时进行潍坊东部写字楼巡展、重点企业宣讲。高品质住居如何炼成高品质住居如何炼成线上线上; ; 报广、报广、网络网络线下：短信线下：短信、商超、商超巡展巡展、行销宣讲、行销宣讲线上推广主题线上推

45、广主题线下推广主题线下推广主题: :推广渠道：推广渠道：低密度低密度 电梯多层电梯多层 生态溪水花园社区生态溪水花园社区产品计划产品计划活动执行活动执行推广执行推广执行73停止浏览，开始生活停止浏览，开始生活线上线上媒体媒体频次频次/ /时间时间费用费用合计合计短信80万条/月10万26万潍坊晚报4次次/月5万齐鲁晚报3次/月2万房产、汽车杂志2次1万网络广告开盘节点发布8万户外/产品计划产品计划活动执行活动执行推广执行推广执行线下线下方式方式内容内容 费用费用合计合计巡展写字楼、重点商超广场巡展4万20万派单开盘前客户集中区域派单1万活动产品说明会、样板房开放、认筹、国际生活方式展15万阶段

46、二阶段二74地点地点：海王府大酒店或潍坊高档酒店会议厅活动目的：活动目的：形象宣传，聚集人气，为客户挖掘项目优势，增强客户认同，为项目持续认购做好准备。活动内容：活动内容：邀请广大认筹客户前来参加产品说明会，讲解项目优势，增强客户购买信心。产品计划产品计划活动执行活动执行推广执行推广执行p温莎玫瑰公馆产品说明会温莎玫瑰公馆产品说明会 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月2012012 2年年75活动目的：借助样板间开放、和景观、商业等到位进行集中的展示，聚活动目的：借助样板间开

47、放、和景观、商业等到位进行集中的展示，聚集集人气人气活动时间：活动时间：2012年7月底活动内容：活动内容：样板间开放，邀请广大客户前来参观，提出宝贵建议，已经采纳并进行颁奖活动。p样板间开放样板间开放产品计划产品计划活动执行活动执行推广执行推广执行 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 11 11月月 12 12月月2012012 2年年76活动活动目的目的：通过宣传认筹，对客户进行摸底，判断客户购房诚意度，为：通过宣传认筹，对客户进行摸底，判断客户购房诚意度，为成功开盘创造充足的诚意客户，保证开盘的成功。成

48、功开盘创造充足的诚意客户，保证开盘的成功。活动时间：活动时间：2012年8月初活动活动内容内容：缴纳一定数额的诚意金，成为温莎玫瑰公馆会员，根据交钱顺序确定将来开盘选房顺序。以及交钱顺序享受优惠幅度等方式激励客户尽快缴纳购房金。p温莎玫瑰公馆温莎玫瑰公馆 售楼处开放即一期盛大认筹售楼处开放即一期盛大认筹产品计划产品计划活动执行活动执行推广执行推广执行 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月2012012 2年年77活动目的：配合认筹活动，进一步加强蓄客力度，形成口碑力，保持市场热

49、度和影响力，活动时间：2012年8月底活动内容：针对认筹客户，联合两岸咖啡、上岛咖啡等，在社区举行以咖啡品尝、西点DIY为主西餐冷餐会等，聚集人气。联合万达或者新世纪影城，暑期档电影、组织观影团专场赠送电影票等p温莎玫瑰公馆温莎玫瑰公馆国际生活方式展（电影周、咖啡节）国际生活方式展（电影周、咖啡节）产品计划产品计划活动执行活动执行推广执行推广执行 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月2012012 2年年78活动地点：现场售楼处活动时间：2012年9月活动内容：进行一期开盘销售

50、，保证场面火爆，制造热销话题，媒体热烈报道p温莎玫瑰公馆温莎玫瑰公馆一期盛大开盘一期盛大开盘产品计划产品计划活动执行活动执行推广执行推广执行 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月2012012 2年年79第三阶段第三阶段：强销期：强销期（1010-12-12月）月）1 1、顺势加推、顺势加推1 11 1月月1919日日，开盘推售开盘推售9#9#、14#14#、15#15#、16#16#，157157套套房源房源， 17306.35销售额销售额0.730.73亿元亿元产品计划产品计划活动执行活动执行推广执行推广执行2 2、展示区到位、展示区到位英伦风情玫瑰大道、生态溪水、园林到位，沿街商业、步行街初具规模第第I I阶段阶段立势期立势期3-53-5月月第第II II阶段阶段强蓄客期强蓄客期6-6-9 9月月第第IIIIII阶段阶段强销期强销期1010-12-12月月80第三阶段：持销期（第三阶段：持销期（1010-12-12月）月）推广方向：推广方向：报广、网络为主，商业配套、园林景观逐渐完善，推广主题以产品体验为主；短报广、网络为主，商业配套、园林景观逐渐完善，推广主题以产品体验为主；短