房屋维修的计划管理

1、房屋维修的计划管理 房屋维修的计划管理 房屋维修的计划管理作者：佚名时间： 2008-7-14浏览量：一、房屋维修计划管理的意义和任务.房屋维修计划计划作为企业管理的重要职能之一 ,它是对企业生产经营活动的事先安排。 房屋维修计划作为物业管理公司的一项重要管理职能,是对物业管理公司所管房屋开展维修活动的事先安排。房屋维修计划的内容主要包括在一定 时期内有关房屋维修的计划目标、实施方案和相应的保证性措施。所谓房屋维修的计划目标是指物业管理公司在计划期内必须完成的维修工作的数量、质量和效益等方面的标准。其中维修工作的数量是指在计划 时期内预期对所需维修的房屋、房屋的部位、维修工作的内容与相应的实

2、物工程量和工作量的一种规定。维修工作质量是指对计划期内所需维修的 房屋的质量要求。 维修工作效益是指维修成果与成本的关系 ,具体反映在维 修工程成本、劳动生产率与维修工程工期等效益指标上。作为房屋维修计划内容之一的实施方案 ,是指为实现维修计划目标而采取1 / 16房屋维修的计划管理的工作方法和步骤。实施方案的内容包括计划期内维修工作的时间安排、 实施维修工作的方式、维修工程的技术方案与组织措施等内容。房屋维修计划的保证性措施是指为确保维修计划目标与相应实施方案的 实现而做的辅助性计划。其内容包括房屋维修资金使用计划、物资供应计 划、劳动力计划与技术支持计划等。房屋维修计划是一项专业性强又具体

3、的工作计划,为了全面规划物业管理公司的房屋维修工作 ,必须从不同层次、不同角度编制计划 ,并做好各种计 划之间的综合平衡工作 ,理顺各种计划之间的关系 ,使之成为相互联系、相 互影响、协调一致的计划体系。2. 房屋维修计划体系从系统的观点讲 ,企业属于一个有着具体目标的人造系统 ,构成企业的各个 部门、各个单位与各种要素之间存在着相互联系、相互制约的系统关系。 房屋维修作为物业管理公司生产经营活动的组成部分,其活动的开展必然要受公司内部其他部门和活动的制约。所以房屋维修不仅仅是物业管理公 司内部房屋维修部门的工作 ,而且是全公司生产经营活动的一部分。 为了使 房屋维修工作得以正常开展并取得良好

4、的效益,我们必须构造并协调房屋维修部门与全公司各个层次与各个部门之间的关系。而房屋维修计划作为全面指导公司开展房屋维修活动的指导性文件, 则必须围绕维修工作的正常开展 ,对物业管理公司内部各层次、 各部门的工作作出相应的安排。 为此 , 在房屋维修计划中 ,必须编制一系列相互联系、相互影响的计划,并做好各种计划之间的综合平衡工作 ,使它们成为一个有机的整体。 所谓房屋维修计 划体系是指以房屋维修施工计划为中心 ,由一系列相互联系、 相互影响的计 划所组成的体系。房屋维修计划体系中的各种计划 ,按不同的分类标准可分为不同的类型。首先 ,按计划内容分 ,可分成房屋维修施工计划和企业各部门的保证性计

5、划 两类。房屋维修施工计划是直接指导物业管理公司开展房屋维修工作的计 划文件 ,具有主体计划的性质。 而物业管理公司各部门围绕房屋维修施工计 划的实现而做的保证性计划 ,如材料采购供应计划、 劳动力计划、 机具供应 计划、资金使用计划等 ,均属于辅助性计划。制定房屋维修计划时,必须处理好维修施工计划与其他保证性计划的系统关系,保持计划内容、 形式、 数量、质量指标的相互适应、相互协调与相互统一。同时,还必须根据房屋维修工作的特点 ,不断调整、完善维修计划的内容和指标,努力促进维修工作的正常开展 ,确保物业管理公司房屋维修计划的全面贯彻实施。其次 ,按计划期的长短分 ,房屋维修计划可分为年度计划

6、、季度计划和月度 计划。房屋维修年度计划是物业管理公司对其年度维修工作的事先安排。 由于计划期较长 ,所以计划内容比较粗糙 ,属于控制性计划。房屋维修季度 和月度计划是管理公司对其季度和月度内预期需要开展维修工作的事先安排 ,它是具体指导维修工作的计划文件 ,属于操作性或实施性的计划二、房屋维修计划管理房屋维修计划管理是物业管理公司计划管理的组成部分,是为了使房屋维修工作能够达到预期目标的综合性管房屋维修的计划管理作者：佚名时间： 2008-7-14浏览量：理工作。房屋维修计划管理是指为高效率地实现企业计划职能而围绕房屋维修所 开展的计划编制、组织实施与控制协调活动。其目的是通过合理安排和有

7、效协调 ,高效率地利用企业现有的生产要素 ,协调好企业各职能部门的关系 , 从而使房屋维修工作正常开展。房屋维修计划管理的内容包括计划编制、 计划检查、 计划调整和计划总结等一系列工作 ,其中积极做好计划工作的综 合平衡 ,是维修计划管理的基本工作。为搞好房屋维修管理 ,要建立健全计划管理机构和工作制度 ,明确各级管理 人员的职责 ,保证维修工作在预先拟定的内容、步骤和投资标准内进行,严格控制投资标准 ,合理安排人力、物力和财力 ,并在执行计划中做好调节和综合平衡工作。.房屋维修计划管理的意义计划是管理的开端 ,是管理循环的起始 ,任何管理都不能与计划相脱节 ,没有 计划就失去了对行动的引导

8、,就谈不上管理。计划管理是房屋维修部门与物业管理公司其他部门发生业务联系的纽带 , 它在正确处理公司全局与局部、维修部门与其他部门业务关系方面有着十 分重要的意义。 企业组织机构只规定企业各部门的管理职能 ,而各部门在开 展具体业务管理时 ,则必须按计划办事 ,计划是指导和评价企业各职能部门 工作的依据和标准。房屋维修工作涉与面广、影响因素多 ,为了使其正常地、高效率地进行 ,必 须对其实行全过程的平衡和协调 ,使维修工作经常处于计划的指导下进行 , 而这一点必须通过维修计划管理才能实现。计划执行过程中的与时反馈是优化生产经营活动的重要方法,通过维修计划管理与时检查计划的执行情况并通过控制协调

9、与时作出优化处理。若无 计划管理就不能使优化得到继续 ,就不能使企业人、财、物与产、供、销等各方面之间保持科学、合理的关系。2.房屋维修计划管理的特点由于房屋维修工作的特点 ,使其计划管理工作有许多不同于其他业务的复 杂情况。房屋维修计划管理的特点可以概括如下 :计划的自主性差。 物业管理公司的业务性质属于服务性的 ,其房屋维修工作 的开展一方面取决于用户的要求 ,另一方面取决于所管房屋的完损情况 ,所 以计划的自主性较差。计划的多变性。维修施工中变化因素多 ,如施工对象、现场环境、气候和协 作单位等条件的变化 ,而且这些因素往往难以预见。因此 ,劳动生产率不稳 定 ,影响开竣工 ,影响计划的

10、稳定性。计划的不均衡性。 由于维修施工的季节性与不均衡性 ,造成计划期内的施工 内容与比例不同 ,使年、季、月之间做到计划均衡的难度很大。3. 房屋维修计划管理的任务根据国家房管政策对维修工作的要求 ,根据房屋损坏情况与用户的实际需 要 ,在调查研究与分析预测的基础上 ,制定房屋维修计划 ,确定合理的房屋维 修周期、维修范围和维修方案。做好房屋维修计划的综合平衡和优化工作,保证重点工程 ,统筹安排 ,最优地使用企业的资源 ,提高综合经济效益。在组织维修计划的实施过程中 ,通过控制和协调手段 ,消除执行过程中的薄 弱环节与不协调因素 ,保证生产有节奏、 有秩序地进行。 这里讲的控制和协 调是指年

11、度计划对季度计划的控制和协调,季度计划对月度计划的控制和协调。做好执行情况的检查、统计和分析 ,总结经验和教训 ,与时反馈、与时调整 和改进 ,不断提高计划管理水平。4. 房屋维修计划管理的目的有计划地对房屋进行维修保养 ,尽可能地避免房屋维修工作的盲目性 ,确保 房屋安全正常使用 ,尽量提高房屋的使用功能 ,延长房屋的使用寿命。保证合理使用维修资金 ,使有限的资金发挥最大的维修效果 ,实现最大的经 济效益和社会效益 ,努力使用户满意 ,提高物业管理公司的信誉。提高房屋维修管理水平 ,实现房屋维修目标 ,全面完成维修任务。总之 ,做好房屋维修计划管理工作 ,要根据国家房屋政策对维修工作的要 求

12、、房屋完好损坏情况与用户的实际需要,在调整与预测基础上 ,制定维修计划并做好综合平衡工作 ,合理使用企业资源 ,做到节省开支、缩短工期 ,对 维修活动的各个方面进行有效的组织、 指挥、 协调和控制 ,不断提高房屋维 修质量 ,尽最大可能满足用户的需求 ,取得更好的经济效益、社会效益和环 境效益。三、房屋维修计划的编制房屋维修的计划管理作者：佚名时间： 2008-7-14 浏览量：.房屋维修计划编制的原则 编制房屋维修计划应本着实事求是、量力而行、留有余地的原则。即从房 屋维修工程的实际出发 ,计划的编制既考虑到必要 ,又考虑到可能。所谓实事求是 ,是指应根据房屋的完损情况与用户的具体要求,在确

13、保房屋安全使用的基础上 ,正确处理重点和一般的关系 ,区分主要矛盾和次要矛盾 合理安排维修计划。所谓量力而行 ,是指正确处理用户需要、技术与经济的关系,在编制维修计划时 ,在听取用户意见的同时 ,应充分考虑技术上的可行性和经济上的合理 性 ,做好房屋维修方案的论证工作 ,在确保房屋正常使用功能和合理延长房 屋使用寿命的基础上 ,尽量减少用户的经济负担。所谓留有余地 ,是指计划应有弹性。 房屋维修施工的特殊性决定了在维修施 工过程中存在很多不确定因素与外部环境对它的干扰,一旦某个不确定因素变成现实的影响因素 ,一旦某个外部环境因素对施工过程产生负面影响 都会带来实际施工情况偏离原计划从而改变原计

14、划的情况。随着这些情况 的出现 ,必将对人力、物力、财力等企业资源提出新的要求。所以,在编制计划时必须充分考虑上述可能出现变化的因素,做好准备 ,即在编制计划时应留有余地。2. 房屋维修计划的内容房屋维修计划的内容主要包括以下几个方面 房屋维修施工计划。 是物业管理公司房屋维修计划的主导和核心 ,是编制其 他计划的依据。维修施工计划必须反映计划期内所需维修房屋的名称、维 修部位与维修性质、规模、投资额、各项工程开竣工日期、施工任务的分 配方式、 自营维修或外包维修 ) 、维修项目进度表与维修项目施工技术方案 等。房屋维修辅助计划。 属于支持、 保证性计划 ,它为确保完成房屋维修施工计 划创造条

15、件。其内容主要包括 : 房屋维修施工力量计划。 包括临时工、 合同工的招聘计划 ,自有工人的组 织与供应计划 ,各维修班组任务的安排 ,外包工程的招投标计划等。 房屋维修材料供应计划。包括材料、器材的采购、运输、储存计划等。 房屋维修机具供应计划。包括机具的购置、维修、更新计划等。 房屋维修技术支持计划。 包括技术人员的组织与配备、 技术制度的制定、 施工安全措施等。 房屋维修资金使用计划。包括资金的需要量预测、资金筹措、资金使用 计划等。 房屋维修成本与利润计划。包括成本预测、成本目标确定、成本控制、 成本核算以与预期实现利润额计划等。3. 房屋维修计划的编制方法编制依据。编制房屋维修计划主

16、要依据以下经营环境和条件的分析 : 依据党和国家对房地产管理的方针、政策以与必要的经济预测和技术预 测资料。 房屋的完损状况。 现有房屋的完损状况是编制年度维修计划的主要依据 , 通过组织查勘鉴定 ,掌握房屋各类完损等级情况后 ,为确保房屋安全、正常 使用 ,保持房屋的正常使用功能 ,必须安排不同类型的维修。如危险房屋必 须与时安排修理排险 ;严重损坏房屋可根据情况考虑翻修或大修 ;一般损坏 房屋可进行中修上升为完好房 ;完好和基本完好房屋经常进行维护保养 ,以 保持完好的状态等。 所以要根据现有房屋的完损情况 ,着重在确保安全的前 提下,编制安排全年房屋维修的总规模与翻修、大修、中修、综合维

17、修等各 类维修工程的规模。 编制房屋维修计划 ,除上述主要依据外 ,还应考虑物业管理公司自身的条件。根据公司的施工力量、材料供应能力、设备与人员素质等因素进行综 合全面的平衡。年度维修计划的编制。年度维修计划的编制与维修工程量、工期、降低成 本、安全、质量、服房屋维修的计划管理作者：佚名时间： 2008-7-14浏览量：务、施工管理等有着密切的联系 ,年度维修计划的编制步骤如下 根据房屋完损状况、国家有关房屋维修管理的政策与标准、企业自身的施工力量、用户提出的正确意见等因素研究确定计划期内房屋维修的总规 模以与各种维修类型的规模。 根据有关技术要求和企业自身条件确定维修任务分配方案并编制相应

18、的年度维修施工进度计划。 根据房屋维修工程量、 在维修施工中各种资源的消耗量标准与进度安排 编制有关人工、材料、机具、成本、资金计划。制定年度维修计划时 ,还应注意以下几点 : 对企业自身条件应有全面正确的了解,在自身具备的条件基础上编制计划。 对房屋损坏等级统计资料和维修施工中工料消耗资料要有积累和分析。 在编制计划时 ,应做好综合平衡工作 ,协调好各层次、各方面的关系。 季度维修计划的编制。 季度维修计划是在年度维修计划的基础上 ,按照均衡 生产的原则 ,并结合季节特点 ,编制季度计划 ,季度计划要保证年度计划的顺 利完成。 编制季度维修计划要考虑的因素。 首先 ,应根据季节不同、 气候条

19、件不同 适当安排维修任务和采取施工措施。其次应根据不同季节安排不同维修项 目 ,例如维修屋面工程应尽量安排在雨季到来之前进行。再次应根据不同季节安排不同住户维修 ,如修理商业用房应尽量安排在营业淡季进行,学校用户可安排在寒暑假期间施工等。 季度维修计划的编制。 编制季度维修计划时 ,应在年度维修计划的指导下 根据季度特点与有关具体条件来确定本季度维修施工的工程量与相应的 进度计划 ,在确定本季度维修工程量与进度计划时应考虑与年度维修计划 总量的比例 ,在条件许可的基础上 ,尽量赶早 ,以确保年度计划的完成。在编制季度维修计划时 ,应拟定具体的维修设计方案和施工方案,以作为编制资源供应计划的依据

20、。 季度维修计划中每个维修工程均应编制工程预算,以确定该工程的预算造价与工料消耗量指标,并在此基础上编制劳动力组织计划与材料、机具、资金供应计划。对在建工程 ,应参照其原有的施工组织设 计中总进度的要求来编制季度维修计划进度表,对新开工程 ,在未编制进度计划表的情况下 ,首先要摸清在建工程在季度维修计划中施工进度计划表 上的工程量与相应资源的分配情况 ,在此基础上 ,对新开工程进行研究 ,初步 排出其施工进度计划 ,并对其资源进行综合平衡 ,考虑工程搭接 ,尽量组织均 衡施工。 月度维修计划的编制。 在充分保证季度维修计划完成的前提下 ,根据季度 维修计划中各项工程准备情况与房屋完损情况, 按轻重缓急原则编制月度维修计划。工程准备情况主要指工程前期准备,包括工程项目的查勘设计 ,维修项目报批 ,水电表移位 ,道路占用办理 ,住用户动迁 ,维修队伍、材料、设 备等准备情况。月度维修计划的编制方法与季度维修计划相同 ,维修项目因是月度计划 ,基 本上均做查勘预算 ,编制的依据是施工分段作业计划 ,如情况有变化 ,在月度 计划中要进行调整。月度维修计划应保证季度维修计划的完成。如有特殊 情况 ,应办理一定手续 ,经批准后才可以调整计划。四、房屋维修计划的执行和控制编制房屋维修计划 ,是计划管理的开始 ,重